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買房人在下列十二種情況下有權(quán)單方面通知賣房人解除購房合同：1、不可抗力 。因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。2、賣方明示違約 。在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。3、先賣后抵押的。商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。4、一房二賣的。商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。5、隱瞞無證售房事實的。賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同。6、隱瞞房屋抵押的事實。賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實的，買房人有權(quán)解除合同。7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實。賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權(quán)解除合同。8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格。因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同。9、房屋存在嚴重質(zhì)量問題。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同。10、面積誤差比超過3% 。賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請求返還購房款及利息。11、過分遲延交付房屋的。賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶 。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。
全部5個回答>??一般情況下，房屋買賣合同規(guī)定的是什么？
137****2105 | 2018-07-23 21:25:26
已有3個回答
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154****5074
您好：
查看全文↓ 2018-07-23 21:26:37
我國《合同法》第十二條規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；
（二）標的；
（三）數(shù)量；
（四）質(zhì)量；
（五）價款或者報酬；
（六）履行期限、地點和方式；
（七）違約責(zé)任；
（八）解決爭議的方法。
當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
《合同法》第一百三十一條：買賣合同的內(nèi)容除依照本法第十二條的規(guī)定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標準和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十四條：當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。
第一百三十五條：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。
第一百三十六條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標的物單證
以外的有關(guān)單證和資料。
第一百三十七條：出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計算機軟件等標的物的，除法律另有規(guī)定或
者當(dāng)事人另有約定的以外，該標的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。
第一百三十八條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。
第一百三十九條：當(dāng)事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規(guī)定。
《合同法》以上規(guī)定只是作為只是作為參考，當(dāng)事人可以根據(jù)自己的實際需要增減有關(guān)條款。但在實踐中，以下這些條款是必須的：
1、合同當(dāng)事人的姓名，如果是法人，則需法人的名稱。必要時還可查看當(dāng)事人的身份證或執(zhí)照；
2、合同標的：如果是買賣合同的話，需要說明貨物的名稱、規(guī)格型號、購買數(shù)量等；如果是提供勞務(wù)，則要說明勞務(wù)的類型、勞務(wù)的標準；
3、價格：要注意貨幣單位；
4、履行期限：超過履行期限會導(dǎo)致違約，甚至守約方可以解除合同；
5、違約責(zé)任：一般約定違約金比例或損失賠償辦法；
6、糾紛解決方式：約定是采用仲裁還是訴訟的方式。如果約定仲裁，**好在合同中約定仲裁條款；
7、法律適用問題：這牽涉到訴訟發(fā)生時將向哪里的法院起訴的問題；在國際買賣合同中尤為重要。
一份嚴密的合同的起草不是一件容易的事，尤其對于大宗的買賣。如有必要，**好請這方面的專業(yè)人員幫助起草。
希望對您有所幫助吧
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154****4728
你好，國際貨物買賣合同的主要條款雖然在《公約》中未有明確的表述，但在國際貿(mào)易實踐中可以總結(jié)出，國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同在商品的名稱和品質(zhì)規(guī)格、裝運、商品檢驗(檢疫)、索賠條款上大體一致，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：。
查看全文↓ 2018-07-23 21:26:30
1、數(shù)量條款。此條款只要包括交貨數(shù)量和計量方法。制定數(shù)量條款時應(yīng)明確計量單位和度量衡知道，尤其在農(nóng)副產(chǎn)品的交易中由于這些貨物的計量不易精確，故為避免爭議，應(yīng)在合同中對交貨的數(shù)量規(guī)定一個機動幅度，也即“溢短裝條款”。
2、包裝條款。根據(jù)《公約》第35條規(guī)定，賣方交付的貨物必須與合同所規(guī)定的數(shù)量，質(zhì)量和規(guī)格相符，并須按照同類貨物通用的方式裝箱和包裝。除雙方當(dāng)事人業(yè)已另有協(xié)議外。若無約定，則按照同類貨物通用的方式進行裝箱和包裝，如果沒有此種通用方式，則按照足以保全和保護貨物的方式裝箱和包裝，否則視為與合同不同。同時，包裝條款中須明確國際對運輸標志的慣常做法以及訂明包裝費用由何方負擔(dān) .
