企業(yè)拆遷如何補償

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• 131****1186

  日前，**高人民法院審判委員會副部級專職委員杜萬華法官接受記者采訪，就以夫妻一方名義所負債務(wù)是否及如何認定為夫妻共同債務(wù)問題作出**新解答。比起以自然人（被征收人）為主體的征地拆遷，企業(yè)作為被征地拆遷的主體時，涉及到更多補償項目，譬如土地使用權(quán)的區(qū)位補償價、廠房重置成新價、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修附屬物、機器設(shè)備搬遷費用等。那么企業(yè)在遇到征地拆遷時，若想要得到合理的征地補償，一名專業(yè)征地拆遷維權(quán)律師會從哪些角度入手呢？
  Step 1 相關(guān)項目的手續(xù)是否齊全，前置程序是否合法
  根據(jù)我國《政府信息公開條例》（國務(wù)院第492號令），公民、法人或者其他組織有權(quán)依法獲取政府信息。律師在接到一個涉及征地項目的委托時，首先考慮的是這個項目手續(xù)是否齊全合法，即向相關(guān)政府部門申請政府信息公開。
  根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（第590號令），對于補償安置方案，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行討論并予以公布，征求公眾意見的期限不得少于30日，并應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。若多數(shù)被征收人認為補償方案不符合第590號令規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。
  實踐中，一個項目的前置程序常會出現(xiàn)不符合上述規(guī)定的情況，譬如前置手續(xù)不全、少批多占，不滿足法定公布期或未依法舉行聽證會的情況等，這些都可以作為維權(quán)的切入點。
  Step 2 重視起行政復(fù)議的作用
  根據(jù)我國《行政復(fù)議法》的規(guī)定，公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益時，有權(quán)向行政機關(guān)提起行政復(fù)議申請。
  通常，征地項目中的選址意見書、征地批文、征收決定等相關(guān)文件都是可以被提起復(fù)議的具體行政行為。但實踐易出現(xiàn)復(fù)議機關(guān)以申請人（被征收企業(yè)）與具體行政行為不具利害關(guān)系為由作出《不予受理復(fù)議申請決定書》，因而申請人在提起復(fù)議申請時應(yīng)提供諸如企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、加蓋公章的法人身份證明等相關(guān)手續(xù)，并列明企業(yè)住所地在征地項目范圍之內(nèi)。若涉案被征收企業(yè)是租賃的第三方的土地或房屋，則應(yīng)提供相關(guān)租賃協(xié)議等文件，以證明利害關(guān)系。
  無論收到的是《不予受理決定書》還是《復(fù)議維持決定書》，復(fù)議申請人都有權(quán)在收到復(fù)議決定之日起15日內(nèi)向有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟，推動維權(quán)程序的繼續(xù)。
  Step 3 進入訴訟程序
  被征收企業(yè)不僅有權(quán)對前述《復(fù)議決定》提起行政訴訟，對征收人在征收過程中的違法行為，被征收企業(yè)有權(quán)提起確認違法之訴。
  若征收人征收過程中存在斷水、斷電、堵路等侵害被征收企業(yè)依法經(jīng)營權(quán)的行為，被征收企業(yè)應(yīng)及時報警，作好報警記錄保留工作，并通過拍照、錄音、錄像等方式取證。針對違法行為，被征收企業(yè)有權(quán)提起恢復(fù)原狀、侵權(quán)等民事訴訟，并可依法主張因侵權(quán)行為所遭受的損失。
  訴訟過程中，尤其是行政訴訟，敗訴的情形并不少見。但我們要明確一點，勝訴并不是**終的目的，為被征收企業(yè)爭取到合理的征收補償才是一名專業(yè)征地拆遷律師希望看到的結(jié)果。
  經(jīng)過上述程序，征收人很難不注意到被征收企業(yè)的合理補償請求，無形中，征收人也會感到壓力。這期間，征地拆遷律師會為被征收企業(yè)爭取好的談判時機，維護被征收企業(yè)的合法權(quán)益。
  維權(quán)過程中，不同的案件會涉及到征地項目和情況也會不同，律師提醒您，維權(quán)應(yīng)拿起法律的武器，聘請專業(yè)的征地拆遷律師，才可有效爭取到合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:30:20
• 146****0305

