二三線城市房產(chǎn)火爆還會持續(xù)多久?

已有3個回答

• 156****0104

  2018年至今，盡管全國各地加緊推出房地產(chǎn)調控政策，各地陸續(xù)推出的房地產(chǎn)調控新政也超過百個。但是，也有一些二三線城市房價出現(xiàn)了連續(xù)上漲的趨勢，甚至還要驚動住建部，由住建部出面約談前期房價上漲過快的二三線城市負責人。
  近日，國家統(tǒng)計局公布70個大中城市數(shù)據(jù)顯示，二三線城市房價同比漲幅回落，但環(huán)比漲幅有所擴大。截止4月份末，在70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加3個至58個。其中，**高漲幅為遼寧丹東的2.0%，?？诤腿齺喭?.9%的漲幅位列其后。
  針對國內二三線城市房價的連續(xù)上漲。專家們指出，**近引領房價上漲的城市主要是偏遠地區(qū)的二三線城市。東北有哈爾濱、長春、丹東。而西北有西安、烏魯木齊。西南則有?？?、昆明等二三線城市。這是沿海城市受到房地產(chǎn)調控政策影響，各路炒房游資跑到了較為偏遠的城市炒高房價，因為之前這些城市的房價還處于相對較低的價格洼地。
  不過，我們認為，導致部分二三線城市房價瘋漲的原因主要有以下幾個：首先，“人才引進”戰(zhàn)略。從今年開始，各二三線城市對人才引進真是“求賢若渴”。截止目前，天津、重慶、成都等有逾50個城市發(fā)布了人才引進戰(zhàn)略。本來引進人才與房價上漲關系并不太大，但以下兩個原因導致了，這些城市的房地產(chǎn)市場馬上出現(xiàn)供不應求的局面：
  一方面，部分二三線城市引進人才的門檻過低，這等于是變相放開了“限購”政策。比如，實施全域限購的海南就提出，全日制大專以上學歷、中級以上專業(yè)技術職稱、技師以上職業(yè)資格等可工作落戶購房置業(yè)。此外，還有一些二三線城市拼命拿人才引進與購置房產(chǎn)掛上鉤，規(guī)定引進人才可享受房價85折優(yōu)惠或者住房補貼，這等于變相鼓勵外來人口購房居住，于是當?shù)胤績r開始快速上漲。
  另一方面，大量引進各類人才，卻忘了提前準備大量新房源供應市場，房價馬上就失控上漲。像西安這樣的二三線城市在很短的時間內引入幾十萬人口，這就導致了城市人口大幅增加，但相對應的房源供應卻無著落。正是各地引入大量人才卻沒有增加樓市供給，這才導致短期內這些城市的房源緊張。
  
  再者，越搖號房價越要漲。目前全國有十多座城市通過搖號購房的方法來解決當?shù)鼐用竦淖》繂栴}。地方政府之所以要搖號，就是防止開發(fā)商倒賣房號，讓當?shù)鼐用穸枷硎艿酵该?、公正的購房機會。
  不過，地方政府采取的搖號政策也帶來了“房荒”問題。正是這樣的搖號政策，也使當?shù)乇緛頍o需買房的人也因不愿錯失搖號機會而傾巢出動，甚至還有一位98歲的杭州老太太也要通過搖號替自己選房。而新房房源的一房難求，也帶動了二手房房價的上漲。
  再次，棚改貨幣化安置。棚改如果是由地方政府提供相對應的房源，本來對當?shù)胤績r影響不大。問題在于貨幣化安置：就是地方政府向國開行借貸，把借來的錢發(fā)給棚改居民，讓他們在周邊地區(qū)買房置業(yè)，而這些棚改居民本來是不需要買房群體，一下子都變成了買房剛需。于是，棚改周邊地區(qū)的房源開始稀缺，當?shù)夭还苁切路窟€是二手房價都出現(xiàn)了上漲。
  
