??如何解決當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)及居委會(huì)的矛盾

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• 156****7065

  社區(qū)居委會(huì)作用
  　　城市社區(qū)一般是指經(jīng)過(guò)社區(qū)體制改革后做了調(diào)整的居委會(huì)轄區(qū)，建設(shè)城市社區(qū)是建設(shè)現(xiàn)代文明城市的必然要素。隨著改革開(kāi)放的深化，社會(huì)成員的“單位”、組織屬性組建減弱，大量“單位人”轉(zhuǎn)為“社會(huì)人”，社會(huì)人口流動(dòng)性加強(qiáng)，致使城市社區(qū)管理相對(duì)落后，原有的服務(wù)項(xiàng)目不能滿足群眾的需求，居委會(huì)面臨著建設(shè)社區(qū)，繁榮社區(qū)，服務(wù)社區(qū)的繁重任務(wù)。因此，作為城市基層社會(huì)結(jié)構(gòu)的一部分，居委會(huì)在社區(qū)的地位日益重要，它既有在組織上改革和調(diào)整的任務(wù)，也有在實(shí)踐上探索與創(chuàng)新的要求。只有積極進(jìn)取，努力探索，才能完成新時(shí)期對(duì)社區(qū)建設(shè)的要求，走出一條具有中國(guó)特色的城市基層社會(huì)管理新路子。
  
  　　一、開(kāi)展民主自治建設(shè)
  　　1 、制定居民區(qū)自治工作計(jì)劃，開(kāi)展經(jīng)常性自治活動(dòng)。
  　　2 、建立完善決策聽(tīng)證會(huì)、矛盾協(xié)調(diào)會(huì)、政務(wù)評(píng)議會(huì)等民主自治制度，組織居民討論與自身利益密切相關(guān)的社區(qū)事務(wù)。
  　　3 、定期接待和走訪居民，主動(dòng)關(guān)心困難群體和弱勢(shì)群體，掌握居民區(qū)各類人員的基本情況，傾聽(tīng)群眾呼聲。
  　　4 、定期召開(kāi)居民會(huì)議，向大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告居委會(huì)工作情況，聽(tīng)取居民意見(jiàn)和建議，凡涉及居民區(qū)全體居民利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全體居民或居民代表會(huì)議討論決定。
  　　5 、實(shí)行居務(wù)公開(kāi)制度，自覺(jué)接受居民監(jiān)督。
  　　二、辦理公共事務(wù)和公益事業(yè)
  　　1 、辦理居民會(huì)議形成的決議。
  　　2 、辦理本居民區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè)，組織開(kāi)展各類公益活動(dòng)。
  　　3 、協(xié)助鎮(zhèn)黨委、政府和駐區(qū)單位做好與社區(qū)居民利益有關(guān)的社會(huì)治安、公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)、老年服務(wù)、社區(qū)就業(yè)等項(xiàng)工作。
  　　4 、代表本居民區(qū)全體居民的利益，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的各類社會(huì)組織的工作。
  　　5 、向鎮(zhèn)黨委、政府和駐區(qū)單位反映居民的意見(jiàn)、建議和要求。
  　　三、加強(qiáng)精神文明建設(shè)
  　　1 、宣傳法律、法規(guī)和國(guó)家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民依法履行應(yīng)盡的義務(wù)。對(duì)居民進(jìn)行民主法制、思想道德和行為規(guī)范教育。
  　　2 、發(fā)動(dòng)群眾開(kāi)展文明小區(qū)、文明家庭等多種形式的社會(huì)主義精神文明創(chuàng)建活動(dòng)，普及科學(xué)知識(shí)，開(kāi)展健康教育，創(chuàng)建文明小區(qū)。
  　　3 、培育和發(fā)展群眾文體團(tuán)隊(duì)，組織開(kāi)展各類有益身心健康和融洽人際關(guān)系的社區(qū)活動(dòng)。
  　　4 、發(fā)動(dòng)駐區(qū)單位開(kāi)展共筑、共育、共建活動(dòng)，共創(chuàng)社區(qū)精神文明。
  　　5 、培育發(fā)展由社區(qū)各類人員參加的志愿者隊(duì)伍。探索推行義工制度，組織開(kāi)展形式多樣的志愿者服務(wù)活動(dòng)，豐富居民文化生活。
  
