抵押房購買可以嗎？ 有抵押的房屋買賣是否有效

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• 156****9096

  有抵押房屋轉讓的風險主要是買方風險，與沒有設定抵押權的房屋相比，有抵押的房屋轉讓前，必須先將抵押注銷，使房屋恢復到沒有權利限制的狀態(tài)，之后才能辦理過戶登記。在這個過程中，可能會出現(xiàn)不可控因素，導致交易無法進行。
  
  開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效根據(jù)《擔保法》第149條及房地產抵押相關法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉讓已辦理抵押登記的房屋，應當通知抵押權人并告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效。
  
  購房者購買已被抵押的房屋風險比較大，還體現(xiàn)在一個方面：如果抵押人在向銀行還貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸，這樣買家就無法獲得房屋，只能向賣家索要違約賠償。所以，在這種情況下，買家一定要銜接好賣家抵押人與購房者的房屋交易手續(xù)和抵押人與銀行解除抵押手續(xù)的時間。
  
  因此，購房者在與賣家簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾?？梢杂摄y行密切配合，保證收到相應數(shù)額房款后即解除抵押，**好是簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，總之，如果購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，就能使自己的購房風險降到**低。
  
  
  
  擴展資料:
  住房抵押貸款
  
  1.住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產、有價證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的一種貸款。
  
  2.這種貸款實際上是債務人(抵押人) 在法律上把財產所有權轉讓給債權人 (抵押權人) 以取得貸款，這期間如果債務人不能按期償還貸款本金和利息，債權人有權處分抵押物，并可優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。
  
  3.這種貸款方式，可以減少債權人的貸款風險，為債權人收回貸款提供了**有效的保證。在住房信貸中采用抵押貸款是基于銀行經營資金的安全性、流動性和盈利性考慮的。
  
  4.由于這項住房貸款的借款人大都是居民個人，而借款人的資金實力和信譽程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風險，而抵押貸款恰恰在貸款風險較大的情況下，為債權人提供了收回貸款的有效保證。因此，銀行在對居民個人的住房貸款中，大都采用抵押貸款方式。
  
  5.抵押房屋貸款實際上是指用客戶已經擁有可以上市流通的商品房屋用以抵押給銀行貸款的品種。區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經擁有房產的所有權，而不是即將擁有。
  
  6.抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ?，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機構的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權追回貸款。
  
  7.住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款住房抵押貸款合同連接起來的三角關系。

  查看全文↓ 2018-12-06 15:02:18
• 138****1410

  有抵押的房子不能過戶。如果能順利過戶，不能證明房子沒做過抵押和產權沒問題。一定要去房管局查實，不收費用。
  房屋抵押流程如下：
  
  一、提交所需證件
  1. 抵押借款人(自然人)需提供的證件:
  
  2. 房地產權證或房屋所有權證,土地使用權證;
  
  3. 借款人身份證,戶口簿;
  
  4. 還需下列證件(借款人根據(jù)自身情況準備相應證件 )
  
  5. 單身證明 戶籍所在地民政局出具至今未婚的證明 共1份
  
  6. 結婚證明 結婚證、配偶的身份證、戶口簿 共3份
  
  7. 離婚證明 戶籍所在地民政局出具離婚后至今未婚的證明 共1份
  
  二、看房評估
  根據(jù)抵押物所在位置、樓層、面積、朝向等預估其大約價值。我公司將以預估價值作為貸款依據(jù),并以抵押物的二分之一為貸款金額。
  
  三、簽署抵押借款合同
  借款人與貸款人必須共同到場,共同簽署抵押借款合同。請您在簽字之前,仔細閱讀合同中的每一個條款,不要漏過任何一個細節(jié)。以后若有任何糾紛,此合同都會作為法律依據(jù)。
  
  四、公證
  借款人與放貸人必須共同到公證處進行公證。
  
  五、辦理房屋抵押權證(他項權利證)
  由我公司派人協(xié)助借款人與放貸人辦理房屋抵押權證。
  
  六、借貸、放款
  在一切手續(xù)都辦理妥當之后,放貸人將把現(xiàn)款打入借款人的戶頭。至此貸款過程即告完成。

  查看全文↓ 2018-12-06 15:01:54
• 158****3843

  
  《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。《**高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?！段餀喾ā芬?guī)定抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
  解答：許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的，其所賣的房屋往往已設定了抵押登記。賣房方將已辦理抵押登記的房屋進行轉讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應當通知抵押權人（如銀行）并告知買方房屋已抵押的情況；如賣房方未通知抵押權人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權人可主張房屋買賣合同無效，而買方則不能以此主張買賣合同無效；如賣方通知了抵押權人但未告知買主房屋已經抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無效；如賣方既未通知抵押權人，也未告知買方房屋已經抵押的情況，則抵押權人和買方均可主張房屋買賣合同無效。

