??有沒有人知道，房貸提前還貸的利與弊？

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• 139****3424

  建議
  有能力就提前還貸，就現(xiàn)有形式看，銀行貸款利率只增不減，提前還貸頂多交些手續(xù)費

  查看全文↓ 2018-09-08 22:46:44
• 151****7397

  住房貸款提前還貸，已成為市民關心的熱門話題。其實提前還貸不是大部分客戶的愿望，而且也并非唯一的選擇。有關銀行專家認為：市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和后續(xù)資金來源，否則提前還 貸多支付不少利息，吃虧的只能是客戶自己。住房貸款是一項長期行為，難免在途中發(fā)生意外情況。貸款期限以短一點為好，以避免造成不必要的利息損失。因為貸款期限越長，先期支付的利息越多，損失的利息也多。
  
  個人購房借款合同的變更包括貸款期限變更、還款方式變更和抵押物變更等不同情況。其中貸款期限變更是指借貸雙方和原合同其他當事人同意延長原合同約定貸款期限的行為；還款方式變更是指貸款期限內由于收入水平變化或其他重大變故導致借款人還貸能力變化，借貸雙方和原合同的其他當事人同意改變原合同約定還款方式的行為；抵押物變更則是指因借款人調換房屋、房屋價值貶損等原因，借貸雙方和原合同的其他當事人同意更換或增加抵押物的行為。
  
  如果在某段時間，購房者投資另有方向，想減少還貸整體支出，也完全可向貸款行提出變更貸款方式和年限申請。變更貸款只可在每年初進行，即每年一月份向貸款銀行提出更改貸款方式變更申請。對任何一種還款方式，部分或全部提前還款，銀行對提前還款的借款人完全是按照實際簽署的貸款協(xié)議執(zhí)行，根據貸款時間和貸款金額據實收取利息。
  
  中國工商銀行“對個人購房借款合同變更有關事項”的規(guī)定中貸款人可以根據自己的實際情況變更個人住房借款合同的貸款期限、還款方式和抵押物。根據該辦法，借款人可通過銀行辦理延長貸款期限手續(xù)，減少每月還款額，從而增加還款能力；通過改變還款方式，合理調整還款計劃；通過變更抵押物，可以實現(xiàn)已購房屋的更換。同時，借款人在辦理上述手續(xù)時，還將因已在工行發(fā)生了借貸關系，而獲得簡化手續(xù)、減少程序等方面的便利。
  貸款：看利率選方式
  
  近期，“等額本金”、“等額本息”所引發(fā)的話題和思考，一直為社會各界所廣為關注，許多市民都認為，自己購房貸款所選擇的等額本息法，要比選擇等額本金法支付更多的利息，是大大地吃虧了。
  
  這其實是個誤解。交行理財專家特別提醒市民：不同的還款方式劃算與否，主要是由于貨幣的時間價值和機會成本造成的，在考慮自身資金承受力的同時，要兼顧以下多種情況。
  
  首先，利率變化時兩種還款方式的剩余本金不同，導致還款金額產生不同?！暗阮~本金”、“等額本息”兩種還款方式雖然沒有本質的區(qū)別，但整個還款期間，貸款利率卻會影響到這兩種還款方式。
  
  與國外流行的長期抵押貸款采用固定利率不同，我國商業(yè)銀行目前采用的貸款利率是浮動的，是根據人民銀行的規(guī)定每年進行相應調整的。1992年以來，住房公積金貸款利率就調整了九次。**后一次是在2002年2月份，人民銀行再次將個人住房貸款利率進行了調整，5年以上住房商業(yè)貸款利率由5.58%降到了5.04%，而住房公積金貸款利率則由4.59%降到了4.05%。一旦還款期間貸款利率發(fā)生變化，兩種還款方式就會產生一些微妙的變化。
  
  在歸還貸款前期，“等額本金法”歸還本息的金額要比“等額本息法”多。因此，在還款期間遇到貸款利率調整時，兩種還款方式剩余的貸款本金是不相同的：“等額本金法”剩余的本金要比“等額本息法”剩余的本金要少。剛才說過，兩種還款方式在金額、利率和期限相同的前提下是沒有本質區(qū)別的，因此不同的貸款本金在新的貸款利率下必然造成某種失衡。當貸款利率呈下降趨勢時，選擇“等額本息法”要比選擇“等額本金法”劃算。因為“等額本金法”在較高利率的情況下已經支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金就比等額本息法少，以致兩種還款方式支付的本息總和差距就會縮小。反之，當貸款利率呈上升趨勢時，“選擇等額本金法”就要比選擇“等額本息法”劃算?！暗阮~本金法”在較低利率的情況下已經支付了較多的本息，而在高利率時期剩余的本金要比“等額本息法”少，兩種還款方式支付的本息總和差距就會拉大。
  