  　　二、當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)工作存在的問(wèn)題與建議
  
  　　永定街道辦事處座落在張家界市城區(qū)中心地段，東以南、北正街與崇文街道辦事處為界，西至三角坪與大庸橋街道辦事處相鄰，南臨澧水河，背靠子午山，總面積5.18平方公里，轄7個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?.2萬(wàn)人。轄區(qū)內(nèi)有大街小巷147條，市直和區(qū)直單位及駐張單位共138家，企業(yè)328家，個(gè)體工商戶3685戶，企業(yè)總產(chǎn)值6億多元，各種稅收合計(jì)2600多萬(wàn)元。
  
  　　一、當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)工作存在的主要問(wèn)題：
  　　今年來(lái)，永定街道辦事處各社區(qū)居委會(huì)，在黨（總）支部的帶領(lǐng)下，緊緊圍繞街道黨工委、辦事處確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市管理、社會(huì)治安綜合治理、黨建（聯(lián)點(diǎn)扶建）、人口和計(jì)劃生育以及文教衛(wèi)、勞動(dòng)保障、武裝、宣傳統(tǒng)戰(zhàn)等工作目標(biāo)任務(wù)，以服務(wù)群眾為宗旨，以貫徹落實(shí)區(qū)委五屆四次全會(huì)精神，實(shí)現(xiàn)綜合實(shí)力領(lǐng)跑張家界目標(biāo)要求為指導(dǎo)，開(kāi)展了大量工作。隨著城市工作重心下移，城市管理體制改革的推進(jìn)和深化，各社區(qū)居委會(huì)在管理和服務(wù)內(nèi)容上都發(fā)生了一系列變化，承擔(dān)的社會(huì)管理的事務(wù)越來(lái)越多，需要提供的服務(wù)也越來(lái)越多，導(dǎo)致社區(qū)居委會(huì)的工作任務(wù)越來(lái)越重，工作難度越來(lái)越大，有不堪重負(fù)的趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)7個(gè)社區(qū)居委會(huì)的調(diào)查，當(dāng)前永定街道辦事處各社區(qū)居委會(huì)工作存在的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面。
  　　一是辦公用房緊張。因社區(qū)居委會(huì)區(qū)劃調(diào)整，原來(lái)的4個(gè)社區(qū)居委會(huì)調(diào)整為7個(gè)社區(qū)居委會(huì)。雖然市、區(qū)政府及有關(guān)單位和辦事處努力想辦法解決，目前擁有產(chǎn)權(quán)辦公房的社區(qū)居委會(huì)僅教場(chǎng)、紫云、北正3個(gè)，其余4個(gè)社區(qū)居委會(huì)靠租房辦公。崇實(shí)社區(qū)靠租玉屏賓館的60平方米商用房辦公，回龍社區(qū)靠租永通公司2套140平方米商用房辦公，解放社區(qū)靠租私房200平方米辦公，即將搬遷的后溶街社區(qū)，也是到其小區(qū)內(nèi)租用私房150平方米用于辦公。這種租房辦公現(xiàn)狀不僅每年需要2—5萬(wàn)元不等的租金，給本來(lái)就捉襟見(jiàn)肘的社區(qū)辦公經(jīng)費(fèi)帶來(lái)了額外的負(fù)擔(dān)，也不利于社區(qū)居委會(huì)干部隊(duì)伍的穩(wěn)定和積極性的發(fā)揮，更影響了為群眾服務(wù)的水平，因辦公地點(diǎn)居無(wú)定所，給社區(qū)居民辦事帶來(lái)不便。
  　　二是人員配備不齊。按社區(qū)居委會(huì)專職工作者要求，7個(gè)社區(qū)居委會(huì)應(yīng)配備34人（除紫云社區(qū)4人外，其余應(yīng)為5人）。目前，只到位24人，缺10人。致使社區(qū)居委會(huì)干部身兼多職，事務(wù)纏身，眉毛胡子一把抓，有時(shí)分不清工作的輕重緩急，工作疲于應(yīng)付，嚴(yán)重影響了工作效能。
  　　三是資金嚴(yán)重不足。永定街道辦事處7個(gè)社區(qū)居委會(huì)的所有社區(qū)工作者，辦公經(jīng)費(fèi)和工資補(bǔ)助、福利待遇的資金來(lái)源主要靠轄區(qū)企業(yè)上交利潤(rùn)、承包款、出租款和辦事處財(cái)政來(lái)維持。教場(chǎng)社區(qū)、后溶街社區(qū)資金基本能保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，紫云社區(qū)和北正社區(qū)只能勉強(qiáng)維持，其余3個(gè)社區(qū)居委會(huì)資金嚴(yán)重不足，不能保證正常的辦公經(jīng)費(fèi)和社區(qū)工作者的工資福利待遇的正常發(fā)放。這不僅影響了社區(qū)工作者的工作積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，而且制約著社區(qū)的發(fā)展和服務(wù)功能的正常發(fā)揮。
  　　四是工作任務(wù)繁重。一方面，來(lái)自各級(jí)政府、辦事處以及市、區(qū)直有關(guān)職能部門分配的任務(wù)越來(lái)越多。據(jù)社區(qū)工作者統(tǒng)計(jì)，社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)來(lái)自上級(jí)下達(dá)的任務(wù)多達(dá)幾十項(xiàng)甚至上百項(xiàng)。如一個(gè)社區(qū)居委會(huì)的辦公室人員每天要接的上級(jí)下達(dá)任務(wù)的通知不少于5個(gè)，一個(gè)社區(qū)工作者承擔(dān)的工作任務(wù)不少于10項(xiàng)，由此出現(xiàn)了“上面千條線，下面一根針”的局面。另一方面，不該由社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)的工作任務(wù)越來(lái)越多。如完成專業(yè)性較強(qiáng)的調(diào)查、報(bào)刊雜志的征訂，征地拆遷戶權(quán)屬認(rèn)定等等。社區(qū)工作者每天早出晚歸，本來(lái)就超過(guò)8小時(shí)工作制，同時(shí)又要擔(dān)起夜晚治安義務(wù)巡邏，突擊性工作任務(wù)的加班等。社區(qū)居委會(huì)工作不僅沒(méi)有雙休日，而且連正常的晚上休息時(shí)間大部分都被工作擠占。長(zhǎng)年如此，不僅直接影響社區(qū)工作者的身體健康，使工作效率大打折扣，而且影響社區(qū)居委會(huì)機(jī)構(gòu)的持續(xù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
  　　五是社會(huì)保障乏力。以往，社區(qū)居委會(huì)工作者一律實(shí)行慣用的退休制?，F(xiàn)永定街道辦事處共有退休社區(qū)工作者18人，其中退休金高的每月800多元，少的也有600多元，隨著時(shí)間的推移退休金將越來(lái)越高，而資金來(lái)源嚴(yán)重不足，資金缺口越來(lái)越大，這是其一。其二，社區(qū)工作者退休后的醫(yī)療、住房和福利待遇問(wèn)題，大病救助問(wèn)題，老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)等問(wèn)題都沒(méi)有得到很好的解決，這些都直接影響社區(qū)工作者切身利益，使他們產(chǎn)生不同程度的后顧之憂。
  
