??二手房購(gòu)房合同陷阱有哪些??？

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• 155****9479

  二手房購(gòu)房協(xié)議中陷阱是什么？ 在購(gòu)房交易過程中，由于買賣雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)上掌握程度的不平等，消費(fèi)者明顯處于劣勢(shì)，如果不幸遇上不法開發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題，糾紛就在所難免。而個(gè)別開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)條件，為取得**大的利益考慮，有能力也有動(dòng)機(jī)在購(gòu)房合同中埋下幾處伏筆，為日后履約時(shí)占據(jù)主動(dòng)，回避責(zé)任。這樣在簽訂合同之時(shí)，即為將來(lái)調(diào)解糾紛，贏得訴訟打下基礎(chǔ)，即所謂"藏雷"。 一般來(lái)說，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個(gè)方面：
  (一)交房時(shí)間 應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。 房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。 我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定："本法所稱的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。"依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣方對(duì)自己的免責(zé)范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-29 21:58:14
• 138****2980

  在二手房的交易中的一些陷阱要注意：
  （1）房主陷阱
  有些二手房看上去條件不錯(cuò)，價(jià)格也合理，但是接待你看房和收取押金甚至定金的人卻不一定是房主，這些人往往收了錢之后就不見了。不少人有一種先入為主的想法，既然住在這間房子里，那么應(yīng)該就是房主或者房主親屬，實(shí)際上不一定。
  不少人就是利用這種方法騙取押金，定金甚至房款，前兩者較多，畢竟要交房款的時(shí)候人還是會(huì)小心一點(diǎn)。所以，二手房買賣**基本的是要確定跟你談業(yè)務(wù)的是房屋所有者，這樣他才有權(quán)處理房子。
  （2）產(chǎn)權(quán)陷阱
  因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)體制的多樣化，所以房屋產(chǎn)權(quán)有很多種，其中不少房屋是沒有完整產(chǎn)權(quán)的，不能參與交易或者有著很多的交易限制條件。一些人在沒有弄清楚房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，就匆匆忙忙跟房主拍板，交錢，簽訂協(xié)議，**后卻發(fā)現(xiàn)因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法過戶，成為產(chǎn)權(quán)陷阱的受害者。
  （3）物業(yè)陷阱
  二手房是處于使用狀態(tài)或者使用過的狀態(tài)，其物業(yè)費(fèi)用也就產(chǎn)生了，比如說水電煤氣，有線電視，電話等，有些人在看房驗(yàn)房的時(shí)候主要看房屋的質(zhì)量和價(jià)格，忽略了這些隱性的因素。
  等到過戶入住后，才發(fā)現(xiàn)這些費(fèi)用都處于欠費(fèi)或者停用狀態(tài)，要想正常使用，還必須替前面的房東把這些欠費(fèi)和罰款補(bǔ)交上，多出一筆冤枉錢。
  （4）租戶優(yōu)先權(quán)陷阱
  在中國(guó)，法律規(guī)定房屋的租戶是有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，不少二手房也是處于出租的狀態(tài)，在租戶沒有聲明放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，你如果僅僅是跟房東談妥，還是可能會(huì)遇到障礙的。買賣雙方簽訂了購(gòu)房合同，辦理了過戶手續(xù)，買方還是有義務(wù)履行原租戶的租房協(xié)議的。
  （5）一房多賣陷阱
  因?yàn)榉课輳暮灪贤竭^戶有一定的時(shí)間和空隙，于是有些黑心房東就利用這些空隙時(shí)間做起了文章，同時(shí)跟多個(gè)客戶接觸，然后收取不同的客戶的購(gòu)房款項(xiàng)，簽訂購(gòu)房合同，這些東西不到辦理房產(chǎn)證過戶的時(shí)候是看不出來(lái)的。

