什么叫商業(yè)房產(chǎn)呢？

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• 132****3544

  簡(jiǎn)單定義就是地產(chǎn)商做商業(yè)，商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合。地產(chǎn)商在拿到地以后進(jìn)行合理規(guī)劃，并通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、商家招租及后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)稱商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)按種類分：郊區(qū)經(jīng)紀(jì)總部、大型城市綜合體、度假休閑式商業(yè)、主題性商業(yè)等等商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。

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• 134****7860

  【商業(yè)服務(wù)用房】是指各類商店、門市部等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。
  （一）按房屋用途分類
  房屋用途應(yīng)按設(shè)計(jì)所規(guī)定的用途進(jìn)行劃分。如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房有關(guān)的兼有兩種以上用途的房屋，應(yīng)按設(shè)計(jì)規(guī)定的用途分別計(jì)算建筑面積。如一棟住宅樓的地下室不住人，一層為商店，其余為家屬住宅，則應(yīng)將地下室面積計(jì)入其他用途，商店面積計(jì)入商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其余面積計(jì)入住宅，如一座廠房帶有生活間、辦公室，可都計(jì)入廠房面積。
  1、住宅
  【住宅】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。
  【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。
  住宅按套統(tǒng)計(jì)。兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)。
  【非成套住宅】是指供人們生活居住的但不成套的房屋。
  【集體宿舍】是指機(jī)關(guān)、**、企事業(yè)單位的單身職工、學(xué)生居住的房屋。
  2、工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)用房
  【工業(yè)用房】是指獨(dú)立設(shè)置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動(dòng)的房屋。
  【公用設(shè)施用房】是指自來(lái)水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。
  【鐵路用房】是指鐵路系統(tǒng)從事鐵路運(yùn)輸?shù)姆课荨?
  【民航用房】是指民航系統(tǒng)從事民航運(yùn)輸?shù)姆课荨?
  【航運(yùn)用房】是指航運(yùn)系統(tǒng)從事水路運(yùn)輸?shù)姆课荨?
  【公交運(yùn)輸用房】是指公路運(yùn)輸、公共交通系統(tǒng)從事客、貨運(yùn)輸、裝御、搬運(yùn)的房屋。
  【倉(cāng)儲(chǔ)用房】是指用于儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)用房。
  3、商業(yè)、金融和信息用房
  【商業(yè)服務(wù)用房】是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。
  【經(jīng)營(yíng)用房】是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)所用的房屋。
  【旅游用房】是指賓館、飯店、樂(lè)園、俱樂(lè)部、旅行社等主要從事旅游服務(wù)所用的房屋。
  【金融保險(xiǎn)用房】是指銀行、儲(chǔ)蓄所信用社、信托公司、證券公司、保險(xiǎn)公司等從事金融服務(wù)所用的房屋。
  【電訊信息用房】是指各種郵電、電訊部門、信息產(chǎn)業(yè)部門，從事電訊與信息工作所用的房屋。
  4、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房
  【教育用房】是指大專院校、中等專業(yè)**、**、**、幼兒園、托兒所、職業(yè)**、業(yè)余**、干校、黨校、進(jìn)修院校、工讀**、電視大學(xué)等從事教育所用的房屋。
  【醫(yī)療衛(wèi)生用房】是指各類醫(yī)院、門診部、衛(wèi)生所（站）、檢（防）疫站、保健院（站）、療養(yǎng)院、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)從事醫(yī)療、保健、防疫、檢驗(yàn)所用的房屋。
  【科研用房】是指各類從事自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)等研究設(shè)計(jì)、開發(fā)所用的房屋。
  5、文化、新聞、娛樂(lè)、園林綠化、體育用房
  【文化用房】是指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀(jì)念館等從事文化活動(dòng)所用的房屋。
  【新聞?dòng)梅俊渴侵笍V播電視臺(tái)、電臺(tái)、出版社、報(bào)社、雜志社、通訊社、記者站等從事新聞出版所用的房屋。
  【娛樂(lè)用房】是指影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、俱樂(lè)部、劇團(tuán)等從事文娛演出所用的房屋。
  【園林綠化用房】是指公園、動(dòng)物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林等所用的房屋。
  【體育用房】是指體育場(chǎng)、館、游泳池、射擊場(chǎng)、跳傘塔等從事體育所用的房屋。
  6、機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房
  【機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房】是指黨、政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、行政事業(yè)單位等行政、事業(yè)單位等所用的房屋。
  7、軍事用房
  【軍事用房】是指中國(guó)人民解放軍軍事機(jī)關(guān)、營(yíng)房、陣地、基地、機(jī)場(chǎng)、碼頭、工廠、**等所用的房屋。
