商品房買賣合同需要注意哪幾點問題？有誰了解，謝謝！

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• 146****8421

  一、對房地產(chǎn)開發(fā)商進行資格審查
  因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計較好等方面的原因，買房者急于買房而導致開發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易忽視開發(fā)商的資質(zhì)審查，這對買房者存在極大的風險。因此，提醒廣大購房者，在該種情況下，一定要了解一下開發(fā)商近幾年的開發(fā)項目，認真查閱開發(fā)商的銷售許可文件。
  二、審慎對待商品房的宣傳廣告
  目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。一般的商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，你一定要在合同中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。
  三、了解商品房是否設(shè)置了他項權(quán)利
  如果開發(fā)商對房屋進行了抵押，一旦產(chǎn)生糾紛時，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經(jīng)抵押的商品房**好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當在合同中注明。

  查看全文↓ 2018-08-07 15:13:36
• 157****3905

  商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
  　　簽訂商品房買賣合同注意事項：
  　　(一) 查證：
  　　**主要的應(yīng)該看商品房預售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預購的房屋坐落位置、樓號、單元號、房號是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款以及維修費、物管費等等。
  　　(二)面積的確定與差異的處理：
  　　應(yīng)當明確合同中認定的面積是出賣人暫測面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積(對于預售商品房來說，一般都是暫測面積)。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。

  查看全文↓ 2018-08-07 15:13:26
• 154****8429

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：
  （1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理辦法。
  （2）明確注明房屋面積
  所購面積要明確注明銷售面積（或分攤的公用面積）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
  （3）對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定
  務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責任。
  

  查看全文↓ 2018-08-07 15:13:07

相關(guān)問題

• 問 簽訂商品房買賣合同，需要注意哪些問題？
  答

  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當明確的內(nèi)容三、需要查看的其他細節(jié)：一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的。　一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》

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• 問 怎樣簽商品房買賣合同 需要注意什么問題
  答

  核心內(nèi)容：購買商品房之前應(yīng)該如何簽訂購房合同?合同是保障當事人合法權(quán)益的重要依據(jù)。目前，本市商品房買賣所使用的是統(tǒng)一的格式化合同——《天津市商品房買賣合同》，簽好合同對日后減少交易糾紛有重要作用。下面，房地產(chǎn)小編為您詳細介紹。 【內(nèi)容提要】 一、合同相關(guān)說明 二、簽訂合同的主體 三、合同的內(nèi)容 正文： 一、填寫說明 共4個條款，主要起提示性作用，包括： 1、合同簽訂。簽訂前，當事人應(yīng)仔細閱讀合同各項條款，然后與對方就商品房建筑面積、價款、交付日期、付款方式、違約責任、面積差異處理、產(chǎn)權(quán)登記、爭議處理等內(nèi)容進行認真協(xié)商，約定時，購房者應(yīng)注意保護自己利益，防止未經(jīng)周密思考，馬馬虎虎倉促簽約，使自己合法權(quán)益受到損害; 2、合同填寫?？捎娩摴P、毛筆、簽字筆填寫，空白部分應(yīng)用“/”劃掉; 3、合同備案。合同應(yīng)自訂立之日起30日內(nèi)辦理合同登記備案; 4、合同不得翻印。 二、合同主體 出賣人填寫名稱、法定代表人、注冊地址、聯(lián)系電話、郵政編碼、營業(yè)執(zhí)照號碼、開戶行、帳號;委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)售房的，還應(yīng)填寫經(jīng)紀機構(gòu)的相關(guān)情況及資格證書編號。 買受人填寫名稱或姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話，當事人為個人的，填寫國籍、身份證號/護照號，當事人是單位的，填寫法定代表人、營業(yè)執(zhí)照號碼;委托他人購房的，還應(yīng)填寫委托代理人相關(guān)情況。 三、合同內(nèi)容 第一條 商品房情況 首先，填寫商品房銷售許可證號，應(yīng)注意，該證號必須填寫準確。 然后，填寫房屋情況，包括商品房坐落、設(shè)計用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積和公共部位分攤建筑面積)等內(nèi)容。 **后，填寫土地來源情況，是劃撥方式還是出讓方式，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，還應(yīng)填寫土地出讓年限和起止日期。 另外，合同附件一“商品房屋平面圖”，應(yīng)附商品房方位圖和分門分層平面圖(1：100或1：200)，方位圖標出商品房具體朝向，分門分層平面圖標明商品房的房型、布局等，并在圖上圈紅銷售的商品房，加蓋出賣人騎縫章。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復抵押的現(xiàn)象，并適應(yīng)商品房“以租代售”等新的銷售形式。抵押情況應(yīng)填寫：商品房是正在抵押，還是尚未抵押，正在抵押的應(yīng)注明抵押權(quán)人、抵押期限等情況;租賃情況應(yīng)注明：商品房是正在租賃(以租代售)，還是尚未租賃，正在租賃的還應(yīng)注明承租人、租賃期限等情況。 第二條 商品房價款 本條款為商品房單價和價款，單價每平方米的價格，價款是扣除優(yōu)惠部分的實際成交價格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。 第三條 商品房交付日期 填寫商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，雙方可采取變更合同、解除合同或另行約定。 第四條 乙方付款形式及時間 買受人付款可采?。阂淮涡愿犊?、分期付款或其他方式，并由雙方約定付款時間。 第五條 甲方逾期交付商品房的處理 出賣人逾期交付商品房的違約責任，分為兩種： 第一種，逾期交付商品房的期限在雙方約定期限內(nèi)的，應(yīng)支付已付款利息，合同繼續(xù)履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇：(1)合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)支付已付款利息、違約金;(2)解除合同，出賣人應(yīng)退還已付款，支付已付款利息、違約金;(3)雙方另行約定。 第六條 乙方逾期付款的處理 買受人逾期付款的違約責任，也分為兩種： 第一種，逾期期限在雙方的約定期限內(nèi)的，應(yīng)當支付逾期付款及其利息，合同繼續(xù)履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇:(1)合同繼續(xù)履行，買受人應(yīng)當支付逾期付款、逾期付款利息、違約金;(2)解除合同的，買受人應(yīng)當支付違約金;(3)雙方另地約定。 第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理 商品房建筑面積以房屋所有權(quán)主證記載面積為法定依據(jù)。 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異小于正負3%的，每平方米價格保持不變，按照面積差異退少補，合同繼續(xù)履行;面積差異大于正負3%的，由雙方另行約定。

