?? 村委會(huì)和村民簽署的集體土地承租和同有法律效益嗎

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• 155****3902

  民法總則
  第96條：本節(jié)規(guī)定的機(jī)關(guān)法人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法人、城鎮(zhèn)農(nóng)村的合作經(jīng)濟(jì)組織法人、基層群眾性自治組織法人，為特別法人。
  解讀：居委會(huì)、村委會(huì)被賦予法人資格，意味著可以獨(dú)立簽訂合同，到銀行開(kāi)戶，遇上糾紛，可以獨(dú)立地起訴、應(yīng)訴打官司。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:56:49
• 133****2915

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》 第三條規(guī)定："國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng) 村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。"同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條規(guī)定："以其他方式承包農(nóng)村土地， 在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì) 議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意。"乙方不是甲方集體村民，承包集體土地應(yīng)經(jīng)集體同意。甲方在既不召開(kāi)村民大會(huì)也不召開(kāi)村民代表會(huì)議的情 況下，無(wú)權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方，因雙方簽訂的協(xié)議違反了"民主議定程序"這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。
  但本案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)在于，村民委員會(huì)領(lǐng)取過(guò)租金的行為，是否可視為默認(rèn)或者是追認(rèn)行為。乙方承包土地長(zhǎng)達(dá)六年之久，甲方?jīng)]有提出異議，也沒(méi)有提出訴訟，是否已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個(gè)生效要件：
  第一、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上 村民代表同意;
  第二、需報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。兩個(gè)要件缺一不可。
  雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》違反了"民主議定程序"這一法律強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定："違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。"因無(wú)效的合同自始無(wú)效，故原告起訴并未超過(guò)法定的訴訟時(shí)效。
  因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》屬于無(wú)效合同，所以法院依據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范、合法，保障村民及集體的合法權(quán)益的目的。
  延伸閱讀：
  土地租賃合同糾紛案
  農(nóng)村土地租賃合同范本
  土地租賃合同樣本
  

  查看全文↓ 2018-07-13 10:56:34
• 137****7122

  
  農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展與人們的法律意識(shí)不強(qiáng)形成了巨大反差，造成土地租賃亂象頻生由此產(chǎn)生的紛爭(zhēng)不斷。筆者通過(guò)具體案例評(píng)析農(nóng)村土地租賃合同的效力問(wèn)題，以供大家參考。2008年12月某日，乙方王某為非本村集體成員與甲方某村簽訂一份租賃土地協(xié)議書(shū)。協(xié)議約定甲方將其集體所有的約50畝土地出租給乙方王某，租期20年。甲方簽字人為村支部書(shū)記，協(xié)議上有村民委員會(huì)蓋章，但出租該土地未經(jīng)甲方村民集體決議同意。協(xié)議簽訂后，乙方王某在租賃的土地上種植樹(shù)木。2014年6月2日，甲方因村民委員會(huì)換屆后乙方一直拖欠租金雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，由此發(fā)生糾紛。甲方認(rèn)為乙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》未經(jīng)集體同意應(yīng)屬無(wú)效。乙方認(rèn)為該土地已租賃長(zhǎng)達(dá)六年之久同時(shí)也繳納過(guò)租金，視為對(duì)該協(xié)議的追認(rèn)，合同應(yīng)屬有效合同。為此，甲方將乙方訴至法院，要求確認(rèn)對(duì)方簽訂的合同無(wú)效。
  【法院判決】
  法院審理后認(rèn)定，發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。被告王某與甲方某村簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》未經(jīng)集體同意，違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，而且未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于未生效的合同，因此該《土地租賃協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
  【評(píng)析】
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意?！币曳讲皇羌追郊w村民，承包集體土地應(yīng)經(jīng)集體同意。甲方在既不召開(kāi)村民大會(huì)也不召開(kāi)村民代表會(huì)議的情況下，無(wú)權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方，因雙方簽訂的協(xié)議違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。
  但本案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)在于，村民委員會(huì)領(lǐng)取過(guò)租金的行為，是否可視為默認(rèn)或者是追認(rèn)行為。乙方承包土地長(zhǎng)達(dá)六年之久，甲方?jīng)]有提出異議，也沒(méi)有提出訴訟，是否已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個(gè)生效要件，第一、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;第二、需報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。兩個(gè)要件缺一不可。雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！币驘o(wú)效的合同自始無(wú)效，故原告起訴并未超過(guò)法定的訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》屬于無(wú)效合同，所以法院依據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范、合法，保障村民及集體的合法權(quán)益的目的。
  

