夫妻共有房產(chǎn)抵押貸款怎么辦理

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• 147****8103

  答案是肯定的。辦理抵押貸款時，是必須要求產(chǎn)權(quán)人及其配偶都出面簽字的，因為牽涉到夫妻共同財產(chǎn)分配問題。同時，結(jié)了婚之后房子就是共同財產(chǎn)借款也屬于共同負債，夫妻雙方共同承擔還款責任，所以都是需要雙方簽字的。
  而從房子抵押貸款辦理流程的角度來看，如果沒有房屋共有人任何一方的同意，此項業(yè)務都很難成功辦理。具體來說，房子抵押貸款的流程如下：
  首先，借款人要找評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估，取得評估機構(gòu)出具的《房產(chǎn)評估報告》。
  其次，夫妻雙方到場提交上面的資料并簽訂房地產(chǎn)抵押合同。
  再次，借款人與銀行簽訂借款合同。
  第四，銀行審核通過后發(fā)放貸款。
  **后，借款人分期或一次性償還貸款并取消房產(chǎn)抵押拿回房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2018-11-30 05:08:09
• 135****0115

  夫妻共同房產(chǎn)，屬于共有財產(chǎn)，關(guān)于共有財?shù)盅阂?guī)定如下：
  　　五十四條按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
  　　但是婚姻法解釋規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
  　　如果房產(chǎn)證上是兩個人名字的話，單方拿去貸款原則上是過不去的，因為貸款要做抵押登記，相關(guān)法規(guī)規(guī)定：有房屋，應當由共有人共同申請登記。所以，正常流程理應要有同意才可抵押。
  　　如果房產(chǎn)證是一個人名字的話，原則上是共同財產(chǎn)共同同意，不排除登記名字的那方可以單方抵押的。

  查看全文↓ 2018-11-30 05:08:03
• 131****9300

  夫妻共同房產(chǎn)，屬于共有財產(chǎn)，關(guān)于共有財?shù)盅阂?guī)定如下：
  　　第五十四條　按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。
  　　共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
  
  　　但是婚姻法解釋規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
  
  　　你這種情況，如果房產(chǎn)證上是兩個人名字的話，單方拿去貸款原則上是過不去的，因為貸款要做抵押登記，相關(guān)法規(guī)規(guī)定：有房屋，應當由共有人共同申請登記。所以，正常流程理應要有你的同意才可抵押。
  
  　　如果房產(chǎn)證是一個人名字的話，原則上是共同財產(chǎn)共同同意，不排除登記名字的那方可以單方抵押的。
  
  　　請看下面的案例：
  　　王倩與李剛婚后建造一處住房，該房的產(chǎn)權(quán)證書上載明所有權(quán)人為王倩。2005年，李剛持該房產(chǎn)證在縣信用社貸款7萬元，并經(jīng)房管部門進行了抵押登記。2009年5月，王倩得知房產(chǎn)證已被丈夫私自抵押，在和信用社協(xié)商未果的情況下，將信用社和李剛起訴到法院，要求確認二被告的抵押行為無效。
  　　法庭審理查明，信用社和李剛簽訂的抵押擔保借款合同中，抵押人“王倩”的簽名，不是王倩本人所寫，且合同中“王倩”的印章也與王倩提供的本人印章不符，兩人已于2005年分居至今。信用社則表示，李剛抵押貸款至今已四年之久，原告作為李剛的妻子，應當知道房產(chǎn)被抵押，且李剛在貸款時提交了結(jié)婚證和復印件，并向法庭提交了該結(jié)婚證的復印件。
  　　法庭經(jīng)審理認為，李剛雖然在將共同財產(chǎn)抵押時未經(jīng)其妻王倩的同意，但信用社是在李剛系其丈夫這一特殊身份下，有充足的理由相信李剛的行為是征得了王倩的同意，才與李剛簽訂了抵押合同。作為李剛之妻的原告，屬于應當知道其丈夫抵押的行為而未提出異議的。這符合《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》中“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！钡囊?guī)定，遂依照我國的有關(guān)法律規(guī)定，判決該抵押合同有效。
  　　■法官點評：
  　　本案中，王倩與借款人李剛系夫妻關(guān)系，李剛所抵押的房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。信用社是基于雙方是合法夫妻這一可信賴的事實，才與李剛簽訂了抵押貸款合同。而且在長達四年的時間內(nèi)，王倩作為共有人應當知道其共有的房產(chǎn)被抵押而沒有提出過異議，完全符合《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十四條第二款的規(guī)定內(nèi)容，因此，抵押合同是有效的。
  　　當前，夫妻一方以共同財產(chǎn)抵押貸款現(xiàn)象普遍存在，若簡單的以抵押合同未經(jīng)共有人同意而將抵押貸款合同認定為無效，這就不可避免的存在夫妻合謀騙取貸款的可能，勢必會放縱這種惡意串通騙取貸款的行為，就會損害善意相對人的合法權(quán)益，使金融機構(gòu)遭受巨大損失。
  　　本案中，李剛雖然沒有得到王倩的明確授權(quán)，但是李剛是王倩的丈夫，手中持有夫妻共同財產(chǎn)的房產(chǎn)證，且提交了夫妻二人的結(jié)婚證。這些事實的存在，使信用社有充足的理由相信，李剛享有其妻王倩的代理權(quán)，其作出的民事行為對王倩產(chǎn)生法律約束力。因此，李剛的行為符合上述規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-11-30 05:07:58

