?? 個人如何注冊物業(yè)服務(wù)公司

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• 148****8663

  個人是不允許成立物業(yè)公司的，物業(yè)公司**低也要是有限責(zé)任公司。先要有管理的物業(yè)，同時注冊資產(chǎn)50萬元以上。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:04:16
• 136****9704

  首先到工商注冊一家普通的公司
  　　然后按三級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)接管一個小區(qū)，**后再申請三資服務(wù)資質(zhì)，下面是注冊普通公司的流程：
  　　要注冊一個公司，首先想好經(jīng)營什么，怎樣經(jīng)營好，再來注冊。要不，注冊了也沒有用，注冊了公司是需要很多成本的，不是一件“好玩”的事情。
  　　前期可行性分析調(diào)查，建議你自己認(rèn)真的考慮一下。接下來談?wù)勅绾巫怨?，需要哪些手續(xù)、怎樣操作。
  　　一、選擇公司的形式：
  　　普通的有限責(zé)任公司，**低注冊資金3萬元，需要2個（或以上）股東。
  　　從06年1月起新的公司法規(guī)定，允許1個股東注冊有限責(zé)任公司，這種特殊的有限責(zé)任公司又稱“一人有限公司”（但公司名稱中不會有“一人”字樣，執(zhí)照上會注明“自然人獨(dú)資”），**低注冊資金10萬元。
  　　如果你和朋友、家人合伙投資創(chuàng)業(yè)，可選擇普通的有限公司，**低注冊資金3萬元；如果只有你一個人作為股東，則選擇一人有限公司，**低注冊資金10萬元。
  　　二、注冊公司的步驟：
  　　1.核名：
  　　到工商局去領(lǐng)取一張“企業(yè)（字號）名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請表”，填寫你準(zhǔn)備取的公司名稱，由工商局上網(wǎng)（工商局內(nèi)部網(wǎng)）檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個名稱，就會核發(fā)一張“企業(yè)（字號）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書”。這一步的手續(xù)費(fèi)是80元。
  　　（80元可以幫你檢索5個名字，很多名字重復(fù)，所以一般常見的名字就不用試了，免得花冤枉錢）
  　　2.租房：
  　　去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。
  　　租房后要簽訂租房合同，并讓房東提供房產(chǎn)證的復(fù)印件。
  　　簽訂好租房合同后，還要到稅務(wù)局去買印花稅，按年租金的千分之一的稅率購買，例如你的每年房租是1萬元，那就要買10元錢的印花稅，貼在房租合同的首頁，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是貼了印花稅的合同復(fù)印件。
  　　3.編寫“公司章程”：
  　　可以在工商局網(wǎng)站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了。章程的**后由所有股東簽名。
  　　4.刻私章：
  　　去街上刻章的地方刻一個私章，給他們講刻法人私章（方形的）。費(fèi)用大概30元左右。
  　　5.到會計師事務(wù)所領(lǐng)取“銀行詢征函”：
  　　聯(lián)系一家會計師事務(wù)所，領(lǐng)取一張“銀行詢征函”（必須是原件，會計師事務(wù)所蓋鮮章）。如果你不清楚，可以看報紙上的分類廣告，有很多會計師事務(wù)所的廣告。
  　　6.去銀行開立公司驗資戶：
  　　所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發(fā)的核名通知、法人代表的私章、身份證、用于驗資的錢、空白詢征函表格，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗資戶。開立好公司帳戶后，各個股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應(yīng)的錢。
  　　銀行會發(fā)給每個股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。
  　　注意：公司法規(guī)定，注冊公司時，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貸幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實物（如汽車）、房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實物、房產(chǎn)等作為出資的，需要到會計師事務(wù)所鑒定其價值后再以其實際價值出資，比較麻煩，因此建議你直接拿錢來出資，公司法不管你用什么手段拿的錢，自己的也好、借的也好，只要如數(shù)繳足出資款即可。
  　　7.辦理驗資報告：
  　　拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件，到會計師事務(wù)所辦理驗資報告。一般費(fèi)用800元左右（50萬以下注冊資金）。