  　　二、加大措施，切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)建設(shè)
  　　1．加大政策扶持，切實(shí)解決辦公用房緊張問(wèn)題。一是盡快出臺(tái)和完善相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)土地使用、規(guī)劃、建設(shè)等方面的文件，在不違背《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)的前提下，切實(shí)考慮基層黨組織建設(shè)、基層單位所需的陣地建設(shè)。從城市總體規(guī)劃方面，把基層黨組織陣地建設(shè)、基層單位辦公用房建設(shè)作為一個(gè)重要方面重點(diǎn)規(guī)劃，優(yōu)先考慮。二是從資金方面適當(dāng)傾斜。市區(qū)發(fā)改委、財(cái)政、金融等相關(guān)部門，將此項(xiàng)工作納入年度計(jì)劃，從立項(xiàng)、撥款、資金組織（信貸）等方面落實(shí)到位。同時(shí)，制定政策措施，對(duì)資金使用和管理情況，組織有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)督。
  　　2．選賢任能，不斷加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。一是從應(yīng)往屆畢業(yè)的優(yōu)秀大中專畢業(yè)生中招錄。對(duì)招錄人員實(shí)行一年試用期，經(jīng)組織部門考核認(rèn)定合格后，再簽訂聘用合同，打破終身制。二是從復(fù)原退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人中待安置或不符合安置條件又確實(shí)優(yōu)秀的回鄉(xiāng)人員中招錄。實(shí)行組織考察與群眾公認(rèn)相結(jié)合，對(duì)考察合格、群眾口碑好的優(yōu)秀復(fù)原退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，同樣實(shí)行試用期考核合格后再簽訂聘用合同的辦法招錄上崗，不合格人員退回原籍。三是從已經(jīng)上崗的公益性崗位中招錄。從政府招錄的巡防隊(duì)員、城市協(xié)管員、清掃員等公益性崗位中，嚴(yán)格按照考試、考核、公示等辦法招錄。
  　　3．理順關(guān)系，規(guī)范相關(guān)職能。在全國(guó)人大或省人大出臺(tái)有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)現(xiàn)有社區(qū)居委會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)明確的基礎(chǔ)上，理順縱向管理職責(zé)和范圍，明確橫向服務(wù)職責(zé)和協(xié)助義務(wù)。不該由社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)的工作任務(wù)，不能職責(zé)不分事無(wú)巨細(xì)，凡事都推給社區(qū)居委會(huì)完成。確需社區(qū)居委會(huì)配合支持的額外工作任務(wù)，要引進(jìn)社會(huì)化服務(wù)機(jī)制，實(shí)行有償服務(wù)。
  　　4．建立健全社會(huì)保障機(jī)制。社區(qū)居委會(huì)工作者之所以有后顧之憂，就是因?yàn)槟壳肮ぷ骱蜕畹确矫娲嬖谥T多困難。將社區(qū)工作者有計(jì)劃分步驟的納入社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保障制度體系之中，使社區(qū)工作者病有所醫(yī)、困有所救、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，從根本上消除他們的后顧之憂。（永定街道辦事處供稿）
  