  查看全文↓ 2018-12-06 15:01:48
• 155****8743

  有抵押的房子是不能出售的。
  房屋買賣要先償還清貸款，只有解除抵押后才能到不動產登記中心辦理買賣登記和過戶手續(xù)。既然和銀行的合同約定1年內不能提前還貸，這1年內房屋所有權是屬于銀行，房主是無法到不動產登記中心辦理過戶手續(xù)。
  
  
  
  
  擴展資料:
  住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產、有價證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的一種貸款。這種貸款實際上是債務人(抵押人) 在法律上把財產所有權轉讓給債權人 (抵押權人) 以取得貸款，這期間如果債務人不能按期償還貸款本金和利息，債權人有權處分抵押物，并可優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。這種貸款方式，可以減少債權人的貸款風險，為債權人收回貸款提供了**有效的保證。
  在住房信貸中采用抵押貸款是基于銀行經營資金的安全性、流動性和盈利性考慮的。由于這項住房貸款的借款人大都是居民個人，而借款人的資金實力和信譽程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風險，而抵押貸款恰恰在貸款風險較大的情況下，為債權人提供了收回貸款的有效保證。因此，銀行在對居民個人的住房貸款中，大都采用抵押貸款方式。

  查看全文↓ 2018-12-06 15:01:43

相關問題

• 問 房子抵押房屋買賣合同有效嗎？
  答

  一、抵押在先的房屋買賣合同是否有效1、房屋抵押權存續(xù)期間，抵押人經抵押權人同意后轉讓抵押房屋的，房屋買賣合同有效。抵押人應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或提存，抵押權人不得再就該房屋行使抵押權，當事人另有約定的除外。2、房屋抵押權存續(xù)期間，抵押人未經抵押權人同意后，轉讓抵押房屋的，抵押權人請求行使抵押權或確認房屋買賣合同無效，應予以支持。但抵押人清償債務抵押權消滅，或受讓人代為清償債務抵押權消滅的除外。3、房屋抵押權存續(xù)期間，抵押人未告知買受人抵押事項而轉讓抵押房屋的，買受人請求確認房屋買賣合同無效，應予以支持。但抵押權人追認轉讓或抵押人清償債務抵押權消滅的除外。4、抵押房屋未辦理抵押登記的，抵押權人不得對抗房屋買受人。二、購房人防范買到抵押房或買房后又被抵押有以下兩種方法：1、購房人在購房前仔細查驗開發(fā)商提供的《商品房預售許可證》，在許可證中第一欄，是工程名稱，很多工程都是分期開發(fā)的，要看清楚具體是哪一棟樓宇，自己想購買的樓宇是否在該期的范圍內;在許可證上有一欄專門寫抵押情況的，如有抵押，在備注中會有詳細的說明。2、購房人所購房屋的開發(fā)商如果能按照法律及合同約定自合同簽訂之日起30日到房地產交易所進行登記備案，則表明該房屋不存抵押的情況，《物權法》實行后，登記備案被視為預告登記，具有準物權的效力，可以有效防止開發(fā)商“一房兩賣”。

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• 問 抵押房屋買賣問題
  答

  找到買家，到房產中介處辦理手續(xù)，中介先代墊未償還的貸款，解除抵押；然后買家再申請貸款，貸款到位支付給賣家，辦理過戶手續(xù)；中介收取一定的服務費，實際手續(xù)和費用請去中介處咨詢，這種方式是二手房交易的正常方式，非常普遍。

