請(qǐng)問(wèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效嗎？

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• 153****2136

  法院處理該類(lèi)案件認(rèn)定合同的效力應(yīng)該從以下角度出發(fā)予以考慮:
  (1)法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和政策;
  (2)賣(mài)房人的現(xiàn)有居住條件;
  (3)該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì);
  (4)房產(chǎn)交付的實(shí)際情況;
  (5)房產(chǎn)的增值效應(yīng)?；谝陨细鱾€(gè)方面的考慮對(duì)于認(rèn)定為無(wú)效的合同應(yīng)該嚴(yán)格限制,無(wú)效認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下要件:
  (1)不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;
  (2)沒(méi)有辦理任何的審批手續(xù),包括房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證中的任何一樣;
  (3)土地使用權(quán)仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有,土地的性質(zhì)沒(méi)有任何的改變;
  (4)賣(mài)方?jīng)]有自己的住處,如果不返還可能對(duì)出賣(mài)人的基本生存條件造成極大的影響。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:55:09
• 153****6350

  土地法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
  農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
  農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
  第七十三條 買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  宅基地在任何時(shí)候都是縣政府批準(zhǔn)，這是原則問(wèn)題，逾越不過(guò)去。試點(diǎn)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始流轉(zhuǎn)宅基地了，不管群眾說(shuō)是什么不要緊，按照流轉(zhuǎn)程序執(zhí)行就行了，一旦政府再次批準(zhǔn)，就是批準(zhǔn)了，與前者沒(méi)有關(guān)系。其他地方公開(kāi)說(shuō)買(mǎi)賣(mài)房子，而且又不拆除拉走建筑材料，這是買(mǎi)賣(mài)宅基地，這是違法行為

  查看全文↓ 2018-11-28 09:54:27
• 157****8367

  一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效
  雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。 具體如下：
  （一）對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  （二）對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)伞⒎ㄒ?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  （三）農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類(lèi)合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。
  二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同什么情況下無(wú)效
  （一）產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  （二）主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。
  （三）侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
  （四）非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  通過(guò)上面的內(nèi)容我們不難看到，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)存在很多問(wèn)題，產(chǎn)生的糾紛也多種多樣。有的只是當(dāng)事人之間的糾紛，有的甚至涉及了第三方的利益。因此在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋前**好要找律師先進(jìn)行咨詢，了解相關(guān)法律法規(guī)及政策，以避免自己的利益遭受損失。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:54:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效嗎?
  答

  如果繼承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合宅基地申請(qǐng)條件的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后取得被繼承房屋及其宅基地;如果不符合申請(qǐng)條件，則可以將房屋賣(mài)給本村其他符合申請(qǐng)條件的，如果不愿出賣(mài)，則該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，待處于不可居住狀態(tài)時(shí)，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。繼承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地早申請(qǐng)條件的情形處理。也就是說(shuō)，按照法律規(guī)定的地隨房走的原則，城市居民可以基于房屋所有權(quán)而繼續(xù)使用宅基地，但是不得進(jìn)行翻建、改建、擴(kuò)建等。農(nóng)村房屋同村之間可以自由買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)然了買(mǎi)賣(mài)的對(duì)象也需要符合購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的條件，但是，除同村之外現(xiàn)在法律條款約束是不可買(mǎi)賣(mài)的。

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• 問(wèn) 私下簽房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效嗎
  答

  私下簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，如果簽訂的協(xié)議內(nèi)容合法且簽訂合同的行為人具備有相應(yīng)的民事行為能力，而且合同內(nèi)容為雙方真實(shí)意圖的表達(dá)，在不違反法律和社會(huì)公共利益的前提條件之下，一般都具備有法律效力。在簽訂合同之后，如果同時(shí)滿足三項(xiàng)條件，在雙方當(dāng)事人之間就產(chǎn)生了特定的權(quán)力關(guān)系，如果拒不履行可以根據(jù)協(xié)議內(nèi)容按照違約進(jìn)行。一般進(jìn)行私下房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，主要發(fā)生在二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程當(dāng)中，盡量在有見(jiàn)證人到環(huán)境之下簽訂合同，為了避免日后出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，要對(duì)各類(lèi)證據(jù)進(jìn)行保存，并且在二手房合同簽訂的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于雙方的姓名以及住所，包括所出售房屋的位置、面積等一切詳細(xì)信息進(jìn)行嚴(yán)格的審核，特別是針對(duì)于房屋的價(jià)格以及支付方式和支付時(shí)間做出明確的約定。

• 問(wèn) 未過(guò)戶房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效？
  答

  當(dāng)事人雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同，只要是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思體現(xiàn)，沒(méi)有在脅迫或欺騙前提簽署，協(xié)議內(nèi)容不違法，這樣的合同就是合法有效的，對(duì)雙方當(dāng)事人都有法律約束力。一方違約，對(duì)方可以憑買(mǎi)賣(mài)合同依法起訴對(duì)方維權(quán)?！段餀?quán)法》：第十五條　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否合法?
  答

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議國(guó)家有嚴(yán)格的法律規(guī)定，只能賣(mài)給本村沒(méi)有宅基地并符合宅基地申請(qǐng)條件的村民，不能賣(mài)給非本集體組織的其他人?？梢?jiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)是同村人員，內(nèi)容不違法，簽字或者蓋章以后就具有法律效力。

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• 問(wèn) 農(nóng)村無(wú)房產(chǎn)證房屋買(mǎi)賣(mài)有效嗎?
  答

  房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買(mǎi)方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于"期房限轉(zhuǎn)"的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。因此，在目前的司法實(shí)踐中，各地法院在審理這類(lèi)案件時(shí)，通?？紤]到了立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，因而鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)交易安全，一般判決這類(lèi)合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行，對(duì)出售方要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的請(qǐng)求不予支持。建議您可以跟朋友到公證處做進(jìn)一步公證，以確保后續(xù)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

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