  **后，貸款放松對二三線城市房價上漲起了推波助瀾的作用。數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月新增貸款超過6萬億元，平均每個月新增貸款1.5萬億元。而在這天量的信貸當中，有近四成的貸款流向了居民個人貸款。
  現(xiàn)在一線城市房價不好炒了，而那些房地產(chǎn)調控相對放松的二三線城市自然受到了炒房資金的青睞。事實上，我國目前的貨幣政策還是偏向寬松的，二三線城市房價哪有不漲的道理？
  面對，全國部分二三線城市房價出現(xiàn)了連續(xù)上漲的行情，住建部在5月初約談了前期房價上漲過快的二三線城市負責人，要求控制房價的上漲，給房地產(chǎn)去杠桿，并且守住系統(tǒng)性風險不發(fā)生的底線，隨后還拿出了房價上漲的問責制，就是對房價上漲過快城市的負責人采取問責制。那么，二三線城市房價瘋漲還將持續(xù)多久呢？
  第一，房地產(chǎn)調控將由一線城市向二三線城市轉變?，F(xiàn)在對部分二三城市采取了房價上漲的問責制。只要各地嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策，采取“因地施策”方法，房地產(chǎn)高燒會很快降下去。目前各地方政府已經(jīng)完成了房地產(chǎn)去庫存的目標，現(xiàn)在房地產(chǎn)庫存風險已經(jīng)轉嫁到購房者手中，在有效化解風險的情況下，未來加緊調控乃是重要工作重心。
  第二，房貸利率上漲已是大勢所趨。雖然在房地產(chǎn)瘋狂的情況下，任何利空對炒房者來說都不算什么。但是當大家都冷靜下來，就會發(fā)現(xiàn)購房者的融資成本在急劇攀升，房貸利率在持續(xù)上漲，自去年初上漲以來，已經(jīng)是5連升了，房貸利率升幅已經(jīng)超過了23%。
  目前全國平均房貸利率達到5.5%，離開歷史高位區(qū)域7%還有一段上升空間。所以，一旦遇到房地產(chǎn)調控政策收緊信號，再看到房貸利率持續(xù)上漲，各路投機炒房客應該會知難而退。
  第三，抬高二三線城市房價的幕后推手，更多的是外地炒房客，他們利用各種手段鉆政策的空子。不過，二三線城市與一線城市相比無論是經(jīng)濟增速、醫(yī)療條件、就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會、配套設施等方面都相差甚遠。
  而像這樣由投機炒房客推砌起來的二三線城市的高房價，如果投機炒房者選擇轍離，那當?shù)胤績r肯定會有斷涯式下跌的可能。預計后續(xù)會有一些二三線城市會采取商品房限售政策，來增大炒房者投機風險，暫時將炒房者鎖定在樓市，同時也可避免當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)生系統(tǒng)性風險。
  
  進入2018年，二三線城市房地產(chǎn)市場卻持續(xù)火爆，這主要是一些地方政府為化解去庫存風險，借用“人才引進”等機會放松了房地產(chǎn)調控政策。而隨著住建部問責制的到來，以及房地產(chǎn)調控政策的收緊，甚至房貸利率的全面上調，這都會給二三線城市的高房價降降溫。預計下半年，二三線城市房地產(chǎn)會降溫，房價會逐步回落到居住屬性，而那些前期房價漲幅過快的城市，房價可能會出現(xiàn)斷涯式下跌。

  查看全文↓ 2018-10-29 18:57:02
• 145****0620

  我認為中國2017年房產(chǎn)會小幅上漲，原因如下：
  1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數(shù)萬元一平的房價畢竟是少數(shù)。多數(shù)是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
  2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區(qū)，房產(chǎn)依然是泡沫不多的。
  3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產(chǎn)商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。
  4、現(xiàn)在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。
  5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了?，F(xiàn)在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛(wèi)生間換成雙衛(wèi)生間，所以居住面積增加了。地產(chǎn)商自然也需要不停蓋房子。
  6、中國每年畢業(yè)800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。而且畢業(yè)大學生、研究生，你看到幾個回家中土豆的，不都是落戶北上廣嗎？
  7、另外中國政斧也不是當年的日本政斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

  查看全文↓ 2018-10-29 18:56:44
• 138****4951

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)假期的前一周開始，熱點市場就進入了“休假模式”。2月上旬，一線代表城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%。三四線城市成交量雖然環(huán)比下降9%，但同比上升35%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間，一線、二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本暫停，主要以三線、四線城市為主。
  與此同時，根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期監(jiān)測的11個城市中，整體樓市成交量較去年春節(jié)增長53.6%。其中，6個同比增長的城市平均增幅超400%，主要還是以三四線城市為主。比如，江蘇連云港商品房銷售面積2．7萬平方米，同比增長約一成；廣西貴港市春節(jié)期間商品房成交300多套，同比增長52.47%。
  面對春節(jié)假期三四線城市的成交量呈現(xiàn)爆發(fā)的態(tài)勢，我們認為：一方面，在一些棚改貨幣化力度較大的三四線城市，交易量出現(xiàn)了暴漲。其中，山東兩城泰安和東營的新房成交較去年春節(jié)有明顯增加，分別環(huán)比增長678.6%和190%，近年來山東棚改貨幣化力度大，2017年山東棚改開工80.37萬套，同比增加50.5%，2018年預計開工套數(shù)為84萬套。
  另一方面，返鄉(xiāng)置業(yè)潮推動了三四線城市房地產(chǎn)成交量的回升。2018年春節(jié)期間，大部分三四線城市的房地產(chǎn)成交比往年活躍，這主要是因為，受到大城市樓市長期調控的影響，很多外來務工者已經(jīng)對買房置業(yè)不抱什么希望，而是寄希望于在家鄉(xiāng)附近買上一套商品房，這樣也可以圓了自己的住房夢。
  
