房屋買賣合同可以解除嗎？

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• 133****4490

  一、哪些情況下可以解除房屋買賣合同
  1、房屋主體質(zhì)量不合格
  購房者在驗收房屋的時候發(fā)現(xiàn)房屋主體存在嚴重的質(zhì)量問題可以拒收房屋。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格從而導致房屋不能交付使用，或者交房后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)有關(guān)機構(gòu)核驗后屬不合格的，購房者有權(quán)申請解除房屋買賣合同，并可申請出賣方賠償損失。
  2、房屋面積誤差超過合同約定
  一般在買賣雙方簽訂的房屋買賣合同中會約定存在房屋面積誤差如何處理，按照《解釋》中第十四條的內(nèi)容，在房屋買賣過程中，如果雙方簽訂的購房合同中所注明的房屋面積與實際相比縮水超過了3％，且雙方?jīng)]有對此問題約定好解決方法，購房者可申請退房并解除合同，出賣方則應無條件返還其已付房款及利息。
  3、逾期交房
  現(xiàn)在大多數(shù)的新房都是以期房的形式出售的，期房的房屋交付時間存在很多不確定的因素。按照《解釋》第十五條，如果出賣方延期交房，購房者已經(jīng)明確通知催促后三個月仍未交房的，購房者可單方面提出解除合同，并要求出賣方返還其已付房款及利息。
  4、無法辦理產(chǎn)權(quán)證書
  大家在購買房屋的時候都會比較關(guān)注該房屋是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書，無法正常按時辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的情況，在購房過程中時有發(fā)生，如非購房者自身原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，也非出賣方原因的話，雙方可自行解除合同，出賣方需返還購房者已付房款。
  二、如何解除房屋買賣合同
  其實，從法律角度上來說，房屋買賣合同是買賣雙方進行房產(chǎn)交易的重要依據(jù)。而房屋買賣合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分。如果購房合同的雙方當事人能夠就房屋買賣合同的解除協(xié)商一致或者房屋買賣合同中對合同的解除的條件已有明文規(guī)定，那么購房者想解除房屋買賣合同是輕而易舉的事。

  查看全文↓ 2018-11-01 13:17:53
• 135****6515

  房屋買賣合同解除
  有關(guān)合同雙方當事人可以在房屋買賣合同中約定，當一定的情形出現(xiàn)時，房屋買賣合同解除。只要該約定不違反法律法規(guī)的強行性規(guī)定，不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形，那么，在約定的條件具備時，合同解除。如延期交房約定，付款約定，房產(chǎn)證辦理約定等等。
  房屋買賣合同解除？什么情況下可以解除合同？
  什么情況下可以解除合同
  1、開發(fā)商隱瞞房屋真實情況構(gòu)成欺詐的
  那如果開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實的，或故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權(quán)解除合同。并有權(quán)利要求賠償損失。
  2、開發(fā)商將已售房屋私自抵押
  要根據(jù)《擔保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)退房并解除合同，并要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  3、一房二賣或者為拆遷補償安置房屋
  可根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；
  4、房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差比絕對值超出3％的
  如果因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水等存在嚴重影響正常居住的；賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3％的，買受人有權(quán)解除合同，請求返還購房款及利息，并要求賠償損失。
  5、開發(fā)商遲延履行主要義務，無法辦理產(chǎn)權(quán)證
  在開發(fā)商在交房期滿后，經(jīng)購房人催告在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同；商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限（商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿后超過一年，導致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。
  6、擔保貸款合同不能訂立；
  要根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
  7、對開發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實，構(gòu)成根本違約，致使購房人在購房時期望的合同目的不能實現(xiàn)的。
  8、要不可抗力，根據(jù)《合同法》第94條第1項之規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，當事人有權(quán)解除合同。
  9、對不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在在簽訂額合同時無法預料的情形，繼續(xù)履行合同無必要，或者也無法履行的情形。

  查看全文↓ 2018-11-01 13:17:38
• 148****6798

  房屋買賣合同的解除主要分為:法定解除和約定解除、協(xié)商解除。法定解除,是指房屋買賣合同符合法律規(guī)定的解除條件時可以解除;約定解除,是指簽訂的房屋買賣合同約定的解除條件成就時可以解除;協(xié)商解除,指房屋買賣合同在履行過程中,出現(xiàn)需要解除的情形時,雙方達成一致可以解除。法定解除和約定解除權(quán)的行使,需通過訴訟或仲裁的形式得以實現(xiàn)。