  　　8.注冊公司：
  　　到工商局領(lǐng)取公司設(shè)立登記的各種表格，包括設(shè)立登記申請表、股東（發(fā)起人）名單、董事經(jīng)理監(jiān)理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、驗資報告一起交給工商局。大概3個工作日后可領(lǐng)取執(zhí)照。
  　　此項費(fèi)用約500元左右。
  　　9.憑營業(yè)執(zhí)照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務(wù)章。后面步驟中，均需要用到公章或財務(wù)章。
  　　10.辦理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證：
  　　憑營業(yè)執(zhí)照到技術(shù)監(jiān)督局辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證，費(fèi)用是150元左右。辦這個證需要半個月，技術(shù)監(jiān)督局會首先發(fā)一個預(yù)先受理代碼證明文件，憑這個文件就可以辦理后面的稅務(wù)登記證、銀行基本戶開戶手續(xù)了。
  　　11.去銀行開基本戶：
  　　憑營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，去銀行開立基本帳號。**好是在原來辦理驗資時的那個銀行的同一網(wǎng)點去辦理，否則，會多收100元的驗資帳戶費(fèi)用。
  　　開基本戶需要填很多表，你**好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營業(yè)執(zhí)照正本原件、身份證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公財章、法人章。
  　　開基本戶時，開戶費(fèi)用300元左右。今后你的公司開支票、劃款。
  　　12.辦理稅務(wù)登記：
  　　領(lǐng)取執(zhí)照后，30日內(nèi)到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請領(lǐng)取稅務(wù)登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務(wù)登記證，即國稅和地稅。費(fèi)用是各400元左右。
  　　辦理稅務(wù)登記證時，必須有一個會計，因為稅務(wù)局要求提交的資料其中有一項是會計資格證和身份證。你可先請一個兼職會計，小公司剛開始請的兼職會計一般300元左右工資就可以了。
  　　13.申請領(lǐng)購發(fā)票：
  　　如果你的公司是銷售商品的，應(yīng)該到國稅去申請發(fā)票，如果是服務(wù)性質(zhì)的公司，則到地稅申領(lǐng)發(fā)票。
  　　**后就開始營業(yè)了。 注意每個月按時向稅務(wù)申報稅哦，即使沒有開展業(yè)務(wù)不需要繳稅，也要進(jìn)行零申報，否則會被罰款的。
  　　有二點你可能比較關(guān)心：
  　　1.公司必須建立健全的會計制度，你可能擔(dān)心自己不會，怎么辦？剛開始成立的公司，業(yè)務(wù)少，對會計的工作量也非常小，你可以請一個兼職會計，每個月到你的公司幫你建帳，二、三天時間就夠了，給他300-1000左右的工資即可。
  　　2.公司的稅額：
  　　營業(yè)稅：銷售商品的公司，按所開發(fā)票額的4%征收增值稅，企業(yè)所得稅代征稅率0.5%，個人所得稅0.1%：；提供服務(wù)的公司，按所開發(fā)票額的5%征收營業(yè)稅，企業(yè)所得稅代征稅率4%，個人所得稅0.8%。所得稅：對企業(yè)的純利潤征收18-33%的企業(yè)所得稅。 小公司的利潤不多，一般是18%。對企業(yè)所得稅，做帳很關(guān)鍵，如果帳面上你的利潤很多，那稅率就高。所以，平常的購買設(shè)備都要開發(fā)票，你吃飯、坐車的票都留起來，可以做為你的企業(yè)運(yùn)作成本。
  　　二種稅的區(qū)別：營業(yè)稅是對營業(yè)額征稅，不管你賺沒有賺錢，只有發(fā)生了交易，開了發(fā)票，就要征稅；所得稅，是對利潤征稅，利潤就是營業(yè)額扣減各種成本后剩余的錢，只有賺了錢，才會征所得稅。
  　　還有其它各種各樣很多種的稅，但沒有多少錢，主要是上面二種，特別是所得稅非常高，但注冊在哪里，就看注冊地的退稅，后期服務(wù)，公司經(jīng)營對象等都得考慮進(jìn)去，有的企業(yè)要面對一些長期的，有知名度的合作企業(yè)時，注冊地址，注冊資金一定要細(xì)細(xì)選考慮，具體的還是咨詢代理機(jī)構(gòu)，我有一個朋友在復(fù)旦軟件園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，可以提供一些服務(wù),你好他們就行。
  　　你可以咨詢一下上海復(fù)寶軟件科技發(fā)展有限公司，其是復(fù)旦軟件園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的運(yùn)營商，做的很不錯，不到半年就招了100多家企業(yè)入駐，主要提供公司注冊、寫字樓出租、上海居住證及戶口辦理、專項資金申請等相關(guān)服務(wù)，非常專業(yè)和周到，我的用戶名就是聯(lián)系方式。

