轉(zhuǎn)租怎么繳納房產(chǎn)稅

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• 151****7626

  只繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳納房產(chǎn)稅。
  
  政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說(shuō)，不論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征，其前提是對(duì)房產(chǎn)所有人征稅。房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。
  

  查看全文↓ 2018-07-16 17:45:03
• 152****2212

  房屋轉(zhuǎn)租一般要交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅和個(gè)人所得稅。主要內(nèi)容如下：
  
  1、營(yíng)業(yè)稅。對(duì)公司取得的轉(zhuǎn)租收入，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〉(試行稿)的通知》(國(guó)稅發(fā)[1993]第149號(hào))文：“ 租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)?！?。同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā) [1995]第076號(hào))：“單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目中租賃業(yè)項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。”。在計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”因此，企業(yè)將租用的廠(chǎng)房再轉(zhuǎn)租出去，應(yīng)全額按租金收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，不能扣除租賃成本。適用稅率根據(jù)出租房屋的用途不同而適用不同稅率：對(duì)按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅減按3%的稅率征收;對(duì)按市場(chǎng)價(jià)格出租的非居住用房按5%的稅率征收。
  
  2、城市維護(hù)建設(shè)稅。按照實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅的7%征收。
  
  3、教育費(fèi)附加。按照實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅的3%征收。
  
  4、印花稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》規(guī)定：財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。包括承租合同和轉(zhuǎn)租合同，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。
  
  5、個(gè)人所得稅。個(gè)人取得的再轉(zhuǎn)租所得是屬財(cái)產(chǎn)租賃所得。根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。需要特別說(shuō)明的是：對(duì)能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次(月)從租金收入中扣除計(jì)算繳納個(gè)人所稅，但不再重復(fù)扣除基本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)還準(zhǔn)予扣除在轉(zhuǎn)租過(guò)程中實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。另外還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效，準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅的法定稅率為20%，但對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。
  
  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：
  
  (1)從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%--30%后的余值;
  
  (2)從租計(jì)征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。
  
  房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：(1)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)；(2)以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)。

  查看全文↓ 2018-07-16 17:44:57
• 136****9415

  示例：改出租為轉(zhuǎn)租
  　　A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區(qū)，專(zhuān)門(mén)用于對(duì)外出租。因該房屋設(shè)施陳舊，每年只能收取租金60萬(wàn)元。2006年，該公司準(zhǔn)備花500萬(wàn)元對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造后，每年可收取租金200萬(wàn)元。但是，該公司在測(cè)算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造比稅費(fèi)負(fù)擔(dān)增加了24.5萬(wàn)元。
  　　籌劃方案：A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B（B可以是個(gè)人，如公司股東；也可以是企業(yè)，如公司股東投資的其他公司），并簽訂一個(gè)期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同（假設(shè)為30年），每年收取租金60萬(wàn)元。然后由B出資500萬(wàn)元進(jìn)行裝修改造，并對(duì)外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金200萬(wàn)元。按此方案實(shí)施后，A公司和B的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)合計(jì)為21.5萬(wàn)元，比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)13.5萬(wàn)元。
  　　政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說(shuō)，不論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征，其前提是對(duì)房產(chǎn)所有人征稅。很顯然，此例中產(chǎn)權(quán)所有人是A公司，B是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。