  　　三、居委會(huì)工作實(shí)際效果
  
  　　深入群眾深入基層，了解社區(qū)情況，比較好開(kāi)展活動(dòng)教育。居委會(huì)在社區(qū)中有著舉足輕重的作用，真真正正的也辦了一些事實(shí)，好事。效果還是不錯(cuò)的。但是因?yàn)椴皇切姓块T，所以只能說(shuō)教形式，一些根本問(wèn)題解決上還是要到相應(yīng)機(jī)關(guān)處理。還存在一些問(wèn)題需要完善。

  查看全文↓ 2018-07-17 20:46:05
• 142****5848

  業(yè)委會(huì)是業(yè)主選舉產(chǎn)生的組織，原則上為業(yè)主利益服務(wù)。居委會(huì)是派駐，直接由街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)。業(yè)委會(huì)可以直接與物業(yè)公司交涉問(wèn)題，居委會(huì)不然，不找不理，找了也不見(jiàn)得理不清，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾居委會(huì)還真的管不了，有好多事不該居委會(huì)管。
  　　 實(shí)際效果，沒(méi)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，符合條件，居委會(huì)能幫助成立業(yè)委會(huì)，效果不錯(cuò)。罷免、聘新的物業(yè)公司業(yè)委會(huì)有權(quán)利。
  　　 待解決的問(wèn)題，物業(yè)公司與業(yè)主之間有不可調(diào)和的矛盾，一個(gè)想多收錢，少干活，一個(gè)想少交錢，服務(wù)好點(diǎn)，都退一步就好了。
  　　 《物業(yè)管理?xiàng)l例》
  　　 第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
  　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
  　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
  　?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
  　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
  　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
  　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
  　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
  　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  　?。ò耍?duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
  　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
  　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
  　　第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
  　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
  　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
  　　（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
  　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
  　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
  第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
  　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2018-07-17 20:45:52
• 142****6757

