??寫字樓出售能夠怎么避稅?

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• 153****9793

  避稅方法一：簽訂陰陽合同
  買賣雙方簽訂陰陽合同是**常用的避稅方法。
  所謂的“陰陽合同”是指買賣雙方為了規(guī)避法律，對同一房屋的買賣簽訂兩份或多份不同的合同。一般“陰合同”是交易雙方實際執(zhí)行的，而“陽合同”則提交到房產(chǎn)交易機構(gòu)的。
  面臨風險：陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務部門查出后，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等處罰。在數(shù)額達到標準時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。另外將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。
  避稅方法二：延期交易
  根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果個人出售住房，滿兩年可免征增值稅，滿五年且為家庭唯一住房免征個人所得稅。
  因此在二手房交易過程中就會產(chǎn)生買賣雙方約定延期交易的現(xiàn)象。如雙方以“先租后買”的方式達成交易，過戶前買房先租住房屋，每月約定租金，待2年或5年的期限一到，雙方將租金抵消到房款中。
  面臨風險：延期交易意味著相當長的一段時間內(nèi)房屋是不能辦理過戶。如果政策發(fā)生變化，房價上漲，賣方則可付違約金而不出售房屋；房價下跌，買家也不愿繼續(xù)交易。

  查看全文↓ 2018-08-27 16:36:20
• 155****1321

  　合理避稅是納稅人從自身經(jīng)濟利益**大化地進行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見的避稅方法。
  一、利用合作開發(fā)方式合理避稅
  利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負擔。
  例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
  1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，
  2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)
  3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)
  籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。
  方案一：合作開發(fā)
  甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤?cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時，相當于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
  方案二；出借資金
  假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。

  查看全文↓ 2018-08-27 16:35:36
• 155****1278

  １．出售已滿五年的寫字樓應按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，稅率為5％．根據(jù)我們國家營業(yè)稅暫行條例 條規(guī)定，納稅人的計稅營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。印花稅：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定，出售寫字樓應按銷售合同金額繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅，并且稅率為萬分之五。
  ２．無論是老公房，還是商品房，當記者表示“還是想考慮房子”時，經(jīng)紀人均立馬拋出了做低網(wǎng)簽價的“殺手锏”，勸說記者只要多付些**、少貸一點款，他們就能把網(wǎng)簽價做得比實際成交價低，從而實現(xiàn)避稅，少則幾千元，多則上萬元。購 手寫字樓只繳3％的契稅，二手寫字樓需繳土地稅；營業(yè)稅；企業(yè)所得稅等等。
  繳納應交的稅費是每個公民的職責所在，避稅這種行為雖然可行，但是并不倡導人們?nèi)ミ@樣做，因為凡事都是有利有弊的。上述文章講的就是關(guān)于出售已滿5年的寫字樓用不用繳納個人所得稅和出售寫字樓如何避稅的內(nèi)容了，希望能給有需要的人提供幫助。

