二手房合同文本是怎樣的？ 二手房交易陷阱多 簽合同如何才能規(guī)避風險

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• 142****4590

  二手房交易中由于合同問題時常發(fā)生糾紛，作為購房者來說的我們應該怎么做呢？怎樣才能識破購房合同中的陷阱呢？下面為大家列舉的幾個具體事例，希望能幫助大家引以為戒，在簽訂購房合同時更加謹慎，避免發(fā)生糾紛從而造成自身的經濟損失。下面就來一起看看吧！
  
  陷阱一：“購買意向”實為買賣合同
  
  【案例】
  
  剛畢業(yè)不久的小劉手頭積蓄并不寬裕，打算買一套小面積的婚房，于是去中介了解房源信息。當時，中介經紀人對他進行了一番詢問，并承諾會盡快為其找到合適的房子。
  
  接著，中介要求他簽一份“購買意向”以確定雙方關系，小劉將信將疑?！百徺I意向”簽過后，小劉便收到要求繳納中介費的通知。他一下懵了，還沒確定買哪套房子，怎么就要中介費呢？中介稱，當時簽的所謂“購買意向”其實是《房屋買賣合同》，簽字意味著同意購買房屋，而且合同規(guī)定要交付定金以及中介費。還沒做好買房準備的小劉嘗試和中介商量取消合同，但未果。**終，小劉被賣家和中介雙雙起訴。法律部門認為該買賣合同有法律效力。
  
  【律師支招】
  
  買家未看好房子前，千萬不要和中介公司簽訂任何文字上的文件，如看樓書、《存量房買賣合同》《服務收費確認書》等。一旦簽訂就成了板上釘釘?shù)氖?，因此，在沒想好是否購買的情況下不要隨便簽訂任何文件。如果對方說不簽就不帶你去看樓，那你可以找下一家。
  
  陷阱二：不看條款按指引簽文件
  
  【案例】
  
  “要簽的文件有很多，其中合同是4張A3紙，帶有很多條款?！辟彿空咄跖空f，當時她看到合同上的房款沒有錯，加之中介在一旁催促有很多材料要簽，所以就按照中介的指引簽字。事后才發(fā)現(xiàn)，中介費一欄的約定并不是原來協(xié)商好的價格，而且合同末尾還有一行文字類似“霸王條款”：無論任何情況，買家在簽訂合同后，需要支付中介費用，解釋權歸中介公司所有。
  
  【律師支招】
  
  是否構成“霸王條款”，還得視具體的條約內容而定。據(jù)了解，中介公司一般有自帶格式的買賣合同，多數(shù)是在官方發(fā)布的《房屋買賣合同》基礎上，根據(jù)公司實際情況做出相應修改。
  
  合同的約定內容至關重要，必須每條都看清楚，不明確的地方還可以簽訂補充協(xié)議。例如，雖然買賣合同已有關于中介費的條款，但為了保障中介費的合理支付，可以另起草一份中介費用確認書來補充細節(jié)，約定支付方式、時間等。
  
  以上一些具體的事例希望能給大家一些警惕，幫助大家規(guī)避

  查看全文↓ 2018-12-05 14:45:16
• 134****9330

  
  私下簽訂的二手房買賣合同，應從以下幾個方面規(guī)避風險，具體如下：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。