  查看全文↓ 2018-10-29 21:58:07
• 132****2184

  陷阱一：未注明因何種原因退房以及后果
  在我們與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書后，就需要繳納定金，以保留這個(gè)房子。但很多時(shí)候由于個(gè)人信用記錄不良、銀行貸款政策、個(gè)人流水不夠等各種原因，導(dǎo)致未能在一定時(shí)間內(nèi)辦理好貸款或無(wú)法辦理貸款。這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商會(huì)認(rèn)定是購(gòu)房者沒有履行合同，所以沒收定金。
  建議在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。
  陷阱二：合同主體不明確
  很多樓盤的開發(fā)商和投資商都不是同一個(gè)公司，甚至?xí)霈F(xiàn)多個(gè)投資商和開發(fā)商的情況。值得注意的是，買房簽合同，我們簽訂合同的對(duì)象是開發(fā)商而不是投資商。有時(shí)代表開發(fā)商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?。合同主體不明確，一旦發(fā)生任何問題，開發(fā)商之間互相推諉，導(dǎo)致一些問題無(wú)法順利解決。
  我們?cè)诤灱s前，需要了解代表開發(fā)商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”，否則，這個(gè)人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免開發(fā)商推卸責(zé)任。
  陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
  很多開發(fā)商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是開發(fā)商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。
  在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，一定要仔細(xì)查看，避免自己的合法利益收到侵害，**好帶上律師或者有相關(guān)簽約經(jīng)歷的朋友。
  陷阱四：“**短時(shí)間”與“**好”
  合同是雙方意思一致的表達(dá)，但是，在合同中經(jīng)常出現(xiàn)“如果發(fā)生問題，在**短時(shí)間內(nèi)解決”，“選擇**好的國(guó)外進(jìn)口材料”等這樣的字眼，這并沒有什么實(shí)際的意義。**短時(shí)間究竟是多短？我們不知道，所以應(yīng)當(dāng)約定好具體的時(shí)間。**好又是怎么個(gè)好法，應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中寫詳細(xì)，比如具體的品牌。
  簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要將時(shí)間、地點(diǎn)、材料等寫具體、寫清楚，不要使用模糊的字眼，并將開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
  陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用
  房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于資金的要求非常高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是不合理的。
  購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
  陷阱六：賣方解除合同
  在一些開發(fā)商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款?！?這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果開發(fā)商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，顯然對(duì)買房者來(lái)說不公平。作為當(dāng)事人一方的開發(fā)商，其并沒有權(quán)利來(lái)沒收他人的財(cái)物。
  依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。
  陷阱七：處理結(jié)果不明確
  很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”該怎樣處理。這樣，即使**后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，**多是調(diào)解了事。
  購(gòu)房者與開發(fā)商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。
  陷阱八：以偏蓋全
  開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等。
  對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。
  陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議
  開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。**好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢? 就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。
  不管開發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。
  買房簽訂購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議，一定要仔細(xì)看清楚相關(guān)的條款。類似于房屋的位置、面積的大小、具體的價(jià)格等，要寫詳細(xì)，對(duì)于延期交房、面積差異等問題該如何處理，要與開發(fā)商約定好，做到萬(wàn)無(wú)一失。
  

  查看全文↓ 2018-10-29 21:58:00
• 132****7844

  陷阱一：未注明因何種原因退房以及后果
  在我們與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書后，就需要繳納定金，以保留這個(gè)房子。但很多時(shí)候由于個(gè)人信用記錄不良、銀行貸款政策、個(gè)人流水不夠等各種原因，導(dǎo)致未能在一定時(shí)間內(nèi)辦理好貸款或無(wú)法辦理貸款。這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商會(huì)認(rèn)定是購(gòu)房者沒有履行合同，所以沒收定金。
  建議在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。
  陷阱二：合同主體不明確
  很多樓盤的開發(fā)商和投資商都不是同一個(gè)公司，甚至?xí)霈F(xiàn)多個(gè)投資商和開發(fā)商的情況。值得注意的是，買房簽合同，我們簽訂合同的對(duì)象是開發(fā)商而不是投資商。有時(shí)代表開發(fā)商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?。合同主體不明確，一旦發(fā)生任何問題，開發(fā)商之間互相推諉，導(dǎo)致一些問題無(wú)法順利解決。
  我們?cè)诤灱s前，需要了解代表開發(fā)商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”，否則，這個(gè)人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免開發(fā)商推卸責(zé)任。
  陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
  很多開發(fā)商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是開發(fā)商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。
  在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，一定要仔細(xì)查看，避免自己的合法利益收到侵害，**好帶上律師或者有相關(guān)簽約經(jīng)歷的朋友。
  陷阱四：“**短時(shí)間”與“**好”
  合同是雙方意思一致的表達(dá)，但是，在合同中經(jīng)常出現(xiàn)“如果發(fā)生問題，在**短時(shí)間內(nèi)解決”，“選擇**好的國(guó)外進(jìn)口材料”等這樣的字眼，這并沒有什么實(shí)際的意義。**短時(shí)間究竟是多短？我們不知道，所以應(yīng)當(dāng)約定好具體的時(shí)間。**好又是怎么個(gè)好法，應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中寫詳細(xì)，比如具體的品牌。
  簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要將時(shí)間、地點(diǎn)、材料等寫具體、寫清楚，不要使用模糊的字眼，并將開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
  陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用
  房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于資金的要求非常高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是不合理的。
  購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
  陷阱六：賣方解除合同
  在一些開發(fā)商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款?！?這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果開發(fā)商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，顯然對(duì)買房者來(lái)說不公平。作為當(dāng)事人一方的開發(fā)商，其并沒有權(quán)利來(lái)沒收他人的財(cái)物。
  依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。
  陷阱七：處理結(jié)果不明確
  很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”該怎樣處理。這樣，即使**后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，**多是調(diào)解了事。
  購(gòu)房者與開發(fā)商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。
  陷阱八：以偏蓋全
  開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等。
  對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。
  陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議
  開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。**好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢? 就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。
  不管開發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。
  買房簽訂購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議，一定要仔細(xì)看清楚相關(guān)的條款。類似于房屋的位置、面積的大小、具體的價(jià)格等，要寫詳細(xì)，對(duì)于延期交房、面積差異等問題該如何處理，要與開發(fā)商約定好，做到萬(wàn)無(wú)一失。
  