  查看全文↓ 2018-08-27 16:34:43

相關(guān)問題

• 問 寫字樓買賣該怎么避稅?
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)商合法避稅方法1.地區(qū)優(yōu)惠； 七類地區(qū)有稅收優(yōu)惠：1、經(jīng)濟特區(qū)，所得稅率15%；2、國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，根據(jù)投資額可免1到5年的所得稅不等；3、國家級高資質(zhì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，一定時候所得稅率15%；4、保稅區(qū)，所得稅率15%，保稅區(qū)里的企業(yè)相互交易不征稅，另外，國外產(chǎn)品到了保稅去暫時不征關(guān)稅，不征進口關(guān)稅，國內(nèi)的企業(yè)把產(chǎn)品賣到了保稅區(qū)，就可以提前辦理出口退稅手續(xù)；5、貧苦地區(qū)，貧困地區(qū)企業(yè)可免稅3年；6、西部地區(qū)，原則上國家鼓勵、產(chǎn)業(yè)部的指導下的企業(yè)所得稅率15%，國家指導、鼓勵的產(chǎn)業(yè)可以免2減3；7、當?shù)卣斦颠€的地區(qū)。2.不同行業(yè)間利潤轉(zhuǎn)移 ； 利潤轉(zhuǎn)移到稅費有優(yōu)惠的咨詢、設計、裝修、代理公司、物業(yè)等。 （94）財稅字第001號。這個文件的第一條的規(guī)定大家可以看一下，對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術(shù)服務業(yè)的企業(yè)或經(jīng)理但應自開業(yè)之日起第一年至第二年免征所得稅。第五，對新辦的獨立核算的從事公用事業(yè)物資，也對外貿(mào)易業(yè)、倉儲等可以免征求一年。 國稅發(fā)2000（84）號文件第53條，納稅人發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用：(一)有合法真實憑證；(二)支付的對象必須是獨立的有權(quán)從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；(三)支付給個人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的5%。（沒有單位的傭金限制） 3.外資優(yōu)惠 ； 資金國外轉(zhuǎn)一圈，轉(zhuǎn)為外資或中外合作企業(yè)，享受地方外資稅費減免優(yōu)惠 。 4.子、分公司選擇； 選擇設立分公司還是設立子公司：1、分支機構(gòu)盈利，總部虧損，**好是設成分公司；2、分支機構(gòu)虧損，總部盈利，也**好設成分公司；3、分支機構(gòu)在項目所在的當?shù)赜卸愂諆?yōu)惠，有財產(chǎn)返還，建議設成子公司。 有時在外地設分公司，當?shù)囟悇諜C關(guān)也讓你在地方交稅。分公司也分成兩種，一種是獨立核算的分公司，一種是非獨立核算的分公司，對于獨立核算的分公司可以要求它營業(yè)稅和所得稅在當?shù)亟唬瑢τ诜仟毩⒑怂愕姆止?，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，營業(yè)稅一般是在當?shù)亟?，所得稅可以回總機構(gòu)交。獨立核算的分公司要滿足三條：第一，在外地設立銀行結(jié)算帳戶，第二，設立會計帳戶編制會計報表，第三，能夠獨立計算盈虧，這三條都符合了，營業(yè)稅所得稅都在當?shù)亟?；否則營業(yè)稅當?shù)亟?，所得稅可回總部交?5.解決下崗職工就業(yè)避稅 ； 可以設立物業(yè)管理與裝飾裝修公司。 財務字2002年208號，財政部國家財務總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知，你安排下崗人員30%就可以免收三年的企業(yè)所得稅和個人所得稅的優(yōu)惠（房地產(chǎn)公司不享受該優(yōu)惠）。 避稅操作方法小結(jié) 1、收入轉(zhuǎn)移法：①資產(chǎn)重組，把裝修等剝離出房地產(chǎn)公司；②定價分拆，把精裝修房折成毛坯房與裝修合同；③關(guān)聯(lián)交易。 2、費用成本分攤法：①高息借貸，信箱公司高息借款，轉(zhuǎn)移子公司利潤；②租貸，信箱公司的物品租貸給子公司并收取租貸費（私車公用，簽署租貸補償協(xié)議，在公司折舊起抵稅效應）；③服務收費，包括咨詢費、代理費、手續(xù)費、傭金、勞務費等；④資產(chǎn)評估法，將信箱公司資產(chǎn)（土地）通過評估高估后計入開發(fā)成本；⑤債務重組，信箱公司跟房地產(chǎn)子公司進行適當?shù)膫鶆罩亟M，造成子公司損失，減少利潤；⑥材料高價甲供，利潤轉(zhuǎn)給上游關(guān)聯(lián)公司（國家稅務總局第6號《關(guān)于企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》第九條的規(guī)定：關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生的含有一方向另一方轉(zhuǎn)移利潤的讓步條款的債務重組有合理的經(jīng)營，需要符合下列條件之一的就可以按照我剛才講的這么做：第一，經(jīng)法院裁決同意的，第二，有全體債權(quán)人同意的協(xié)議）； 3、利潤或虧損轉(zhuǎn)移法。 個人所得稅避稅 薪酬福利化（適用于企業(yè)中高層） 將高薪酬轉(zhuǎn)為公司配車、單位住房等，減少個人所得稅，車可在公司折舊，加大稅前列支項目，減少利潤 財稅［2003］158號《國家稅務總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》： 個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者利潤分配，并入投資者個人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照“個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得”項目計征個人所得稅。