3、價格條款。價格條款在國際貨物買賣中有相當(dāng)突出的作用，直接關(guān)系到雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟利益和所承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任。在國際貨物買賣中，合同作價主要有固定價格，滑動價格和后定價格三種方式。在貿(mào)易實務(wù)中，還應(yīng)密切注意國際貿(mào)易術(shù)語的應(yīng)用。
4、保險條款。由于國際貨物買賣風(fēng)險比較大，故保險條款在合同中就顯得非常必要。這與國內(nèi)貨物買賣合同有較大的區(qū)別。在貨物買賣中，應(yīng)注意各種貿(mào)易術(shù)語中保險費用和保險責(zé)任的負擔(dān)。
5、支付條款。國際買賣合同中，一般都規(guī)定，貨物的結(jié)算除了政府記帳的方式外，大部分是通過銀行進行現(xiàn)匯結(jié)算 ，而國內(nèi)貨物買賣合同大部分通常都是通過現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)帳進行結(jié)算。此條款主要包括支付工具，支付時間和支付方式。
6、不可抗力條款。這是國際貨物買賣合同中普遍采用的一種例外條款。按照《公約》規(guī)定，遭受不可抗力的一方可以解除和遲延履行合同而不承擔(dān)責(zé)任，只有當(dāng)既沒有不可抗力因素，又有當(dāng)事人過失的情況下，當(dāng)事人才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
7、仲裁條款。國際貨物買賣合同一般都規(guī)定，如雙方協(xié)商不成，應(yīng)提交仲裁機構(gòu)進行仲裁。我國對外貿(mào)易法規(guī)定，我國的涉外買賣合同若協(xié)商不成，應(yīng)提交北京中國貿(mào)易促進委員會對外貿(mào)易仲裁委員會按其規(guī)則進行仲裁 .而國內(nèi)貨物買賣合同則相對較少采用仲裁方式來解決爭議和糾紛。
8、法律適用條款。國際貨物買賣合同中，由于涉及合同當(dāng)事人來自不同的國家，故很有必要設(shè)立法律適用條款來規(guī)定準據(jù)法，以防止在發(fā)生爭議時無法缺點解釋合同和解決爭議的法律。一般來說，國際上都根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則確定，但根據(jù)我國現(xiàn)行法律，還要受到**密切聯(lián)系原則和公共秩序保留原則的限制 .公約中對當(dāng)事人意思自治權(quán)利的 適用范圍規(guī)定的更加完備與廣泛。而國內(nèi)貨物買賣合同一般都有《合同法》和《民法通則》予以規(guī)范調(diào)整，故較少設(shè)立此條款。 所以，無論是在法律上，還是在實踐中，國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同的主要條款還是存在一定的差異的，我國《合同法》應(yīng)當(dāng)充分地借鑒《公約》，特別是一些在國際貿(mào)易中的做法，使之在合同條款的設(shè)立上能日趨完善。
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153****4193
買賣合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容及注意要點
查看全文↓ 2018-07-23 21:26:22
買賣合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容及注意要點
一、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所，應(yīng)以營業(yè)執(zhí)照名稱為準，自然人就以居民身份證上的名字為準。
二、標的，應(yīng)寫全稱，寫具體，不能簡寫，品種、規(guī)格、型號、等級、花色等都應(yīng)具體標明。
三、數(shù)量，必須明確填寫，不得含糊。
四、價款或者報酬，由雙方協(xié)商決定。
五、質(zhì)量，產(chǎn)品的質(zhì)量標準，必須符合《中華人民共和國標準化法》的規(guī)定，沒有國家標準的要按企業(yè)標準簽訂，當(dāng)事人有特殊要求的，由雙方協(xié)商簽訂。
六、履行期限、地點和方式，應(yīng)有明確規(guī)定。
七、違約責(zé)任就按合同法的規(guī)定。
八、解決爭議的方法可由仲裁委員會仲裁或由法院解決。
另外還可以制定包裝方式、檢驗標準和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標的的所有權(quán)于買受人，買受人支付貨款的合同。買賣關(guān)系的主體是出賣人和買受人。轉(zhuǎn)移買賣標的物的一方為出賣人，也就是賣方；受領(lǐng)買賣標的，支付價金的一方是買受人，也就是買方。
1．買賣合同的法律特征
（1）買賣合同是有名合同。買賣合同是合同法分則中明確規(guī)定的合同，因而屬于有名合同。買賣合同是**基本的有名合同。
（2）買賣合同是賣方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)，買方支付價款的合同。買賣合同是賣方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同。賣方不僅要將標的物交付給買方，而且要將標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方。轉(zhuǎn)移所有權(quán)，這使買賣合同與一方也要交付標的物的其他合同，如租賃合同、借用合同、保管合同等區(qū)分開來。其次，買賣合同是買方應(yīng)支付價款的合同，并且價款是取得標的物所有權(quán)的對價。這又使買賣合同與其他轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同，如互易合同、贈與合同區(qū)別開來。
