土地價(jià)格計(jì)入房產(chǎn)原值是什么意思？ 如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)？

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• 143****1296

  “對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”
  　　筆者認(rèn)為，該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。現(xiàn)舉例說(shuō)明：
  　　例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬(wàn)元，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為24000萬(wàn)元（應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)＝12000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米＝24000萬(wàn)元）
  　　假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬(wàn)元，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為26000萬(wàn)元。
  　　該條規(guī)定可以理解為對(duì)企業(yè)減輕稅負(fù)的利好政策，而非對(duì)宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值，稅負(fù)較高，自2010年12月21日起，對(duì)這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，可以測(cè)算出這類企業(yè)計(jì)算房產(chǎn)稅的地價(jià)將小于全部地價(jià)款，減輕了房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。
  　　財(cái)稅[2010]121號(hào)文件發(fā)布后，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，在稅務(wù)處理上只有一種方法：無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
  　　例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬(wàn)元，不包括土地價(jià)值。該宗地為本年新征，土地單價(jià)為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。
  　　公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。
  　　2011年，因容積率低于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)以確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
  　　繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
  　　應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
  　　如果公司執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。
  　　2011年繳納房產(chǎn)稅的地價(jià)＝150×1500×2＝450000（元）。
  　　2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

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• 156****1732

  是同一稅種，從價(jià)計(jì)征的意識(shí)就是按照房產(chǎn)的原值計(jì)算征收稅款，而把土地計(jì)入原值的意識(shí)就是在從價(jià)計(jì)征的時(shí)候，土地價(jià)款和房屋都要一同計(jì)算進(jìn)去

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• 155****5455

  好評(píng)率：100%只按房產(chǎn)的原值按一定的比例計(jì)算房產(chǎn)稅，土地按面積計(jì)算土地使用稅。 繼續(xù)追問(wèn)：我們這里近日地稅發(fā)了一個(gè)房產(chǎn)稅計(jì)稅情況調(diào)查表，要求土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。補(bǔ)充回答：那是你地方上的規(guī)定吧，按照國(guó)家規(guī)定是不算的，下面給一國(guó)家政策方面的內(nèi)容，你去參照一下。房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)政策房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)房產(chǎn)稅的概念以及《房產(chǎn)稅暫行條例》可以得出，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)價(jià)值征稅的，稱從價(jià)計(jì)征；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱從租計(jì)征。
  一、計(jì)稅依據(jù)的一般規(guī)定
  1、從價(jià)計(jì)征 《條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)原值，實(shí)際上就是房產(chǎn)的造價(jià)或者購(gòu)置價(jià)。
  2、從租計(jì)征 《條例》規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)出租，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從租計(jì)征，僅限于房產(chǎn)出租的部分。房產(chǎn)的租金收入，包括貨幣的收入和實(shí)物收入。
  二、計(jì)稅依據(jù)具體規(guī)定的四種情形
  （一）經(jīng)營(yíng)自用的房屋 對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。所謂計(jì)稅余值，指房產(chǎn)原值按照法律政策規(guī)定一次性減除一定比例的損耗價(jià)值以后的余額。
  1、房產(chǎn)原值的理解
  （1）按照《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)）第十五條規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）則對(duì)上述政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。
  （2）按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（〔87〕財(cái)稅地字3號(hào)）的解釋，房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線、如蒸氣、壓縮空氣、石郵、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管，下水道，暖氣管，煤氣管等從**近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)，照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)人房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。
  (3)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)），對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
  （4）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
  (5) 根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)），自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
  2、計(jì)稅余值的確定 房產(chǎn)的計(jì)稅余值是指房產(chǎn)原值按照法律政策規(guī)定一次性減除一定比例的損耗價(jià)值以后的余額。在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。 具體分兩種情況：其一，對(duì)于地上建筑物，《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的減除比例為10%－30%，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 其二，對(duì)于地下建筑物，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
  3、房產(chǎn)未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值的處理 納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值;對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估;對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定。在原值確定后，再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例，計(jì)算確定房產(chǎn)余值。對(duì)于扣除比例，要按省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
  （二）出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù) 對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚?，確定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。 如果納稅人對(duì)個(gè)人出租房屋的租金收入申報(bào)不實(shí)或申報(bào)數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。
  （三）投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
  (1)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
  (2)對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還**后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）則規(guī)定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
  （四）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù) 對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金計(jì)征。繼續(xù)追問(wèn)：你可搜一下財(cái)稅[2010]121號(hào)國(guó)家稅務(wù)局的通知補(bǔ)充回答：財(cái)稅[2010]121號(hào)是有新的規(guī)定:
  三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題 對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。老的規(guī)定：財(cái)稅（2008）152號(hào)規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估.”也該失效了！按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度核算，房屋原價(jià)包括土地成本，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，房屋原價(jià)不包括土地成本，這里倒明確了，管你如何核算，稅法就是以征稅目的，只要征稅，一切OK!新的規(guī)定：這里仍不明確的還有地價(jià)的內(nèi)涵，地價(jià)是指土地成本？或基準(zhǔn)地價(jià)？取得時(shí)點(diǎn)計(jì)量？還是征稅時(shí)點(diǎn)計(jì)量？地價(jià)在漲，原值變動(dòng)否？直接按照投資性房地產(chǎn)核算得了。相信對(duì)于地價(jià)的確定自有爭(zhēng)議。如果按照原值計(jì)稅較高，以租定稅也會(huì)抬頭。繼續(xù)追問(wèn)：你好！我們這里地稅務(wù)局已在做這個(gè)調(diào)查，按他們說(shuō)的是你的土地要全部加上地價(jià)并入房產(chǎn)原值計(jì)算房產(chǎn)稅，是不是只加房屋所占地面積還是人部土地？補(bǔ)充回答：應(yīng)該是按房產(chǎn)所占地面計(jì)算，新文件也沒(méi)有明確規(guī)定，但按文件中“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！边@句可以理解為實(shí)際占用面積。

