??簽訂了房屋買賣合同，對方違約該怎么賠償？

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• 131****9865

  整體來說面對違約有雙方協商和依法裁定兩種解決方式：
  1、雙方都同意解除合同
  在房屋買賣合同簽訂之后，如果買賣雙方中的一方反悔此次交易，從而違約使合同的目的不能實現，那么守約方如果也同意解除合同，違約方賠償經濟損失的，法律是支持的。具體賠償方法為：計算房屋差價，轉售利益和守約方的賠償要求，綜合考慮之下，違約方將賠償金額賠償給守約方。
  2、一方堅決履行合同
  從法律的角度來看，合同一旦簽訂就具備了法律效應，不是隨隨便便輕易的就能更改的，如果一方違約，但是另一方拒絕違約方的賠償，嚴格要求按照合同繼續(xù)執(zhí)行合同約定的情況下，守約方的要求也將得到法律的支持。守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同，并支付違約金。
  對于違約方確確實實不能繼續(xù)履行合同的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，有兩種方法：
  （1）雙方能夠協商確定的，從其約定；
  （2）雙方不能協商確定的，又分兩種情況：
  a、原則上可比照同等同級別房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差來確定利益損失與賠償。
  b、通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失，評估應**大限度的以保護守約方的利益為出發(fā)點，以守約方的請求為基礎。
  常見的3種違約情形案例：
  1、買方受限購限貸政策影響而不得不違約
  二手房交易因受到限購限貸政策的影響造成交易無法繼續(xù)實屬不可抗因素，在該種情況下，買方不得不違約，賣方應當將收取的定金或者房款等錢財返還給買方，買方也應將接受的房屋返還給賣方，同時按照雙方的損失，秉承公平合理的原則處理錢財損失問題。交接完畢之后，合同解除。
  2、一方拖延交易造成違約
  該項更多的針對的是賣家的違約。在一日一變的市場環(huán)境下，很多二手房賣家都在觀望房價上漲給自己增加的利益收入，所以在實際的交易過程中可能會出現拖延交易，緩慢交易的情況。簽訂房屋買賣合同之后，因任何一方的原因拖延辦理手續(xù)，本質上都是一種違約行為。如果沒有影響對方的利益還好，一旦影響了對方的利益，那就真正的構成了法律上的違約了。如果出現這種情況，守約方應該及時、謹慎的保留房屋交易過程中的憑證和文件證據，出現問題時，及時向相關法律部門發(fā)函，為保障自己的利益作出合理的賠償與處理方法。
  3、交接物業(yè)后發(fā)現問題從而違約
  買賣雙方如果走到物業(yè)交接這一步，基本上算是完成了房屋交易，但是在該環(huán)節(jié)買方違約的情況也是會有的。一般表現為，買賣雙方在物業(yè)交接過程中，發(fā)現原房主在物業(yè)費方面拖欠嚴重，或者房屋遺留問題，租售矛盾等前期不注意的問題，都在入住這一刻發(fā)現，從而買方要求解除合同。此時買方一定要做好取證留據。一般而言，在二手房交易的時候都會預留相應的押金，守約方可以以此為證據，獲得賣方的賠償。如果還是想要購買該房屋的話，一定要讓賣方將遺留問題解決完再去過戶，交房。
  從合同中是否有約定的角度來看：
  1、《房屋買賣合同》中對違約處理辦法作出約定
  《合同法》規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
  當事人雙方雖然在合同中對可能出現的問題進行了約定，但不一定非常完善。如果違約賠償處理方法不考慮上述幾種情況的話，那就按照合同中約定的來進行賠償，但是賠償額度也要與實際情況相符合。
  2、《房屋買賣合同》中未對違約違約處理辦法作出約定
  《合同法》規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
  若二手房買賣雙方在合同中沒有將可能出現的違約風險進行違約責任追究或賠償計算，出現問題時，守約方仍舊可以根據自身實際損失賠償額進行主張，其中損失包括由于對方的違約行為所造成的損失以及合同正常履行后可獲得的利益。然后經過法律部門的酌情核實，對違約方作出適當的賠償要求，彌補守約方的損失。