  查看全文↓ 2018-10-29 21:57:51

相關(guān)問題

• 問 [購(gòu)房流程]#二手房#二手房交易的陷阱有哪些？
  答

  房產(chǎn)專家表示，相對(duì)新建商品房，一些二手房的“社會(huì)屬性”隱蔽性強(qiáng)，買賣雙方信息不對(duì)稱，買賣“二手房”涉及的法律關(guān)系也較為復(fù)雜。市民購(gòu)買二手房時(shí)必須防范潛在“陷阱”。1、產(chǎn)權(quán)狀況不明。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。若房屋設(shè)定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況常常會(huì)被購(gòu)房者忽略，而房屋業(yè)主通常又不會(huì)主動(dòng)提及。如此一來(lái)可能會(huì)給買方造成損失。2、房屋類型不明。現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外，若求購(gòu)的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。若購(gòu)買住宅房，購(gòu)房人將無(wú)法從事預(yù)期的商業(yè)用途。3、合同簽訂人身份不明。房屋買賣合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人的產(chǎn)權(quán)人身份，以及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。發(fā)生這種情形，對(duì)購(gòu)房人非常不利。4、模糊的付款方式。很多買賣雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視，結(jié)果在其后履行過程中，常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

• 問 二手房合同陷阱有哪些？ 二手房交易陷阱多 簽合同如何才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
  答

  很多人在簽訂二手房合同時(shí)，或者不了解合同內(nèi)容的法律意義，或者粗心大意粗略地掃一遍合同，或者過分相信中介和賣家的人品，讓中介代辦，自己只要簽個(gè)名就好了。**后往往會(huì)出現(xiàn)商家遲遲不肯交房，房屋面積減少，房屋質(zhì)量有問題等種種情況，買家只能“啞巴吃黃連，有口說不出”了。所以，簽訂二手房合同之前，你不可不知道這8個(gè)合同陷阱。(一)交房時(shí)間應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。(二)房屋面積對(duì)于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問題，無(wú)論誤差超過或減少多少，法院可能判決購(gòu)房者敗訴，采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。比如：**后的實(shí)測(cè)面積比原來(lái)的初步測(cè)量面積一下子多出了20平米，如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米，你也只能"吃進(jìn)"。那樣的話，這比支出可不是個(gè)小數(shù)目。(三)房屋質(zhì)量問題目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購(gòu)買期較長(zhǎng)，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是購(gòu)買預(yù)售的期房，這種復(fù)雜的因素往往使購(gòu)房者在簽約購(gòu)買房屋時(shí)難以辨清所購(gòu)商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來(lái)，結(jié)果給購(gòu)買者帶來(lái)許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。(四)違約條款在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，有些商品房開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。(五)物業(yè)管理在簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)?gòu)房者有欺騙行為。同時(shí)應(yīng)對(duì)照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對(duì)。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)項(xiàng)目，可要求對(duì)方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。（六）房屋買賣陰陽(yáng)合同的陷阱“陰陽(yáng)合同”是指除了簽署一份實(shí)際成交價(jià)的合同之外，再簽一個(gè)低于實(shí)際交易價(jià)的假合同，將假合同作為申報(bào)納稅的依據(jù)，以達(dá)到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策法規(guī)有關(guān)規(guī)定，按照市場(chǎng)交易規(guī)則進(jìn)行。買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。(七)賣房者并非房主本人二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產(chǎn)證、假信息等。二手房交易中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)證上的名字與賣房人不是同一個(gè)人的情況，因此購(gòu)房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然后以各種理由騙取購(gòu)房者信任，將本不屬于自己的房子賣掉，拿到購(gòu)房款后跑掉。購(gòu)房者要認(rèn)真審查“二手房”轉(zhuǎn)讓人的主體資格，確定房屋轉(zhuǎn)讓人是否是該房屋的產(chǎn)權(quán)人。

