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1、交易前，一定要查詢該房子的使用期限 商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40年~50年，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補足地價延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓時，**好去國土房產(chǎn)部門仔細了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年?！ ∮行懽謽强瓷先驱g不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊的使用年限來決定的，并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓拿地較早，但是開發(fā)時間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了。據(jù)目前了解到的情況，囤地時間**久的寫字樓竟然能達到17年?！ ?、交易前，要注意查看寫字樓的產(chǎn)權(quán)是否清晰 產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患**大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔(dān)保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更會不會影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在變更過程中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，要了解該業(yè)主名下是否有公司，如果其公司的性質(zhì)為無限責(zé)任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)。所以，要查清該物業(yè)在法律意義上的所有人，以及其對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請教律師，在簽署買賣合同時，補充一些書面條款，預(yù)防一些未知風(fēng)險?！ ?、如果該二手房確認沒問題，應(yīng)盡快交易 寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對于一個公司來說，經(jīng)營困難、資金無法回籠、債務(wù)糾紛等都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問題得以解決，就有可能收回不賣。反之，一旦問題進一步惡化擴大，公司無法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封。在寫字樓的交易過程中，這些情況都不罕見?！ ∪绻桓读硕ń?，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時耗力。對于寫字樓來說，交易時間越長，需要承擔(dān)的風(fēng)險就越大?！ ?、簽訂寫字樓買賣合同要注意什么問題? 處理一般合同要注意的問題外，簽訂寫字樓買賣合同還要注意一下問題： (1)注意遺留歷史問題 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款。以何時點作為水、電、物業(yè)等各項費用的交接時間，時點的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，都應(yīng)在合同中明確寫明，方能避免暫時“雪藏”的欠費日后成為買方一筆額外的成本?！ ?2)寫字樓交易需注意明確付款和過戶時間 在交易流程中，買賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險意識，因此實際操作中買方會將房款分為**和尾款，這兩部分在不同時間段支付給房主。為保證房產(chǎn)交易的順利完成，一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間，并且將違約責(zé)任注明?！ ?3)標明違約責(zé)任 合同中未明確買賣雙方違約責(zé)任。雖買賣雙方主觀上都希望能履行義務(wù)，順利完成交易。但因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時需要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。 5、交易過程不要輕易墊資 住宅交易的全過程雖然已建立了相對完善的資金監(jiān)管制度，但是寫字樓交易目前尚無系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大、交易時間更長，所以風(fēng)險也更大。因此，在交易過程中首先要確保自己的資金安全。
全部4個回答>??誰能給說下二手寫字樓出售需要注意哪些問題？
148****2488 | 2018-08-23 09:48:09
已有4個回答
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135****5026
第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？
查看全文↓ 2018-08-23 09:49:19
置業(yè)寫字樓前，應(yīng)該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時注意事項。
1.購買預(yù)售寫字樓需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預(yù)售許可證》和附圖的原件；
2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現(xiàn)場查驗寫字樓質(zhì)量。
第三步，購買寫字樓簽訂認購書時需要注意的問題有哪些？
認購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預(yù)約合同，是獨立合同。一份合格的認購書一般包括以下內(nèi)容： 1.交易雙方當事人的基本情況；
2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價款的計算；
4.簽署契約的時限規(guī)定，看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。
不要將寫字樓款項直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預(yù)售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗房要注意什么？
1.檢查驗收該寫字樓建設(shè)項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質(zhì)量保證書和使用說明書；
2.查驗實際交樓的標準是否與合同約定相符； 3.查驗該寫字樓項目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內(nèi)電路問題。 -
146****8979
A.投資前四個風(fēng)險要提前了解
查看全文↓ 2018-08-23 09:49:10
1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險
預(yù)防投資的貶值風(fēng)險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。
2.目標精準，防止租賃艱難
