商品房個(gè)人所得稅是什么意思？商品房買賣需要交個(gè)人所得稅嗎？

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• 154****1040

  一、什么是個(gè)人所得稅？
  
  1.個(gè)人所得稅是什么？
  
  （1）個(gè)人所得稅（以下簡(jiǎn)稱個(gè)稅）是國(guó)家對(duì)本國(guó)公民、居住在本國(guó)境內(nèi)的個(gè)人的所得和境外個(gè)人來源于本國(guó)的所得征收的一種所得稅。1980年9月10日第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱《個(gè)稅法》），后經(jīng)多次修訂不斷完善個(gè)稅征收條款?！秱€(gè)稅法》規(guī)定了十一項(xiàng)個(gè)人所得，需交個(gè)人所得稅。
  
  十一項(xiàng)個(gè)人所得如下表：　
  
  
  
  需交個(gè)人所得稅的十一項(xiàng)所得表
  
  （2）其中，與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的是財(cái)產(chǎn)租賃所得、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，即轉(zhuǎn)讓二手房、租賃所得需交個(gè)人所得稅。然而現(xiàn)實(shí)中房屋租賃交個(gè)稅并沒有被廣泛實(shí)施，因此本文主要詳述轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)所交的個(gè)稅。
  
  二、轉(zhuǎn)讓二手房個(gè)人所得稅怎么計(jì)算？
  
  轉(zhuǎn)讓二手房個(gè)人所得稅=應(yīng)納所得稅額×稅率（20%）
  
  1.應(yīng)納所得稅額怎么算？
  
  （1）《個(gè)稅法》第六條規(guī)定“財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額?！贝颂幍呢?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入一般指二手房成交價(jià)，合理費(fèi)用指本次轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金（增值稅、契稅）、按照規(guī)定實(shí)際支付裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。合理費(fèi)用的確認(rèn)需納稅人提供購(gòu)房合同，發(fā)票等有效憑證供稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。
  
  此外，如果納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《征管法》第三十五條規(guī)定，對(duì)其核定征收，稅率在1%-3%幅度內(nèi)確定。
  
  2.稅率是多少？
  
  《個(gè)稅法》第三條規(guī)定“特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！?br/>
  三、個(gè)稅政策的變革歷程是什么？
  
  二手房個(gè)稅從開始建立到今天，經(jīng)歷了不斷的完善，其政策變動(dòng)主要體現(xiàn)在如何征收及稅收優(yōu)惠上。
  
  1.1980年9月10日，個(gè)稅開始建立。1980年9月10日，第五屆人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，我國(guó)的個(gè)人所得稅由此開始建立，《個(gè)稅法》規(guī)定了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得需交個(gè)稅以及其應(yīng)納稅額和稅率（20%）。
  
  2.1999年12月2日，明確出售住房如何征收個(gè)稅及稅收優(yōu)惠的兩種情況
  
  為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，1999年12月2日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。就個(gè)人出售住房所得如何征收個(gè)人所得稅以及稅收優(yōu)惠的有關(guān)問題作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：
  
  （1）個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定；
  
  （2）個(gè)人出售已購(gòu)公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額；
  
  （3）職工出售以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購(gòu)公有住房確定應(yīng)納稅所得額。
  
  同時(shí)規(guī)定了在兩種情形下應(yīng)給與稅收優(yōu)惠。第一種是“對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人”給予稅收減免優(yōu)惠，第二種“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得”，即，我們平時(shí)所說的滿五唯一，免征個(gè)人所得稅。
  
  3.2005年10月11日，正式明確個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)稅。2005年10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確了個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)稅。該通知第三條規(guī)定：“嚴(yán)格堅(jiān)持依法治稅。對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策變通和調(diào)整?！?br/>
  4.2006年8月1日，全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅。2006年7月18日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，宣布從8月1日起，各地稅務(wù)局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。該通知對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的轉(zhuǎn)讓收入規(guī)定為“實(shí)際成交價(jià)格”，并對(duì)不同房源類型的房屋原值的確定、扣除的稅金及合理費(fèi)用給出具體規(guī)定；并規(guī)定不能提供能證明房屋原值的有效憑證的，按照住房轉(zhuǎn)讓收入的，核定征收。5.2010年10月1日，出售自住房并1年內(nèi)重新購(gòu)房不再減免個(gè)稅
  
  2010年9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定自2010年10月1日起，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。自此，我國(guó)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的稅收優(yōu)惠政策只針對(duì)一種情形：滿五唯一，免征個(gè)人所得稅。6.2013年2月20日，嚴(yán)格征收二手房買賣個(gè)人所得稅
  
  2013年2月20日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)五條”。后又正式公布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控通知》作為作為新國(guó)五條的細(xì)則，其中對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房課征所得稅作出了嚴(yán)格的規(guī)定：“對(duì)出自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的計(jì)征”。
  