納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。 薪酬費用化 老板商場買的東西開公司發(fā)票 將薪酬中的通訊津貼等補貼分出來，如手機費、打的費采用報銷的形式而不要歸入工資，或打入餐卡等 培訓、考察避稅 針對的是營銷人員 財稅制［2004］11號文件：對商品營銷活動中企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵所根據(jù)所發(fā)生的費用繳個人所得稅。 營業(yè)稅避稅 自建房不交稅 自建自用，不銷售即可 國稅函發(fā)［1995］191號 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)(單位)所屬建筑安裝企業(yè)征收營業(yè)稅問題的批復：對企業(yè)附屬的建筑安裝企業(yè)承擔本企業(yè)的建筑安裝工程，凡不與本單位結(jié)算工程價款的不征收營業(yè)稅。 合作建房可避稅 入股合作，共擔風險的方式避稅 ［1995］156號 國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》17條：房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅； 改變交易方式避稅 賣整棟樓可評估后轉(zhuǎn)為股權(quán)，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓避免交易稅 財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》第三條：下列行為應視同銷售確認收入：1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資（好像堵住了）以及分配給股東或投資者；4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 股權(quán)收購 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 先分后轉(zhuǎn) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓以分紅后按股本等價轉(zhuǎn)讓**為節(jié)省，分紅企業(yè)不用再交所得權(quán)；如果不分紅，股權(quán)溢價部分作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益要補交33%的所得稅。 投資方式 股票投資 投票投資以個人名義炒比以公司名義炒好。因為以個人名義買股票他不交個人所得稅，免稅；以公司名義來買股票，將來掙了錢了，首先要交33的所得稅，然后把錢從公司拿走還要補交20%的所得稅。如果有一天稅務局盯上你，你錢哪兒來的那么多，就是買股票了，買股票是不交稅的。如果說做房地產(chǎn)生意的，得申報交稅。 投資出租 投資出租物業(yè) 如住宅項目有一個配套寫字樓（公建不能賣），可以先建住宅，預售后1億元收入中，可以拿8000萬蓋寫字樓，蓋好后用來出租，這樣8000萬在帳目上就成了投資而非收入，住宅預售的帳面收入為2000萬。 招標采購 供應商選擇 一般納稅人他要賣玻璃的話肯定含1７點的，小規(guī)模的含4點到6點的稅，作為開發(fā)商來說，一般買小規(guī)模納稅人的便宜；而作為工業(yè)企業(yè)，買一般納稅人的更劃算，開增值稅發(fā)票可抵進項稅。 設備安裝企業(yè)招標費用節(jié)省 占房產(chǎn)商中比例小，對西氣東送等項目作用較為顯著 財稅制［2003］16號文件《財政部國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》13條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。 延緩納稅 存貨計價方法的選擇、壞帳沖銷方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、無形資產(chǎn)攤銷期限的選擇 自由裁量權(quán) 捐贈的個人所得稅 稅務機關(guān)的自由裁量權(quán)，房地產(chǎn)捐贈視同銷售 1、按1993年10月31號中華人民共和國主席令第12號，工資薪金所得，個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得，企業(yè)是單位的承包承租經(jīng)營，勞務，稿酬，特許權(quán)，使用費，利息，股息，紅利，財產(chǎn)租賃，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，偶然所得。捐贈所得不在偶然所得里面。2、按第四條，第一省部級以上的獎金，國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)的補貼津貼免納個人所得稅，這條里面不包括捐贈所得。 兄弟關(guān)聯(lián)企業(yè) 投資，股權(quán)合作， 稅法51條規(guī)定：第一條在資金經(jīng)營購銷等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系的，第二、直接或者間接地成為第三者所擁有和控制，第三，在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其它的關(guān)系；兄弟、親戚等辦的企業(yè)是否是關(guān)聯(lián)企業(yè)由稅務局裁量。 物業(yè)稅 財稅制［2003］16號文件第3條19款的**新規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 財稅制［2003］16號文件第3條第20款規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