（3）買賣合同是雙務(wù)合同。出賣人與買受人互為給付，雙方都享有一定的權(quán)利，又都負有相應(yīng)的義務(wù)。賣方負有交付標的物并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)于買方的義務(wù)，買方也同時負有向賣方支付價款的義務(wù)。一方的義務(wù)也正是對方的權(quán)利。因此，買賣合同是一種典型的雙務(wù)合同。
（4）買賣合同是有償合同。出賣人與買受人有對價關(guān)系，賣方取得價款是以轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)為代價的，買方取得標的物的所有權(quán)是以給付價款為代價的。買賣合同的任何一方從對方取得物質(zhì)利益，都須向?qū)Ψ礁冻鱿鄳?yīng)的物質(zhì)利益。因此，買賣合同是典型的有償合同。
（5）買賣合同多是諾成合同。一般當(dāng)事人就買賣達成合意，買賣合同即成立，而不以標的物或者價款的現(xiàn)實交付為成立的要件。這在有的國家的法律中是明確規(guī)定的，如法國民法典規(guī)定，當(dāng)事人就標的物及其價金相互同意時，即使標的物尚未交付、價金尚未支付，買賣即告成立。但是，買賣合同當(dāng)事人也可以在合同中作出這樣的約定，標的物或者價款交付時，買賣合同始為成立。此時的買賣合同即為實踐合同或者稱要物合同。
（6）買賣合同為要式或者不要式合同，從法律對合同形式的要求區(qū)分，既可有要式合同，又可有不要式合同，如房屋買賣需采用書面形式，是要式合同；即時清結(jié)買賣為不要式合同，法律對合同的形式一般不作要求。
2．買賣合同的構(gòu)成要素
買賣的構(gòu)成，需有人、標的、行為三個要素。
人的要素指出賣人和買受人。
標的的要素指買賣標的物和價金。價金是與買賣標的物對價給付的金錢，價金的給付通常用支付一詞。
行為要素指移轉(zhuǎn)買賣標的物和支付價金。出賣人應(yīng)將買賣標的物轉(zhuǎn)移給買受人，買受人向出賣人支付價金。買受人支付價金只能是金錢，不能是貨物和其它給付。給付金錢之外的物，為互易合同，以勞務(wù)為對待給付，為雇用、承攬、委托等合同，而不是買賣
買賣中標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移
在買賣合同中，轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)是出賣人所負的兩個基本義務(wù)之一。買賣的根本特征就是發(fā)生財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。以價金換取標的物所有權(quán)是買賣的本質(zhì)，是區(qū)別于其他合同的根本特征。也就是說，買賣合同實際上就是有償轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的合同，買受人的目的就在于付款取得標的物的所有權(quán)，出賣人的目的是轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)以取得價款。所以，標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移是買賣的根本問題，關(guān)系到雙方利益的實現(xiàn)。
（二）標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的含義
這里所說標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指買賣合同約定的標的物自原所有人（一般為出賣人）轉(zhuǎn)移歸買受人所有。
買賣是財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移**重要的方式。財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式較多，但轉(zhuǎn)移只有合法才受到法律保護，非法轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的不受法律保護，違法者將承擔(dān)法律責(zé)任，觸犯刑律的，將依法追究刑事責(zé)任。從取得財產(chǎn)所有權(quán)角度講，所有權(quán)的取得，包括原始取得和繼受取得這兩種方式?；谝欢ǖ姆墒聦?，法律確認所有人對財產(chǎn)所有權(quán)的**初取得，稱為所有權(quán)的原始取得，又稱**初取得。原始取得不發(fā)生所有權(quán)主體的變化，不以他人的所有權(quán)為前提或者依據(jù)，而是根據(jù)法律規(guī)定直接取得。廠家對其制造的工業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)民對其種植獲得的糧食、國家沒收和收歸無主財產(chǎn)等，都屬于財產(chǎn)所有權(quán)的原始取得。財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是繼受取得的方式。所有權(quán)繼受取得，是指以他人（原所有人）的所有權(quán)為前提和依據(jù)，通過所有權(quán)轉(zhuǎn)移這種法律行為而取得所有權(quán)。通過轉(zhuǎn)移，財產(chǎn)所有權(quán)由原所有人轉(zhuǎn)歸新所有人擁有。財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法定方式，包括買賣、繼承、贈與等幾種。其中，財產(chǎn)繼承和贈與主要發(fā)生在特定的當(dāng)事人之間，因此，只有買賣才是實現(xiàn)財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移**普遍、**重要的方式。
在買賣合同中，通過買賣這種行為，標的物的所有權(quán)就由原所有人轉(zhuǎn)移歸買受人。也就是說，通過買賣，原所有人喪失（消滅）標的物的所有權(quán)，而買受人取得該物的所有權(quán)，成為新的所有人。通常情況下，標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，標的物的占有、使用、收益和處分四種權(quán)利同時轉(zhuǎn)歸買受人。但在有的情況下，四種權(quán)利并沒有一并轉(zhuǎn)移，如出賣人依法出賣已出租的財產(chǎn)，買受人取得該財產(chǎn)所有權(quán)時并沒有取得占有權(quán)和使用權(quán)（這兩種權(quán)利為承租人享有）。