  四、北京買二手房個(gè)稅怎么交？
  
  買住宅、已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房都需要交納個(gè)人所得稅，盡管按照規(guī)定，賣方應(yīng)交個(gè)人所得稅與增值稅，買方負(fù)責(zé)契稅，但是實(shí)際操作過程中，所有稅費(fèi)都是買方承擔(dān)。

  查看全文↓ 2018-12-15 04:08:01
• 153****1620

  商品房在購(gòu)買五年內(nèi)需要交納總房款的：
  營(yíng)業(yè)稅：5.5%
  契稅：1.5%（140平米以上的非普通住宅或商用房3%）
  印花稅：0.1% （買賣雙方各0.05%） 另+5元貼房產(chǎn)證上
  個(gè)人所得稅：1% 或差價(jià)的20%
  土地增值稅：1%（這個(gè)不同，也有的不用交）
  如果購(gòu)買的商品房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)房
  標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 每平米補(bǔ)63元
  優(yōu)惠價(jià) 每平米補(bǔ)63元
  成本價(jià) 每平米補(bǔ)9元 （土地出讓金）
  買賣超過5年就只有契稅和印花稅。
  根據(jù)國(guó)家規(guī)定營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地出讓金都應(yīng)由賣方交納。 但好多賣方都不讓買房人交，就算交也加到房?jī)r(jià)里面了．

  查看全文↓ 2018-12-15 04:07:40
• 144****6984

  普通住宅，滿五年唯一，是沒有增值稅和個(gè)人所得稅，滿五年不唯一，就有個(gè)人所得稅，如果是非普通住宅，滿五年唯一的，是交差額營(yíng)業(yè)稅，不唯一的，是交差額營(yíng)業(yè)稅和全額個(gè)人所得稅。
  國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)規(guī)定：
  1、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。
  2、對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
  也就是說：應(yīng)交個(gè)人所得稅=（實(shí)際成交價(jià)格 - 房屋原值 - 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用）* 20%
  關(guān)于對(duì)房改房的房屋原值等細(xì)節(jié)的規(guī)定，你可以再詳細(xì)看一看該文。
  3、在實(shí)際操作中，稅局對(duì)于二手房交易大多是核定稅率征收的，因?yàn)檫@樣簡(jiǎn)單省事。以廣州2008年為例，是直接按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算個(gè)人所得稅，比如成交價(jià)為24萬，則要交2400元個(gè)人所得稅

  查看全文↓ 2018-12-15 04:07:35

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• 問 賣房交個(gè)人所得稅嗎？為什么賣方要交個(gè)人所得稅？
  答

  根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買住房實(shí)行差別化稅率。契稅征收標(biāo)準(zhǔn)：1.當(dāng)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;2.戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;3.所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；4.購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。

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• 問 二手房買賣要交個(gè)人所得稅嗎，如何繳納個(gè)人所得稅？
  答

