請問房屋交易中的房產(chǎn)互換指的是什么？

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• 155****0688

  這房產(chǎn)互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價或不等價加補償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。它一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式。　　房屋所有權(quán)互換是當交換房屋的行為發(fā)生后，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了更換；房屋使用權(quán)交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權(quán)，交換后只是使用權(quán)發(fā)生了互換，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主所有?！　“凑沼嘘P(guān)政策規(guī)定，可以互換的房屋主要有：　　房產(chǎn)管理部門出租的直管房產(chǎn)、企事業(yè)單位自管房的職工住宅，以及自住的私房或所租賃的私房?！　〔荒苓M行互換的房屋有：　　房產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清的房屋；部隊、公安、司法、檔案等部門和**、軍工企業(yè)等單位的房屋；屬于違章建筑和危險建筑的房屋；因城市建設(shè)需要，短期內(nèi)即將拆遷改造的房屋，未按規(guī)定賠償?shù)?；未按?guī)定繳納房屋租金的；私自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的房屋以及其他違反房屋管理政策的房屋。　　房管部門直管公房之間的房屋互換，要到房屋所在地的房屋經(jīng)管單位或房屋調(diào)換站申請，并辦理手續(xù)；單位自管公房之間的房屋互換，要向各自單位房管部門申請，辦理手續(xù)，也可以委托房屋所在地的房屋換站代為辦理；私房業(yè)主與公房住戶之間的房屋互換，雙方需先到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，然后再辦理使用權(quán)過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2013-02-19 15:26:55

相關(guān)問題

• 問 ??房屋產(chǎn)權(quán)互換是否屬于房屋交易？
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是什么？房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷人的房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例二十四條的規(guī)定，計算被拆遷人房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。無論是實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。房屋屬于被拆遷人的私有財產(chǎn)，被拆遷人對其合法擁有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。如何相互交換房產(chǎn)？1、首先互換雙方都要具有房屋產(chǎn)權(quán)證，否則房地產(chǎn)交易中心不進行更名業(yè)務的受理。產(chǎn)權(quán)證齊全的情況下需要互換雙方夫妻二人(如果有未婚、離婚、喪偶的特殊情況除外)均到場，每一方都需提供戶口本原件(夫妻二人必須在一個戶口本上，并能體現(xiàn)出夫妻關(guān)系)、夫妻二人身份證原件、房屋所有權(quán)證，如果夫妻二人不在一個戶口本上，則需要提供結(jié)婚證原件。2、房屋互換需繳差額契稅地稅局直屬稅務局的工作人員介紹說，房屋交換需要繳納差額契稅，營業(yè)稅與個人所得稅正常繳納，其中繳納差額契稅的原則是：房屋互換面積增大的一方需要繳納增大部分面積的契稅，房屋互換面積減小的一方則不需要繳納契稅。此外，房地產(chǎn)交易中心的工作人員介紹，房屋交換不屬于住宅交易范疇，不在限購政策之內(nèi)，即不限購。3、互換協(xié)議內(nèi)容盡量細化房屋互換方式在法律上是被認同的，但是在簽訂互換合同時，首先要體現(xiàn)房屋共有人的意見，每套房屋共有人需要都同意進行房屋交換。

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• 問 房屋交易的程序是什么啊？
  答

  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  五證指的是哪五證? 房屋交易中的“五證”是指那五證？

  答

  “五證”是指：《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；《建筑工程施工許可證》，《商品房銷售(預售)許可證》。地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是**為重要的條件。其中，“兩書”指的是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。特別提醒：在簽訂購房合同之前一定要查驗房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件(即上述的“五證”和“兩書”)是否完備。

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• 問 新房屋交易流程是什么?。?/a>
  答

  購買商品房流程第一步：簽訂認購書 商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。 簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （2）認購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。 （3）房價。包括單價；總價。 （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。 當簽訂完認購書后，銷售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。 （2）購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。 （3）房款支付方式。 （4）購房應繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。 購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認購書后，應在認購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。 簽訂買賣契約是整個購房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當?shù)胤抗懿块T各壹份。

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• 問 ??房屋交易貸款流程是什么?。?/a>
  答

  （一） 流程：買賣雙方須經(jīng)過兩步走轉(zhuǎn)按包括兩個方面，一是賣方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務關(guān)系，撤銷抵押登記；二是買方申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業(yè)務流程為：第一步，賣方向銀行提出申請。第二步，經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。第三步，賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。第四步，買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算：貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。第五步，銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。第六步，賣方與買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。第七步，銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。第八步，銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。

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