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• 問 ??誰能給說說獨棟寫字樓出售該怎么合理避稅?
  答

  方法一：簽“陰陽合同”。所謂“陰陽合同”，就是簽訂兩份合同，一份對內(nèi)，一份對外。對外的那份合同故意做低房價，目的是逃稅。簽“陰陽合同”是**常用的逃稅手段。舉個例子，一套實際成交價為200萬的房子，對外合同的房價只寫150萬，差額50萬產(chǎn)生的稅費就可以輕易避掉了。風險剖析：簽“陰陽合同”的行為屬于《中華人民共和國合同法》規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的”，存在違法性，因此往往會被認定為無效。想逃避稅款可能會導致官司纏身，或者承擔違約金責任。方法二：“以租代售”。“以租代售”可以簡單解釋為先租后買，延期交易。五年以上的房產(chǎn)交易免征營業(yè)稅，所以很多不滿五年的房子想要出售又不想交稅，會采用“以租代售”的方法來處理。風險剖析：“以租代售”看似完美，實際風險很大。因為在相當長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶，房子的產(chǎn)權(quán)并不是買方的。在這段時間里如果房價大幅上漲，房主很可能毀約拒絕賣房，遇到這種情況買方也無計可施。相反，如果房價跌了，買家違約拒絕買房，賣家也只能自認倒霉。方法三：假贈予，真買賣。通過贈予的方式，可以避交個人所得稅和營業(yè)稅，所以這種方式也有很多人在使用。風險剖析：“假贈予”隱含的風險更大。首先在法律層面上，在向個人贈予不動產(chǎn)過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，由稅務機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進行相關(guān)處罰。其次，贈予的房屋如果存在嚴重質(zhì)量問題，買家很難找賣家交涉，在房屋真正過戶之前，賣家隨時可以反悔，買家的權(quán)益無法得到保障。

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• 問 ?? 寫字樓出租如何避稅？應該怎么辦理呢？
  答

  （一）無論是營業(yè)稅還是房產(chǎn)稅的法定納稅人是取得房租收入的單位和個人。從這個意義上說，“房屋租賃稅”是由房東繳納。但同時房屋承租人又是租賃關(guān)系中的直接負稅人，承租人有責任和義務督促對方（房東）提供合法票據(jù)以支付房屋租金。因此很多情況下，“房屋租賃稅”的繳納和**后負擔則是租賃雙方協(xié)商的結(jié)果。（二）“房屋租賃稅”的納稅義務發(fā)生時間為取得房屋租賃收入的當日。如果租賃雙方約定是按月結(jié)付房屋租金，則應當按月并于月終后10日內(nèi)申報繳納稅款。一、租賃的房屋分用途不同分商業(yè)用房和居住用房,如果是居住用房繳房產(chǎn)稅時比例較低為租金收入的4%,營業(yè)稅也有優(yōu)惠為租金收為的3%.如果是商業(yè)用房房產(chǎn)稅為租金收入的12%,營業(yè)稅應按租金收入5%繳納.二、營業(yè)稅應由房主按收入繳納，房產(chǎn)稅則可在協(xié)議中注明應由誰繳納.如果是按月收取租金收入納稅時間為收款后10日內(nèi)納稅，具體由當?shù)囟悇諜C關(guān)確定。

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• 問 寫字樓 出售 按什么定價
  答

  基本上是按照每平方米來計算的，根據(jù)地段的不同，每平方米的價格略有浮動

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• 問 ?? 賣寫字樓如何避稅？有沒有什么風險呢？
  答

  看出賣人是個人還是單位了。一般納稅人2016年五一后開工的新項目，增值稅稅率11%，銷項稅=出售總價÷（1+11%）×11%；一般納稅人2016年五一前開工的新項目，增值稅稅率5%，增值稅=出售總價÷（1+5%）×5%；個人出售寫字樓，增值稅稅率5%，增值稅=出售總價÷（1+5%）×5%。

  全部3個回答>