  查看全文↓ 2018-07-14 21:04:00
• 144****8275

  公司注冊下來后，馬上要向公司所在地的地市一級房管部門或建設(shè)主管部門申請物業(yè)管理資質(zhì)
  新公司一律只能申請暫三級資質(zhì)。
  新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
  （一）營業(yè)執(zhí)照；
  （二）企業(yè)章程；
  （三）驗資證明；
  （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
  （五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
  物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，
  具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（即房地產(chǎn)類或建筑類工程師、會計師）

  查看全文↓ 2018-07-14 21:03:10
• 157****1586

  　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)執(zhí)業(yè)的資格認(rèn)證。分為三類資質(zhì)，每類資質(zhì)的的從業(yè)人員須要規(guī)定的職業(yè)資格證書。
  　　
  　　一級資質(zhì)
  　　1.注冊資本人民幣500萬元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
  　　4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
  　?。?）多層住宅200萬平方米；
  　?。?）高層住宅100萬平方米；
  　　（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；
  　?。?）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
  　　5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
  　　
  　　二級資質(zhì)
  　　1.注冊資本人民幣300萬元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  　　3.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
  　?。?）多層住宅100萬平方米；
  　?。?）高層住宅50萬平方米；
  　?。?）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；
  　?。?）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
  　　
  　　三級資質(zhì)
  　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  　　3.有委托的物業(yè)管理項目；
  　　

  查看全文↓ 2018-07-14 21:01:51

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)罰款嗎?
  答

  物業(yè)小區(qū)管理制度（1）治安管理規(guī)定1、非小區(qū)住戶不得隨意進(jìn)入小區(qū)，來訪者須在門衛(wèi)處登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的臨時出入證進(jìn)入小區(qū)。3、小區(qū)住戶的機(jī)動車輛實行發(fā)卡、登記制度；自行車停放在指定位置。機(jī)動車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場。4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼，并簽名確認(rèn)同意，方可將物品搬出。5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，物業(yè)管理員和住戶都有義務(wù)積極配合，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護(hù)現(xiàn)場秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。7、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。8、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事。9、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。（2）環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定1、愛護(hù)園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹木。2、愛護(hù)公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音。特別是在晚上十時至翌晨八時期間嚴(yán)禁制造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。6、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。（3）清潔衛(wèi)生管理規(guī)定1、請自覺維護(hù)小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。2、垃圾裝袋，置于垃圾收集點內(nèi)，以便及時收集清理。3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物。飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用，并在公告欄予以曝光。7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴(kuò)大營業(yè)場地。8、提醒進(jìn)入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的整潔。9、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清運(yùn)和消毒工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。（5）停車管理規(guī)定1、小區(qū)停車場，專供購 (租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入；閑雜人員不得入內(nèi)。2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入；臨時停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡，持卡進(jìn)入，離開時退卡。3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。4、停車場地將采取24小時值班并做好記錄，嚴(yán)格按消防規(guī)定配備消防設(shè)備和器材。5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。6、車輛進(jìn)入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放；8、車輛進(jìn)出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。9、停車場保安人員應(yīng)對停放車輛認(rèn)真檢查車型，車牌號和車輛有無上鎖或外部破損等異常情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知車主并作好登記；10、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗、否則責(zé)任自負(fù)；11、車主要愛護(hù)停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任；12、有固定車位的車主要嚴(yán)格按照物業(yè)公司規(guī)定的停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時交費(fèi)；臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據(jù)停車時間規(guī)定收費(fèi)；13、若車主不慎丟失車輛出入卡，應(yīng)立即通知管理人員，提供有關(guān)資料，經(jīng)核實后繳納辦卡成本費(fèi)，由物管公司補(bǔ)發(fā)出入卡；14、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴(yán)重者可向保險公司索賠，當(dāng)班保安員與物業(yè)公司共同協(xié)助調(diào)查處理；15、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。（6）消防安全管理規(guī)定1、消防工作堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，實行綜合管理、群防群治。2、加強(qiáng)消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。3、物業(yè)管理處定期對小區(qū)的公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)，并將檢查情況報公司備案。4、嚴(yán)禁外來裝有危險品車輛進(jìn)入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時撲救，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。6、自覺遵守電器安全使用規(guī)定，不得亂拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)猓ㄈ加停┰O(shè)施和用具。7、遵守市政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險隱患。8、進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。9、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。10、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。11、消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴(yán)肅處理。12、物業(yè)管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為，及時制止或向有關(guān)部門報告。