買賣合同標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險責(zé)任負擔(dān)及孳患歸屬
(一)標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移
買賣合同的標的物，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，自交付時起發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
(二)標的物的風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)
標的物風(fēng)險責(zé)任負擔(dān)，是指買賣合同履行過程中發(fā)生的標的物意外毀損滅失的風(fēng)險由哪一方當(dāng)事人負擔(dān)。在買賣合同中，對于債務(wù)不履行或不協(xié)助履行，標的物的風(fēng)險通常由有過失的一方負擔(dān)。在標的物非因雙方當(dāng)事人的故意或過失而發(fā)生意外毀損滅失的情況下，根據(jù)我國合同法規(guī)定，風(fēng)險負擔(dān)按交付原則確定。具體來說，即標的物毀損滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。對于不動產(chǎn)等以登記為權(quán)利變動公示的，風(fēng)險由所有人負擔(dān)。
對于各種不同交付方式，合同法確定的風(fēng)險負擔(dān)原則是：(1)買受人親自提取標的物的，出賣人將標的物置于約定或法定地點時起，風(fēng)險由買受人承擔(dān)。(2)出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，除?dāng)事人另有約定外，自合同成立時起，在途風(fēng)險由買受人承擔(dān)。(3)對于需要運輸?shù)臉说奈?，沒有約定交付地點或約定不明確的，自出賣人將標的物交付給第一承運人起，風(fēng)險由買受人承擔(dān)。(4)買受人受領(lǐng)遲延的，自遲延成立時起負擔(dān)標的物風(fēng)險。
根據(jù)合同法規(guī)定，出賣人未按照約定交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。因標的物質(zhì)量不符合要求致使不能實現(xiàn)合同目的，買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。
(三)孳息歸屬
標的物交付前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有；交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。
相關(guān)問題
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1、當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；2、房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；3、房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四至界線；4、土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期；5、房地產(chǎn)的用途；6、買賣價款及支付方式和日期；7、房地產(chǎn)交付使用的日期；8、公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；9、違約責(zé)任；10、合同糾紛的解決辦法；11、合同生效的條件及時間；12、雙方認為必要的其他事項。
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1 房地產(chǎn)分離出賣，房屋買賣合同無效。2 產(chǎn)權(quán)未登記過戶，房屋買賣合同無效。3 產(chǎn)權(quán)主體有問題，房屋買賣合同無效。4 侵犯優(yōu)先購買權(quán)，房屋買賣合同無效。5 單位違反規(guī)定購房，房屋買賣合同無效。6 價格欺詐，顯失公平，房屋買賣合同無效。7 非法轉(zhuǎn)讓，房屋買賣合同無效。
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答
違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認為無效后，當(dāng)事人一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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答
6． 出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；7． 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；8． 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；9． 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3％；10． 出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；11． 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。
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