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土地價格計入房產(chǎn)原值是什么意思? 如何確定計入房產(chǎn)原值的地價?

137****4131 | 2018-11-08 07:28:27

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  • 143****1296

    “對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”
      筆者認為,該文件應(yīng)當這樣理解:除宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外,宗地容積率高于0.5的,一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?,F(xiàn)舉例說明:
      例如,某工廠有一宗土地,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上建筑房屋面積12000平方米,則該宗地容積率為0.46,因此,計入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元(應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=12000平方米×2×1萬元/平方米=24000萬元)
      假如該工廠這宗土地其他條件不變,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上房屋建筑面積50000平方米,該宗地容積率為1.92,則計入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元。
      該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策,而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等,廠區(qū)空地較多,地價全額計入房產(chǎn)原值,稅負較高,自2010年12月21日起,對這類“大地小房”的情況,即宗地容積率低于0.5的,允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價,可以測算出這類企業(yè)計算房產(chǎn)稅的地價將小于全部地價款,減輕了房產(chǎn)稅負擔。
      財稅[2010]121號文件發(fā)布后,對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),在稅務(wù)處理上只有一種方法:無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
      例如:某公司2008年建造辦公樓,面積為1500平方米,建筑成本為105萬元,不包括土地價值。該宗地為本年新征,土地單價為每平方米150元,容積率為0.48(容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值),使用年限為50年。
      公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。
      2011年,因容積率低于0.5,應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)以確定計入房產(chǎn)原值的地價。
      繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000(元)。
      應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。
      如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。
      2011年繳納房產(chǎn)稅的地價=150×1500×2=450000(元)。
      2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+450000=1500000(元),應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。