  很多企業(yè)在遇到拆遷時都面臨著不知道自己需要做哪些準(zhǔn)備，能做哪些準(zhǔn)備。企業(yè)在遇到拆遷時，往往都非常關(guān)心自己的補償有多少，標(biāo)準(zhǔn)是什么，補償如何計算等。那么企業(yè)動遷補償政策中補償項目是什么，律師就企業(yè)在拆遷時需要補償被拆遷方哪些內(nèi)容進行了總結(jié)。
  企業(yè)動遷遷補償項目主要有四塊：
  一、是房產(chǎn)價值賠償。
  房產(chǎn)價值賠償方面主要由房產(chǎn)和土地使用性質(zhì)決定;企業(yè)房產(chǎn)用途一般是工業(yè)廠房和倉庫,但也有部分住宅和辦公房,具體以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn);土地使用性質(zhì)也一般是工業(yè)用地。所以房產(chǎn)價值基本比較固定,對此彈性空間不大?；疽圆疬w部門指定的房地產(chǎn)評估有限公司評估價值為參考值。
  二、是設(shè)備設(shè)施賠償。
  設(shè)備設(shè)施賠償方面爭議**大。主要是由于以下幾個原因：
  1、是政府拆遷政策和一般操作規(guī)程對此項目是適當(dāng)賠償,而不是充分賠償;
  2、是沒有中介機構(gòu)能夠進行專業(yè)評估,無法出具評估報告;
  3、是被拆遷方無法提供大量詳細的損失資料;所以雖然現(xiàn)在已有拆遷單位委托資產(chǎn)評估有限公司進行此項目評估,但評估價值與企業(yè)實際損失差距較大。
  三、是停產(chǎn)停業(yè)賠償。
  停產(chǎn)停業(yè)賠償方面在國內(nèi)處理上有不同標(biāo)準(zhǔn)。有些省份補償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米300-400元,有些省份是一半,有些省份是沒有賠償。屬于可以協(xié)商部分。
  四、是搬遷獎勵賠償。
  搬遷獎勵賠償是固定的,基本上是每平方米一百九十元左右。
  在遇到拆遷時，企業(yè)往往會認為自己的補償應(yīng)該完全按照拆遷方發(fā)布的補償方案，并不知道往往補償方案是存在很多問題的。而拆遷方也會憑借企業(yè)對法律法規(guī)的陌生和信息的不對稱，宣稱補償標(biāo)準(zhǔn)是由政府制定的拆遷政策決定的，所以一定要詳細了解企業(yè)動拆遷補償政策，避免上當(dāng)受騙。
  律師365小編建議被拆遷方充分了解拆遷政策，只有在充分了解的情況下，才能發(fā)現(xiàn)不合法的的情況。另外，一定要弄清楚自己需要補償是那些方面，是房產(chǎn)價值補償還是設(shè)備設(shè)施補償，還是全部都有，盡管一般拆遷政策中的補償標(biāo)準(zhǔn)都比較低，但是只有充分了解才能獲得更多的經(jīng)濟補償。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:27:08
• 133****6664

  企業(yè)動遷賠償往往發(fā)生在政府征用企業(yè)用地的情況下，企業(yè)動遷的過程往往會影響企業(yè)以后的發(fā)展。企業(yè)動遷，政府需要給予企業(yè)一定的賠償或補償，我國有明確的企業(yè)動遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。今天，律師小編就來和您聊聊企業(yè)動遷賠償標(biāo)準(zhǔn)有哪些，供有需要的讀者參考。
  一、企業(yè)拆遷補償包括哪些費用
  企業(yè)拆遷補償費用主要分為以下四個方面：
  1、拆遷資產(chǎn)的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償?shù)?
  2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失;
  3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;
  4、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
  二、非承租企業(yè)拆遷如何補償
  關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補償問題除上述應(yīng)當(dāng)補償?shù)馁M用之外，至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個方面的補償：
  1、廠房及其他不動產(chǎn)的征收補償。該部分補償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市政府制定，或者按照重置成新價，由雙方共同指定的評估機構(gòu)進行評估。
  2、土地使用權(quán)收回的補償費用。根據(jù)《土地管理法》第五十八條的相關(guān)規(guī)定，滿足特定條件，收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。但在辦案實踐中，所謂的“適當(dāng)”很難界定，各地相差懸殊，需要律師在辦案過程中，根據(jù)具體案件的不同情況，制定解決方案。
  3、關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的，是否給予補償問題，理論界意見不一，筆者認為，應(yīng)當(dāng)給予補償，并且給予的補償不應(yīng)少于出讓的土地。
  三、集體土地企業(yè)拆遷如何補償
  集體土地上企業(yè)拆遷的，除土地相關(guān)補償費用外的其他方面補償費用參照上面所述。
  土地方面補償費根據(jù)下面規(guī)定處理，《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
  企業(yè)動遷賠償標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定了賠償?shù)姆矫?，賠償?shù)姆绞郊安煌N類土地的賠償?shù)?。而企業(yè)企業(yè)拆遷補償費用主要包括拆遷資產(chǎn)補償、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆遷補償和獎勵。不同的企業(yè)根據(jù)自己所占土地類型的不同又有不同的分類，獲得不同的補償標(biāo)準(zhǔn)。小編在這里提醒您，在企業(yè)申請補償前，請先理清您可以取得哪種補償，這會為您節(jié)約很多時間。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:26:18