相關(guān)問題

• 問 ??夫妻共有按揭房產(chǎn)怎么辦抵押貸款？
  答

  一、夫妻共有按揭房產(chǎn)怎么辦抵押貸款可以，銀行現(xiàn)在有一個業(yè)務叫轉(zhuǎn)按揭。二、按揭房貸款流程有哪些1、兩方簽定房屋(或預售房)買賣合同，當然，這只是意向性合同，也不要交首期，訂金這就看你和前手的談的條件了。2、向銀行提交貸款申請，有些銀行強制你要把首期款放在他那，這點怎么處理就見人見智了;期間銀行接納你的申請后，如資料不齊全或不充足會要求你追加提供，一般審批時間會在2周左右;有些銀行會在你申請貸款時會要求你辦信用卡、理財、投資之類的，盡可能的能推就推，那些可能是吸錢的陷井。3、當銀行審批通過后(是同意你的貸款申請，不是同意給你放款)，這時你就要注意了，你要問清銀行經(jīng)辦人員，你的貸款如抵押辦妥后，能安排什么時間給你放款，至少大概給個時間，確定后，你就可以去辦理過戶，首期款給付。這里又要注意了，一般銀行是要求首期款在辦理行給付的，你在別的行給付辦理行是不承認的。4、與銀行簽定貸款合同，繳交各種費用，辦理抵押、保險。簽定貸款合同時，你要看清楚里面的條款，因為銀行經(jīng)辦人員大部分都是批量做這些貸款合同的，錯漏是難免的。5、辦理抵押手續(xù)、保險手續(xù)。6、放款，有些銀行需要客戶再去一次銀行做放款的申請的。放款后，記得向銀行索要一份屬于你的貸款合同、借據(jù)，二手房就還有保險單、評估書、發(fā)票等。

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• 問 夫妻共有房產(chǎn)變更為一方怎么辦理
  答

  婚前登記在一方名下的房地產(chǎn)變更為雙方（共同或按份）共有或另一方所有的；婚后約定為一方所有且登記在一方名下的房地產(chǎn)變更為雙方（共同或按份）共有或另一方所有的；婚后登記在雙方名下的房地產(chǎn)變更為一方所有的；婚后登記在一方名下的房地產(chǎn)變更為另一方所有的，有關(guān)當事人需共同前往深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心申請辦理轉(zhuǎn)移登記?；楹蟮怯浽谝环矫碌姆康禺a(chǎn)變更為雙方（共同或按份）共有的，有關(guān)當事人需共同前往深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心申請辦理變更登記。屬變更登記情形的申請，辦理時登記部門在產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)核查該房產(chǎn)是否確屬夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共有，如之前有協(xié)議約定為一方所有的，按轉(zhuǎn)移登記辦理。需提交的材料如下：1、《轉(zhuǎn)移登記申請表》或《變更登記申請表》；2、身份證明材料，包括：身份證、結(jié)婚證明、戶口簿；3、房地產(chǎn)證；4、約定變更協(xié)議或贈與合同（贈與合同需經(jīng)公證）；5、稅務部門出具相關(guān)稅款免征的批復或完稅憑證；6、其他必要材料。房地產(chǎn)抵押期間的，除提供上述材料外，還應當提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件。 稅費收取：屬轉(zhuǎn)移登記情形的：依據(jù)財稅【2009】111號文、國稅發(fā)【2006】144號文、財稅【2009】78號文、【財稅2011】82號文規(guī)定及地稅部門意見，申請需提交稅務部門出具相關(guān)稅款（營業(yè)稅、個人所得稅、契稅）免征稅（不征稅）的批復；印花稅按計稅價格（贈與合同或原購房價格）的0.05%計算。夫妻婚前財產(chǎn)婚后加名，不需要繳納印花稅。屬變更登記情形的：依據(jù)財稅【2011】82號文規(guī)定，申請人需提交稅務部門出具相關(guān)稅款免征契稅的批復。上述登記需收取登記費50元及房地產(chǎn)證貼花5元。上述轉(zhuǎn)移和變更登記涉及稅款減免的，按照有關(guān)規(guī)定辦理減免手續(xù)。稅費相關(guān)情況可登陸稅務部門網(wǎng)站進行了解，具體情況以辦理時為準