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• 問 ??二手房合同簽訂陷阱常見的有哪些？
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  二手房買賣合同陷阱常見的有：(一)交房時(shí)間　　應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。(二)房屋面積　　對(duì)于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定

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• 問 簽二手房合同的時(shí)候有哪些陷阱？
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  一般來(lái)說,合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個(gè)方面: (一)交房時(shí)間 應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。 房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房,不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理,其附帶注解是否明確,這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。 我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定:"本法所稱的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況,如:地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。"依照此法,房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中,現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)"不可抗力"做了如下的注解:人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣方對(duì)自己的免責(zé)范圍過于寬松,是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯(cuò),如:對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力,同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。 (二)房屋面積 對(duì)于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的,但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍,這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后,發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍,實(shí)際上就是發(fā)展商違約,沒有履行合同。 《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條規(guī)定:"由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同的,當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損失的,除依法可以免除責(zé)任的以外,應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。"因此,如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍,購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同,并要求得到相應(yīng)的賠償。 但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍,一旦發(fā)生問題,無(wú)論誤差超過或減少多少,法院可能判決購(gòu)房者敗訴,采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。比如:**后的實(shí)測(cè)面積比原來(lái)的初步測(cè)量面積一下子多出了20平米,如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米,你也只能"吃進(jìn)"。那樣的話,這比支出可不是個(gè)小數(shù)目。 如對(duì)該條款再進(jìn)一步分析的話,就會(huì)發(fā)現(xiàn),在合同履行中會(huì)出現(xiàn)兩種情況:一是實(shí)測(cè)面積少于合同約定面積,這時(shí)買家可向銷售方索要退款;二是實(shí)測(cè)面積多于合同約定面積,這時(shí)無(wú)論多出多少平方米,買家都要按實(shí)測(cè)面積補(bǔ)足多出面積的全部房款,而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看,屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數(shù),因?yàn)檫@種操作方式既有利于銷售方售房時(shí)以相對(duì)較少的房?jī)r(jià)款吸引購(gòu)房者,而且過后要求買房人補(bǔ)足多出面積的房款時(shí),買房人又沒有依據(jù)不交這筆款項(xiàng),只能自認(rèn)倒霉。 因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí),作為買房人當(dāng)時(shí)應(yīng)該也有權(quán)力要求發(fā)展商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改: (1)附帶條款應(yīng)寫上:房屋竣工后,如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的(假設(shè),下同),不再結(jié)算;誤差超過3%的,乙方有權(quán)解除合同,甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。 (2)或?qū)懮?房屋竣工后,如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的,甲、乙雙方按銷售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算;誤差超過3%的,乙方有權(quán)要求解除合同,甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。 (三)質(zhì)量問題 目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見,由于房屋作為商品,特點(diǎn)是購(gòu)買期較長(zhǎng),交易過程中各種手續(xù)繁瑣,與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜,特別是購(gòu)買預(yù)售的期房,這種復(fù)雜的因素往往使購(gòu)房者在簽約購(gòu)買房屋時(shí)難以辨清所購(gòu)商品的虛實(shí),而只有等到商品房交付使用之后,潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來(lái),結(jié)果給購(gòu)買者帶來(lái)許多麻煩,甚至造成較大的利益損失。 在目前出現(xiàn)的糾紛之中,由于房屋質(zhì)量問題,購(gòu)房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。 