?? 拒交物業(yè)費(fèi)法院如何強(qiáng)制執(zhí)行

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• 133****0732

  拖欠三年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，面對(duì)法院的判決不為所動(dòng)。**終在園區(qū)法院組織的一次凌晨執(zhí)行行動(dòng)中，這位任性業(yè)主被拘傳，同意繳清拖欠物業(yè)費(fèi)和滯納金共計(jì)15000余元，又因抗拒執(zhí)行、拒不申報(bào)財(cái)產(chǎn)被罰款1000元。
  
  　　拒交物業(yè)費(fèi)這般維權(quán)法院不支持
  
  　　半年前吳某收到法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司因物業(yè)服務(wù)合同糾紛將其告上法院，請(qǐng)求法院判決吳某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。原來，吳某因?yàn)椴粷M小區(qū)物業(yè)的服務(wù)，已經(jīng)三年多沒有繳納物業(yè)費(fèi)了。法庭上，吳某辯稱原告物業(yè)公司管理不到位、服務(wù)水平低、服務(wù)態(tài)度差，卻未能拿出有效證據(jù)證明。
  
  　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為原告物業(yè)公司在管理服務(wù)過程中可能存在一些令被告不滿意的地方，但物業(yè)服務(wù)合同屬于公共服務(wù)合同，對(duì)于服務(wù)是否存在缺陷的判斷不應(yīng)以個(gè)別業(yè)主的感受為標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下的服務(wù)瑕疵不能成為業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的理由。被告吳某無法提供證據(jù)證明，物業(yè)公司在服務(wù)合同存續(xù)期間違背的具體合同條款，**后法院支持了物業(yè)公司的訴請(qǐng)，判決被告吳某支付拖欠物業(yè)費(fèi)和滯納金共計(jì)15000余元。
  
  　　無視判決尋找借口花樣百出
  
  　　接過判決書，吳某隨手揚(yáng)了揚(yáng)，就幾張紙片還能追著我要錢?隨手將判決書往包里一塞，大搖大擺地回家去了。面對(duì)吳某“要錢沒有，爛命一條”的消極態(tài)度，物業(yè)公司只得向園區(qū)法院申請(qǐng)執(zhí)行。
  
  　　吳某先是無視并撕毀了張貼的執(zhí)行通知書，又拒絕申報(bào)財(cái)產(chǎn)。在承辦法官多次催問下，吳某才稍稍松了口，交代自己有套房子和一部轎車，只是家中生活困難，還有房貸要還，實(shí)在沒辦法一次性拿出一萬多的物業(yè)費(fèi)。執(zhí)行法官又問及吳某名下三萬多的存款，認(rèn)為實(shí)在無法理解吳某“家中生活困難”，吳某辯稱該存款是母親以自己名義存的。
  
  　　強(qiáng)制執(zhí)行繳清欠費(fèi)再接罰單
  
  　　本以為打發(fā)掉了執(zhí)行法官，吳某又過上了安逸舒適的小日子，不料想半夜卻在睡夢(mèng)中被人叫醒。在園區(qū)法院本次組織的凌晨執(zhí)行行動(dòng)中，吳某的大名赫然在列，**終吳某乘上警車被拘傳至法院。一看這次動(dòng)真格的了，吳某立刻表示愿意馬上履行。經(jīng)查明，吳某完全有履行能力，在法院多次督促之后仍拒不履行，現(xiàn)吳某履行了付款義務(wù)，并出具檢討書，有悔改表現(xiàn)，法院決定對(duì)吳某從輕處罰，罰款1000元

  查看全文↓ 2018-07-14 15:59:55
• 135****1811

  物業(yè)服務(wù)管理公司可以向人民法院提起民事訴訟，經(jīng)人民法院判決業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)而業(yè)主拒不履行生效判決文書的，物業(yè)公司可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:59:29
• 143****5591