    查看全文↓ 2018-11-08 07:29:38
  • 156****1732

    是同一稅種,從價計征的意識就是按照房產(chǎn)的原值計算征收稅款,而把土地計入原值的意識就是在從價計征的時候,土地價款和房屋都要一同計算進去

    查看全文↓ 2018-11-08 07:29:26
  • 155****5455

    好評率:100%只按房產(chǎn)的原值按一定的比例計算房產(chǎn)稅,土地按面積計算土地使用稅。 繼續(xù)追問:我們這里近日地稅發(fā)了一個房產(chǎn)稅計稅情況調(diào)查表,要求土地價款并入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。補充回答:那是你地方上的規(guī)定吧,按照國家規(guī)定是不算的,下面給一國家政策方面的內(nèi)容,你去參照一下。房產(chǎn)稅計稅依據(jù)政策房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)房產(chǎn)稅的概念以及《房產(chǎn)稅暫行條例》可以得出,房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的價值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)價值征稅的,稱從價計征;按房產(chǎn)租金收入計征的,稱從租計征。
    一、計稅依據(jù)的一般規(guī)定
    1、從價計征 《條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)原值,實際上就是房產(chǎn)的造價或者購置價。
    2、從租計征 《條例》規(guī)定,對房產(chǎn)出租,以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從租計征,僅限于房產(chǎn)出租的部分。房產(chǎn)的租金收入,包括貨幣的收入和實物收入。
    二、計稅依據(jù)具體規(guī)定的四種情形
    (一)經(jīng)營自用的房屋 對納稅人經(jīng)營自用的房屋,以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。所謂計稅余值,指房產(chǎn)原值按照法律政策規(guī)定一次性減除一定比例的損耗價值以后的余額。
    1、房產(chǎn)原值的理解
    (1)按照《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財稅地字〔1986〕8號)第十五條規(guī)定:房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的,在計征房產(chǎn)稅時,應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值,對房產(chǎn)原值明顯不合理的,應(yīng)重新予以評估。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)則對上述政策進行了調(diào)整,規(guī)定自2009年1月1日起,對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。
    (2)按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》(〔87〕財稅地字3號)的解釋,房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有:暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線、如蒸氣、壓縮空氣、石郵、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管,下水道,暖氣管,煤氣管等從**近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng),照明線從進線盒聯(lián)接管算起。 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應(yīng)計人房產(chǎn)原值,計征房產(chǎn)稅。
    (3)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號),對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計人房產(chǎn)原值,原零配件的原值也不扣除。
    (4)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。
    (5) 根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅[2005]181號),自2006年1月1日起,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當依照相關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
    2、計稅余值的確定 房產(chǎn)的計稅余值是指房產(chǎn)原值按照法律政策規(guī)定一次性減除一定比例的損耗價值以后的余額。在確定計稅余值時,房產(chǎn)原值的具體減除比例,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。 具體分兩種情況:其一,對于地上建筑物,《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的減除比例為10%-30%,具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 其二,對于地下建筑物,《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規(guī)定:工業(yè)用途房產(chǎn),以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途房產(chǎn),以房屋原價的70—80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
    3、房產(chǎn)未按會計制度規(guī)定記載原值的處理 納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值,在計征房產(chǎn)稅時,應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值;對房產(chǎn)原值明顯不合理的,應(yīng)重新予以評估;對沒有房產(chǎn)原值的,應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類房屋的價值核定。在原值確定后,再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例,計算確定房產(chǎn)余值。對于扣除比例,要按省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
    (二)出租的房屋,以租金收入為計稅依據(jù) 對于出租的房屋,以租金收入為計稅依據(jù)。房屋的租金收入,是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報酬,包括貨幣收入和實物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當?shù)赝惙课莸淖饨鹚?,確定租金標準,依率計征。 如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的,稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定,采取科學合理的方法核定其應(yīng)納稅款。
    (三)投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)
    (1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn),在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,投資者參與投資利潤分紅,共擔風險的,按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔聯(lián)營風險的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
    (2)對融資租賃房屋的情況,由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等,與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同,且租賃期滿后,當承租方償還**后一筆租賃費時,房屋產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方,實際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)則規(guī)定,自2009年12月1日起,融資租賃的房產(chǎn),由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
    (四)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù) 對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征,沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的,由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,依照租金計征。繼續(xù)追問:你可搜一下財稅[2010]121號國家稅務(wù)局的通知補充回答:財稅[2010]121號是有新的規(guī)定:
    三、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。老的規(guī)定:財稅(2008)152號規(guī)定:“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估.”也該失效了!按照企業(yè)會計制度核算,房屋原價包括土地成本,按照企業(yè)會計準則核算,房屋原價不包括土地成本,這里倒明確了,管你如何核算,稅法就是以征稅目的,只要征稅,一切OK!新的規(guī)定:這里仍不明確的還有地價的內(nèi)涵,地價是指土地成本?或基準地價?取得時點計量?還是征稅時點計量?地價在漲,原值變動否?直接按照投資性房地產(chǎn)核算得了。相信對于地價的確定自有爭議。如果按照原值計稅較高,以租定稅也會抬頭。繼續(xù)追問:你好!我們這里地稅務(wù)局已在做這個調(diào)查,按他們說的是你的土地要全部加上地價并入房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅,是不是只加房屋所占地面積還是人部土地?補充回答:應(yīng)該是按房產(chǎn)所占地面計算,新文件也沒有明確規(guī)定,但按文件中“宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”這句可以理解為實際占用面積。

    查看全文↓ 2018-11-08 07:29:21
  • 135****5359

    1、財稅[2010]121號:如何確定計入房產(chǎn)原值的地價

    嘉市地方稅務(wù)局近期應(yīng)國家稅務(wù)總局要求對嘉市房產(chǎn)及土地進行全面清查,清查后將確定新的房產(chǎn)稅及土地使用稅計稅依據(jù)并按照新依據(jù)計征兩稅。在此次清查過程中有子公司提出疑問:土地本身需要按規(guī)定繳納土地使用稅,根據(jù)《企業(yè)會計準則》企業(yè)建房時需要將土地價值計入到固定資產(chǎn)房屋建筑物中,房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)中又包括了該部分土地價值,是否存在重復計稅問題?,F(xiàn)就該問題進行解讀: 2010年12月21日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)文件,對土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問題進行了明確,該文件第三條“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?!泵鞔_了土地價值也應(yīng)計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅,稅務(wù)局要求調(diào)整房產(chǎn)稅計稅依據(jù)理由充分。至于是否存在重復計稅,則是國家稅務(wù)總局應(yīng)該考慮的問題,我們更應(yīng)關(guān)注的是計入房產(chǎn)的土地價值如何確定。財稅[2010]121號中同時明確“宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”

    綜合起來該文件應(yīng)當這樣理解:宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外,宗地容積率高于0.5的,一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計