相關(guān)問題

• 問 企業(yè)拆遷如何補償？企業(yè)拆遷職工如何補償呢？
  答

  政府對企業(yè)用地進行征用時，會涉及到企業(yè)拆遷。一般情況下，企業(yè)拆遷會有一段時間停止?fàn)I業(yè)，或者也有可能導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。那對于企業(yè)中的員工來說，企業(yè)拆遷如何賠償員工?路永強律師將在下文中為您分析一下這個問題。一、企業(yè)拆遷需要對員工進行補償嗎企業(yè)拆遷如果是遷移到新的地址，可以和員工協(xié)商繼續(xù)履行合同，如果企業(yè)發(fā)生倒閉，則可以依據(jù)以下條款來解決：依據(jù)《勞動合同法》第四十條 有下列情形之一的，用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后，可以解除勞動合同：(三)勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動合同無法履行，經(jīng)用人單位與勞動者協(xié)商，未能就變更勞動合同內(nèi)容達成協(xié)議的。第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付經(jīng)濟補償：(一)勞動者依照本法第三十八條 規(guī)定解除勞動合同的;(二)用人單位依照本法第三十六條 規(guī)定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協(xié)商一致解除勞動合同的;(三)用人單位依照本法第四十條 規(guī)定解除勞動合同的;(四)用人單位依照本法第四十一條 第一款規(guī)定解除勞動合同的;(五)除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續(xù)訂勞動合同，勞動者不同意續(xù)訂的情形外，依照本法第四十四條 第一項規(guī)定終止固定期限勞動合同的;(六)依照本法第四十四條 第四項、第五項規(guī)定終止勞動合同的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。二、企業(yè)拆遷的賠償標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)與勞動者解除合同的，根據(jù)《勞動合同法》　第四十七條 經(jīng)濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算;不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經(jīng)濟補償。勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經(jīng)濟補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付，向其支付經(jīng)濟補償?shù)哪晗?*高不超過十二年。企業(yè)拆遷如何賠償員工應(yīng)根據(jù)具體情況來定，如果企業(yè)遷到新的地址，通過與員工協(xié)商，可以繼續(xù)履行勞動合同，則不需要對員工進行賠償，但如果因為搬遷后離原地址太遠或者拆遷導(dǎo)致了企業(yè)的倒閉，從而不得不解除勞動合同，那么，企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)的規(guī)定對員工進行賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是工作滿一年支付一個月工資的賠償金。

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• 問 企業(yè)拆遷如何補償？企業(yè)拆遷政策補償是如何的？
  答

  第四十條 家建設(shè)征用土用單位必須支付土補償費 （）土補償費標(biāo)準(zhǔn)：征用集體所耕及園、葦塘、魚塘、藕塘按其產(chǎn)值四至六倍計算征用林按等耕產(chǎn)值二至四倍計算征用其非耕按等耕產(chǎn)值二至三倍計算 （二）產(chǎn)值計算：耕、葦塘、魚塘、藕塘按征前三平均產(chǎn)值計算園按征前四平均產(chǎn)值計算價格按實際定購價議價別計算秸稈按糧價百三十計算 （三）征土青苗、林木、樹、房屋及其設(shè)施等原附著物補償標(biāo)準(zhǔn)由省轄市民政府（區(qū)行署）制定報省民政府批準(zhǔn)執(zhí)行 （四）土已使用單位實行償劃撥其補償費標(biāo)準(zhǔn)由省轄市、縣縣級市規(guī)定 第四十二條 家建設(shè)征用土用單位除支付土補償費外應(yīng)支付安置補助費 （）征用耕安置補助費按照需要安置農(nóng)業(yè)口計算需要安置農(nóng)業(yè)口數(shù)按照征用耕數(shù)量除征前征單位平均每占耕數(shù)量計算 （二）每需要安置農(nóng)業(yè)口安置補助費標(biāo)準(zhǔn)該耕征用前三平均每畝產(chǎn)值二至三倍 （三）每畝征用耕安置補助費高超征用前三平均產(chǎn)值十倍 特殊情況需要提高安置補助費經(jīng)省民政府批準(zhǔn)每畝征用土補償費安置補助費總額超征用前三平均產(chǎn)值二十倍 （四）征用沒收益土支付安置補助費 （五）輸變電工程鐵塔用其土補償費安置補助費按本條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行電桿、測量標(biāo)志占用耕付性補償費辦理征手續(xù) 第四十三條 公路及型水利工程建設(shè)征用土補償費安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省民政府另行規(guī)定 第四十四條 臨占按該產(chǎn)值給予補償影響季補償季影響補償占用期滿由用單位負責(zé)恢復(fù)耕種條件或按所需工作量支付整治費 第四十五條 征用城市郊區(qū)、工礦區(qū)、縣城城關(guān)菜除支付土補償費、安置補助費外應(yīng)繳納每畝五千元內(nèi)新菜田發(fā)建設(shè)基金 第四十六條 征單位土全部征用能異安排所需耕經(jīng)省民政府批準(zhǔn)農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)戶口 征單位收獲兩季均耕足二或收獲季均耕足三家建設(shè)征用耕口糧能自給由家定量補差 第四十七條 家建設(shè)征用土現(xiàn)余勞力由征單位用土補償費安置補助費發(fā)展農(nóng)副業(yè)產(chǎn)興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)等途徑加安置；安置完選送符合條件員用單位或其單位業(yè)并相應(yīng)安置補助費轉(zhuǎn)撥給吸收該勞力單位 第四十八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企業(yè)占用集體所土參照本條例征補償費標(biāo)準(zhǔn)給占單位補償并須妥善安置農(nóng)民產(chǎn) 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用集體所土支付補償費標(biāo)準(zhǔn)由縣級民政府規(guī)定 第四十九條 依報經(jīng)批準(zhǔn)占用耕建房農(nóng)村居民應(yīng)按產(chǎn)值二至三倍向集體支付性土使用費 超用面積限額應(yīng)限期退逾期退由縣級土管理部門按每每平米二至四元征收土使用費 第五十條 農(nóng)村體或合伙企業(yè)占用集體所土每應(yīng)按照土產(chǎn)值二至三倍向集體支付土使用

