??房屋產權互換是否屬于房屋交易？

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• 151****2274

  房屋產權調換是什么？
  房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產權與被拆遷人的房屋進行產權調換，并按被拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行差價結算的行為。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。
  也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。
  《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例二十四條的規(guī)定，計算被拆遷人房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價”。
  無論是實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。房屋屬于被拆遷人的私有財產，被拆遷人對其合法擁有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和處分的權利。
  如何相互交換房產？
  1、首先互換雙方都要具有房屋產權證，否則房地產交易中心不進行更名業(yè)務的受理。產權證齊全的情況下需要互換雙方夫妻二人(如果有未婚、離婚、喪偶的特殊情況除外)均到場，每一方都需提供戶口本原件(夫妻二人必須在一個戶口本上，并能體現(xiàn)出夫妻關系)、夫妻二人身份證原件、房屋所有權證，如果夫妻二人不在一個戶口本上，則需要提供結婚證原件。
  2、房屋互換需繳差額契稅
  地稅局直屬稅務局的工作人員介紹說，房屋交換需要繳納差額契稅，營業(yè)稅與個人所得稅正常繳納，其中繳納差額契稅的原則是：房屋互換面積增大的一方需要繳納增大部分面積的契稅，房屋互換面積減小的一方則不需要繳納契稅。此外，房地產交易中心的工作人員介紹，房屋交換不屬于住宅交易范疇，不在限購政策之內，即不限購。
  3、互換協(xié)議內容盡量細化
  房屋互換方式在法律上是被認同的，但是在簽訂互換合同時，首先要體現(xiàn)房屋共有人的意見，每套房屋共有人需要都同意進行房屋交換。

  查看全文↓ 2018-11-09 00:19:35
• 144****2771

  只要是房屋產權全屬權利人產權人發(fā)生改變，就屬于房屋交易無論是不是親屬，都需要繳納相應的稅費，

  查看全文↓ 2018-11-09 00:19:22
• 155****4312

  一、互換房屋是否屬于房屋交易
  房產互換以前在我國是以房屋使用權的交換開始的，當時人們主要是以生活方便、工作就近來達到互便互利的目的。到了今天，房地產互換不再是單純的使用互換，房屋的使用權可以互換，其所有權也可以互換。房地產互換，從其性質和屬性來說，仍是不同程度的房地產交易行為，因為它涉及到所有權或者使用權的變更，而且必須交納有關交易稅費。現(xiàn)實中有三類互換房屋，其關鍵點有：
  1、使用權房屋之間的互換
  關鍵在于產權人是否同意，如公房互換必須由國家經營出租單位同意辦理。其次，超面積或明顯收益一方，按自愿協(xié)商原則對另一方進行補償。
  2、房屋所有權與使用權之間的互換
  關鍵在于分清所有權性質。房屋所有權變更一方按照正常買賣程序，到房地產管理單位辦理交易過戶手續(xù)，正常納稅，使用權不折抵價格。使用權需變更一方，到該房屋所有權人處申請變更，并需經該所有權人同意才能成交。
  3、房屋所有權之間的交換
  在這里關鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規(guī)，交換產權房屋如經評估審定，價格相等則免交契稅。如若交換產權房屋雙方價值不等，根據(jù)國家有關契稅條例，交換雙方房屋價值差額，即價值高房屋價格減去價值低房屋價格，應該上交契稅及其他有關稅收。房地產互換不是簡單的戶權人或使用人名字的互換，只有掌握了有關法規(guī)，才利于互換雙方的談判，使雙方能夠真正按需各得其房。
  二、房屋置換如何辦理
  1、置換登記：居民須攜帶原房屋的有效權證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料，辦理置換登記手續(xù)。
  2、價格評估：初評須上門實地詳細勘察，再經過專業(yè)人員認真計算，進行復評，從而提出房屋的評估價格。
  3、置換委托：確定置換意向后，可正式委托置換公司進行房屋置換服務，簽訂房屋置換委托協(xié)議書。
  4、簽訂合同：房屋委托后，由置換公司專門人員推薦房源或者尋找下家，并陪同實地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關交易合同或確認書。
  5、辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認書后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關房款定金和代理費等，并可以開始辦理相關手續(xù)，完成房屋交割的全過程。
  6、交割物業(yè)：交割驗收時，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出，室內物件搬空，水、電、煤、通訊費用等全部結清。