  查看全文↓ 2018-07-13 10:56:19
• 151****1461

  我國(guó)的土地公有制，存在兩種形式，既國(guó)有土地和集體所有。集體所有土地，在農(nóng)村普遍推行，由村民委會(huì)員進(jìn)行管里，村民共享使用和經(jīng)營(yíng)權(quán)利。因此，村民與村民委員會(huì)答訂的土地租賃合同是具有法律效力的，必然受到法律的保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-07-13 10:56:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??村委會(huì)和村民簽署的集體土地承租和同有法律效益嗎
  答

  那么多年過(guò)去了，已經(jīng)不是那個(gè)問(wèn)題了，再說(shuō)也不一定是買賣，當(dāng)時(shí)的人也不傻，明知道買賣無(wú)效，沒(méi)有人會(huì)那么做

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• 問(wèn) ?? 村委會(huì)能處置集體土地嗎
  答

  　　不能。農(nóng)村集體土地有三種所有權(quán)：1.村民小組農(nóng)民集體所有權(quán)；2.村農(nóng)民集體所有權(quán)；3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有權(quán)。其中屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體土地屬于全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企、事業(yè)單位使用，也可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體或個(gè)人使用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管，即由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體的土地所有權(quán)，但所有權(quán)不屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，仍然是農(nóng)民集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府只能代管?！　∠嚓P(guān)法律規(guī)定：　　《物權(quán)法》第六十條　對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：　　1、屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)　　2、分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)　　3、屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

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• 問(wèn) 村委會(huì)公章的房產(chǎn)證合法嗎？有法律效益嗎？
  答

  村民委員會(huì)公章由村助理會(huì)計(jì)（文書(shū)）專人保管?！洞逦瘯?huì)印章使用管理制度》　　為了正確行使權(quán)力，避免工作失誤，根據(jù)民政部、公安部對(duì)印章使用和管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本村實(shí)際，現(xiàn)對(duì)村委會(huì)公章的使用管理規(guī)定如下：　　一、公章的制發(fā)　　村委會(huì)公章一律由鄉(xiāng)人民政府負(fù)責(zé)制發(fā)。公章要妥善保管，如有遺失要及時(shí)向制發(fā)機(jī)關(guān)報(bào)告并申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由制發(fā)機(jī)關(guān)登記后辦理補(bǔ)發(fā)。使用已作廢公章的，按私刻公章行為處理。二、公章的使用　　1、凡需加蓋公章的，一般都應(yīng)事先由村委會(huì)主任簽署意見(jiàn)后再蓋公章。對(duì)證明村民年齡、文化、民族、職業(yè)等基本情況的，保管公章人員本著高度負(fù)責(zé)、實(shí)事求是的精神給予辦理?！　?、凡涉貸款、承包、擔(dān)保、對(duì)外簽訂合同等重大問(wèn)題需使用村委會(huì)公章時(shí)，應(yīng)由村民會(huì)議或村民代表參加的會(huì)議表決通過(guò)后方可蓋章。如有違規(guī)行為的，保管公章人員可有權(quán)阻止或拒蓋公章?！　?、不準(zhǔn)非保管公章人員擅自隨身帶公章外出，不準(zhǔn)保管公章人員家屬隨便使用公章，嚴(yán)禁白紙蓋公章?！　∪⒐碌谋９艽迕裎瘑T會(huì)公章由村助理會(huì)計(jì)（文書(shū)）專人保管，保管人應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定使用公章，不得借機(jī)吃、拿、卡、要，不得亂蓋公章，違者按規(guī)定予以撤換和處理。

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• 問(wèn) 村委會(huì)可以出租集體土地嗎
  答

  村民委員會(huì)是村集體的代表，可以依法發(fā)包本集體所有的土地。同時(shí)要區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：1、發(fā)包耕地的，只能向本村村民發(fā)包，不得向村外人員發(fā)包。2、發(fā)包荒山等五荒地的，可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式向任何人發(fā)包，但需要提前經(jīng)本村村民會(huì)議通過(guò)，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。另外，本村村民享有優(yōu)先承包權(quán)。3、上述所有已經(jīng)發(fā)包的土地，只能用于農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，不能做非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

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• 問(wèn) 村委會(huì)公章的房產(chǎn)證合法嗎？有法律效益嗎？
  答

  國(guó)家有收回宅基地的規(guī)定，村里開(kāi)的證明不過(guò)是表明村里把宅基地安排給了誰(shuí)家，不代表就是這一家的，還得讓縣級(jí)國(guó)土部門審批說(shuō)了算

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