基準地價評估有哪些基本要求?

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• 136****5706

  基準地價是各種用途土地的使用權區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格?；鶞实貎r按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。

  查看全文↓ 2018-07-19 01:03:57
• 151****8734

  基準地價更新與平衡是一項應用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：
  1、顯示中國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標準顯示城市土地質量的優(yōu)劣程度。
  2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。
  3、各地價區(qū)段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮**大的經濟和社會效用創(chuàng)造了條件。
  4、為政府征收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。
  5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規(guī)則、經濟發(fā)展戰(zhàn)賂和產業(yè)政策。
  6、基準地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善、也有利于進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。評估步驟-]城市基準地價評估的方法和步驟：b]
  (1)確定基準地價評估的區(qū)域范圍
  這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評估的區(qū)域范圍大小，主要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。
  (2)明確基準地價的內涵
  其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。
  (3)劃分地價區(qū)段
  所謂地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價區(qū)段：①商業(yè)路線價區(qū)段；②住宅片區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規(guī)劃、房地產價格水平及收益情形等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業(yè)路線價區(qū)段應以標準深度為分界線。
  (4)抽查評估標準宗地的價格
  這是在劃分出的各地價區(qū)段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估價人員調查搜集這些宗地的相關經營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。
  (5)計算區(qū)段地價
  區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。計算出的區(qū)段地價，對于商業(yè)路線價區(qū)段來說是路線價，對于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價。
  (6)確定基準地價
  在上述區(qū)段地價計算的基礎上做適當的調整后即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現條件較差的區(qū)段的基準地價高于條件較好的區(qū)段的基準地價。
  (7)提出基準地價應用的建議和技術
  包括該基準地價的作用，將該基準地價調整為各宗地價格的方法和系數，例如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數。

  查看全文↓ 2018-07-19 01:03:45
• 155****0081

  　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
  　　(一)市場比較法
  　　市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。
  　　
  　　(二)收益還原法
  　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等于其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
  　　收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產的估價。
  　　基本公式：
  　　土地收益為無限年期
  　　V= a / r
  　　V —土地收益價格
  　　a —土地純收益(地租)
  　　r —土地還原利率
  　　(三)成本逼近法
  　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。
  　　基本公式：
  　　地價= 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
  　　(四)剩余法
  　　剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。
  　　剩余法主要應用于有開發(fā)價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價;(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產的估價;(3)僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價;(4)現有新舊房地產地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩余之數即為地價。
  　　基本公式：
  　　V = A - ( B + C )
  　　V—待估土地的價格
  　　A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產總價值;
  　　B —整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;
  　　C—開發(fā)上合理利潤
  　　對于房地產開發(fā)項目，其具體公式為：
  　　土地價格 = 房屋于其總售價 - 建筑費用 - 專業(yè)費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發(fā)商利潤
  　　(五)基準地價系數修正法
  　　基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
  　　土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。
  　　劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉讓、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
  　　成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸土地所有者即國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關稅費、利息和利潤。
  　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平決定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
  　　市場比較法。可以預見，隨著企業(yè)對劃撥土地權益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權價格。
  　　用出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

  查看全文↓ 2018-07-19 01:03:31
• 138****9927

  土地的評估價格是可以低于基準地價的
  1、根據基準地價的解釋“基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格?！奔热皇瞧骄鶅r格，則對單宗土地而言，自然有高于此價格的情況，也有低于此價格的情況。
  2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但并沒有規(guī)定其不能低于基準地價。
  (1)基準地價修正法
  基準地價系數修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
  根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
  基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系數
  ∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數之和
  K2——年期修正系數
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
  其基本計算公式為：
  土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
  (3)市場法
  市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

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