  8、其他用房
  【涉外用房】是指外國(guó)使、領(lǐng)館、駐華辦事處等涉外所用的房屋。
  【宗教用房】是指寺廟、教堂等從事宗教活動(dòng)所用的房屋。
  【監(jiān)獄用房】是指監(jiān)獄、看守所、勞改場(chǎng)（所）等所用的房屋。
  （二）按房屋產(chǎn)別分類
  【國(guó)有房產(chǎn)】是指歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建以及由國(guó)有單位用自籌資金建設(shè)或購(gòu)買的房產(chǎn)。國(guó)有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。
  【直管產(chǎn)】是指由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。
  【自管產(chǎn)】是指國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。
  【軍產(chǎn)】是指中國(guó)人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)。包括由國(guó)家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開支或軍隊(duì)自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。
  【集體所有房產(chǎn)】是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)。
  【私有（自有）房產(chǎn)】是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、外國(guó)人所投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資建造、購(gòu)買的房屋。其中部分產(chǎn)權(quán)：指按照房改政策，職工個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
  【聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)】是指不同的所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)。
  【股份制企業(yè)房產(chǎn)】是指股份制企業(yè)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。
  【港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)】是指港、澳、臺(tái)地區(qū)投資者以合資、合作或獨(dú)資在祖國(guó)大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。
  【涉外房產(chǎn)】是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。
  【其他房產(chǎn)】是指凡不屬于以上各類別的房屋，都?xì)w在這一類，包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。
  （三）按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類
  【鋼結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。
  【鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。
  【鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。
  【混合結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。
  【磚木結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。
  【其他結(jié)構(gòu)】是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。
  （四）按房屋建筑樓層分類
  【房屋層數(shù)】房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。
  假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。
  【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。
  【假層】是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。
  【擱樓（暗樓）】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。
  【低層住宅】 指一層至三層的住宅。
  【多層住宅】 指四層至六層的住宅。
  【中高層住宅】 指七層至九層的住宅。
  【高層住宅】 指十層及十層以上的住宅。
  （五）按房屋建筑年代分類
  房屋建成年份是按房屋實(shí)際竣工年份計(jì)算，拆除翻建的，按翻建竣工的年份計(jì)算；擴(kuò)建的房屋，面積超原房屋面積的，按擴(kuò)建竣工年份計(jì)算，未超過(guò)的按原房屋竣年份填寫。
  【1949年以前的房屋】 指1949年（含1949年）以前建成的房屋。
  【五十年代的房屋】 指1950年至1959年期間建成的房屋。
  【六十年代的房屋】 指1960年至1969年期間建成的房屋。
  【七十年代的房屋】 指1970年至1979年期間建成的房屋。
  【八十年代的房屋】 指1980年至1989年期間建成的房屋。
  【九十年代的房屋】 指1990年至1999年期間建成的房屋。
  （六）按房屋建筑質(zhì)量分類
  【完好房屋】 指主體結(jié)構(gòu)完好。不倒、不塌、不漏。庭院不積水、門窗設(shè)備完整，上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，經(jīng)過(guò)小修能及時(shí)修復(fù)。
  【基本完好房屋】 指主體結(jié)構(gòu)完好，少數(shù)部件雖有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)維修就能修復(fù)的房屋。
  【一般損壞房屋】 指主體結(jié)構(gòu)基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動(dòng)，墻體輕度傾斜、開裂，需要進(jìn)行正常修理的房屋。
  【嚴(yán)重?fù)p壞房屋】 指年久失修，破損嚴(yán)重，但無(wú)倒塌危險(xiǎn)，需進(jìn)行大修或有計(jì)劃翻修、改建的房屋。
  【危險(xiǎn)房屋】是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。
  