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• 問 ??企業(yè)拆遷如何補償？企業(yè)拆遷職工怎么補償呢？
  答

  如果職工愿意到新的辦公地點不用補償，如不同意協(xié)商解除勞動關(guān)系，可以適當(dāng)補償。

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• 問 ??企業(yè)拆遷補償如何計算？
  答

  拆遷補償計算方式如下：1、住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價和區(qū)位補償價，區(qū)位補償價由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價構(gòu)成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結(jié)合。計算公式為：房屋拆遷補償價=(基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍》的規(guī)定確定。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價，由區(qū)、縣人民政府在市國上房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定。并報市國土房管局備案。2、非住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補償價和地上物補償價。計算公式為;非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價。其中，K1為容積率調(diào)整系數(shù);K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù);K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點工程時取0.7，其他情況取1.0;地上物補償價的計取按各市、地、縣有關(guān)規(guī)定采取成本估價法，用房屋重置成本結(jié)合成新進行計算。3、住房困難戶申請拆遷補償安置必須符合以下兩個條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補償款低于規(guī)定的補償?shù)拖蕖τ诜弦陨蟽蓚€條件的住房困難戶，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予其拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=規(guī)定補償?shù)拖?被拆遷房屋的補償款。其中，規(guī)定補償?shù)拖?經(jīng)濟適用住房均價×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。4、自建房從法律性質(zhì)上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規(guī)定，拆遷時，拆遷人對違章建筑不予補償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對自建房居民不支付任何費用，可能會給社會帶來不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致拆遷工作無法正常進行。因此，對自建房居民按戶給予帶有福利性質(zhì)的拆遷安置補助費十分必要。所以對拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的自建房居民，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟適用住房均價和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=經(jīng)濟適用住房均價×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。5、拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計算，市、地、縣的搬家補助標(biāo)準(zhǔn)均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補助。拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價計算;無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給予補償。6、因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)綜合補助費。具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，由被拆遷人按照雙方協(xié)議約定給予補償;雙方?jīng)]有約定的，由被拆遷人參照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對承租人給予適當(dāng)補償。7、被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算。每戶可得500到50000元不等，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

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• 問 ??企業(yè)拆遷如何補償？企業(yè)拆遷政策補償是怎么樣的？
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  在企業(yè)拆遷中，對中小企業(yè)來講一般能獲得六部分補償項目。一、土地使用權(quán)的區(qū)域補償價你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來算出區(qū)域補償價，說通俗了就是土地使用權(quán)補償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補償呢？有這么幾種情況：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營權(quán)。（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。（3）國有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補償?shù)?。二、廠房重置成新價廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標(biāo)準(zhǔn)來計算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。三、停產(chǎn)停業(yè)損失費因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經(jīng)營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經(jīng)營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補償呢？（1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。（2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。（3）財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。四、裝修附屬物對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。五、機器設(shè)備機器設(shè)備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設(shè)備補償?shù)氖前徇w費。六、搬遷費用就是可移動的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費用。

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