  查看全文↓ 2018-12-05 14:45:03
• 148****3569

  
  一、簽訂二手房買賣合同的注意事項
  1、注意交易房屋的權屬情況
  主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關規(guī)定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉讓必須征得所有共有人的書面同意。
  2、注意審查房屋價款、其他費用及傭金
  房屋價款應該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，**好在中介機構的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設施的，也應該明確價款。而對中介傭金應該明確委托價格、服務內容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。
  3、必須對付款方式進行明確、具體的約定
  這是簽訂二手房買賣合同**為關鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付，委托中介機構代收、代付能夠適當降低風險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。
  4、注意對交房情況進行嚴格審查
  包括交房時間、交房條件、相關費用的支付等。買賣合同中應該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關費用的負擔。
  5、注意確定違約責任條款和救濟方式
  確定違約責任條款有利于防止違約行為的產生，維護守約方的權益，合同應該對如何承擔違約責任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
  二、如何避免購房風險
  1、買賣雙方盡量直接見面商談交易相關事宜，賣方一定是房屋產權證所登記的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方對委托代理手續(xù)（經公證的授權委托書）要嚴加審查其真實性及授權范圍、授權期限；
  2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金，在審查交易相對人相關資料無誤后直接簽訂《北京市存量房屋買賣合同》；產權證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買賣合同》制式合同范本，應根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同；
  3、簽訂合同時，買受方要求出賣方提供如下資料都是合理的、應予以提供的：產權證復印件、身份證復印件（如有代理人，需提供經公證的授權委托書原件；如有配偶還需提供結婚證及配偶身份證復印件）、手寫房屋未出租聲明原件；
  4、認真、完整填寫《存量房屋買賣合同》：
  （1）雙方通訊地址一定要詳細，不要簡單地按身份證地址填寫；
  （2）違約金的數(shù)額或計算方法一定要填寫（不少中介公司工作人員不經當事人協(xié)商直接劃“ ”），違約金約定得不宜過低，要起到約束雙方的作用（違約會付出很大代價，違約的可能就會大大降低）；
  （3）合同附件的空白處要認真填寫付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上，視情況可將**款（部分房款直接支付給出賣方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時辦理或提前辦理，買方支付**款后房產證原件不宜再由賣方保管）；
  （4）對辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產證過戶手續(xù)的時間約定要合理，避免時間過短、時間沖突導致糾紛產生；
  （5）如房屋存在抵押情況，可約定買受人將部分**款直接支付給出賣方的貸款銀行，出賣人申請?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將**款直接交給出賣人由其自行解押；
  （6）如有配偶一定要出示相關證件后于簽合同當時就在合同附件二上簽名，切不可聽信個別無知的中介公司工作人員“沒關系，日后再補簽，日后提供手寫證明”意見。
  5、不宜約定發(fā)生爭議時提交仲裁委員會仲裁，因為費用相對較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請財產保全；故建議約定發(fā)生糾紛時通過訴訟解決；
  6、交付、支付的任何物品、錢款均應有相應簽字蓋章的收據(jù)；
  7、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件（同發(fā)出的文件一式兩份）；
  8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認定的。

  查看全文↓ 2018-12-05 14:44:59

相關問題

• 問 二手房合同陷阱有哪些？ 二手房交易陷阱多 簽合同如何才能規(guī)避風險
  答

  很多人在簽訂二手房合同時，或者不了解合同內容的法律意義，或者粗心大意粗略地掃一遍合同，或者過分相信中介和賣家的人品，讓中介代辦，自己只要簽個名就好了。**后往往會出現(xiàn)商家遲遲不肯交房，房屋面積減少，房屋質量有問題等種種情況，買家只能“啞巴吃黃連，有口說不出”了。所以，簽訂二手房合同之前，你不可不知道這8個合同陷阱。(一)交房時間應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。(二)房屋面積對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過合理的范圍，這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問題，無論誤差超過或減少多少，法院可能判決購房者敗訴，采取多退少補的方法進行結算。比如：**后的實測面積比原來的初步測量面積一下子多出了20平米，如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米，你也只能"吃進"。那樣的話，這比支出可不是個小數(shù)目。(三)房屋質量問題目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關的因素錯綜復雜，特別是購買預售的期房，這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。(四)違約條款在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。(五)物業(yè)管理在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。同時應對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門的文件，否則有權拒交。（六）房屋買賣陰陽合同的陷阱“陰陽合同”是指除了簽署一份實際成交價的合同之外，再簽一個低于實際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據(jù)，以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規(guī)有關規(guī)定，按照市場交易規(guī)則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。(七)賣房者并非房主本人二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產證、假信息等。二手房交易中，經常出現(xiàn)房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然后以各種理由騙取購房者信任，將本不屬于自己的房子賣掉，拿到購房款后跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。