  
  “配套用房”就是居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套，是為居住區(qū)全體居民或更大范圍居民提供服務(wù)便利的配套設(shè)施。一般包括教育設(shè)施、康樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。
  

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• 154****9825

  商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。
  以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

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• 136****9932

  作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
  商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時(shí)候，不要為這些概念所拘泥。

  查看全文↓ 2018-12-06 14:33:40
• 136****2134

  商業(yè)地產(chǎn)如何定義：
  作為一個(gè)出現(xiàn)在住宅地產(chǎn)開發(fā)之后的地產(chǎn)家族新成員，也是商用地產(chǎn)**重要的成員，商業(yè)地產(chǎn)（commercialproperty）的概念**早出現(xiàn)在中國(guó)是2000年，首先從北京、上海、廣州幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)開始，并逐步蔓延到全國(guó)。
  現(xiàn)在的一個(gè)問(wèn)題是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的定義：在媒體的引導(dǎo)下，仿佛商鋪或者底商就是商業(yè)地產(chǎn)了。但我們應(yīng)該首先廓清這個(gè)概念：商鋪絕對(duì)不應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的全部，一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式必然是包括商鋪、餐飲、寫字樓、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、公寓，甚至工廠園區(qū)等非住宅形態(tài)在內(nèi)的極為廣泛的概念。
  1、商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體
  商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資的三重特性，它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，這三方面的特性既相互獨(dú)立又相互作用，形成了商業(yè)地產(chǎn)較為明顯的特征——環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強(qiáng)。
  簡(jiǎn)單地說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體。首先它是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合體，把不動(dòng)產(chǎn)范疇與商業(yè)類型的兩種特性有機(jī)嫁接起來(lái)；其次它是商務(wù)辦公與住宅的結(jié)合，符合人們的生活快節(jié)奏的時(shí)代要求；再次它是商業(yè)零售與傳統(tǒng)百貨的結(jié)合，開發(fā)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)引進(jìn)主力百貨店和世界知名連鎖超市來(lái)帶動(dòng)其它小商業(yè)零售店的這種商業(yè)運(yùn)作模式目前為世界各國(guó)普遍采用；此外，它還是貸款與融資的結(jié)合體，一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H僅依靠銀行貸款是無(wú)法支撐的，良好的資金鏈條至關(guān)重要，沒(méi)有支撐后期的管理和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是致命的；**后它是旅游、休閑、娛樂(lè)的結(jié)合體，一站式的生活配套滿足了人們的不同需求，使項(xiàng)目成為一個(gè)個(gè)附屬于城市的衛(wèi)星城。
  住宅類項(xiàng)目在推廣過(guò)程中將業(yè)主作為主要受眾不同，商業(yè)地產(chǎn)推廣中的投資特點(diǎn)和商業(yè)特點(diǎn)表現(xiàn)較為明顯，更多地針對(duì)投資者為受眾。此外，住宅的開發(fā)本身可以通過(guò)滾動(dòng)開發(fā)的模式回收資金，因而資金壓力相對(duì)比較輕；而一個(gè)大型的商業(yè)計(jì)劃，要通過(guò)投資建成商業(yè)氣氛就要求開發(fā)商有雄厚的資金儲(chǔ)備和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，要有大的資金投入，多數(shù)情況下，其建設(shè)維護(hù)成本及單價(jià)較之住宅要高出許多。
  在商業(yè)發(fā)展成熟地區(qū)，一般來(lái)講商鋪?zhàn)≌瑑r(jià)格比維持在4：1到5：1之間。這種情況造成了商鋪開發(fā)及投資總額相對(duì)較大，因而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)利益主體共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的局面，因此其相關(guān)的利益主體較之住宅類產(chǎn)品明顯要多。在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，**基本的利益主體將由發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者等構(gòu)成；各個(gè)利益主體都有其明顯的利益要求，因此，商業(yè)地產(chǎn)在推廣中必須要根據(jù)各個(gè)利益主體的不同關(guān)注側(cè)重點(diǎn)，選擇主訴求點(diǎn)。