  查看全文↓ 2018-10-18 22:12:32
• 134****3178

  房屋買賣以過戶登記為對抗要件，未過戶之前，對方有轉賣他人的權利，但應對你的損失進行賠償。
  你支付的14萬元是預付款，不是定金（若是定金可要求雙倍返還）也不是訂金等，此時你要求賠償的范圍只有：
  1、返還你的預付款
  2、賠償你從支付之日起到返還之日的銀行利息，以銀行同期利率計算
  3、如果要求定期與短期存款的差額，則你應提供相應證明
  4、另外，你可以就房屋漲價部分要求一部分（不一定會支持），因為按照合同法來說，你支付了14萬元，就應該從理論上享有14萬的產權，針對此部分的漲價空間，你有權利要求對方支付。

  查看全文↓ 2018-10-18 22:12:18
• 146****6461

  一、房屋買賣合同中的違約金
  　　1.《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
  第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。（要由原告方提出證據）
  　　2.《中華人民共和國合同法》
  第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
  約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
  當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
  　　二、本條司法解釋適用的條件是什么？
  本條司法解釋的內容為：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
  從該條款規(guī)定可以看出，要適用減少或增加違約金的主張必須具備下列條件：
  1、商品房買賣合同中必須有約定的違約金條款；
  2、在商品房買賣合同中約定的違約金過高或過低；什么是過高或過低，在下文中討論。
  3、要有合同一方當事人請求；不請求則一般不處理，但也有法官依職權裁判的實例。
  三、什么是違約金過高？什么是違約金過低？
  本條司法解釋是對合同法114條第2款的具體規(guī)定，合同法規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
  那么什么是違約金過低？合同法已有原則性規(guī)定，即以低于因違約所造成的損失為標準，約定的違約金低于造成的損失的，則為過低；
  本條司法解釋也直接引用了合同法的過低的原則性規(guī)定，“當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”
  什么是違約金過高？ 合同法沒有原則性規(guī)定，合同法支持的是過分高于造成損失的，但什么是過分高于，實踐中不便把握。
  本條司法解釋， 對什么情況下屬“違約金過高”，也即“違約金過高”的具體標準作了明確規(guī)定。明文將“超過造成損失的30％”定為標準，具有司法實踐上的指導意義，可說是提高了處理具體案件時的可操作性。
  　　在商品房買賣合同中，合同雙方因一方違約而給對方造成的損失通常包括各種手續(xù)費、銀行利息及路費、誤工費、在合同中還可以約定因主張違約損失而訴諸法院的合理費用，并特別注明律師費、等等。具體數目可以由雙方在違約后共同協議商定。
  

  查看全文↓ 2018-10-18 22:12:10
• 133****1618

  在生活當中買賣雙方一般都是通過房屋中介公司的介紹而互相認識進而簽訂《房屋買賣協議》。
  關于定金，當事人可以約定買方向對方給付定金作為履行合同的擔保。買方履行合同后，定金應當抵作價款或者收回。

  查看全文↓ 2018-10-18 22:12:00
• 145****6409

  １、在房產交易中，若是由于賣方的個人行為造成交易無法繼續(xù)履行的，買方可以向賣方提出解除合同，并且追究其法律責任，而賣方不但要把已收取的定金返還給買方，還要依法賠償買方的損失。
  
  ２、房主簽約后卻反悔，購房者的利益變得十分錯綜復雜，至于違約金的數額，一般為定金的兩倍，但也要看合同具體約定的數額是多少，如果約定數額很大，那賣方屆時就很可能是得不償失。
  
  ３、也有多種情況的發(fā)生，比如賣方因轉讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務。違約責任的承擔不以過錯為要件，因此無論是否因賣方過錯導致房產被查封，賣方都應該承擔違約責任，拒絕履行合同構成根本違約。
  
  ４、對于乙方也就是賣房者來說違約給乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經濟損失。除了支付違約金之外，由于乙方在合同規(guī)定應交付房屋之日至實際交付日這段期間實際上占用了甲方的資金，還應向甲方再支付所占用資金的利息。
  