  全部6個回答>
• 問 ??物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)內(nèi)容是什么？物業(yè)費(fèi)是多少？
  答

  物業(yè)服務(wù)內(nèi)容(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；(二)公共綠化的維護(hù)；(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；(八)其他物業(yè)管理事項。

  全部3個回答>
• 問 ??物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)裝修管理費(fèi)
  答

  　沒有規(guī)定，如果裝修管理不在約定服務(wù)內(nèi)容之中，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可雙方協(xié)商?！　⊙b修管理費(fèi)就是物業(yè)管理公司針對裝修行為收取的管理費(fèi)用。那么，這種裝修管理費(fèi)又是否合法呢？我們要搞清楚的第一件事，就是裝修這種行為究竟是一種物業(yè)管理內(nèi)的事情，還是物業(yè)管理以外的事情。如果是物業(yè)管理的份內(nèi)事，那么它就應(yīng)該已經(jīng)包含在物業(yè)管理費(fèi)里面，而如果不是物業(yè)管理的約定服務(wù)內(nèi)容之中，那么作為是對業(yè)主提供的額外服務(wù)，那么收取費(fèi)用就是合理的。　　《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令(第379號)）中規(guī)定，第二條： 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第四十四條規(guī)定： 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。　　有相關(guān)的法律條款的規(guī)定，分析問題就簡單得多，裝修管理費(fèi)是否收，首先我們要看物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的物業(yè)服務(wù)合同（或者建設(shè)單位簽訂的"前期物業(yè)服務(wù)合同"）中是否已經(jīng)包含了裝修管理行為的約定，如果有，那么收取裝修管理費(fèi)用明顯是不合理的，因為業(yè)主已經(jīng)交納了管理費(fèi)用。如果沒有，那么先簡單地認(rèn)為其是一種合同外的額外服務(wù)，那么是應(yīng)該可以收取費(fèi)用的?！　∽鳛轭~外服務(wù)，按照第四十四條，裝修管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該由雙方約定。而不是物業(yè)管理公司說收多少錢就多少錢。因為各種因素，導(dǎo)致雙方?jīng)]有對此有約定的，物業(yè)管理公司對裝修行為收取管理費(fèi)，按照法律規(guī)定也應(yīng)該取得物價行政主管部門的批準(zhǔn)文書，而不是隨便那個行政部門可以規(guī)定的。

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• 問 物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)裝修管理費(fèi)
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  按照國家建設(shè)部（110號令）住宅裝修管理辦法的規(guī)定：業(yè)主在裝修前應(yīng)與物業(yè)公司簽訂裝修合同，一切按照裝修合同中的約定執(zhí)行。物業(yè)管理處并沒有規(guī)定必須交納裝修管理費(fèi)，如果業(yè)主按照物業(yè)的要求自行清運(yùn)垃圾，則可以不交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，強(qiáng)制征收的，業(yè)主可向12358投訴。