  商鋪投資雖然并不等同于商業(yè)投資，但事實(shí)上仍占其絕大多數(shù)的份額。目前商鋪投資方式主要有返租式、自營(yíng)式兩種：返租式投資方式即由大商家租賃商鋪并從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，商鋪產(chǎn)權(quán)人獲得穩(wěn)定的高額租金回報(bào)，投資者無(wú)須參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定，因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門檻而吸引了更多中小投資者；而自營(yíng)式投資方式指投資者在投資商鋪后是作為商鋪的經(jīng)營(yíng)者而出現(xiàn)的，投資者必須親自參與經(jīng)營(yíng)管理，收益的穩(wěn)定性不如返租式，此外對(duì)投資者的經(jīng)營(yíng)能力也有較高要求。隨著近幾年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，商鋪地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中**具專業(yè)化的開發(fā)形態(tài)，以其驚人的價(jià)值提升速度，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中**受關(guān)注的投資熱點(diǎn)。人們用手中的富余資金購(gòu)買商鋪，然后或返租獲取固定回報(bào)，或單獨(dú)出租獲取租金，或出售賺取差價(jià)，博取更多收益。
  商業(yè)地產(chǎn)中另外一類是倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)樓。它們占用土地的面積較大，可分割成小塊空間以租給零散的租客，也可大面積地租給主流租客。
  投資倉(cāng)庫(kù)或工業(yè)樓的優(yōu)點(diǎn)是：首先，業(yè)主只須負(fù)有限責(zé)任，通常只負(fù)責(zé)大樓結(jié)構(gòu)和屋頂之維修，而租戶則須負(fù)責(zé)內(nèi)部的維修等事宜；其次，業(yè)主只須支付大樓立體結(jié)構(gòu)的保險(xiǎn)費(fèi)用，而租戶則須支付其他所有開銷；**后，購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)或工業(yè)大樓的投資者通?？梢杂幂^少的頭期款即可獲得貸款，用**少的投入（包括頭期款）而獲得**高的利潤(rùn)，這是一切投資者遵循的守則。
  投資倉(cāng)庫(kù)或工業(yè)大樓也有明顯的局限：例如，環(huán)境保護(hù)方面的要求甚嚴(yán)，業(yè)主在這方面必須謹(jǐn)慎，盡量避免連帶責(zé)任；此外，如果分割成小塊空間出租給分散的租客，通常簽署租約不會(huì)太長(zhǎng)，租客流動(dòng)性大，導(dǎo)致費(fèi)用增加，也容易產(chǎn)生收租困難、資金周轉(zhuǎn)不靈等問(wèn)題；也要考慮到，若租給主流租客，固然帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入，但若主流租客移出他處，則會(huì)造成整個(gè)倉(cāng)庫(kù)或工業(yè)樓100%空置。
  2、商鋪投資的要素
  對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)主要形態(tài)的商鋪，投資者該如何預(yù)測(cè)及評(píng)估其投資的潛在價(jià)值呢？
  第一，在投資返租式商鋪時(shí)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)取決于經(jīng)營(yíng)管理者是否具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的能力，所以選擇有實(shí)力的開發(fā)商是關(guān)鍵
  應(yīng)該充分了解開發(fā)商以前所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)及市場(chǎng)評(píng)價(jià)；如果開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目多且保留了其開發(fā)的項(xiàng)目中的大多數(shù)商業(yè)面積時(shí)，則可以比較確認(rèn)開發(fā)商有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能做到以出租為主，其承諾的投資回報(bào)就會(huì)比較有保障
  第二，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)以后可以保證投資者實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)
  開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)，而商業(yè)管理方再依靠自己的商業(yè)管理優(yōu)勢(shì)組織商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。因此產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)在權(quán)屬結(jié)構(gòu)上變得更加合理：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，三權(quán)分立是科學(xué)經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定投資回報(bào)的保證。
  第三，副商圈商鋪投資有保障