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  1、財(cái)稅[2010]121號(hào)：如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)
  
  嘉市地方稅務(wù)局近期應(yīng)國(guó)家稅務(wù)總局要求對(duì)嘉市房產(chǎn)及土地進(jìn)行全面清查，清查后將確定新的房產(chǎn)稅及土地使用稅計(jì)稅依據(jù)并按照新依據(jù)計(jì)征兩稅。在此次清查過(guò)程中有子公司提出疑問(wèn)：土地本身需要按規(guī)定繳納土地使用稅，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》企業(yè)建房時(shí)需要將土地價(jià)值計(jì)入到固定資產(chǎn)房屋建筑物中，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)中又包括了該部分土地價(jià)值，是否存在重復(fù)計(jì)稅問(wèn)題?，F(xiàn)就該問(wèn)題進(jìn)行解讀： 2010年12月21日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文件，對(duì)土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確，該文件第三條“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！泵鞔_了土地價(jià)值也應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，稅務(wù)局要求調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)理由充分。至于是否存在重復(fù)計(jì)稅，則是國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)該考慮的問(wèn)題，我們更應(yīng)關(guān)注的是計(jì)入房產(chǎn)的土地價(jià)值如何確定。財(cái)稅[2010]121號(hào)中同時(shí)明確“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！?br/>
  綜合起來(lái)該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解：宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)
  
  2 、征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
  
  例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬(wàn)元，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46（12000÷26000=0.46），因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為24000萬(wàn)元（應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)＝12000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米＝24000萬(wàn)元）
  
  假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬(wàn)元，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為26000萬(wàn)元。
  
  該條規(guī)定可以理解為對(duì)企業(yè)減輕稅負(fù)的利好政策，而非對(duì)宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值，稅負(fù)較高，自2010年12月21日起，對(duì)這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，可以測(cè)算出這類企業(yè)計(jì)算房產(chǎn)稅的地價(jià)將小于全部地價(jià)款，減輕了房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。
  
  財(cái)稅[2010]121號(hào)文件發(fā)布后，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，在稅務(wù)處理上只有一種方法：無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并
  
