一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的區(qū)別是什么？

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  　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。
  　　流程：
  　?。ㄒ唬┰恋厮姓呋蚴褂谜咴谡鞯脜^(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。
  　　（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。
  　　（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。
  　?。ㄋ模┚幹屏碎_(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。
  　?。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體
  　　1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。
  　　2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議
  　?。┩恋貎?chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)
  　　(七)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。
  　?。ò耍┰谌〉檬腥嗣裾呐鷾?zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。
  　　組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。
  　?。ň牛┙M織驗(yàn)收
  　　建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：
  　　1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本
  　　2、組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求
  　　3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)
  　　4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

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  　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。
  　　從空間上來(lái)講，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要可分為成片（或連片）開(kāi)發(fā)及分片開(kāi)發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說(shuō)法，在法律上還沒(méi)有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時(shí)間上來(lái)講，一種是可以先做一級(jí)開(kāi)發(fā)、再做二級(jí)開(kāi)發(fā)，即一、二級(jí)開(kāi)發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開(kāi)發(fā)包含在二級(jí)開(kāi)發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來(lái)講，一類是存量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開(kāi)發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。
  　　根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式主要有五種：
  　　第一，割臘肉式：誰(shuí)看上哪一塊就割給誰(shuí)，開(kāi)發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。這種方式的好處是政府無(wú)需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開(kāi)發(fā)進(jìn)度無(wú)法掌控、保障。盡管國(guó)家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營(yíng)性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，再進(jìn)入土地市場(chǎng)，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這是無(wú)可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。
  　　第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，好處是政府收益相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢，沒(méi)錢的地方玩不起，更等不起。
  　　第三，招親式：政府公開(kāi)招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開(kāi)發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)成熟后再由一級(jí)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購(gòu)”，即一級(jí)開(kāi)發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。在政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開(kāi)發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。
  　　第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié)，甚至滋生腐敗。
  　　第五，借殼上市式：目前國(guó)內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。如香港華潤(rùn)曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。
  　　土地二級(jí)開(kāi)發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。

  查看全文↓ 2018-11-29 19:01:23
• 134****6999

  從市場(chǎng)層次來(lái)講，城市土地市場(chǎng)又可劃分一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。
  城市土地一級(jí)市場(chǎng)。
  城市土地一級(jí)市場(chǎng)是指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限讓與城市土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地所有者與土地使用
  者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，政府是城市土地一級(jí)市場(chǎng)惟一的供給者，所以城市土地一級(jí)市場(chǎng)是一種壟斷性市場(chǎng)。
  城市土地二級(jí)市場(chǎng)。
  城市土地二級(jí)市場(chǎng)是指城市土地一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。與一級(jí)市場(chǎng)不同，二級(jí)市場(chǎng)土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級(jí)市場(chǎng)是一種競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的區(qū)別是哪些？
  答

  所謂一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。具體來(lái)說(shuō)，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開(kāi)發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)做。

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• 問(wèn) 一級(jí)土地和二級(jí)土地的區(qū)別是什么？
  答

  土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程?！　⊥恋囟?jí)開(kāi)發(fā),是指土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品 房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)?！　⊥恋厥袌?chǎng)是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場(chǎng)也稱為地產(chǎn)市場(chǎng)?！　∥覈?guó)土地市場(chǎng)有三種運(yùn)行模式：　　一級(jí)市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)市場(chǎng)；　　二級(jí)市場(chǎng)是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)；　　三級(jí)市場(chǎng)是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。

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• 問(wèn) 一級(jí)土地二級(jí)土地的區(qū)別是什么？
  答

  從市場(chǎng)層次來(lái)講，城市土地市場(chǎng)又可劃分一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。城市土地一級(jí)市場(chǎng)。城市土地一級(jí)市場(chǎng)是指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限讓與城市土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，政府是城市土地一級(jí)市場(chǎng)惟一的供給者，所以城市土地一級(jí)市場(chǎng)是一種壟斷性市場(chǎng)。城市土地二級(jí)市場(chǎng)。城市土地二級(jí)市場(chǎng)是指城市土地一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者而形成的市場(chǎng)，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。與一級(jí)市場(chǎng)不同，二級(jí)市場(chǎng)土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級(jí)市場(chǎng)是一種競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。

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• 問(wèn) ??一級(jí)土地二級(jí)土地的區(qū)別是哪些？
  答

  每個(gè)地方國(guó)土資源部門都會(huì)根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性，對(duì)土地劃分等級(jí)，并根據(jù)等級(jí)確定各類不同性質(zhì)用地（商業(yè)用地、住宅用地、綜合用地、工業(yè)用地）的出讓基準(zhǔn)地價(jià)。一級(jí)為**高，等級(jí)越高，價(jià)格越貴。但具體怎么劃分，劃分多少級(jí)，農(nóng)村各地都不相同，國(guó)土資源部門都有專門的文件規(guī)定，一般可以在當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門的網(wǎng)站上查到。農(nóng)村土地確權(quán)的定義：1、擁有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的確認(rèn)、確定，簡(jiǎn)稱確權(quán)。是依照法律、政策的規(guī)定確定某一范圍內(nèi)的土地（或稱一宗地）的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利的土地內(nèi)容為一級(jí)土地。2、二級(jí)土地是經(jīng)過(guò)土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、核屬審核、登記注冊(cè)、頒發(fā)土地證書等土地登記程序，由村委會(huì)發(fā)包的土地，或者是以其他形式（招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商）承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，或者以土地流轉(zhuǎn)形式承包的土地。土地確權(quán)是指土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的確認(rèn)、確定，簡(jiǎn)稱確權(quán)。是依照法律、政策的規(guī)定確定某一范圍內(nèi)的土地（或稱一宗地）的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容。

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• 問(wèn) 一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的區(qū)別
  答

  一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的區(qū)別：1、一級(jí)和二級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)別在于資質(zhì)上的不同。級(jí)別越高對(duì)于資質(zhì)的要求就越高，比如說(shuō)工作人員工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。2、可以承擔(dān)的項(xiàng)目范圍不同，一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程1、需要由原土地所有者或使用者，在相關(guān)部門同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。2、當(dāng)?shù)氐氖袊?guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)制定實(shí)施方案。開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。4、制定好之后，會(huì)通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體。5、如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，需要依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。6、組織驗(yàn)收。