  城市商業(yè)地產(chǎn)中除去那些發(fā)展多年、商業(yè)成熟、具有大區(qū)輻射力的中心一級(jí)商圈，就是正在發(fā)展壯大的城市副商圈，這一類型的地段主要依附大型住宅區(qū)或者商務(wù)中心區(qū)，擁有足夠的消費(fèi)體量，并且為了避免城市集中消費(fèi)帶來(lái)的不均衡發(fā)展，處于發(fā)展階段的次一級(jí)商圈往往會(huì)得到政府政策上的引導(dǎo)與支持，在遠(yuǎn)景規(guī)劃、政策導(dǎo)向上擁有明顯的優(yōu)勢(shì)，因此這樣的區(qū)域周邊的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭旺盛，擁有不少地標(biāo)性高檔寫字樓建筑。
  第四，消費(fèi)群體、消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣對(duì)商業(yè)前景的重要性
  在投資商業(yè)地產(chǎn)中，“人”，也就是所投資商鋪周邊的消費(fèi)群體情況是**重要的影響因素。一個(gè)區(qū)域主要消費(fèi)群體是哪些人，他們的消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣都是需要關(guān)注和了解的，很多時(shí)候并不能僅僅只看人流量大，還應(yīng)當(dāng)做更深層次的分析。所投資區(qū)域的消費(fèi)人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮起著極其重要的作用，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，把握住這一因素，才能更好地進(jìn)行投資。
  第五，交通設(shè)施、道路狀況對(duì)提升商業(yè)的人流量、商業(yè)人氣至關(guān)重要
  現(xiàn)代社會(huì)交通是城市的動(dòng)脈，便利的交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和商鋪的價(jià)值有著異常重要的作用，便捷、發(fā)達(dá)的交通能夠輸送大量的客流，從而使得周圍的地段以及物業(yè)具有不斷增值的巨大潛力，值得引起投資者的充分關(guān)注。
  以上所列舉的是投資商業(yè)地產(chǎn)的幾大外部客觀要素，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如何針對(duì)不同類型商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，做出理性分析，進(jìn)行策略性的投資，做到有效控制成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，才是自身決策**重要的問(wèn)題。
  3、通曉國(guó)際規(guī)則
  這些年來(lái)，在中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中經(jīng)常出現(xiàn)盲目追隨的跟風(fēng)現(xiàn)象，“拍腦袋”的決策方式往往取代了對(duì)于項(xiàng)目盈利可行性的理性分析和論證，造成了大家蜂擁而上爭(zhēng)相投資一類項(xiàng)目，出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)無(wú)人得利的狀況。這種情況主要是由于相當(dāng)多的房地產(chǎn)從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)受過(guò)系統(tǒng)、科學(xué)的專業(yè)教育所致。須知，對(duì)于房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)分析和用戶分析，以及結(jié)合實(shí)際的綜合案例分析等等，都是一整套有規(guī)律可循的知識(shí)體系，蘊(yùn)含著豐富的操作技巧。此外，隨著越來(lái)越多的外國(guó)投資者搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡快熟悉國(guó)際通行的市場(chǎng)交易規(guī)則也變得空前重要；須知，倘若不能掌握準(zhǔn)確的國(guó)際房地產(chǎn)商業(yè)語(yǔ)言，必然無(wú)法與國(guó)外基金、投行等各種機(jī)構(gòu)投資者有效對(duì)接，而在當(dāng)今中國(guó)宏觀調(diào)控趨緊的背景下，資金鏈條若出現(xiàn)斷裂，不能獲得支撐項(xiàng)目進(jìn)行的融資資金，則企業(yè)很難繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。
  今后中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將符合國(guó)際同業(yè)發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)以資本為主導(dǎo)、以開發(fā)為組織、代理職業(yè)化以及交易專業(yè)化的大趨勢(shì)。只有掌握了投資的通用語(yǔ)言，才能縮短與投資者對(duì)話的距離，從而大大提高商業(yè)交易的成功幾率！考慮到這些，解決中國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上的無(wú)序、混亂競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，首要的就是要樹立科學(xué)、理性、健康的投資觀念，并通過(guò)規(guī)范的房地產(chǎn)教育培訓(xùn)，構(gòu)建能夠溝通國(guó)內(nèi)業(yè)界與國(guó)外成熟地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的橋梁，引入國(guó)外發(fā)展的寶貴經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，進(jìn)一步健全中國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