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• 問 ??夫妻共有房產(chǎn)過戶有哪些新規(guī)定?怎么辦理過戶?
  答

  您好我是上海中原地產(chǎn)的王建軍,很高興為您解答：1.夫妻間的產(chǎn)權(quán)變更是不需要按照買賣的方式變更產(chǎn)權(quán)人的；2.如果房屋有貸款沒有還清的，則必須要在還清貸款以后才可以變更產(chǎn)權(quán)人；3.夫妻間的產(chǎn)權(quán)變更不需要繳納稅費，只要工本費；4.**后，需要告訴你的是，不管你變更產(chǎn)權(quán)人歸哪一方，這個房子仍然是屬于夫妻共同財產(chǎn)；在婚后變更產(chǎn)權(quán)關(guān)系為一方擁有的情況在婚變時是不會被法院認可的。只可以證明婚前的財產(chǎn)為一方擁有的情況。

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• 問 夫妻共有房產(chǎn)怎么分割
  答

  一、婚前還是婚后取得房產(chǎn)證在離婚房產(chǎn)分割時的糾紛問題　　房產(chǎn)證取得的時間點，在離婚房產(chǎn)分割時常常是雙方爭議的焦點，其中存在的問題大致表現(xiàn)為以下三種：　　(一)一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證此種情況下法律關(guān)系比較簡單，據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該房產(chǎn)屬于婚前個人財產(chǎn)，離婚時房屋增值部分及虧損屬于房屋產(chǎn)權(quán)人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構(gòu)成對該房產(chǎn)的舔附價值，對于裝修款，可以作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割?！　?二)一方婚前支付了所有房款，婚后取得產(chǎn)權(quán)證。此情形其實就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題，目前婚姻法對此沒有明確規(guī)定。但我們認為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房產(chǎn)，因為房屋所有權(quán)是在簽訂購房協(xié)議時即確定下來，房產(chǎn)登記只是國家為了便于管理，使物權(quán)能夠具有公信公示力而進行的行政行為。該房財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應視為婚前個人財產(chǎn)?！　?三)雙方在婚姻存續(xù)期間共同購買房屋，但在離婚時尚未取得產(chǎn)權(quán)證。夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間已經(jīng)簽訂買賣合同，但還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下離婚的，如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產(chǎn)權(quán)證，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。如果已經(jīng)支付了全部房價款，房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只需完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產(chǎn)，對房屋權(quán)屬、分割、補償問題予以處理：第一，在婚姻存續(xù)期間購買的，無論是以夫或妻的名義還是妻共同名義；第二，在婚前以夫妻雙方的名義購買；第三，在婚前以夫妻雙方的共同財產(chǎn)購買，屬于婚前共同財產(chǎn)，財產(chǎn)性質(zhì)存續(xù)到婚后仍為夫妻共同財產(chǎn)。　　二、按揭購房在離婚房產(chǎn)分割時的糾紛問題　　在房屋價格飛漲的今天，夫妻雙方有很多是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋。商業(yè)按揭貸款大都要經(jīng)歷繳納**，銀行支付開發(fā)商剩余房款，夫妻一方或雙方按合同約定每月歸還銀行貸款的過程。在這個過稱中提起離婚訴訟，在房產(chǎn)分割問題上會出現(xiàn)一些復雜情況?！　?一)一方婚前按揭購房并取得房產(chǎn)證，婚后共同償還貸款的情況婚前取得房產(chǎn)證書，就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時房產(chǎn)直接歸屬于其中一方，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)增長部分作為共同財產(chǎn)分割。房屋所有權(quán)與房屋價值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋**因素的介入，就房屋的價值而言，離婚時候的房產(chǎn)價格絕對大于結(jié)婚時候的價格?；榍耙环街Ц兜姆慨a(chǎn)價款應當屬于個人財產(chǎn)，分割房產(chǎn)價值的時候應當首先予以扣除?；楹髢斶€的貸款、房屋的**部分作為夫妻雙方共同財產(chǎn)。夫妻雙方分割的共同財產(chǎn)應當是房屋實際價值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分。　　