按照規(guī)范的操作方式,建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購(gòu)房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個(gè)較為特殊的問題,現(xiàn)有的法規(guī)對(duì)建筑質(zhì)量的管理主要是針對(duì)施工單位的管理,而施工單位的建筑質(zhì)量好壞,又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn),而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)?？墒前赐ǔ５膽T例,質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對(duì)工程主體所下的結(jié)論,一些購(gòu)房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性的問題,并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因此質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話說清。 一般而言購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化;水、電、氣、管線的通暢;門、窗、家具瑕疵等問題上,而這些問題是否能被認(rèn)為是質(zhì)量問題,絕非是一個(gè)質(zhì)檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題,購(gòu)房合同是**有效的武器。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚,決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來(lái)作依據(jù)。 (四)違約條款 在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),有些商品房開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款,而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任,但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的,對(duì)買方極為不利。因此,在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任,并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。 比如,有的開發(fā)商或代理商的合同對(duì)買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的:"買方逾期付款,應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金,買方付款逾期20日,賣方有權(quán)終止合同,并有權(quán)沒收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款。賣方未按期將房屋交付給買方,應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金;賣方交付房屋逾期180日,買方有權(quán)終止合同,并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金?quot;顯然,在上述條款中,關(guān)于賣方違約的表述不完整,關(guān)于買賣雙方違約的責(zé)任不對(duì)等。 在商品房買賣中,作為賣方,不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋,而且應(yīng)按合同約定的條件(面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量核驗(yàn)書》等)交付房屋。因此,上述有關(guān)賣方違約的完整表述應(yīng)是:"賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方,……"。另外,既然在買方逾期20日時(shí),賣方有權(quán)終止合同,沒收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款,那么也應(yīng)規(guī)定"在賣方逾期20日(不應(yīng)是180日)時(shí),買方有權(quán)終止合同,要求賣方雙倍返還定金和房?jī)r(jià)款",才算公平、對(duì)等。 此外,"賣方有權(quán)沒收買方支付的房?jī)r(jià)款"的條款本身就是不合法的。 (五)物業(yè)管理 在簽定物業(yè)合同之前,應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款,看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)?gòu)房者有欺騙行為。目前,在簽定物業(yè)合同中,應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn): 1.入住新的居住地,第一次簽定物業(yè)管理合同的期限**長(zhǎng)應(yīng)為二年,二年后,購(gòu)房者應(yīng)組成業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)挑選新的物業(yè)管理公司,委托其對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 2.簽定物業(yè)合同之前,應(yīng)明確所購(gòu)物業(yè)的類型,是公寓,還是住宅(住宅又分為甲級(jí)住宅、乙級(jí)住宅、普通住宅等),不同類型的物業(yè),有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3. 有些收費(fèi)項(xiàng)目是超前征收,違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通,卻收取費(fèi)用;有的物業(yè)承諾安裝可視對(duì)講門鈴,尚未安裝就提前收費(fèi)等。 4.有的費(fèi)用未獲批準(zhǔn),就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費(fèi)用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批,才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時(shí),提前收取,也是不對(duì)的。 5.巧立名目的各種費(fèi)用。有的物業(yè)公司為了多收費(fèi),巧立各種名目,如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價(jià)部門和相關(guān)部門所禁止的。 消費(fèi)者在簽定物業(yè)合同時(shí),應(yīng)對(duì)照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對(duì)。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費(fèi)項(xiàng)目,可要求對(duì)方出示有關(guān)部門的文件,否則有權(quán)拒交。

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• 問 二手房買賣交易中，有哪些購(gòu)房陷阱？
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  有以下陷阱主要是中介公司騙人的方式，除了吃差價(jià)外，還主要有以下幾種方式：1、消費(fèi)者買、賣房子時(shí)，和消費(fèi)者簽訂“霸王”合同，只收錢，不辦事。2、亂收中介費(fèi)，房子還沒看，先讓買主交幾百甚至幾千元看房費(fèi)。3、收了購(gòu)房款，立即卷鋪蓋逃走。4、搞房源欺詐，隱瞞房屋真實(shí)情況或提供虛假房源。5、虛夸房屋面積，一套房夸大五六平方米甚至十多平方米。6、轉(zhuǎn)賣買主或賣主，中介公司成了“二道販子”。不少中介公司內(nèi)部賣房源，一套房子，再賣給其他***，中介公司聯(lián)合起來(lái)賺看房費(fèi)、中介費(fèi)。7、串通業(yè)主引買家上鉤，騙取定金，不少中介公司還和賣家串通一氣，熱情地讓買家看房驗(yàn)房，等買家有意交納了定價(jià)后，賣家卻突然反悔，稱房屋不賣了，而買家交納的定金，中介卻不退還，和賣家私分。