• 問 簽訂商品房買賣合同需要注意什么？
  答

  一、查看開發(fā)商的主體資格是否合法1、查詢開發(fā)商是否有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開發(fā)、銷售的經(jīng)營范圍。2、查詢開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已過期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與購房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。3、查清出賣人與房地產(chǎn)開發(fā)商是否是同一主體，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售的房產(chǎn)。二、檢查開發(fā)商的五證原件是否齊全1、《土地使用權(quán)證》《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進行房地產(chǎn)開發(fā)。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》這是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。4、《建設(shè)工程施工許可證》該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產(chǎn)權(quán)證。5、《商品房銷售預售許可證》該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。注意證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購買的樓盤；查驗該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。三、商品房的基本情況購房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當核對合同附件所附房屋平面圖與開發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達不到合同約定的要求開發(fā)商應(yīng)承擔的違約責任。四、付款方式及期限購房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時間；選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。另外，在約定購房者逾期付款的違約責任時，購房者應(yīng)注意約定的責任如逾期期限、違約金比例要與開發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對等。五、面積差異處理對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購買合同時，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對面積誤差的約定處理辦法。六、“不可抗力”的理解與界定購房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”條款的表述。國家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。七、交付的商品房應(yīng)具備的條件建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達到約定條件的處理條款。八、逾期交房的違約責任購房者應(yīng)注意以下幾點：1、逾期情況的天數(shù)不宜過長，一般應(yīng)以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購房者逾期交付購房款的違約金比例相對等；3、約定逾期后購房者保留解除合同的權(quán)利。九、設(shè)計變更約定因設(shè)計變更的原因?qū)е沦彿空咄朔康?，開發(fā)商在退還所購房者購房款外，對購房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購房者購房貸款利率的標準支付購房者利息。十、權(quán)利保證購房者注意開發(fā)商是否已將與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建的商品房進行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開發(fā)商的違約責任。十一、裝飾、設(shè)備標準裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當盡量明確、具體。按《消法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商如未達到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開發(fā)商的角度來講有些過于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復到約定標準，或賠償差價?！笔?、產(chǎn)權(quán)登記將辦理權(quán)屬證書的條件和期限進行約定，并要約定開發(fā)商的違約責任。如因開發(fā)商的原因在約定的時限內(nèi)無法辦好產(chǎn)權(quán)證，并且逾期到一定時間后，購房者有權(quán)解除購房合同。同時不論是否解除合同，開發(fā)產(chǎn)均應(yīng)承擔的一定的違約金，且不宜過低。十三、保修責任約定開發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。十四、樓宇、小區(qū)的命名權(quán)及屋面、外墻面的所有權(quán)及使用權(quán)應(yīng)明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”在小區(qū)交房之前由開發(fā)商保留此項權(quán)利（因為此時由買受人或業(yè)主行使此項權(quán)利也不現(xiàn)實），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權(quán)、使用權(quán)一律均歸買受人。十五、違約責任的對等問題在簽訂商品房預售合同中，有些開發(fā)商會列出有關(guān)購房者違約責任的苛刻條款，而卻千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預售合同時，購房者應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責任及賠償損失的計算方法，并要注意所約定的雙方違約責任一定要公平和對等。十六、注意開發(fā)商填好的補充條款現(xiàn)在的買賣合同，一般都有開發(fā)商加入補充條款，這些補充條款往往都是對開發(fā)商有利而購房者簽合同時沒有注意看的。對此，建議購房者認真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無法達成新的妥協(xié)，還不如不簽。

  全部5個回答>
• 問 ??簽訂商品房買賣合同需要注意哪些？
  答

  1.驗證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時候的事了！《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費，這些都是合理的費用，不要矯情了，老實繳納，契稅、維修基金多退少補！另外還有合同公證費，則是可以選擇，不是強制性的，建議繳納！4.簽訂合同時要核實房號、名字、身份證號是否無誤！空白處都要劃掉！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標準，盡量把開發(fā)商的承諾寫進合同！6.如果對合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔！7.簽訂合同時簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費是否是承諾的金額！

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• 問 商品房買賣合同需要注意事項
  答

  簽訂商品房買賣合同之前，首先要明確開發(fā)商的五證是否齊全，有商品房預售合同直接影響了所購房屋的產(chǎn)權(quán)辦理是否有保障，而且還可以向當?shù)赝临Y源管理機構(gòu)查詢該土地的使用權(quán)，是否已經(jīng)辦理了抵押登記。如果已經(jīng)辦理土地使用權(quán)抵押的樓盤，在辦理產(chǎn)權(quán)證時會影響進度，此外土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，如果沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。另外，還要明確自己是否具備有購房以及貸款的資格，**好是能夠熟悉銀行的房貸政策，可以順利批準貸款。簽訂合同的時候，合約的條款要為雙方真實意思的體現(xiàn)，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。此外針對于交房的時間、一旦出現(xiàn)逾期交房時所承擔的違約責任都要做好約定。