  由業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)商議解決。業(yè)主大會(huì)**好聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，一起協(xié)商。合同糾紛按照合同來(lái)解決，一般是協(xié)商，協(xié)商不成可以訴訟。有關(guān)部門也是可以調(diào)解，但是多數(shù)意義不大。
  社區(qū)事務(wù)專家劉生敏解答
  

  查看全文↓ 2018-07-17 20:45:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 街道辦,社區(qū)居委會(huì),物業(yè),業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系
  答

  社區(qū)管理與物業(yè)管理有何關(guān)系？　　所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！　∩鐓^(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。社區(qū)管理，也可稱之為社區(qū)行政，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種組織，為了維護(hù)社區(qū)的正常秩序，滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活、精神生活等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理的活動(dòng)?！　墓芾韰^(qū)域來(lái)講，社區(qū)管理管轄的范圍廣，往往不限于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；物業(yè)管理則是針對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域講的?！　墓芾韮?nèi)容來(lái)講，社區(qū)管理內(nèi)容要比物業(yè)管理范圍廣得多，除包括公共部位、設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理外，還包括居民的計(jì)劃生育、戶口、社會(huì)治安、社區(qū)文化、黨的政策宣傳等方面；而物業(yè)管理僅僅是與物業(yè)相關(guān)事務(wù)的管理。　　管理的體制上講，社區(qū)管理除包括主管部門、居（村）委會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作外，還包括計(jì)劃生育、市容、環(huán)衛(wèi)、城建等部門在社區(qū)的各項(xiàng)行政管理；物業(yè)管理包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)管轄范圍內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理有償服務(wù)，還包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治管理和規(guī)范運(yùn)作?！　∥飿I(yè)管理是社區(qū)管理的一部分，社區(qū)管理可以涵蓋物業(yè)管理。社區(qū)管理的內(nèi)容與物業(yè)管理的內(nèi)容在許多方面是一致的。如社會(huì)治安、公共衛(wèi)生、綠化美化、環(huán)境保護(hù)、鄰里關(guān)系等，雙方的目標(biāo)和任務(wù)是完全一致的，社區(qū)管理與物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致，相互配合。按照社區(qū)組建的居民委員會(huì)，是社區(qū)居民的自治組織，其主要職責(zé)之一，是對(duì)社區(qū)的社會(huì)生活進(jìn)行必要的管理，保護(hù)居民的合法權(quán)益，為廣大居民服務(wù)，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，在實(shí)施《業(yè)主公約》與住宅小區(qū)管理制度方面尤其需要居委會(huì)的大力支持與幫助。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。

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• 問(wèn) 物業(yè)與居委會(huì)的區(qū)別
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  業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)居民的**高權(quán)力機(jī)構(gòu);居委會(huì)是政府部門的**基層部門. 業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的一個(gè)常設(shè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決議或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)的日常工限于物業(yè)使用和管理等方面的內(nèi)容，其職權(quán)限制在業(yè)主大會(huì)所授權(quán)的范圍以內(nèi)，并接受所在地區(qū)街道和居委會(huì)的指導(dǎo)。居委會(huì)是居民自治管理的基層組織，接受街道一級(jí)政府機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)。其主要職能是宣傳政府的各項(xiàng)政策，上情下達(dá)，并開(kāi)展各項(xiàng)社區(qū)服務(wù)、勞動(dòng)就業(yè)、治安管理、調(diào)解糾紛、計(jì)劃生育，精神文明建設(shè)等等一系列工作。業(yè)主委員會(huì)和居委會(huì)是兩個(gè)不同的組織，但是兩者都是為社區(qū)業(yè)主或居民服務(wù)的，服務(wù)的內(nèi)容根據(jù)其組織性質(zhì)的不同而不同。

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• 問(wèn) 什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主委員會(huì)如何產(chǎn)生?
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  第十條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。　　第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ㄎ澹┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；　?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施；　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！　〉谑l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！　I(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！　〉谑龡l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議?！　I(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議?！　〉谑臈l　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄?！　〉谑鍡l　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；　?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！　〉谑鶙l　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?！　I(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生?！　〉谑邨l　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！　」芾硪?guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益?！　」芾硪?guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。　　第十八條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定?！　〉谑艞l　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！　〉诙畻l　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