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• 問 ??想問下抵押房屋是否可以買賣？
  答

  這種情況比較常見。下家可以到房屋所在區(qū)的房地產交易中心查詢房屋權屬、抵押情況等相關信息。上家向銀行或者個人借款并以房產作為抵押的，那銀行或者個人就是抵押權人，在債務人不能償還債務時，抵押權人有權要求將房產拍賣用來清償債務。要想購買有抵押的房屋并順利辦理過戶交易手續(xù)，一般采用以下兩種方式：第一種方式：上家先還清貸款，并從抵押權人處取得《他項權證》，然后到房地產交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權人是銀行，需要向銀行預約還款時間。有些銀行還規(guī)定在還款當天不能取得《他項權證》，因此上家要向銀行詳細詢問提前還貸的步驟和所需時間。第二種方式是辦理銀行轉按揭手續(xù)（銀行是抵押權人時才可以辦理），轉按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對貸款人的審核比較嚴格，而且并不是每一家銀行都有轉按揭業(yè)務。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡單，時間較快，所以采用的人較多。采用第一種方先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對下家來講則不存在風險，不過實務中上家往往要求下家先付一部分**，用**幫其提前還貸。這時，下家一定要把握好以下兩點：1、要盡量壓縮付**至過戶的時間如向銀行提前還貸，要按以下步驟進行：首先，上家要向銀行預約還款時間，預約的時間視銀行而略有不同；其次，在約定的時間到銀行還貸；有的銀行在還款當天，有的銀行還款后幾日內可出《他項權證》；第三，上家在取得《他項權證》后才能到房地產交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù)；第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù)。因此，下家將付**到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家**的風險就會越小，交易會越安全。下家錯誤的做法是：在簽訂買賣合同當天就支付**，等到合同約定過戶的時間再到交易中心過戶。這種做法使下家完全失去了對**監(jiān)管，而上家則完全有可能將**挪作他用而不去提前還貸。正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時間，爭取在合同中約定付**和提前還貸在同一天，并要求上家在取得《他項權證》的當天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。2、盡量將**直接付到上家的貸款銀行為防止上家收受**后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當天與上家一同到銀行，將**直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當即劃走**用于歸還貸款。與抵押類似的還有典當，有典當?shù)姆慨a也要先還清典當公司的借款才能過戶。此外，還要注意借款人和貸款人必須要一起到房地產交易中心辦理抵押登記手續(xù)，抵押才有效。如果你借錢給別人，對方聲稱“用自己的房產來抵押”，甚至把房產證交給你保管，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等等，但是沒有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的“抵押”不會產生什么作用，對方仍然可以順利地將他的房產賣掉后溜之大吉。

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• 問 抵押房再抵押可以嗎
  答

  房產抵押貸款能貸多少具體還是要看房子來說的：住宅能貸評估值的7成左右，如果房主名下有公司還可以貸到評估值的8成左右，如果房子是立項是辦公、商住兩用等那只能貸房子的評估值的5-6成左右，新房貸款的貸款期限**長不超過30年，二手房不超過20年。房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。一般房產抵押貸款申請材料:（1）房產證（2）權利人及配偶的身份證（3）權利人及配偶的戶口本（4）權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)（5）收入證明（6）如房產證權利人有未成年兒童,請?zhí)峁┏錾C（7）如房產內還有銀行貸款,請?zhí)峁┰J款合同及**后一期的銀行對帳單（8）為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)房屋抵押貸款的利率是根據(jù)你貸款的年限來制定的 ：利率表是這樣的 項目 年利率(%)一、短期貸款 六個月以內(含六個月) 5.10 六個月至一年(含一年) 5.56二、中長期貸款 一至三年(含三年) 5.60 三至五年(含五年) 5.96 五年以上 6.14如果你貸款時間不長的話可以做基準利率 如果要時間長利率可能會上浮10%左右，具體的還要看你選擇哪家銀行了，貸款產品的不同利率和期限也是有區(qū)別的，多找?guī)准毅y行比比看，或者在線申請上面的銀行比較多，有專人幫你選擇合適的，這樣比較劃算具體還是要看你的資質,用途和還款能力了。

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• 問 ??抵押房產可以買賣嗎?購買低價抵押房存在哪些風險?
  答

  1.提前還清貸款房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產權。所以，申請人可以先還清房貸，注銷房產抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)。2.辦理轉按揭貸款這種方法是變更房產的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。這種貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。3.贖樓這樣的貸款要找擔保公司做擔保贖樓，貸款還掉后，該房就可以自由轉讓了，找到買方后，賣掉房產，再還清贖樓的錢就可以啦所以已經抵押的房子可以買賣的。不過如果個人需要的額度不大，也可以考慮申請信用貸款，不用賣房子。畢竟房子的貸款還沒有還清，等辦理好相關的手續(xù)再賣房子，花費的時間也是比較長的。

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