  查看全文↓ 2018-12-06 14:33:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么叫商業(yè)用地呢？
  答

  商業(yè)用地，是指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂(lè)活動(dòng)所占用的場(chǎng)所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院和俱樂(lè)部等用地。

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• 問(wèn) ??什么叫商業(yè)用地？誰(shuí)知道呢？
  答

  商業(yè)用地，是指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂(lè)活動(dòng)所占用的場(chǎng)所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院和俱樂(lè)部等用地。商業(yè)用地土地使用權(quán)一般40-50年，住宅用地土地使用權(quán)一般70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質(zhì)是不能的.按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。

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• 問(wèn) 什么是商業(yè)貸款,公積金貸款?什么叫公積金貸款 什么叫商業(yè)貸款 什么叫組合貸款
  答

  1、公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國(guó)家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。公積金貸款即指?jìng)€(gè)人住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心，運(yùn)用申請(qǐng)公積金貸款的職工所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。按規(guī)定繳存住房公積金一定期限以上（各城市的期限不同，如長(zhǎng)沙為12個(gè)月以上）的在職職工為購(gòu)建住房、翻建、大修自有住房資金不足時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。2、商業(yè)貸款是用于補(bǔ)充工業(yè)和商業(yè)企業(yè)的流動(dòng)資金的貸款，一般為短期貸款,通常為9個(gè)月，**多不超過(guò)一年，但也有少量中長(zhǎng)期貸款。這類貸款是商業(yè)銀行貸款的主要組成部分，一般占貸款總額的三分之一以上。商業(yè)貸款又稱個(gè)人住房貸款，是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。北京市多家商業(yè)銀行都有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，如建行、農(nóng)行。申請(qǐng)貸款手續(xù)也基本一致。3、組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，即借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

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• 問(wèn) 什么叫商業(yè)房？如何定義
  答

  商業(yè)用房　　寫字樓名詞之一.是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。 　　商業(yè)用房的土地使用年限為40年。是不是商業(yè)用房不是個(gè)人說(shuō)了算的，要有國(guó)家頒發(fā)的合法的手續(xù)及證件的。從獲得土地到規(guī)劃到立項(xiàng)到審批再到建設(shè)，**后還有消防以及主管部門驗(yàn)收等等。你自己蓋的房你想做什么都行，只要不影響該地整體規(guī)劃。

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• 問(wèn) 商業(yè)用地是什么意思? 什么叫商業(yè)用地
  答

  商業(yè)辦公屬于商業(yè)用地，出讓后用地的使用年限為40年，可以建寫字樓、商鋪等產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子。

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