??房屋產(chǎn)權(quán)互換是否屬于房屋交易？

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• 151****2274

  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是什么？
  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷人的房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。
  也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。
  《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例二十四條的規(guī)定，計算被拆遷人房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。
  無論是實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。房屋屬于被拆遷人的私有財產(chǎn)，被拆遷人對其合法擁有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
  如何相互交換房產(chǎn)？
  1、首先互換雙方都要具有房屋產(chǎn)權(quán)證，否則房地產(chǎn)交易中心不進行更名業(yè)務(wù)的受理。產(chǎn)權(quán)證齊全的情況下需要互換雙方夫妻二人(如果有未婚、離婚、喪偶的特殊情況除外)均到場，每一方都需提供戶口本原件(夫妻二人必須在一個戶口本上，并能體現(xiàn)出夫妻關(guān)系)、夫妻二人身份證原件、房屋所有權(quán)證，如果夫妻二人不在一個戶口本上，則需要提供結(jié)婚證原件。
  2、房屋互換需繳差額契稅
  地稅局直屬稅務(wù)局的工作人員介紹說，房屋交換需要繳納差額契稅，營業(yè)稅與個人所得稅正常繳納，其中繳納差額契稅的原則是：房屋互換面積增大的一方需要繳納增大部分面積的契稅，房屋互換面積減小的一方則不需要繳納契稅。此外，房地產(chǎn)交易中心的工作人員介紹，房屋交換不屬于住宅交易范疇，不在限購政策之內(nèi)，即不限購。
  3、互換協(xié)議內(nèi)容盡量細化
  房屋互換方式在法律上是被認同的，但是在簽訂互換合同時，首先要體現(xiàn)房屋共有人的意見，每套房屋共有人需要都同意進行房屋交換。

  查看全文↓ 2018-11-09 00:19:35
• 144****2771

  只要是房屋產(chǎn)權(quán)全屬權(quán)利人產(chǎn)權(quán)人發(fā)生改變，就屬于房屋交易無論是不是親屬，都需要繳納相應(yīng)的稅費，

  查看全文↓ 2018-11-09 00:19:22
• 155****4312

  一、互換房屋是否屬于房屋交易
  房產(chǎn)互換以前在我國是以房屋使用權(quán)的交換開始的，當(dāng)時人們主要是以生活方便、工作就近來達到互便互利的目的。到了今天，房地產(chǎn)互換不再是單純的使用互換，房屋的使用權(quán)可以互換，其所有權(quán)也可以互換。房地產(chǎn)互換，從其性質(zhì)和屬性來說，仍是不同程度的房地產(chǎn)交易行為，因為它涉及到所有權(quán)或者使用權(quán)的變更，而且必須交納有關(guān)交易稅費?，F(xiàn)實中有三類互換房屋，其關(guān)鍵點有：
  1、使用權(quán)房屋之間的互換
  關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)人是否同意，如公房互換必須由國家經(jīng)營出租單位同意辦理。其次，超面積或明顯收益一方，按自愿協(xié)商原則對另一方進行補償。
  2、房屋所有權(quán)與使用權(quán)之間的互換
  關(guān)鍵在于分清所有權(quán)性質(zhì)。房屋所有權(quán)變更一方按照正常買賣程序，到房地產(chǎn)管理單位辦理交易過戶手續(xù)，正常納稅，使用權(quán)不折抵價格。使用權(quán)需變更一方，到該房屋所有權(quán)人處申請變更，并需經(jīng)該所有權(quán)人同意才能成交。
  3、房屋所有權(quán)之間的交換
  在這里關(guān)鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規(guī)，交換產(chǎn)權(quán)房屋如經(jīng)評估審定，價格相等則免交契稅。如若交換產(chǎn)權(quán)房屋雙方價值不等，根據(jù)國家有關(guān)契稅條例，交換雙方房屋價值差額，即價值高房屋價格減去價值低房屋價格，應(yīng)該上交契稅及其他有關(guān)稅收。房地產(chǎn)互換不是簡單的戶權(quán)人或使用人名字的互換，只有掌握了有關(guān)法規(guī)，才利于互換雙方的談判，使雙方能夠真正按需各得其房。
  二、房屋置換如何辦理
  1、置換登記：居民須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料，辦理置換登記手續(xù)。
  2、價格評估：初評須上門實地詳細勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員認真計算，進行復(fù)評，從而提出房屋的評估價格。
  3、置換委托：確定置換意向后，可正式委托置換公司進行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書。
  4、簽訂合同：房屋委托后，由置換公司專門人員推薦房源或者尋找下家，并陪同實地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關(guān)交易合同或確認書。
  5、辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認書后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費等，并可以開始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程。
  6、交割物業(yè)：交割驗收時，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出，室內(nèi)物件搬空，水、電、煤、通訊費用等全部結(jié)清。