  物業(yè)費(fèi)能有多少，直接從被執(zhí)行人銀行賬戶劃款就行了，總不能說連這點(diǎn)存款都沒有吧。法院是有權(quán)查到當(dāng)事人銀行賬戶的，然后憑判決書，下個(gè)裁定，一個(gè)協(xié)執(zhí)，直接給銀行，劃款。都不需要被執(zhí)行人在場(chǎng)露面的。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:59:18

相關(guān)問題

• 問 ?? 物業(yè)費(fèi)如何強(qiáng)制執(zhí)行
  答

  物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，不能拒交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主可以起訴物業(yè)公司，物業(yè)公司也可以起訴業(yè)主。物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系是合同關(guān)系，業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等，在合同中規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，如果發(fā)生糾紛，是可以通過法律渠道來解決的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第六條規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用，并有權(quán)提出賠償請(qǐng)求。

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• 問 物業(yè)費(fèi)收取應(yīng)不應(yīng)該強(qiáng)制執(zhí)行？
  答

  業(yè)主有義務(wù)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)利收納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)取得相關(guān)部門允許后強(qiáng)行執(zhí)行

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何強(qiáng)制執(zhí)行?小產(chǎn)權(quán)房能作為房產(chǎn)法院強(qiáng)制執(zhí)行嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以強(qiáng)行執(zhí)行嗎？

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• 問 按揭的房子法院可以強(qiáng)制執(zhí)行嗎
  答

  是的，法院可以強(qiáng)制執(zhí)行按揭房屋的還款。如果房主未能按時(shí)償還按揭貸款，抵押人可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院會(huì)根據(jù)抵押人的申請(qǐng)，以及抵押合同的規(guī)定，作出相應(yīng)的裁定，將抵押物（即房子）拍賣，用拍賣所得的款項(xiàng)償還抵押貸款。

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• 問 ??咨詢一下，法院如何強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)？
  答