  3 、cdqm據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
  
  例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬(wàn)元，不包括土地價(jià)值。該宗地為本年新征，土地單價(jià)為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。2011年，因容積率低于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)以確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
  
  繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
  
  應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。
  
  2011年繳納房產(chǎn)稅的地價(jià)＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
  
  從計(jì)算結(jié)果可以看出，財(cái)稅[2010]121號(hào)文件的發(fā)布實(shí)施，使得執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅相同，杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》所做的房產(chǎn)稅籌劃。
  
  目前仍存在沒(méi)有將土地價(jià)值按照規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅的公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)解決計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
  
  地價(jià)是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國(guó)目前由于土地不得買賣，“買賣”（具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓）的是有一定使用期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價(jià)，是出讓或都轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。
  
  根據(jù)馬克思主義地租理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價(jià)=地租/平均利息率；例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個(gè)4000元資本的利息，據(jù)此推算出地價(jià)為4000元，并認(rèn)為地價(jià)實(shí)際上“不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格，它是按普通利息率計(jì)算的。但是，地租的這種資本化是以地租為前提，地租卻不能反過(guò)來(lái)由它本身的資本化而產(chǎn)生并得到說(shuō)明?！?.與股市有關(guān)的概念證券市場(chǎng)極度低迷，成交量萎縮到歷史的**低點(diǎn)時(shí)候的成交量稱為地量。
  
  土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平而確定的某一地塊出讓時(shí)的**低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó)，地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價(jià)格對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平的影響是非常重要的。出讓底價(jià)一般依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)，并考慮地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r而定。轉(zhuǎn)讓底價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，成交前的談判底價(jià)。抵押底價(jià)是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物時(shí)地產(chǎn)的協(xié)商價(jià)格。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)原值和征地有關(guān)系嗎？如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)？
  答

  按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅，因此其占用土地的價(jià)值可按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不需?jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。由于有在建、待建房產(chǎn)，納稅人實(shí)際建成房產(chǎn)的容積率不一定會(huì)等于規(guī)劃部門批準(zhǔn)建造的容積率。對(duì)于有在建、待建房產(chǎn)，其土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有六種情況?！　〉谝环N情況：實(shí)際容積率等于高于批準(zhǔn)容積率，實(shí)際容積率和規(guī)劃部門容積率均小于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價(jià)等于該宗土地上應(yīng)稅從價(jià)征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價(jià)*2?！　〉诙N情況：實(shí)際容積率等于高于批準(zhǔn)容積率，實(shí)際容積率大于0.5，規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率小于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價(jià)等于該宗土地價(jià)值*該宗土地上應(yīng)稅從價(jià)征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比。　　第三種情況：實(shí)際容積率等于高于批準(zhǔn)容積率，實(shí)際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率均大于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價(jià)等于該宗土地價(jià)值*該宗土地上應(yīng)稅從價(jià)征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！　〉谒姆N情況：實(shí)際容積率低于批準(zhǔn)容積率，實(shí)際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率均小于0.5，需并入房產(chǎn)原值的地價(jià)等于該宗土地上應(yīng)稅從價(jià)征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價(jià)*2?！　〉谖宸N情況：實(shí)際容積率低于批準(zhǔn)容積率，實(shí)際容積率小于0.5，規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率高于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價(jià)等于該宗土地價(jià)值*該宗土地上應(yīng)稅從價(jià)征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！　〉诹N情況：實(shí)際容積率低于批準(zhǔn)容積率，實(shí)際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率均大于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價(jià)等于該宗土地價(jià)值*該宗土地上應(yīng)稅從價(jià)征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！　∮纱丝梢?jiàn)，對(duì)于一宗土地上既有已建房產(chǎn)，又有在建、待建房產(chǎn)，需區(qū)別實(shí)際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的容積是否一致以及是否大于等于或小于0.5來(lái)分別計(jì)算。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)原值和征地有關(guān)系嗎？怎么確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)？
  答