  查看全文↓ 2018-11-09 00:19:03

相關(guān)問題

• 問 請問房屋交易中的房產(chǎn)互換指的是什么？
  答

  這房產(chǎn)互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價或不等價加補償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。它一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式?！　》课菟袡?quán)互換是當(dāng)交換房屋的行為發(fā)生后，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了更換；房屋使用權(quán)交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權(quán)，交換后只是使用權(quán)發(fā)生了互換，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主所有?！　“凑沼嘘P(guān)政策規(guī)定，可以互換的房屋主要有：　　房產(chǎn)管理部門出租的直管房產(chǎn)、企事業(yè)單位自管房的職工住宅，以及自住的私房或所租賃的私房。　　不能進行互換的房屋有：　　房產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清的房屋；部隊、公安、司法、檔案等部門和**、軍工企業(yè)等單位的房屋；屬于違章建筑和危險建筑的房屋；因城市建設(shè)需要，短期內(nèi)即將拆遷改造的房屋，未按規(guī)定賠償?shù)?；未按?guī)定繳納房屋租金的；私自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的房屋以及其他違反房屋管理政策的房屋?！　》抗懿块T直管公房之間的房屋互換，要到房屋所在地的房屋經(jīng)管單位或房屋調(diào)換站申請，并辦理手續(xù)；單位自管公房之間的房屋互換，要向各自單位房管部門申請，辦理手續(xù)，也可以委托房屋所在地的房屋換站代為辦理；私房業(yè)主與公房住戶之間的房屋互換，雙方需先到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，然后再辦理使用權(quán)過戶手續(xù)。

• 問 房屋交易土地產(chǎn)權(quán)問題
  答

  隨著城市化進程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。原集體所有制土地上的自有住房如何進行產(chǎn)權(quán)保護，是否應(yīng)該進行產(chǎn)權(quán)保護，就成為城市房地產(chǎn)行政管理機關(guān)面臨的一個無法回避的重要法律課題。建設(shè)部于2001年8月15日對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新發(fā)布。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性

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• 問 無產(chǎn)權(quán)房屋交易可以公證嗎
  答

  房子沒有房產(chǎn)證不可以公證。1、無民事行為能力人或者限制民事行為能力人沒有監(jiān)護人代理申請辦理公證的不與公正。2、當(dāng)事人與申請公證的事項沒有利害關(guān)系的不與公正。3、申請公證的事項屬專業(yè)技術(shù)鑒定、評估事項的不與公正。4、當(dāng)事人之間對申請公證的事項有爭議的不與公正。5、當(dāng)事人虛構(gòu)、隱瞞事實，或者提供虛假證明材料的不與公正。6、當(dāng)事人提供的證明材料不充分或者拒絕補充證明材料的不與公正。7、申請公證的事項不真實、不合法的不與公正。8、申請公證的事項違背社會公德的不與公正。9、當(dāng)事人拒絕按照規(guī)定支付公證費的不與公正。

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• 問 ??交易房屋產(chǎn)權(quán)是否要交房產(chǎn)稅呢？
  答

  房產(chǎn)證沒辦，也需要按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。一、法律規(guī)定：1、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納?！辈徽撌欠袢〉梅慨a(chǎn)證，若屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。2、由此可知，是否辦理房產(chǎn)證并不是應(yīng)否繳納房產(chǎn)稅的必要前提，房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，就應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅計算方式：1、房產(chǎn)稅的稅率：按照規(guī)定，房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率為 1．2%；從租計征的稅率為12%。2、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)：房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一是房產(chǎn)的計稅余值，二是房產(chǎn)租金收入。（1）房產(chǎn)的計稅余值按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。（2）租金收入按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務(wù)或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。3、房產(chǎn)稅的計算方法根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：（1）按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-30%）×1．2%（2）按租金收入計算，其計算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應(yīng)納稅額除以2；按季繳納，則以年應(yīng)納稅額除以4；按月繳納，則以年應(yīng)納稅額除以12。

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• 問 房屋交易糾紛,
  答

  購房合同雙方合意簽訂就有效力。公正不是必經(jīng)程序。房主拖延不給你可以向法院確認合同效力，裁定房主給付房屋產(chǎn)權(quán)證，并強制執(zhí)行。如果你明知3月份才可上市交易過戶，而購房。則此合同效力屬可撤銷。債主打官司，會牽涉到他的財產(chǎn)，如果認定這個房屋屬于他的財產(chǎn)，可以申請強制執(zhí)行。以法律為準繩，事實為依據(jù)，用法律維護自己的權(quán)益，靠律師實現(xiàn)自己的權(quán)利。

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