  查看全文↓ 2018-07-16 17:44:49
• 132****3825

  稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)A公司轉(zhuǎn)租行為未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行處罰。對(duì)此，A公司對(duì)此提出疑議，自己不是營(yíng)業(yè)稅的納稅人？房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人繳納？
  　　筆者認(rèn)為，A公司應(yīng)當(dāng)就轉(zhuǎn)租二樓商鋪行為繳納營(yíng)業(yè)稅，但不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅。就轉(zhuǎn)租行為應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)為：《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹芬?guī)定：租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)；《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]076號(hào)）作進(jìn)一步補(bǔ)充規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。A公司對(duì)取得的租金收入應(yīng)當(dāng)全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，不能扣除租賃成本。
  　　轉(zhuǎn)租行為是否征收房產(chǎn)稅似乎存在頗多爭(zhēng)議，幾年前很多省份出臺(tái)規(guī)定轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅。而后上海、浙江等省又紛紛停止執(zhí)行。筆者認(rèn)為根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》條文及房產(chǎn)稅征收的原理，從法理上來(lái)看轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人）”，因此，國(guó)務(wù)院作為立法機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過(guò)列舉的方式在條例中就房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人加以明確，除此之外的一切人，均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，無(wú)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，即使在產(chǎn)權(quán)人不在房屋所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的情況下，轉(zhuǎn)租人承擔(dān)先行代為繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，但即使如此轉(zhuǎn)租人也只是代繳，而房產(chǎn)稅的實(shí)際承擔(dān)人，仍然應(yīng)當(dāng)為產(chǎn)權(quán)人。
  　　既然轉(zhuǎn)租人不需按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅，那么房屋產(chǎn)權(quán)所有人是否應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)租收入申報(bào)繳納房產(chǎn)稅呢？《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。這里所指房屋的租金收入應(yīng)當(dāng)是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)取得的所有收入，而不是**終的承租人支付的所有承租費(fèi)用（房產(chǎn)的真實(shí)租金）。從轉(zhuǎn)租的過(guò)程分析，一般真正的承租人只有一個(gè)，即**終的承租人，他支付的租金在產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）、轉(zhuǎn)租人之間分配，在加價(jià)轉(zhuǎn)租的情況下，加價(jià)部分收益歸轉(zhuǎn)租人所有；在虧損轉(zhuǎn)租的情況下，則虧損部分也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)租人承擔(dān)。由房屋產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)擔(dān)并未由所有人取得的加價(jià)轉(zhuǎn)租收入所產(chǎn)生的額外稅收負(fù)擔(dān)是不公平的；同樣房屋產(chǎn)權(quán)所有人也不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租人虧損轉(zhuǎn)租而減輕稅收負(fù)擔(dān)。但是如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租某房產(chǎn)，并與承租人約定，未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)所有人同意，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)租（該條款是普遍存在的），如承租人取得轉(zhuǎn)租利益，應(yīng)當(dāng)由房屋產(chǎn)權(quán)所有人享有（或者按比例分配），那么房屋產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)就轉(zhuǎn)租收益申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅。
  

  查看全文↓ 2018-07-16 17:44:42

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 轉(zhuǎn)租怎么繳納房產(chǎn)稅?
  答

  房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間在得到房東的同意下，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。需要注意的是如果是租房者將房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰ㄖ葜?，否則物品損壞可以由房屋合同人承擔(dān)。

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• 問(wèn) ?? 轉(zhuǎn)租房產(chǎn)房產(chǎn)稅如何繳納
  答

  根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅由房屋產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租的，應(yīng)由出租人按租金收入的一定比例繳納房產(chǎn)稅，對(duì)承租人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的，其轉(zhuǎn)租收入不再征收房產(chǎn)稅。但個(gè)別地方也有不同的規(guī)定，如《甘肅省地方稅務(wù)局關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)如何征收房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知》（甘地稅二[1996]48號(hào)）規(guī)定，**近許多地方來(lái)電話(huà)詢(xún)問(wèn)房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)如何征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，現(xiàn)明確如下：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人出租房屋依照規(guī)定按租金收入征收房產(chǎn)稅。對(duì)承租人租用房屋后二次或三次轉(zhuǎn)租的，其租金收入應(yīng)與房屋的所有人出租所取得的租金收入之差征收房產(chǎn)稅。

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• 問(wèn) ??我從房東手里租下了房子，然后租給別人，請(qǐng)問(wèn)，轉(zhuǎn)租怎么繳納房產(chǎn)稅？
  答

  根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于重新明確轉(zhuǎn)租房產(chǎn)有關(guān)房產(chǎn)稅政策問(wèn)題的通知》（蘇地稅發(fā)[2006]135號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)研究，蘇地稅發(fā)[1999]087號(hào)第一條第（四）款“對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定停止執(zhí)行。對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的收入，仍按原規(guī)定繳納有關(guān)地方稅收。即轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，對(duì)轉(zhuǎn)租人的收入不征房產(chǎn)稅。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)稅怎么繳納? 房產(chǎn)稅如何繳納？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1. 個(gè)人持有住宅的不用交納房產(chǎn)稅，，只有將房屋作為辦公營(yíng)業(yè)廠(chǎng)地使用時(shí)，就需要交納的稅費(fèi)，按規(guī)定是應(yīng)該由房屋持有人交納，2.和房東簽定租賃合同時(shí)，如果未明確房產(chǎn)稅的義務(wù)繳稅人時(shí)，應(yīng)該有房屋所有人繳納房產(chǎn)稅，

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• 問(wèn) 房產(chǎn)稅怎么繳納? 房產(chǎn)稅應(yīng)該由誰(shuí)繳納？
  答

  根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：　　1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-30%）×1.2% ；2.按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。

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