  房產(chǎn)證上的登記價(jià)就是房產(chǎn)原值，這要分情況了：（1）房產(chǎn)證上的登記價(jià)是房地合一的，房產(chǎn)原值肯定包括土地價(jià)值了，比如深圳的房產(chǎn)。（2）房產(chǎn)證是房地分開(kāi)登記的，那么房產(chǎn)原值就是指建筑物的價(jià)值，不包含土地的價(jià)值了。按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)自用的應(yīng)稅房產(chǎn)實(shí)行從價(jià)計(jì)征，將房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值按照1.2%的年稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。反正只要按房產(chǎn)證上的購(gòu)建價(jià)即登記價(jià)來(lái)計(jì)算就行了。

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• 問(wèn) ??土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值如何征收房產(chǎn)稅
  答

  財(cái)稅[2010]121號(hào)：如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià) 嘉市地方稅務(wù)局近期應(yīng)國(guó)家稅務(wù)總局要求對(duì)嘉市房產(chǎn)及土地進(jìn)行全面清查，清查后將確定新的房產(chǎn)稅及土地使用稅計(jì)稅依據(jù)并按照新依據(jù)計(jì)征兩稅。在此次清查過(guò)程中有子公司提出疑問(wèn)：土地本身需要按規(guī)定繳納土地使用稅，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》企業(yè)建房時(shí)需要將土地價(jià)值計(jì)入到固定資產(chǎn)房屋建筑物中，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)中又包括了該部分土地價(jià)值，是否存在重復(fù)計(jì)稅問(wèn)題。現(xiàn)就該問(wèn)題進(jìn)行解讀： 2010年12月21日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文件，對(duì)土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確，該文件第三條“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！泵鞔_了土地價(jià)值也應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，稅務(wù)局要求調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)理由充分。至于是否存在重復(fù)計(jì)稅，則是國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)該考慮的問(wèn)題，我們更應(yīng)關(guān)注的是計(jì)入房產(chǎn)的土地價(jià)值如何確定。財(cái)稅[2010]121號(hào)中同時(shí)明確“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！? 綜合起來(lái)該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解：宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)2 征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。 例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬(wàn)元，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46（12000÷26000=0.46），因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為24000萬(wàn)元（應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)＝12000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米＝24000萬(wàn)元） 假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價(jià)款26000萬(wàn)元，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為26000萬(wàn)元。 該條規(guī)定可以理解為對(duì)企業(yè)減輕稅負(fù)的利好政策，而非對(duì)宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值，稅負(fù)較高，自2010年12月21日起，對(duì)這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，可以測(cè)算出這類企業(yè)計(jì)算房產(chǎn)稅的地價(jià)將小于全部地價(jià)款，減輕了房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。 財(cái)稅[2010]121號(hào)文件發(fā)布后，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，在稅務(wù)處理上只有一種方法：無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并3 據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬(wàn)元，不包括土地價(jià)值。該宗地為本年新征，土地單價(jià)為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。2011年，因容積率低于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)以確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。 應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 2011年繳納房產(chǎn)稅的地價(jià)＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 從計(jì)算結(jié)果可以看出，財(cái)稅[2010]121號(hào)文件的發(fā)布實(shí)施，使得執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅相同，杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》所做的房產(chǎn)稅籌劃。 目前仍存在沒(méi)有將土地價(jià)值按照規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅的公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)解決計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。望選擇為滿意答案，您的采納是我們堅(jiān)持的動(dòng)力。如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)

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• 問(wèn) 哪些因素可以計(jì)入房產(chǎn)原值，地價(jià)又是如何確定的？
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  聽(tīng)說(shuō)原值包括買房和裝修的錢，地價(jià)我也不太懂，好像是評(píng)估的吧。

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• 問(wèn) ??房產(chǎn)原值如何確定？什么可計(jì)入房產(chǎn)原值?
  答

  二手房交易中，能否查到房屋原值，影響個(gè)人所得稅的計(jì)算方式，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證確認(rèn)房屋原值。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定：1、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《通知》第三條的規(guī)定實(shí)行核定征稅。2、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。3、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。房屋原值具體為：1、商品房購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。2、自建住房實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。3、經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4、已購(gòu)公有住房原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

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