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• 問(wèn) 注冊(cè)公司的證明文件中需要相關(guān)住宅的居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)蓋章嗎？
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  現(xiàn) 深圳 投資有限公司 申請(qǐng)將位于深圳市福田區(qū)車公廟江西世紀(jì)豪庭（江西大廈）7B的房屋作為辦公用途。該房屋設(shè)計(jì)用途為住宅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意將此房屋改變?yōu)楣咀∷?，該公司承諾不進(jìn)行生產(chǎn)、加工、餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)療、網(wǎng)吧等限制項(xiàng)目使用，不擾民，如有違反以上承諾或有投訴，無(wú)條件搬遷該場(chǎng)地。以上事項(xiàng)已經(jīng)本社區(qū)居民委員會(huì)同意并確認(rèn)。

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• 問(wèn) ?? 【業(yè)主委員會(huì)】、【社區(qū)居委會(huì)】和【物業(yè)公司】三者之間關(guān)系是怎樣的?**好附出處，謝謝!
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  社區(qū)管理與物業(yè)管理有何關(guān)系？　　所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。　　社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。社區(qū)管理，也可稱之為社區(qū)行政，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種組織，為了維護(hù)社區(qū)的正常秩序，滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活、精神生活等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理的活動(dòng)。　　從管理區(qū)域來(lái)講，社區(qū)管理管轄的范圍廣，往往不限于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；物業(yè)管理則是針對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域講的?！　墓芾韮?nèi)容來(lái)講，社區(qū)管理內(nèi)容要比物業(yè)管理范圍廣得多，除包括公共部位、設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理外，還包括居民的計(jì)劃生育、戶口、社會(huì)治安、社區(qū)文化、黨的政策宣傳等方面；而物業(yè)管理僅僅是與物業(yè)相關(guān)事務(wù)的管理?！　」芾淼捏w制上講，社區(qū)管理除包括主管部門、居（村）委會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作外，還包括計(jì)劃生育、市容、環(huán)衛(wèi)、城建等部門在社區(qū)的各項(xiàng)行政管理；物業(yè)管理包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)管轄范圍內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理有償服務(wù)，還包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治管理和規(guī)范運(yùn)作。　　物業(yè)管理是社區(qū)管理的一部分，社區(qū)管理可以涵蓋物業(yè)管理。社區(qū)管理的內(nèi)容與物業(yè)管理的內(nèi)容在許多方面是一致的。如社會(huì)治安、公共衛(wèi)生、綠化美化、環(huán)境保護(hù)、鄰里關(guān)系等，雙方的目標(biāo)和任務(wù)是完全一致的，社區(qū)管理與物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致，相互配合。按照社區(qū)組建的居民委員會(huì)，是社區(qū)居民的自治組織，其主要職責(zé)之一，是對(duì)社區(qū)的社會(huì)生活進(jìn)行必要的管理，保護(hù)居民的合法權(quán)益，為廣大居民服務(wù)，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，在實(shí)施《業(yè)主公約》與住宅小區(qū)管理制度方面尤其需要居委會(huì)的大力支持與幫助。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展?！　?4、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)有怎樣的關(guān)系？　　居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)對(duì)居民委員會(huì)的工作給予指導(dǎo)、支持和幫助。居民委員會(huì)協(xié)助不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)開(kāi)展工作?！　【用裎瘑T會(huì)的任務(wù)：　　（一）宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開(kāi)展多種形式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng)；　?。ǘ┺k理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)的公益事業(yè)；　?。ㄈ┱{(diào)解民間糾紛；　?。ㄋ模﹨f(xié)助維護(hù)社會(huì)治安；　?。ㄎ澹﹨f(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作；　　（六）向人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)反映居民的意見(jiàn)，要求和提出建議。（《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》第二條、第三條）　　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！　