    2 、征房產(chǎn)稅,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

    例如,某工廠有一宗土地,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上建筑房屋面積12000平方米,則該宗地容積率為0.46(12000÷26000=0.46),因此,計入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元(應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=12000平方米×2×1萬元/平方米=24000萬元)

    假如該工廠這宗土地其他條件不變,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上房屋建筑面積50000平方米,該宗地容積率為1.92,則計入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元。

    該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策,而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等,廠區(qū)空地較多,地價全額計入房產(chǎn)原值,稅負較高,自2010年12月21日起,對這類“大地小房”的情況,即宗地容積率低于0.5的,允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價,可以測算出這類企業(yè)計算房產(chǎn)稅的地價將小于全部地價款,減輕了房產(chǎn)稅負擔。

    財稅[2010]121號文件發(fā)布后,對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),在稅務(wù)處理上只有一種方法:無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并

    3 、cdqm據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

    例如:某公司2008年建造辦公樓,面積為1500平方米,建筑成本為105萬元,不包括土地價值。該宗地為本年新征,土地單價為每平方米150元,容積率為0.48(容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值),使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。2011年,因容積率低于0.5,應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)以確定計入房產(chǎn)原值的地價。

    繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000(元)。

    應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。 如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

    2011年繳納房產(chǎn)稅的地價=150×1500×2=450000(元)。 2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+450000=1500000(元),應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。

    從計算結(jié)果可以看出,財稅[2010]121號文件的發(fā)布實施,使得執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅相同,杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》所做的房產(chǎn)稅籌劃。

    目前仍存在沒有將土地價值按照規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的公司應(yīng)當及時與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)協(xié)調(diào)解決計稅依據(jù)問題,避免涉稅風險。

    地價是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入,是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣,“買賣”(具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)的是有一定使用期限的國有建設(shè)用地使用權(quán),所以人們通常所講的地價,是出讓或都轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格,是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入,其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

    根據(jù)馬克思主義地租理論,地價是地租的資本化,或者說是資本化的地租,是預買一定年數(shù)的地租,兩者的關(guān)系為:地價=地租/平均利息率;例如,假定平均利息率為5%,每年200元的地租,可以看作是一個4000元資本的利息,據(jù)此推算出地價為4000元,并認為地價實際上“不是土地的購買價格,而是土地所提供的地租的購買價格,它是按普通利息率計算的。但是,地租的這種資本化是以地租為前提,地租卻不能反過來由它本身的資本化而產(chǎn)生并得到說明?!?.與股市有關(guān)的概念證券市場極度低迷,成交量萎縮到歷史的**低點時候的成交量稱為地量。

    土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場狀況下地塊應(yīng)達到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的**低控制價格標準。在我國,地產(chǎn)一級市場由政府壟斷,因而,土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據(jù)基準地價或標定地價,并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況而定。轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,成交前的談判底價。抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格。

    查看全文↓ 2018-11-08 07:28:55

相關(guān)問題

  • 按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)不屬于應(yīng)稅房產(chǎn),不需要繳納房產(chǎn)稅,因此其占用土地的價值可按建筑面積進行分攤,不需計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。由于有在建、待建房產(chǎn),納稅人實際建成房產(chǎn)的容積率不一定會等于規(guī)劃部門批準建造的容積率。對于有在建、待建房產(chǎn),其土地價值并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有六種情況?! 〉谝环N情況:實際容積率等于高于批準容積率,實際容積率和規(guī)劃部門容積率均小于0.5的,需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價*2?! 〉诙N情況:實際容積率等于高于批準容積率,實際容積率大于0.5,規(guī)劃部門批準容積率小于0.5的,需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?! 〉谌N情況:實際容積率等于高于批準容積率,實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均大于0.5的,需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?! 〉谒姆N情況:實際容積率低于批準容積率,實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均小于0.5,需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價*2?! 〉谖宸N情況:實際容積率低于批準容積率,實際容積率小于0.5,規(guī)劃部門批準容積率高于0.5的,需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比。  第六種情況:實際容積率低于批準容積率,實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均大于0.5的,需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?! ∮纱丝梢?,對于一宗土地上既有已建房產(chǎn),又有在建、待建房產(chǎn),需區(qū)別實際容積率和規(guī)劃部門批準的容積是否一致以及是否大于等于或小于0.5來分別計算。