(二)一方婚前按揭貸款，婚后取得房產(chǎn)證，繼續(xù)還貸的情況這種狀況出現(xiàn)時應分不同情況來區(qū)別對待。一種是一方婚前個人出**款，然后按揭貸款，在婚后取得房產(chǎn)證后仍然用個人財產(chǎn)還貸的情況。此時，房屋屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)，離婚時不參與財產(chǎn)分割。另一種情況在現(xiàn)實生活中經(jīng)常見到，一方婚前個人出**款，婚后取得房產(chǎn)證后用夫妻共同財產(chǎn)還銀行貸款。在這種情形下，可以認為房屋應屬于夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時要計算好婚前出資和婚后還貸中夫妻雙方的出資比例，來分割好此房產(chǎn)?！　?三)夫妻雙方婚后共同出資支付首期，以按揭貸款方式取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚的。在這種情況下，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書，但是業(yè)主并不實際掌握房產(chǎn)證，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里。也就是說，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán)。在夫妻離婚涉及分割按揭房產(chǎn)時存在**款、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際**等四個組成部分。因此，房屋的實際價值(合同價值與房屋**之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時向另一方支付房屋價值的一半?！　∪⒏改赋鲑Y購房在離婚房產(chǎn)分割時的糾紛問題　　在目前經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的情況下，尤其是第一批獨生子女進入婚嫁年齡之后，父母對子女的關(guān)愛之心在財富尤其是房產(chǎn)上表現(xiàn)的更是淋漓盡致，如果父母以下列形式出資為子女購房，那么在子女離婚時房產(chǎn)如何分割？　　1.父母出資購買了一套房產(chǎn)，子或女的配偶未出錢，房屋所有權(quán)證上房屋所有人一欄記載了子或女的姓名。在這種情況下，如果父母是在子或女結(jié)婚之前為雙方購置的房屋出資，該出資應當認定為父母對子或女的個人贈與，與子或女結(jié)婚之后的配偶無關(guān)，該房屋屬于子或女一方婚前財產(chǎn)，不參與離婚時的財產(chǎn)分割。此時，如果父母在子或女結(jié)婚之前為其出資購置房屋并明確表示該房屋是給子或女及其配偶雙方的，那么視為父母對子或女及其配偶雙方的贈與，該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時參與分配?！　〉侨绻踊蚺Y(jié)婚之后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為父母對子或女及其配偶雙方的贈與，在子或女離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。上述規(guī)定在司法實踐當中有一個難點需要把握，即結(jié)婚前后是否贈與自己的子女或同時贈與子女的配偶，舉證責任在分配上是不同的。按照**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條的規(guī)定中，對父母的“明確表示贈與”，須在子或女購房前辦理或辦理房屋所有權(quán)證之前做出，并且應有證據(jù)證明。如果父母在辦理房屋所有權(quán)證之后或在子女準備離婚時才簽訂的對子或女的贈與合同，這種做法實際上是侵害了子或女配偶一方的合法權(quán)益，這樣事后做出的贈與合同可能不會被法院采納?！　?.父母出**款，其余房款由子或女通過銀行貸款支付，房屋所有權(quán)登記在子或女的名下。在這種情況下，父母出**款的行為與第一種情況相同，只不過父母出資的比例不是百分之百，而是一部分，這部分出資按上述第一種處理方式辦理。而另外的銀行貸款部分屬于夫妻的共同債務，按照婚姻法及其司法解釋關(guān)于共同債務的方式處理。　　3.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權(quán)證登記在父母名下。在這種情況下，房屋的所有權(quán)屬于父母，該房屋不能作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。夫妻對購買該房屋的出資應視為夫妻的共同債權(quán)分割的規(guī)定處理。對此，父母在為子女出資購房時一定要了解法律的相關(guān)規(guī)定，表達自己當時真實的想法。子女在離婚時一定要考慮到父母出資購置的房屋在離婚時如何分割，了解相關(guān)規(guī)定之后就可以做到未雨綢繆，避免離婚時出現(xiàn)種種關(guān)于房產(chǎn)的麻煩狀況。

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• 問 有房產(chǎn)證怎么辦理抵押貸款
  答

  首先，您需要準備有效身份證明，如身份證、護照、軍官證等；其次，您需要提供房產(chǎn)證明。第三，您需要提供一份詳細的收入證明，包括工資單、社保報表等；最后，您需要提供個人消費貸款狀況的證明，包括銀行流水、信用卡支付記錄等。抵押貸款的辦理流程及所需材料可能因不同的銀行而有所不同，您需要根據(jù)所選擇的銀行的要求，提供相應的資料。

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