  舉個例子來做比較。如果貸款50萬元，貸款期限10年，貸款利率為5.04%。如果利率未發(fā)生調整，選擇等額本金法和等額本息法在整個貸款期間支付的利息總和分別是12.7萬元和13.75萬元，兩者相差1.05萬元，相差8.27%。如果五年后貸款利率下降為4.2%，在利率調整時，選擇等額本金法和等額本息法剩余的本金分別是28.13萬元和32.3萬元,**后選擇等額本金法和等額本息法在整個貸款期間支付的利息總和分別是12.17萬元和13.11萬元，兩者相差0.94萬元，相差7.7%。如果五年后貸款利率上升為5.58%，則**后選擇等額本金法和等額本息法在整個貸款期間支付的利息總和分別是13.05萬元和14.18萬元，兩者相差1.13萬元，相差8.7%。隨著貸款期限、金額的增大，這種差距將表現(xiàn)得更加明顯。
  
  其次，選擇還款方式仍需因人而異，量力而行。交行理財專家指出：選擇什么貸款還款方式還是應根據自己資金的償還能力量力及視具體情況來決定。由于“等額本息法”前期還款壓力較小，更適合于年輕人。他們工作年限短，收入卻處于上升期，能夠相應舒緩目前的還款壓力。而“等額本金法”每月還款額相對較高，則可能更適合收入穩(wěn)定的中年人。當然，目前上海的各家銀行都非常注重個人住房貸款的“售后服務”，如果市民在還款期間預期資金發(fā)生變化（增加或減少），則還可以根據當時情況對貸款的還款方式進行變更，以達到在貸款期間更省錢的目的。

  查看全文↓ 2018-09-08 22:46:31
• 152****5496

  一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。
  二、以下三種情況不宜提前還貸
  1、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。
  2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。
  3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
  三、房貸提前還款注意事項
  1、銀行允許提前還貸時間不同
  大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。
  2、銀行調整利息周期不同
  一般房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調整利息是難免的，而各家銀行根據調整利息的時間也不一致。工行、農行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照**近的央行基準利率調整為新的還款利息。
  外資銀行一般會選擇在當月或當季度調整?；ㄆ煦y行是在下一個季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當日便開始按新利率執(zhí)行。
  對于房貸族來說，如果處在降息通道中，顯然是越快調整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調整越劃算。
  3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記
  無論是在合同期內還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。
  根據產權證在誰手里情況不同，還完貸款后領回產權證的程序也分好幾種，一種**簡單的情況就是產權證正本已經抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會領到一個還款憑證，銀行還會把產權證正本、買賣合同正本一并還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬于自己的產權證，和銀行沒有什么關系了。
  但由于各個銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標志的房產證。就是貸款未還清前，提前拿到房產證，房產證上其他項中會注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購房者在還完貸款之后，除了重復上面的步驟外，還要進行一個撤銷抵押登記的程序。購房者和銀行辦完結算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產證他項欄目中蓋上注銷的章即可。
  四、適合提前還款的人群
  1、不愿意有負債，不想承受過大生活壓力的人。
  2、購房不久，處于還款初期的人。由于剛開始還貸，本金基數(shù)大，利息相應高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。
  3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
  