  查看全文↓ 2018-10-18 22:11:53

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• 問 ?? 簽訂了房屋買賣合同還能違約嗎
  答

  簽了房屋買賣合同后，買方想違約，就必須承擔相應的違約責任。違約責任以可參閱《合同法》的如下規(guī)定處理：第一百一十五條　當事人可以依照《中華人民共和國合同法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。第一百一十六條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

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• 問 房屋買賣合同簽訂后賣方違約要怎么處理?
  答

  簽訂二手房買賣合同后，賣方違約不賣，可以按照法律規(guī)定和合同約定追究賣方的違約責任。通常房屋買賣合同約定的定金，賣方應該雙倍返還定金給買方?！逗贤ā返诎藯l規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”《合同法》第一百零八條規(guī)定：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。”《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“……收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?/p> 全部3個回答>

• 問 地震前簽訂了房屋買賣合同，地震后是否有效
  答

  地震是天災，也就是不可抗力因素，在簽訂房屋買賣合同或者其他交易合同時，經常會出現一個名詞“不可抗力因素”，根據合同法的規(guī)定，不可抗力因素是可以免責的。所以，如果建造的房屋達到所要求的抗震力標準，其他房屋質量也都達到相應的要求的話，那么，該建造師沒有賠償的責任。

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• 問 簽訂了房屋買賣合同不想買了可以要求退房嗎？
  答

  違約金一般是標的物的5%-20%，關鍵問題是購房合同上是怎么約定的，具體要按照合同執(zhí)行。退房手續(xù)：1、如果你是購買的一手房，直接帶好購房合同去售樓處辦理即可；2、如果購買的是二手房，則需要你跟房東一起撤銷買賣合同。

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• 問 買賣合同單方違約該如何賠償?
  答

  　買賣合同中單方違約的賠償：　　因買賣合同中并未對買賣雙方任何一方單方毀約作出任何責任承擔的規(guī)定，因此建議在收取定金的前提下，且賣方同意解除買賣合同的前提下，將扣除定金后的房屋**款余額無息返還客戶;也可要求客戶繼續(xù)履約辦理按揭手續(xù)，如其拒絕辦理，則可以變更付款方式要求其支付余款，如其仍拒絕，則需與您的委托人商量是否采取訴訟手段要求客戶繼續(xù)履約，但在整個過程中，應注意保留好證據?！　≠I賣合同中的違約主要表現在：　　一是一方無正當理由不交或不收貨;　　二是一方無正當理由不適當履行。對于這兩種違約，如何計算索賠，因為沒有具體的法律依據，因此在索賠上，往往各說各的理，現根據兩個案例，點評買賣合同違約如何計算賠償?！　≡诤贤?，稱為“一方不履行合同義務”，也叫根本違約。在經濟合同中，一方不履行合同義務，有兩種表現：　　一種是賣方不履行：　　按照客觀的計算方法，損失額的計算應以貨物的市場價格與合同價格之間的差額作為標準，在以客觀標準計算損失時，應注意以下幾個問題：　　一是這一標準僅適用于合同標的物價格不斷上漲的情況。如果合同標的物的價格是在不斷下跌，那么買方就不存在損失賠償的計算問題。當然，如果違約行為給買方造成了其他損失或合同訂有違約金條款，買方仍可要求賠償或要求支付違約金。　　二是作為計算損失額依據的市場價格一般應是履行地的市場價格。如果履行地沒有市場，難以確定客觀的市場價格，在此情況下，應當以買方**容易購買替代物的地點的市場價格加上合理的運輸費用作為計算損失額的依據?！　∪窃谟嬎銚p失額時，還應考慮各種受害人應節(jié)省的費用和應減輕的損失。因為違約發(fā)生以后受害人負有減輕損失的義務，如果沒有盡到這一義務，就應自行承擔這一部分損失，從而應將不合理擴大的損失從損失總額中扣除?！　∷氖羌偃缳I方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉賣于他人，并且在該合同簽訂以后與他人訂了轉售合同，那么，可以根據轉售價與合同之間的差額來計算損失。　　另一種是買方拒絕接受貨物：　　依客觀計算方法，應按合同價格與違約時的市場價格來確定賣方遭受的損失，這一點與賣方不交貨的計算方法相同。當然，如果貨物價格在不斷下跌，一般沒有可得利益的損失，就不能以價格來計算損失額。

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