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  • 房產(chǎn)證上的登記價就是房產(chǎn)原值,這要分情況了:(1)房產(chǎn)證上的登記價是房地合一的,房產(chǎn)原值肯定包括土地價值了,比如深圳的房產(chǎn)。(2)房產(chǎn)證是房地分開登記的,那么房產(chǎn)原值就是指建筑物的價值,不包含土地的價值了。按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅對納稅人經(jīng)營自用的應(yīng)稅房產(chǎn)實行從價計征,將房產(chǎn)原值一次性減除10%~30%后的余值按照1.2%的年稅率計算繳納房產(chǎn)稅。反正只要按房產(chǎn)證上的購建價即登記價來計算就行了。

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  • 財稅[2010]121號:如何確定計入房產(chǎn)原值的地價 嘉市地方稅務(wù)局近期應(yīng)國家稅務(wù)總局要求對嘉市房產(chǎn)及土地進行全面清查,清查后將確定新的房產(chǎn)稅及土地使用稅計稅依據(jù)并按照新依據(jù)計征兩稅。在此次清查過程中有子公司提出疑問:土地本身需要按規(guī)定繳納土地使用稅,根據(jù)《企業(yè)會計準則》企業(yè)建房時需要將土地價值計入到固定資產(chǎn)房屋建筑物中,房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)中又包括了該部分土地價值,是否存在重復計稅問題?,F(xiàn)就該問題進行解讀: 2010年12月21日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)文件,對土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問題進行了明確,該文件第三條“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?!泵鞔_了土地價值也應(yīng)計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅,稅務(wù)局要求調(diào)整房產(chǎn)稅計稅依據(jù)理由充分。至于是否存在重復計稅,則是國家稅務(wù)總局應(yīng)該考慮的問題,我們更應(yīng)關(guān)注的是計入房產(chǎn)的土地價值如何確定。財稅[2010]121號中同時明確“宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?!? 綜合起來該文件應(yīng)當這樣理解:宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外,宗地容積率高于0.5的,一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計2 征房產(chǎn)稅,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。 例如,某工廠有一宗土地,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上建筑房屋面積12000平方米,則該宗地容積率為0.46(12000÷26000=0.46),因此,計入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元(應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=12000平方米×2×1萬元/平方米=24000萬元) 假如該工廠這宗土地其他條件不變,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上房屋建筑面積50000平方米,該宗地容積率為1.92,則計入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元。 該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策,而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等,廠區(qū)空地較多,地價全額計入房產(chǎn)原值,稅負較高,自2010年12月21日起,對這類“大地小房”的情況,即宗地容積率低于0.5的,允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價,可以測算出這類企業(yè)計算房產(chǎn)稅的地價將小于全部地價款,減輕了房產(chǎn)稅負擔。 財稅[2010]121號文件發(fā)布后,對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),在稅務(wù)處理上只有一種方法:無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并3 據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。 例如:某公司2008年建造辦公樓,面積為1500平方米,建筑成本為105萬元,不包括土地價值。該宗地為本年新征,土地單價為每平方米150元,容積率為0.48(容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值),使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。2011年,因容積率低于0.5,應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)以確定計入房產(chǎn)原值的地價。 繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000(元)。 應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。 如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。 2011年繳納房產(chǎn)稅的地價=150×1500×2=450000(元)。 2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+450000=1500000(元),應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。 從計算結(jié)果可以看出,財稅[2010]121號文件的發(fā)布實施,使得執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅相同,杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》所做的房產(chǎn)稅籌劃。 目前仍存在沒有將土地價值按照規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的公司應(yīng)當及時與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)協(xié)調(diào)解決計稅依據(jù)問題,避免涉稅風險。望選擇為滿意答案,您的采納是我們堅持的動力。如何確定計入房產(chǎn)原值的地價

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  • 聽說原值包括買房和裝修的錢,地價我也不太懂,好像是評估的吧。

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  • 二手房交易中,能否查到房屋原值,影響個人所得稅的計算方式,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證確認房屋原值。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號,以下簡稱《通知》)規(guī)定:1、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的,根據(jù)《通知》第三條的規(guī)定實行核定征稅。2、對納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的,以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。3、對納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的,以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額。房屋原值具體為:1、商品房購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。2、自建住房實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。3、經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費,以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4、已購公有住房原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。

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