  查看全文↓ 2018-11-09 00:19:03

相關問題

• 問 請問房屋交易中的房產互換指的是什么？
  答

  這房產互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，采用等價或不等價加補償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。它一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。　　房屋所有權互換是當交換房屋的行為發(fā)生后，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的產權也發(fā)生了更換；房屋使用權交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權，交換后只是使用權發(fā)生了互換，產權仍歸原房主所有?！　“凑沼嘘P政策規(guī)定，可以互換的房屋主要有：　　房產管理部門出租的直管房產、企事業(yè)單位自管房的職工住宅，以及自住的私房或所租賃的私房。　　不能進行互換的房屋有：　　房產權和使用權不清的房屋；部隊、公安、司法、檔案等部門和**、軍工企業(yè)等單位的房屋；屬于違章建筑和危險建筑的房屋；因城市建設需要，短期內即將拆遷改造的房屋，未按規(guī)定賠償?shù)?；未按?guī)定繳納房屋租金的；私自轉讓或轉借、轉租的房屋以及其他違反房屋管理政策的房屋?！　》抗懿块T直管公房之間的房屋互換，要到房屋所在地的房屋經管單位或房屋調換站申請，并辦理手續(xù)；單位自管公房之間的房屋互換，要向各自單位房管部門申請，辦理手續(xù)，也可以委托房屋所在地的房屋換站代為辦理；私房業(yè)主與公房住戶之間的房屋互換，雙方需先到房地產交易管理部門辦理房屋產權交易過戶手續(xù)，然后再辦理使用權過戶手續(xù)。

• 問 房屋交易土地產權問題
  答

  隨著城市化進程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。原集體所有制土地上的自有住房如何進行產權保護，是否應該進行產權保護，就成為城市房地產行政管理機關面臨的一個無法回避的重要法律課題。建設部于2001年8月15日對《城市房屋權屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新發(fā)布。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內的房屋權屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權屬登記在法律方面提供了可能性

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• 問 無產權房屋交易可以公證嗎
  答

  房子沒有房產證不可以公證。1、無民事行為能力人或者限制民事行為能力人沒有監(jiān)護人代理申請辦理公證的不與公正。2、當事人與申請公證的事項沒有利害關系的不與公正。3、申請公證的事項屬專業(yè)技術鑒定、評估事項的不與公正。4、當事人之間對申請公證的事項有爭議的不與公正。5、當事人虛構、隱瞞事實，或者提供虛假證明材料的不與公正。6、當事人提供的證明材料不充分或者拒絕補充證明材料的不與公正。7、申請公證的事項不真實、不合法的不與公正。8、申請公證的事項違背社會公德的不與公正。9、當事人拒絕按照規(guī)定支付公證費的不與公正。

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• 問 ??交易房屋產權是否要交房產稅呢？
  答

  房產證沒辦，也需要按照規(guī)定繳納房產稅。一、法律規(guī)定：1、根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條的規(guī)定：“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。”不論是否取得房產證，若屬于房產稅的納稅義務人，則應按規(guī)定繳納房產稅。2、由此可知，是否辦理房產證并不是應否繳納房產稅的必要前提，房產用于生產經營，就應按有關規(guī)定繳納房產稅。二、房產稅計算方式：1、房產稅的稅率：按照規(guī)定，房產稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率為 1．2%；從租計征的稅率為12%。2、房產稅的計稅依據(jù)：房產稅的計稅依據(jù)有兩種：一是房產的計稅余值，二是房產租金收入。（1）房產的計稅余值按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據(jù)。所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。這里所說的房產原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業(yè)“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產的原值。（2）租金收入按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。房產租金收入是指企業(yè)出租房產所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據(jù)當?shù)赝惙慨a的租金水平，確定一個標準租金，按規(guī)定計征房產稅。3、房產稅的計算方法根據(jù)稅法規(guī)定，房產稅的計算方法有以下兩種：（1）按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值×（1-30%）×1．2%（2）按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2；按季繳納，則以年應納稅額除以4；按月繳納，則以年應納稅額除以12。

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• 問 房屋交易糾紛,
  答

  購房合同雙方合意簽訂就有效力。公正不是必經程序。房主拖延不給你可以向法院確認合同效力，裁定房主給付房屋產權證，并強制執(zhí)行。如果你明知3月份才可上市交易過戶，而購房。則此合同效力屬可撤銷。債主打官司，會牽涉到他的財產，如果認定這個房屋屬于他的財產，可以申請強制執(zhí)行。以法律為準繩，事實為依據(jù)，用法律維護自己的權益，靠律師實現(xiàn)自己的權利。

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