??合同更名費(fèi)用很高，商品房沒有出證，能辦理更名嗎

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• 147****9498

  因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，只有購(gòu)房合同是不能進(jìn)行更名操作的，因?yàn)橐呀?jīng)在房管局備案了，以后出房產(chǎn)證還是原來房主的名字。
  一般情況下，房產(chǎn)證辦理更名的情況主要分為直接添加、贈(zèng)與：
  1、直接添加：在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個(gè)人的名字也算是兩人的共同財(cái)產(chǎn)。
  因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。
  2、贈(zèng)與：
  贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友。即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。

  查看全文↓ 2018-07-26 11:37:51
• 136****3971

  沒辦房產(chǎn)證之前可以辦更名，更名后在辦理房產(chǎn)證即可。
  房產(chǎn)證辦理流程：
  （1）買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
  （2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房產(chǎn)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。
  （3）辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。
  （4）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2018-07-26 11:37:29
• 148****1987

  房產(chǎn)證沒下來是不能進(jìn)行房產(chǎn)證更名的。如果房產(chǎn)證沒下來，手里有購(gòu)房合同的話，可以分一下情況辦理更名手續(xù)，具體如下：
  購(gòu)房合同更名的流程
  1、未完成網(wǎng)簽和備案的
  這時(shí)如果想完成購(gòu)房合同更名相對(duì)簡(jiǎn)單，因?yàn)椴簧婕胺抗懿块T，僅相當(dāng)于換一個(gè)人和開發(fā)商簽合同而已。開發(fā)商一般都會(huì)同意。
  2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽并完成備案
  這種情況通常已經(jīng)完成貸款手續(xù)，如果一定要辦理更名，則需要購(gòu)房者和開發(fā)商協(xié)商，征得開發(fā)商同意（注意！這個(gè)十分重要！）撤銷現(xiàn)有購(gòu)房合同，并和新的購(gòu)房者簽約重新備案。
  這里需要注意的是，重新備案是否能成功是關(guān)鍵，能否成功需要取決于多種因素，比如新的買受人是否取得購(gòu)房資格等。

  查看全文↓ 2018-07-26 11:37:20

相關(guān)問題

• 問 商品房購(gòu)買合同備案前能更名嗎
  答

  1，購(gòu)房合同可以更名的，不過需要滿足一定的條件。2，購(gòu)房合同網(wǎng)簽后還未辦理備案的想要更名，需要購(gòu)房者和開發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)，待房管局審批通過后，房管局回收作廢的購(gòu)房合同，撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商就可以與購(gòu)房者重新簽訂購(gòu)房合同了，在這個(gè)時(shí)候就可以更改戶主姓名了！

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• 問 什么是商品房預(yù)售合同的“更名費(fèi)”如何分析商品房預(yù)售合同的“更名費(fèi)”
  答

