??房屋評估價(jià)影響再次交易嗎?

已有3個(gè)回答

• 141****1486

  你的這個(gè)問題不好回答，只有鑒定機(jī)構(gòu)才能回答這個(gè)問題
  但是法院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估，鑒定機(jī)構(gòu)會(huì)按照日前房屋的市場交易價(jià)格作為基礎(chǔ)進(jìn)行鑒定評估，主要依據(jù)要看房屋年限（房屋壽命）房屋所在地及該地房屋買賣的日前市場價(jià)格，可能還有個(gè)折舊的問題，評估需要的依據(jù)在鑒定機(jī)構(gòu)都有，一般評估下來和日前市場價(jià)差不了多少
  房地產(chǎn)評估要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以股價(jià)對象的**高**佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)
  估價(jià)還得由鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地勘察
  至于你說的評估損失問題，你再具體一些，如果沒有什么忌諱的，說得越詳細(xì)越好，這樣回答你的問題就會(huì)更全面一些
  由于我不是專業(yè)人士，所以只能說的比較粗略
  以下是有關(guān)專業(yè)人士的回答：
  在二手房價(jià)格的評估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。
  首要因素：位置、地段。二手房與新房價(jià)格一樣，城里的比城外貴。市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價(jià)格相比之下能產(chǎn)生很大的落差。
  第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍也可達(dá)數(shù)百元。
  第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元—200元左右。
  第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
  第五因素：市場方面因素，這是**重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。市場不同的需求同樣決定房屋的價(jià)格，根據(jù)房屋實(shí)際使用用途，同樣的房屋其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大
  你可以根據(jù)以上因素估計(jì)一下
  至于是否是掛牌價(jià)還是成交價(jià)我就不太清楚了
  我這有一份農(nóng)村房屋鑒定報(bào)告
  估價(jià)的結(jié)果主要根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)成（比如磚混）、所用材料的目前實(shí)際購買價(jià)格計(jì)算，比如磚混一平米是多少錢，**后將所有材料的價(jià)值進(jìn)行相加得出結(jié)果
  所以相比較，二手房屋評估，依據(jù)的市場交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是你說的市場交易均價(jià)，
  房產(chǎn)價(jià)值評估出來，應(yīng)當(dāng)和市場交易均價(jià)差不多，但你的房屋如果是同上述前四個(gè)因素中占好的方面，價(jià)格可能就高一點(diǎn)，
  真是不好意思，我的水平只能到這里了

  查看全文↓ 2018-07-17 10:13:02
• 137****2314

  評估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。
  繳納的交易稅費(fèi)如增值稅、契稅、個(gè)稅等，都是在評估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例。簡單的說，評估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。評估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少。
  貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的**款就可以少一點(diǎn)。評估價(jià)低，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:11:46
• 156****9445

  房子評估價(jià)和賣房價(jià)格沒有直接關(guān)系。
  　　1、房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會(huì)據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時(shí)需要評估:
  　　1）雙方要求
  　　交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價(jià)格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
  　　2）房產(chǎn)保險(xiǎn)
  　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。
  　　3）抵押貸款
  　　向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款 時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評估。
  　　4）房產(chǎn)糾紛
  　　例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
  　　二、房價(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價(jià)值，即房價(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置**重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房價(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。
  　　房價(jià)有三種存在形式：要約價(jià)格、成交價(jià)格、申報(bào)價(jià)格。要約價(jià)格隨市場行情隨時(shí)波動(dòng)，成交價(jià)格是供需雙方博弈后的結(jié)果，申報(bào)價(jià)格是向政府管理部門登記的結(jié)果。而廣泛使用的房產(chǎn)成交價(jià)格往往是申報(bào)價(jià)格，而申報(bào)價(jià)格質(zhì)量非常差。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:11:17

相關(guān)問題

• 問 評估房屋評估價(jià)怎么算?
  答

  估價(jià)房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價(jià)房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時(shí)的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價(jià)的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時(shí),有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會(huì)房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時(shí)候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費(fèi)群體、交通情況、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價(jià)格水平等等。并在以上基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價(jià)房子拍照留證。

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• 問 房屋評估價(jià)值公式
  答

  房屋評估價(jià)值沒有具體的公式，這是因?yàn)橛绊懛课莨纼r(jià)的因素有很多，比如說房屋的戶型、地段、配套設(shè)施以及房屋的樓層等。通常來說，可以找專門的評估人員，運(yùn)用精確的評估方法來進(jìn)行評估，此外還可以選擇平均估價(jià)法，把近期以及同類型的房屋成交價(jià)進(jìn)行匯總，取得平均值，從而得到房屋的估價(jià)。房屋的估價(jià)**終會(huì)影響到房屋貸款的額度以及房屋的稅費(fèi)，對二手房來說，如果房屋的估價(jià)越高，那么，可以貸款的額度也就越大，在支付**款時(shí)就可以相應(yīng)少付，但是房屋的稅費(fèi)就會(huì)相應(yīng)的增加，反之，則是貸款的額度較少，**較高，但是房屋的稅費(fèi)會(huì)相應(yīng)降低。不過通常情況下房屋進(jìn)行估價(jià)，是可以達(dá)到市場價(jià)值的80%~90%之間，如果房屋的房齡過長，那么，房屋的估價(jià)就相應(yīng)會(huì)更低一些。

• 問 房屋怎么評估價(jià)格？
  答

  房屋評估計(jì)價(jià)方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計(jì)算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計(jì)算公式如下：房屋重置完全價(jià)值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價(jià)值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)年折舊額=房屋重置完全價(jià)值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值(原值)×100%尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)房屋評估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

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• 問 ??房屋評估價(jià)怎么算出來的?房屋評估價(jià)是多少錢?
  答

  買房子的評估費(fèi)計(jì)算方法：1、評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房屋總價(jià)100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價(jià)的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0．12％；2、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價(jià)的0．06％；5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0．012％。房產(chǎn)評估是二手房交易過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。

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• 問 ??交易時(shí)房屋評估價(jià)格是哪里定的
  答

  購買二手房，評估價(jià)是由房屋原上手價(jià)，地稅過戶指導(dǎo)價(jià)以及網(wǎng)簽價(jià)格決定的，三者取**高為評估價(jià)格，這個(gè)評估價(jià)也就是**終的**低過戶指導(dǎo)價(jià)，評估價(jià)只能在這個(gè)基礎(chǔ)上上浮一定比例，不能再降，繳稅是以這個(gè)為基數(shù)繳存的。**高低和繳稅價(jià)格是有一定關(guān)系，但是這個(gè)關(guān)系是建立在評估價(jià)不低于**低過戶指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上的，即使全款購房**低過戶指導(dǎo)價(jià)格也是不變的。具體房子的**低過戶指導(dǎo)價(jià)根據(jù)每個(gè)房子的實(shí)際情況而定，以交易中心為準(zhǔn)，出網(wǎng)簽之前不確定的情況下可以先咨詢房屋所在地的交易中心。

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