  查看全文↓ 2018-11-01 13:17:26
• 158****2865

  合同解除分為約定解除和法定解除兩種情況。因此，想要解除房屋買賣合同，則應按此兩種方式進行。合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當?shù)睦?。合同解?*重要的法律后果即“合同的權(quán)利義務終止”。
  哪些情況下可以解除房屋買賣合同
  1、當事人協(xié)商一致，就可以解除房屋買賣合同；
  2、約定的解除條件成立時，就可以解除房屋買賣合同；
  3、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，可以解除房屋買賣合同；
  4、在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務；
  5、當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
  6、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。
  如開發(fā)商存在以下行為時，購房人依法可以解除房屋買賣合同并可以要求賠償損失
  1、房屋買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
  2、房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
  3、開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明；
  4、房屋買賣合同故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
  5、房屋買賣合同故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
  6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴重質(zhì)量問題的；
  7、房屋面積誤差比絕對值超過3％的；
  8、如果是開發(fā)商的原因，造成逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量；
  9、房地產(chǎn)開發(fā)商違約的情況，購房人的索賠權(quán)要由購房人先提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題；
  10、房屋買賣合同約定買受人以貸款擔保方式付款，因當事人一方原因或不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的。

  查看全文↓ 2018-11-01 13:17:21

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• 問 怎么解除房屋買賣合同？
  答

  二手房買賣合同成立后，經(jīng)當事人協(xié)商一致，可以解除二手房買賣合同。雙方也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

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• 問 房屋買賣合同怎么解除？
  答

  《中華人民共和國合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同?！钡诤贤男械倪^程中，如果出現(xiàn)了法定的可以解除合同的情形，一方當事人就可以依法解除合同，終止合同的權(quán)利與義務，這就是合同的單方解除。

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• 問 怎么起訴解除房屋買賣合同
  答

  一、當事人起訴，首先應提交起訴書，并按對方當事人人數(shù)提交相應份數(shù)的副本。當事人是公民的，應寫明雙方當事人的姓名、性別、年齡、籍貫、住址;當事人是單位的，應寫明單位名稱、地址、法定代表人或負責人姓名。起訴書正文應寫明請求事項和起訴事實、理由，尾部須署名或蓋公章。二、根據(jù)"誰主張誰舉證"原則，原告向法院起訴應提交下列材料：1、原告主體資格的材料。如居民身份證、戶口本、護照、港澳同胞回鄉(xiāng)證、結(jié)婚證等證據(jù)的原件和復印件;企業(yè)單位作為原告的應提交營業(yè)執(zhí)照、商業(yè)登記證明等材料的復印件。2、證明原告訴訟主張的證據(jù)。如合同、協(xié)議、債權(quán)文書(借條、欠條等)、收發(fā)貨憑證、往來信函等。三、當事人向法院提交書證，應填寫一式兩份證據(jù)清單，詳細列明提交證據(jù)的名稱、頁數(shù)。證據(jù)經(jīng)法院承辦人核對后，由承辦人在證據(jù)清單上 簽字蓋章，一份交當事人，一份備案。四、立案庭在當事人履行必須的手續(xù)和交齊有關(guān)證據(jù)材料之后，在七天內(nèi)，對符合立案條件的，辦理立案手續(xù);對不符合立案條件的，依法裁定不予受理。

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• 問 怎么起訴解除房屋買賣合同
  答

  首先你要有解除權(quán)《合同法》第96條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！狈ǘń獬龣?quán)需滿足以下條件（1）因不可抗力不能實現(xiàn)合同目的的。不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀現(xiàn)象。不可抗力事件的發(fā)生，只有其致使合同目的完全不能實現(xiàn)時，則任何一方當事人均享有合同解除權(quán)。（2）因拒絕履行主要債務不能實現(xiàn)合同目的的。這是指在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。對于這種情況，另一方可不進行履行催告，徑直行使解除權(quán)。（3）因遲延履行主要債務致使不能實現(xiàn)合同目的的。債務人無正當理由，若對于未約定履行期限，在債權(quán)人催告后仍未履行的，債權(quán)人便可享有合同解除權(quán)；若在合同履行期間屆滿，仍未履行合同主要債務，則債權(quán)人可不進行催告即享有解除權(quán)。（4）因遲延履行或有其他違約情形不能實現(xiàn)合同目的的。致使合同目的無法實現(xiàn)的違約形態(tài)有多種，包括遲延履行、不完全履行，以及履行地點不符合合同約定等。在此情況下，債權(quán)人可不經(jīng)催告而直接解除合同。（5）法律規(guī)定的其他解除情形。這是一個概括性的規(guī)定，當以上情形都沒有出現(xiàn)，而法律規(guī)定其他情形合同也應該解除時，合同就解除。這實際為將來法律的發(fā)展留足了空間，同時也防止法律出現(xiàn)漏洞。

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• 問 房屋買賣合同無效的情形有哪些，如何解除房屋買賣合同
  答

  法律應明確規(guī)定出賣人于出賣標的物前負有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權(quán)的義務，同時對優(yōu)先購買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進行和維護交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機會；期限過短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護。將來立法可考慮依優(yōu)先購買權(quán)之標的為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動產(chǎn)先買權(quán)人應自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，動產(chǎn)先買權(quán)人應自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。當事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣人不履行通知義務，就將財產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應當享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應當知道其先買權(quán)被侵害之日起計算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。

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