  查看全文↓ 2018-09-08 22:46:23
• 141****0456

  五種提前還貸方式　　　　對打算提前還款的購房者，還要先了解五種提前還款方式：　　　　全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清；　　　　部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，還款期限縮短；　　　　部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變；　　　　部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，同時還款期限縮短；　　　　個別銀行允許借款人剩余貸款本金保持不變，每月還款額增加，從而縮短還款期限。
  　　　　提前還貸劃算嗎？　　　　觀點一：不如手頭留活錢　　　　在目前貨幣緊缺、信貸緊縮的環(huán)境下，提前還貸并不是一項好的選擇?，F(xiàn)在想要貸款的人很多，這時候把錢還了房貸，等到想用錢的時候再貸出來就難了。建議選擇一些短期的理財產品，如三個月以內的產品，等到國家宏觀政策明朗、有明顯投資機會時進行投資，把資金的主動權握在自己手上。
  負利率時代，銀行存款實質上縮水是正?，F(xiàn)象，風險承受度較高的投資者可多關注股票和基金的機會，選擇基金定投是一個不錯的投資方式。對保守型的借款人而言，選擇低風險的銀行理財產品較為可靠。目前，一年期銀行理財產品的預期年化收益率約3.5%至4%左右，超過當前CPI漲幅。目前銀行主攻的理財產品是3個月內的短期、超短期保本或穩(wěn)健型理財產品，某行還有以天、7天、4天、30天、60天和90天為周期的產品系列,為有不同流動性需求的市民提供多樣化的選擇。
  　　　　觀點二：善用房貸理財產品　　　　目前，加息的預期仍在，加息意味著房奴要多支付利息，減少利息支出**簡單、**穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金。但是，有一種方式不必提前還貸也能起到同樣的效果，就是房貸理財產品。
  　　　　目前已有多家銀行推出了具有理財功能的房貸還款賬戶，市民將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款本金，從而大幅度節(jié)省利息支出，使自己的還款負擔減輕。比如 存貸通，貸活兩便，存貸寶等，都有以存抵貸的功能。辦了這種房貸理財產品，銀行會將借款人存入存貸寶賬戶中超出一定數(shù)額以上的活期存款視同為提前還款，抵扣貸款本金。如果遇到新的投資機會、開支計劃，或者急需用錢，借款人則可以隨時支取存在賬戶中的存款，包括被視為提前還款的部分存款。銀行每天根據賬戶中的資金情況計算抵扣收益，每月定期匯總支付到客戶賬戶中，這樣即使賬戶中的資金經常變動，也能節(jié)省利息。
  

  查看全文↓ 2018-09-08 22:46:13

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• 問 ??有沒有人知道公積金可以提前還貸嗎？
  答

  住房公積金貸款可以提前還款，公積金提前還款需要滿足的條件和方法是：　　1、公積金貸款還款至少半年以上，才可以申請?zhí)崆斑€款。提前還款可以部分提前、也可以是全部提前。　　2、辦理時，攜帶貸款合同、**后一期的銀行還款回單、本人身份證，到銀行申請就行。提前部分還款后，本金余額減少，銀行要重新計算月還款額或還款期限，如果還款期限不變，重新計算后，月還款額減少?！　?、提前還款時，銀行要收取一定的補償金(違約金)，一般是提前還款金額一個月的利息。但是目前很多銀行是不需要收納違約金的。

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• 問 房子提前還貸問題？有沒有人知道的，求介紹，謝謝！
  答

  房子按揭一個月是不可以提前還貸的，必須是在還款半年以上、甚至個別銀行要求已經還款一年以上。提前還貸需要提供或滿足如下：一、申請：1、借款人想提前還貸，必須是在還款半年以上、甚至個別銀行要求已經還款一年以上；2、銀行一般要求借款人提前15個工作日左右提交書面或電話申請；3、攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)；3、辦理解抵押。

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• 問 有沒有人知道？
  答

  目前國家的規(guī)定是連續(xù)租賃不少于5年且符合配售條件的。也就是說你想買下公租房需要有租了五年的前提才能進行買賣。

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• 問 ??有沒有人知道房貸怎樣算的？
  答

  月供款額=貸款的數(shù)額（單位是萬）*需供年限的系數(shù)注明：系數(shù)是銀行提供的具體計算方法如下：首先下浮15%利率的系數(shù)如下（暫定）：5年 188.2410年 106.3115年 79.33 20年：66.27例如：貸款50萬，分20年付清，那么月供款為：50*66.27（系數(shù)表）=3313.5元。 如果分10年付清，月供為50*106.31=5315.5元。以此類推。注：系數(shù)是按照銀行的當時利率來隨時調整的。希望可以幫到你。

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• 問 公積金貸款提前還貸違約金問題？有沒有人知道的，求介紹，謝謝！
  答

  提前償還住房公積金貸搜索款要支付違約金以下是各銀行有關提前還款違約金收取規(guī)則：1.招商銀行貸款不滿一年提前還款，收取不低于實際還款額三個月的利息，貸款滿一年后提前還款，收取不低于實際還款額一個月的利息。2.建設銀行貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三。貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二。貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一。3、農業(yè)銀行貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個月減去還款月數(shù)。貸款滿一年后提前還款，只要之前沒有任何提前還款記錄，則不收取違約金。如已采取過提前還款的，一年之后再申請者，也不收取違約金。 4、工商銀行貸款不滿一年提前還款，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年后提前還款，則不收取任何違約金。

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