I(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；　　（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（國(guó)務(wù)院條例第十條、十五條）　　居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的區(qū)別與聯(lián)系　　區(qū)別：　　1、兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同:居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，其自治的基礎(chǔ)是法定的公民權(quán)利，居委書記事實(shí)上是由政府委派，居委會(huì)的設(shè)立、撤消、規(guī)模調(diào)整由政府決定；　　業(yè)委會(huì)自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)委會(huì)的委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)委會(huì)的設(shè)立撤消等由業(yè)主大會(huì)決定，并報(bào)有關(guān)部門備案?！　?、性質(zhì)不同:居委會(huì)有明確的法律地位，實(shí)質(zhì)上是一種半行政性的基層自治組織，目前定位于“基層政權(quán)建設(shè)”；業(yè)委會(huì)在法律上地位不明確，有時(shí)連訴訟主體的資格都沒(méi)有，是一種特殊的基層自治組織?！　?、 經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同:居委會(huì)的經(jīng)費(fèi)由政府財(cái)政撥款；業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)取決于業(yè)主大會(huì)的決定，由業(yè)主自行解決?！　?、對(duì)組織成員的要求不同:居委會(huì)的人員多數(shù)算專職的，對(duì)居民負(fù)責(zé)；業(yè)委會(huì)的成員大部分是兼職的，他們對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)?！　?、工作的側(cè)重點(diǎn)不同:居委會(huì)工作包括宣傳教育、社會(huì)福利、治安保衛(wèi)、文教衛(wèi)生、調(diào)解民間糾紛、就業(yè)等多項(xiàng)工作，側(cè)重于社會(huì)政治穩(wěn)定；業(yè)委會(huì)的的工作范圍僅限于五大類公共服務(wù)項(xiàng)目：公共衛(wèi)生和公共秩序管理、綠化管理、車輛交通管理、公用部位公用設(shè)備設(shè)施的管理、其他居住環(huán)境管理，側(cè)重于業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。　　6、辦公用房不同:居委會(huì)的辦公用房，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決，不一定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有的是好幾個(gè)小區(qū)才有一個(gè)居委會(huì)；業(yè)委會(huì)的辦公用房應(yīng)設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由建設(shè)單位和公房出售單位免費(fèi)提供?！　÷?lián)系：　　1、居委會(huì)和業(yè)委會(huì)都是社區(qū)管理的范疇，都是基層的自治組織　　在社區(qū)組織中，居委會(huì)和業(yè)委會(huì)是社區(qū)治理的主體，他們是社區(qū)中的核心組織，是社區(qū)自治的推進(jìn)者。居委會(huì)的主要職責(zé)之一，是做好物業(yè)管理公司和業(yè)委會(huì)之間的協(xié)調(diào)工作，化解矛盾、推動(dòng)物業(yè)管理工作順利展開(kāi)?！　【游瘯?huì)和業(yè)委會(huì)是居民和業(yè)主的自治組織，和業(yè)主的利益是一致的，他們理應(yīng)維護(hù)居民和業(yè)主的合法權(quán)益?！　?、大多數(shù)居民同時(shí)也是業(yè)主，而業(yè)主多數(shù)也是居民　　居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作重點(diǎn)各有側(cè)重，但也有相互重復(fù)的地方，他們?cè)诤芏囝I(lǐng)域有著共同合作空間，況且，兩者的服務(wù)對(duì)象相同的很多。所以，他們應(yīng)開(kāi)展廣泛的合作?！　?、居委會(huì)和業(yè)委會(huì)在民事關(guān)系上是一種平等的關(guān)系　　居委會(huì)和業(yè)委會(huì)都是依法組建的基層群眾性自治組織，理應(yīng)是平等的關(guān)系，居委會(huì)要支持業(yè)委會(huì)維護(hù)業(yè)主權(quán)益的工作，業(yè)委會(huì)要積極配合居委會(huì)開(kāi)展社區(qū)自治工作。　　4、居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)有指導(dǎo)和監(jiān)督的義務(wù)；業(yè)委會(huì)在討論小區(qū)重大事務(wù)及組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)應(yīng)該通知居民委員會(huì)參加?！　　渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》第十一條規(guī)定，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽(tīng)取區(qū)( 縣) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)、建議。第十六條明確規(guī)定，兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、居( 村) 民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。　　建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知（建住房[2003]131號(hào)）第三十四條也明確規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

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