  根據(jù)2005年1月1日起施行的《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，社會(huì)上許多人認(rèn)為被執(zhí)行人“唯一一套住房不得執(zhí)行”。此認(rèn)識(shí)給法院執(zhí)行難雪上加霜，使一部分不良債務(wù)人自以為有了逃避法律責(zé)任的“尚方寶劍”。筆者認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)是對(duì)**高院司法解釋的誤讀，有必要在法理上予以澄清。 一、對(duì)司法解釋的解讀《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。此條規(guī)定對(duì)不能拍賣、變賣或者抵債的房產(chǎn)是有限定條件的，是指對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能執(zhí)行。為了進(jìn)一步明確可執(zhí)行房屋司法解釋第七條規(guī)定“對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。顯然**高院司法解釋強(qiáng)調(diào)的是要保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋，并沒有提及一套房屋就不能執(zhí)行。否則會(huì)出現(xiàn)債務(wù)人居住一套豪宅甚至別墅，卻不能對(duì)其予以強(qiáng)制執(zhí)行的荒唐局面。司法解釋對(duì)被執(zhí)行人房屋不能執(zhí)行規(guī)定的目的是保護(hù)被執(zhí)行人的生存權(quán)，而不是保護(hù)其享受超過生存權(quán)以外的居住條件。 二、對(duì)一套房屋執(zhí)行的必要性 在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，信用缺失是阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要問題，司法強(qiáng)制措施是保障社會(huì)信用的**后一道屏障。房產(chǎn)是公民個(gè)人**重要的生活資料，也是確立其市場(chǎng)信譽(yù)的重要依據(jù)，如果司法強(qiáng)制措施對(duì)一套房屋不能采取，那么就會(huì)出現(xiàn)惡意逃債者居住超過生活必需的房產(chǎn)，而法律對(duì)其無可奈何的局面，這對(duì)享有合法債權(quán)的申請(qǐng)人是極其不公平的，也不利于維護(hù)法制秩序。特別是在基層法院，許多執(zhí)行案件是交通肇事、傷害、撫養(yǎng)費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)、勞動(dòng)報(bào)酬案等，有的申請(qǐng)執(zhí)行人沒有房屋，有的被執(zhí)行人的房屋是申請(qǐng)執(zhí)行人的錢購(gòu)買的。有不少申請(qǐng)執(zhí)行人無錢看病，難以維持基本生活，同樣面臨生存權(quán)問題，而且是債權(quán)和生存權(quán)的競(jìng)合。在強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)平衡利益和注重效果在這種情況下顯得尤其重要。因此不論是站在維護(hù)市場(chǎng)法制秩序的角度，還是保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益的角度，對(duì)于超過生存必需限度的被執(zhí)行人的一套房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行都是必要的。 三、對(duì)一套房產(chǎn)的執(zhí)行方法 首先應(yīng)當(dāng)確立予以執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，此標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定予以確定，也就是所擬執(zhí)行的房屋是否超過了“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須”。對(duì)于具體標(biāo)準(zhǔn)司法解釋沒有規(guī)定，由于我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致，對(duì)于**低生活標(biāo)準(zhǔn)的衡量是難以統(tǒng)一的，如同人身?yè)p害賠償中社會(huì)平均工資各地?zé)o法統(tǒng)一相同。故此對(duì)于**低生活標(biāo)準(zhǔn)房屋的衡量應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地標(biāo)準(zhǔn)予以執(zhí)行，可以參考當(dāng)?shù)亓庾》繕?biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)等予以衡量，對(duì)此南京市中級(jí)人民法院已作了積極而有效的探討，確定以人均住房8平方米作為**低住房標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，極大的提高了法院確認(rèn)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的效率。 其次可采取置換或租賃兩種執(zhí)行方法予以執(zhí)行。對(duì)于能夠采取置換方式執(zhí)行的，可以采取大面積房置換小面積房，好地段房置換差地段房，高價(jià)房置換低價(jià)房等方式予以執(zhí)行；不具備置換條件的也可以采取給被執(zhí)行人租賃一定面積的房屋予以執(zhí)行，租賃時(shí)間以半年到兩年為宜。 第三執(zhí)行的程序。第一步由申請(qǐng)執(zhí)行人提出申請(qǐng)，法院進(jìn)行審查，審查的重點(diǎn)是所擬執(zhí)行的房產(chǎn)是否超過被執(zhí)行人生活必需：第二步對(duì)擬執(zhí)行房產(chǎn)委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，以確定其價(jià)值；第三步對(duì)擬執(zhí)行房產(chǎn)依法予以拍賣；第四步落實(shí)置換房。對(duì)此可采取多種方式：首先考慮由被執(zhí)行人自行落實(shí)，在拍賣款中扣除執(zhí)行款及有關(guān)費(fèi)用后將余款還給被執(zhí)行人或留下按當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐牟桓哂谄骄鶅r(jià)以**低保障條件將安置款交由被執(zhí)行人自行落實(shí)；其次在被執(zhí)行人無法告知或不配合的情況下則由執(zhí)行法院予以落實(shí)；也可以由申請(qǐng)執(zhí)行人代為落實(shí)，但必須經(jīng)執(zhí)行法院審查認(rèn)可。對(duì)于采取租賃方式的，租賃房屋的落實(shí)按照上述置換方式予以落實(shí)，同時(shí)由法院用拍賣款設(shè)立一個(gè)租房專項(xiàng)賬戶，專門用于支付被執(zhí)行人租房生活的費(fèi)用。第五步強(qiáng)制被執(zhí)行人遷到置換或租賃的房屋，把拍賣房產(chǎn)交付買受人。第四、對(duì)于銀行的抵押權(quán)的處置《根據(jù)**高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第一條的規(guī)定：對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)該規(guī)定第三條也明確規(guī)定了在實(shí)際操作中的方式。綜上： “一套房產(chǎn)不能執(zhí)行”、“有抵押權(quán)的房屋不得拍賣”的認(rèn)識(shí)是對(duì)**高院司法解釋的誤讀，對(duì)一套房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施是必要的也是可行的，在具體實(shí)務(wù)中既要注意保護(hù)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權(quán)，又要**大限度地實(shí)現(xiàn)債權(quán)的人的債權(quán)，必須在保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益和被執(zhí)行人的利益之間保持合理的平衡，注重執(zhí)行實(shí)效。

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