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• 問 ?? 如何用物業(yè)服務(wù)公司提高縣城房地產(chǎn)項目附加值
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  企業(yè)類型客戶構(gòu)成企業(yè)目標(biāo)企業(yè)優(yōu)劣勢依托開發(fā)商型**初以關(guān)聯(lián)開發(fā)商項目為主要客戶，目前逐步走向市場化 盈利、品牌建設(shè)、物業(yè)保值增值等多目標(biāo)的平衡優(yōu)勢：有項目來源，可獲得聯(lián)動效應(yīng)；劣勢：市場化、專業(yè)能力服務(wù)型以行政項目為主，市場化趨勢不明顯提供服務(wù)、吸納就業(yè)等，盈利壓力較小優(yōu)勢：項目資源穩(wěn)定；劣勢：市場化、專業(yè)能力、品牌市場化專業(yè)企業(yè)各類專業(yè)化物業(yè)管理項目，靠市場化運(yùn)作方式獲得追求盈利、品牌聯(lián)動優(yōu)勢：市場化、專業(yè)能力、品牌；劣勢：市場風(fēng)險抵御能力 作為地產(chǎn)依托型的物業(yè)管理公司，在房地產(chǎn)形勢不明朗的情況下如何通過自身的管理與服務(wù)能力的提升，幫助房地產(chǎn)公司在銷售和品牌上增強(qiáng)競爭力，成為一個值得研究的課題。 物業(yè)公司對地產(chǎn)公司的有效支撐體現(xiàn)在物業(yè)公司的服務(wù)是否帶來業(yè)主的高滿意度，形成良好的口碑，從而給所依附的房地產(chǎn)企業(yè)的銷售帶來幫助。而與業(yè)主滿意度高度相關(guān)的有以下三個關(guān)鍵的直接因素：預(yù)防與避免開發(fā)質(zhì)量問題，提高客戶服務(wù)意識和能力以及提升對客戶投訴的反應(yīng)速度。那么，如何在這三個因素上做到**好? 首先，通過物業(yè)公司在地產(chǎn)開發(fā)階段的前期介入，以及通過方案設(shè)計、工程施工、竣工驗收環(huán)節(jié)的全程參與，特別是接管驗收中的嚴(yán)格把控，實現(xiàn)物業(yè)為開發(fā)質(zhì)量保駕護(hù)航的品牌驅(qū)動作用。特別是在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)必須參與規(guī)劃設(shè)計的會審，評審工作應(yīng)站在業(yè)主的角度對優(yōu)化設(shè)計細(xì)節(jié)提出合理化建議。另一個需要特別關(guān)注的環(huán)節(jié)是在接管驗收階段，在此階段應(yīng)實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄。該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的應(yīng)積極索賠。 其次，通過加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)和外部學(xué)習(xí)，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，建立以客戶接觸點為基礎(chǔ)的客戶關(guān)系管理體系來有效提高客戶服務(wù)意識和能力?？蛻艚佑|點指的是業(yè)主在小區(qū)的各個地方所能感受得到的各個事物點，包括保安、保潔、公共設(shè)施，等等。 這些點體現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)：交房、裝修管理和入住時、入住后的管理，在這些地方進(jìn)行精心策劃能有效提高客戶滿意度。同時，還要有針對性地向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)取經(jīng)，不斷優(yōu)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)意識與服務(wù)水下。 再次，通過理順物業(yè)內(nèi)外部流程，明確相關(guān)崗位的績效考核指標(biāo)，提高流程的執(zhí)行力，以提升客戶投訴的反應(yīng)速度?？蛻敉对V問題得不到有效解決往往是部門間的流程接口不明確，導(dǎo)致流程不暢，互相扯皮推諉，加上沒有相關(guān)的績效考核指標(biāo)配套，導(dǎo)致客戶投訴無法有效解決，進(jìn)而升級為索賠。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該通過重建客戶投訴處理等關(guān)鍵流程，明確首位責(zé)任制、問題分級管理及處理時間要求，加強(qiáng)考核管理，提升客戶服務(wù)的反應(yīng)速度。 以上三個直接因素做好了，就能有效提升客戶滿意度，從而使物業(yè)公司成為地產(chǎn)公司的品牌驅(qū)動器。 關(guān)于物業(yè)公司驅(qū)動地產(chǎn)公司品牌的問題，必須明確三點認(rèn)識。首先，物業(yè)管理是房地產(chǎn)在服務(wù)領(lǐng)域的延伸，其對開發(fā)業(yè)務(wù)服務(wù)的價值遠(yuǎn)大于自身盈利的價值，是集團(tuán)內(nèi)部的“售后服務(wù)機(jī)構(gòu)”。在物業(yè)前期投資環(huán)節(jié)，利用對客戶需求的了解對項目規(guī)劃方案提供建議；在物業(yè)施工階段，從用戶要求的角度出發(fā)，為物業(yè)質(zhì)量保駕護(hù)航；在物業(yè)投入使用階段，通過有效的經(jīng)營與服務(wù)，保證客戶的滿意，傳承地產(chǎn)的品牌理念。其次，當(dāng)物業(yè)公司發(fā)展成熟之后，物業(yè)公司的品牌效應(yīng)反哺地產(chǎn)公司，使地產(chǎn)公司的品牌增值和提升，通過大力提升物業(yè)管理服務(wù)的綜合水平，提升樓盤品質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)保值增值，為地產(chǎn)公司創(chuàng)造更高的品牌溢價，物業(yè)公司通過對客戶投訴的及時妥善處理，彌補(bǔ)地產(chǎn)開發(fā)上的口碑缺陷。

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