  對此，我們認為，現(xiàn)在的三四線城市總體呈現(xiàn)的是冰火兩重天的情況：不少三四線城市抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的時機來去庫存，樓盤銷售較往年活躍，這些城市的庫存壓力已經(jīng)緩解。但同時，另一些三四線城市由于去年盲目開發(fā)，庫存壓力仍然較大，江蘇鎮(zhèn)江、河北衡水、廣東肇慶等地，由于其產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、經(jīng)濟增長乏力，交易量同比出現(xiàn)了30-40%的下降。
  那么，部分三四線城市的房地產(chǎn)火爆局面還將會持續(xù)多久呢？首先，取決于三四線城市的房地產(chǎn)調控有多嚴格，去年以來，包括江蘇鎮(zhèn)江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了“購房補貼”政策；山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。
  進入2018年后，部分三四線城市還在春節(jié)前后加緊調控。2月11日，海南三亞市發(fā)文要求加強商品房銷售價格備案管理；13日，山東淄博市發(fā)布房地產(chǎn)調控政策，提出部分區(qū)域實施限房價、限轉讓。相信隨著“因城施策”、“分類調控”的深入，會有更多的三四線城市加入到房地產(chǎn)調控的行列中來。
  再者，三四線城市房地產(chǎn)的火爆能否持續(xù)下去，還要看該地區(qū)的棚改貨幣化是否能夠持續(xù)進行，如果棚改貨幣化接近尾聲，而同時產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟不能提供強有力的支撐，則整個三四線城市的房地產(chǎn)市場將會逐步滑向低迷。
  更要命的是，三四線城市的房產(chǎn)流動性差，買進容易找到賣家就不容易了，一旦房地產(chǎn)市場行情反轉，成交量一夜間出現(xiàn)萎縮，則大量的業(yè)主將無法出手房子，一些運用**貸、抵押貸等杠桿資金來投資三四線房子的人將“欲哭無淚”。
  
  **后，在春節(jié)假期間，推動本輪三四線城市房地產(chǎn)成交量急劇升溫的主力軍是“返鄉(xiāng)置業(yè)”群體，而這部分人主要是以改善型為主，而當改善性購房的置業(yè)需求被集中釋放后，后面想跟風的人會因為房貸利率上升、房價上漲預期改變等因素而放棄在三四線城市購房需求。所以，春節(jié)假期推動部分三四線城市房地產(chǎn)成交量的改善性需求是不可持續(xù)的，后續(xù)成交量會馬上回落下來。

  查看全文↓ 2018-10-29 18:56:33

相關問題

• 問 二三線城市房價走向？
  答

  一句話，只可能升，不可能降。 中國的炒房團**瘋狂了。

  全部2個回答>
• 問 二三線城市會有房產(chǎn)泡沫嗎
  答

  花橋看房QQ群77086205

  全部4個回答>
• 問 二三線城市房源哪里是比較讓人放心的？本人想要大量的信息？
  答

  市場拍賣市場拍賣的房屋主要有兩種類型；拍賣房和典當方。而這兩種房子價格一般會低于市場價。

  全部5個回答>
• 問 二三線城市的房價
  答

  二三線城市應該和一線城市沒什么區(qū)別，今年估計會先跌后漲

  全部5個回答>
• 問 ??二三線城市限購政策誰比較了解？
  答

  二三線城市住房限購標準是什么?一、住建部7月底下發(fā)文件，給出二三線城市住房限購五大標準，并要求各省份在8月20日之前上報所轄區(qū)域內各城市上半年房地產(chǎn)市場調控工作情況。住建部要求各地對照標準先行自查，并據(jù)此擬定需要限購的二三線城市名單。二、值得一提的是，國家統(tǒng)計局今日將發(fā)布7月份70個大中城市房價，漲幅若再次名列前位的城市，或不得不“被迫”出臺限購政策。三、根據(jù)統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有四十多個城市開始限購。按照住建部的排查，限購將不僅僅在二三線城市中擴容，一些房價上漲過快的四線城市也很有可能進入限購名單。住建部建議，凡符合以下5條二三線城市住房限購標準中的兩條就限購。四、二三線城市住房限購標準主要有以下5個標準：1、6月國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、靠前的；2、6月新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；3、上半年新建住房成交量同比增幅較高的；4、位于已限購城市周邊，外地購房比例較高的；5、存在房價上漲過快、調控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。新房產(chǎn)政策限購是什么?1、對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，**款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的，**款比例不低于70%。2、對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款**比例仍繼續(xù)執(zhí)行低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款**比例執(zhí)行低4成。3、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的低**款比例為50%。以上就是二三線城市住房限購標準是什么？新房產(chǎn)政策限購是什么的全部內容，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記和網(wǎng)絡簽約兩個信息系統(tǒng)，不需全國聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統(tǒng)的建設和聯(lián)網(wǎng)，這項工作有價值。

  全部4個回答>