  如果留心一下房屋中介廣告，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“二手房”交易中存在這樣一類特殊的交易——賣主出售尚未實(shí)際交付的預(yù)售商品房——交易的廣告中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“可辦理更名”的字眼。如果買主決定接受上述交易，通常會(huì)被要求支付一筆不菲的“更名費(fèi)”， 據(jù)稱此是為了買主交易后能夠順利地辦到房屋產(chǎn)權(quán)證而支付給開發(fā)商及登記機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。 很少有買主駐足細(xì)想：我為什么需要支付“更名費(fèi)”?本文擬通過上述特殊交易進(jìn)行法律層面的分析，試圖解答這一問題。 一、交易的標(biāo)的 上述被俗稱為“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”的交易通常具備四個(gè)特點(diǎn)：(1)賣主已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同;(2)賣主已經(jīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商繳清了購(gòu)房款;(3)開發(fā)商已經(jīng)將該預(yù)售合同在產(chǎn)監(jiān)處進(jìn)行了備案;(4)商品房尚未實(shí)際交付。 由于賣主所簽訂的商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物非常直觀——即將交付的商品房，再加上買賣雙方的交易意圖是轉(zhuǎn)讓該尚未交付的商品房，因此，買方通常會(huì)樸素地認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的理所應(yīng)當(dāng)也是房產(chǎn)。事實(shí)上，這是一種誤解。從法律層面上看，在上述交易中，賣方轉(zhuǎn)讓的是其依據(jù)商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)——主要是請(qǐng)求開發(fā)商按時(shí)交付商品房、按約代為辦理房產(chǎn)證、對(duì)商品房的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任等。因此，上述交易的實(shí)質(zhì)并不是商品房的買賣，而應(yīng)當(dāng)是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買主取得商品房的所有權(quán)正是因?yàn)槭茏寕鶛?quán)的結(jié)果。 二、交易的合法性 所謂“交易的合法性”，即是指交易是否能夠獲得法律的保護(hù)。從民法的角度看，這一問題實(shí)質(zhì)上是在探究交易是否違反法律的禁止性規(guī)定，只要未違反禁止性規(guī)定的，即為合法交易。 我國(guó)1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，但迄今國(guó)務(wù)院并未出臺(tái)這方面的具體規(guī)定。那么，是否就意味著預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不合法呢?從法律上看，上述條文為委任性規(guī)定，通過授權(quán)國(guó)務(wù)院制定具體規(guī)則在傳達(dá)立法者隱含的本意——預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓——否則應(yīng)當(dāng)直接在上述立法中直接作出禁止性規(guī)定，委任立法豈不多此一舉?從該法出臺(tái)前后**高院1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》和1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》也可得出相同的結(jié)論， 即預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具備合法性。 三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則 由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓(也稱債權(quán)讓與)與合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓在規(guī)則有所不同，后者須經(jīng)過原合同對(duì)方當(dāng)事人(如本文討論情形中的開發(fā)商)的同意，考慮到預(yù)售商品房的賣主已經(jīng)履行了其在商品房預(yù)售合同中的主要義務(wù)——交付購(gòu)房款，因此，完全可以采取僅轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的方式進(jìn)行交易。 根據(jù)現(xiàn)行的《合同法》等民法規(guī)范，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則如下：(1)須被讓與的債權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性;(2)須讓與人(賣主)與受讓人(買主)達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;(3)須通知原債務(wù)人(開發(fā)商)向受讓人履行義務(wù)。 按照該等規(guī)則，結(jié)合本案討論的情形，可以得出一下結(jié)論：第一，賣方基于商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)具備可轉(zhuǎn)讓性，除非上述合同作出了相反約定;第二，賣方轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)無須開發(fā)商作出同意的意思表示。 按照這一規(guī)則，賣方在與買方訂立轉(zhuǎn)讓合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知，而無需取得開發(fā)商的同意，更不必向其支付“更名費(fèi)”。開發(fā)商接到上述通知的，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部效力即形成，開發(fā)商只能對(duì)債權(quán)受讓人(買主)履行其在商品房預(yù)售合同中的各項(xiàng)義務(wù);開發(fā)商仍舊向賣主履行義務(wù)的，不能免除其對(duì)買主的履行，且可能承擔(dān)違約責(zé)任。為避免今后可能產(chǎn)生的糾紛，賣主應(yīng)當(dāng)盡量采用公證或律師見證的方式發(fā)出通知。 四、 商品房預(yù)售合同備案 根據(jù)1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條和2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 應(yīng)當(dāng)看到，上述立法的本意是防止“一房二賣”，即立法者試圖通過加重開發(fā)商的法定義務(wù)來規(guī)范其銷售行為，以保護(hù)購(gòu)房者的利益。因此，備案義務(wù)人規(guī)定為開發(fā)商而不是購(gòu)房者。但無論如何，上述備案不應(yīng)當(dāng)構(gòu)成對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的限制。 那么，商品房預(yù)售合同備案的法律效力如何，是否會(huì)影響產(chǎn)權(quán)證的辦理?從2003年**高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定可以看出， 合同備案原則上僅為對(duì)抗要件，不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響，因此更不會(huì)影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，即開發(fā)商接到通知后，及時(shí)對(duì)商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容進(jìn)行變更為其應(yīng)盡的義務(wù)，但其是否實(shí)際履行該等義務(wù)并不影響買賣雙方合同的效力。接下來的問題是，不變更是否會(huì)導(dǎo)致債權(quán)受讓人(買主)將來無法辦理產(chǎn)權(quán)證明? 本文討論的情況應(yīng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，法律依據(jù)為2001年修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。經(jīng)查，除上述依據(jù)外，無錫市尚不存在適用的地方性法規(guī)等其他法律依據(jù)。按照上述規(guī)章第16條第1款的規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人(房屋所有權(quán)人)應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)所有權(quán)初始登記，提交的文件包括：(1)用地證明文件或土地使用權(quán)證;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)施工許可證;(5)房屋竣工驗(yàn)收資料;(6)其他有關(guān)的證明文件。鑒于所需提交文件的來源、敏感性，開發(fā)商代為統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)成為本地的通行規(guī)則。無論如何，筆者無法看出辦理房產(chǎn)證與商品房預(yù)售合同登記之間存在任何法定的聯(lián)系。房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證登記的行為是行政確認(rèn)行為，也是可訴的具體行政行為之一，按照依法行政的要求，房產(chǎn)管理部門在為具體行政行為時(shí)不應(yīng)當(dāng)附加法律規(guī)定以外的要求，否則該行政行為即可能因違法而被撤銷。因此，就目前來看，房產(chǎn)管理部門無權(quán)收取“更名費(fèi)”，也不能因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容沒有變更而拒絕為買主辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。

• 問 簽完商品房買賣合同可以更名嗎?
  答

  這個(gè)主要是看開發(fā)商是想怎么辦

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• 問 購(gòu)房合同更名可以更名嗎？購(gòu)房合同更名怎么辦理？
  答

  如果合同已備案，則無法更名：根據(jù)國(guó)家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！背蜂N合同更名：如果已經(jīng)網(wǎng)簽，并且已經(jīng)在辦理公積金貸款手續(xù)，建議和開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商同意的話，先要撤銷合同，并且原合同撤銷之后，再和您簽訂合同重新備案，這樣是可以的。這里面**關(guān)鍵的是要取得開發(fā)商的同意，并且您需要確定，是否原合同真正撤銷，而您的合同可以成功備案。

• 問 商品房可以更名嗎
  答

  簽訂了購(gòu)房合同后，房屋所有人能否更名要根據(jù)不同情況來判斷： 　第一種情況：商品房買賣合同尚未拿到交易中心登記。只需同開發(fā)商協(xié)商，把之前簽訂的合同注銷，重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了。此種情況不涉及稅費(fèi)，處理起來比較簡(jiǎn)單。 　第二種情況：商品房買賣合同已經(jīng)拿到交易中心登記，但商品房尚未竣工驗(yàn)收。此種情況還是可以更名的，但是相比第一種情況麻煩不少。需要開具未竣工檢查報(bào)告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)更名需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。 　第三種情況：如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無法進(jìn)行更名。但是，在產(chǎn)權(quán)證辦出來以后，需要按規(guī)定支付相關(guān)稅費(fèi)。

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