在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
3.選對時機，規(guī)避不正當競爭
專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當?shù)臅r機應(yīng)該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經(jīng)進駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經(jīng)濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
4.量體裁衣，謹防壓力過大
由于購買寫字間的資金相對較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項稅費，因此需要很高的**能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。 -
143****1233
買賣寫字樓注意事項有哪些，投資者買賣寫字樓要注意什么？
查看全文↓ 2018-08-23 09:48:55
1、要投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能會認為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢!這些投資者一定要注意這樣一個事實，當甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價上也低不了多少。
2、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。今年，北京寫字樓市場的供應(yīng)量會不斷擴大，平均投資回報率也就不會像今天那樣高，但并不排除個別物業(yè)的高回報率。因此，你要有一雙“慧眼“。
3、要瞄準客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面**小的租客也需要大約平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會有較為穩(wěn)定的回報。當然，這同時也說明你要有很高的支付能力。
4、投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業(yè)時，你就要當心。雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當經(jīng)濟不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。北京不是沒有這樣的例子。
5、對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進行立項的。如果是按商用房來立項的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費、高貸款利率所造成的。
6、投資寫字樓必須防貶值風(fēng)險。貶值風(fēng)險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。 -
147****9247
1、稅費問題
查看全文↓ 2018-08-23 09:48:46
購買寫字樓索要繳納的稅費跟購買房屋不一樣，新建寫字樓交易涉及到，契稅等。二手寫字樓交易時所需繳納的稅費更多，賣家需繳納：增值稅、土地稅、個人所得稅、印花稅。買家需繳納：契稅、印花稅。除了以上稅費外，還要支付一定的交易手續(xù)費。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個人所得稅），就要根據(jù)賣家取得這房子多長時間來決定。
2、注意寫字樓的地塊用途和容積
用于修建房屋的土地在審批的時候就規(guī)定了土地的用途，有些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進行設(shè)計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有經(jīng)驗，又準備購買寫字樓的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進入二手市場。
3、銀行貸款的差別
購買寫字樓的時候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫字樓的貸款和房屋貸款的規(guī)定也是不一樣的，**、年限、利率都有差異，寫字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準利率上浮10％，而且不能用公積金貸款。
相關(guān)問題
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購買門面房跟選租房有很大的區(qū)別，門面房更適合用來做生意，所以要注意地段和人流量的問題，一般購買門面房要注意下面幾個方面：門面房，應(yīng)注意選擇地段、市場較好或有發(fā)展前途的門面房。主要看門面房所處的街道是不是原來就是較繁華的街道，或人流量較大的街道；地理位置、周邊環(huán)境是否有利于招商、經(jīng)商；新建街道是否有發(fā)展前途。一般來說，原來就是商業(yè)繁華、度較高、人流量較大的街道，加上周邊地區(qū)企事業(yè)單位多，交通方便，有停車場等有利因素，這樣的門面房價值較高，風(fēng)險較小。對有些新建的街道，要通過調(diào)查分析，預(yù)測其發(fā)展趨勢。如發(fā)展前景較好的新街道，就可乘其門面房價位較低時購入，待到新建街道變得繁華后，能以較高的租價出租門面房，或?qū)㈤T面房以較高的價格轉(zhuǎn)讓。二手房市場一直是求大于供，市場是賣方市場，所以在實際的二手門面房交易過程當中，很多情況下契稅、營業(yè)稅、個人所得稅都是由買房一方來交的。
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一：如果是個人買，需要你的身份證及復(fù)印件。二：如果是以公司的名義買，需要你們公司的營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件，法人的身份證及復(fù)印件。
全部3個回答> -
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寫字樓出售時的稅費可以分為營業(yè)稅，按照交易全額的5%收取，同時還有個人所得稅是按照(交易額-原值-相關(guān)費用)*20%收取。此外還有印花稅和契稅，契稅的稅率比較高，按照非住房4%收取。按照國家相關(guān)稅務(wù)部門的規(guī)定，個人購買非普通住宅在兩年后進行銷售為產(chǎn)生營業(yè)稅的可以無需申報，但如果說售價已經(jīng)高于原價，需要按照差額進行征收營業(yè)稅，如果自身屬于免征的范圍，可以到相關(guān)的部門進行申請。在購買寫字樓時同樣需要繳納稅費，按照相關(guān)的規(guī)定要繳納契稅、個人所得稅和土地稅并且會按照差額征收5%的營業(yè)稅。并且購買寫字樓時往往還要通過中介再加上一筆不菲的中介費，購房的成本無形之中會增加許多。在購買寫字樓時，要注重于地塊的用途和容積率。
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答
買方需要繳納契稅,而賣方需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅以及個人所得稅。其中契稅是成交價的4%,營業(yè)稅是差額的5.6%(滿5年)或者是全額的5.6%(未滿5年),個人所得稅為差額的20%,土地增值稅為全額的3%。
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