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• 問 [購房流程]#二手房#如何規(guī)避二手房交易的陷阱？
  答

  1、產權狀況陷阱。定金協(xié)議或買賣合同簽訂前，應到房屋所在區(qū)域的房地產交易中心進行產權狀況調查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止轉讓情形。如果事先未引起重視，到辦理產權過戶時才發(fā)現(xiàn)房屋不能轉讓，則可能給購房人造成很大的損失。2、房屋類型陷阱。定金協(xié)議簽訂前應查看業(yè)主是否取得產權證，并根據(jù)產權證等記載確定房屋類型。避免實際交易時才發(fā)現(xiàn)由于尚未取得產權證而不具備交易條件，或所購房屋類型不符合購房人需要而造成損失。例如，需要的是非居住用房，則應購買商業(yè)用房，因為商業(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照。若購買住宅房，購房人將無法實現(xiàn)預期用途。3、合同簽訂人陷阱。根據(jù)產權證確定產權人，若部分產權人或由非產權人簽訂合同，應要求其提供未到場產權人出具的委托書。否則若未到場產權人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同未成立，購房人僅能向合同簽訂人追究締約過失責任，即由于合同未成立造成的直接損失，且舉證責任在購房人。4、模糊付款方式陷阱。買賣合同應對付款流程及交易中各項事項作出明確、具體約定。約定履行過程中會出現(xiàn)的各種情況該如何解決，付款時間、付款周期等出現(xiàn)問題如何承擔責任等。

• 問 單位二手房買賣如何規(guī)避風險呢？
  答

  一、弄清二手房的產權情況在舊房交易中，產權證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！币虼耍徺I二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。當前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。二、了解二手房的房屋結構二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設施隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設施設備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設施設備的考察主要有：水質、水壓，供電容量，燃氣供應，暖氣供應情況及收費標準，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務。如有機會**好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設施做更多的深入了解?？傊浞至私馐鄯咳耸鄯康恼鎸嵞康?，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱。四、考察一下二手房的物業(yè)管理購買房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況，要對其管理的物業(yè)進行走訪，看保安人員的基本素質、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，**終評價是以質優(yōu)價廉為好。還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。

  全部3個回答>
• 問 二手房過戶中賣方如何規(guī)避風險！
  答

  先過戶再貸款有比較大的風險，如果買房無法通過銀行的按揭申請，那賣方的尾款就無法到賬，所以說**好是先申請按揭再過戶，如實在需要先過戶再貸款，**好是先去查買方的征信，看是否貸過款，是否有不良記錄

  全部12個回答>
• 問 買二手房風險是什么? 買二手房有什么風險，如何規(guī)避風險？
  答

  購買二手房有哪七大風險1.自行繳稅風險自行繳稅導致的風險包括：（1）購房人應繳的契稅和出售方應繳的個人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會被無限期追繳，還會處以高額罰金，得不償失。（2）如果使用虛假稅票，銀行將會拒絕發(fā)放貸款。導致賣方無法收到剩余房款，購房人亦將因此承擔違約責任。（3）未來購房者想賣出這套房子時，稅務部門會核查當年繳稅記錄，如有虛假，會導致房屋無法交易。（4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導致雙方承擔刑事責任。2.抵押查封風險用房屋來抵押借款是很正常的金融活動，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動產權證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導致房屋因債務糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。3.房款支付風險二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會發(fā)生糾紛。對于買方來說，**嚴重的損失莫過于錢房兩失。4.共有權人簽約風險房屋共有權，顧名思義就是多人共同擁有一套房產的所有權?！逗贤ā芬?guī)定，未經全部共有權人同

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