  一、個(gè)人住房交易中涉及范圍：住宅和非住宅。對(duì)房屋買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、典當(dāng)?shù)刃袨榫{稅征收范圍。二、個(gè)人住房交易中涉及稅種、稅率根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》、《征收教育費(fèi)附加暫行規(guī)定》、《貴州省教育經(jīng)費(fèi)籌措管理辦法》、《貴陽(yáng)市價(jià)格調(diào)節(jié)基金征集管理辦法》、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅[1999]210號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[1999]278號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]016號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)）等政策規(guī)定，個(gè)人住房交易中將會(huì)涉及向地方稅務(wù)部門繳納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金等這樣八個(gè)方面稅費(fèi)及基金。1、營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人銷售住房適用稅目為銷售不動(dòng)產(chǎn)，適用稅率5％，計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ饺〉玫娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2、個(gè)人所得稅：個(gè)人出售自有住房取得的所得屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得**，以售房收入減除住房原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得，適用20％的比例稅率。3、土地增值稅：個(gè)人出售自有住房行為屬轉(zhuǎn)讓地上建筑物及構(gòu)筑物行為，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除**的余額?？鄢?*金額為《土地增值稅暫行條例》第六條所列舉的成本、費(fèi)用和稅金。稅率：應(yīng)納土地增值稅，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算：（１）增值額未超過扣除**金額50％的土地增值稅稅額＝增值額×30％。（２）增值額超過扣除**金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除**金額×5％。（３）增值額超過扣除**金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除**金額×１５％。（４）增值額超過扣除**金額200％的土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除**金額×35％。（以上公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)）4、印花稅：對(duì)個(gè)人銷售住房時(shí)，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目，以合同所載金額依0.5‰計(jì)征印花稅。對(duì)房管部門頒發(fā)給個(gè)人的房屋產(chǎn)權(quán)證，取得住房所有權(quán)人，按每件按五元繳納印花稅。5、城市維護(hù)建設(shè)稅：以個(gè)人銷售住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，納稅人在市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1％，并與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。6、教育費(fèi)附加：以個(gè)人銷售住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，征收率為3%，并與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。7、地方教育費(fèi)附加：以個(gè)人銷售住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，征收率為1%，并與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。8、價(jià)格調(diào)節(jié)基金：以個(gè)人銷售住房時(shí)實(shí)際取得的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，征收率為1‰，并在營(yíng)業(yè)稅繳納時(shí)，同時(shí)繳納。二、個(gè)人住房交易中相關(guān)稅收政策尺度及計(jì)算方法1、營(yíng)業(yè)稅政策執(zhí)行尺度及計(jì)算方法購(gòu)房計(jì)稅依據(jù)（收入）的確認(rèn)：從2006年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅[營(yíng)業(yè)稅=（銷售某非普通住房收入-該非普通住房購(gòu)入原價(jià)）×5%]。購(gòu)房時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房產(chǎn)證或契稅完稅憑證上注明的時(shí)間為購(gòu)買時(shí)間。（如：2006年6月2日某個(gè)人出售其住房，其取得房產(chǎn)證或契稅完稅憑證的時(shí)間必須是2001年6月2日以前的才具備超過5年（含5年）標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)該個(gè)人出售其住房超過5年（含5年）的，其出售的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房營(yíng)業(yè)稅按售價(jià)與購(gòu)入價(jià)之差價(jià)，依5%的稅率計(jì)算征收）；房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明二者所注明的時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間；個(gè)人通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定；根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照孰先的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。住房標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)：自2006年6月1日起，售房人所售住房凡符合當(dāng)?shù)卣_定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，可享受稅收優(yōu)惠政策。貴陽(yáng)市的普通住房須同時(shí)滿足以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建設(shè)容積率在1.2以上；單套建筑面積在144平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。相關(guān)個(gè)人銷售住房政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)：對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過1年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足1年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅等稅收政策中，涉及個(gè)人銷售住房營(yíng)業(yè)稅的政策規(guī)定停止執(zhí)行。對(duì)個(gè)人銷售住房營(yíng)業(yè)稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，均按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)）文件規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行。2、個(gè)人所得稅政策執(zhí)行尺度及計(jì)算方法計(jì)稅依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)：參看國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)①個(gè)人出售除已購(gòu)公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定（即：個(gè)人出售公有住房以外的其他住房，以轉(zhuǎn)讓該住房的收入減除該住房原值（購(gòu)入該住房原價(jià)）和合理費(fèi)用（包括轉(zhuǎn)讓該住房所繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)基金）后的余額，為個(gè)人出售該住房應(yīng)納稅所得額，并按20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅=（住房銷售收入-該住房購(gòu)入原價(jià)-轉(zhuǎn)讓該住房所發(fā)生合理費(fèi)用）×20%）；②個(gè)人出售已購(gòu)公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售已購(gòu)公有住房（已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房）的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額，為個(gè)人出售該住房應(yīng)納稅所得額，并按20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅（個(gè)人所得稅=（住房銷售收入-住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益-轉(zhuǎn)讓該住房所發(fā)生合理費(fèi)用）×20%）；③職工個(gè)人以成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購(gòu)公有住房確定應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。購(gòu)房時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房產(chǎn)證或契稅完稅憑證上注明的時(shí)間為購(gòu)買時(shí)間；房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明二者所注明的時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間；個(gè)人通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定；根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照孰先的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。3、土地增值稅政策執(zhí)行尺度及計(jì)算方法轉(zhuǎn)讓地上建筑物并取得收入的個(gè)人按規(guī)定繳納土地增值稅；個(gè)人自用住房居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅；個(gè)人自用住房經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；個(gè)人自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。三、各類不同類型房屋轉(zhuǎn)讓征繳稅種及政策執(zhí)行尺度1、普通住房銷售：（1）營(yíng)業(yè)稅及附征：普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：貴陽(yáng)市的普通住房須同時(shí)滿足以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建設(shè)容積率在1.2以上；單套建筑面積在144平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。普通住房征免尺度：對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：以取得的房產(chǎn)證或契稅完稅憑證上注明的時(shí)間為購(gòu)買時(shí)間。計(jì)算方法及稅率：營(yíng)業(yè)稅=應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額×5%；城建稅=營(yíng)業(yè)稅×7%教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅×3%地方教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅×1%價(jià)格調(diào)節(jié)基金=住房銷售收入額×1‰（2）個(gè)人所得稅：征免標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)，按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅，購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：以取得的房產(chǎn)證或契稅完稅憑證上注明的時(shí)間為購(gòu)買時(shí)間。計(jì)算方法及稅率：個(gè)人出售已購(gòu)公有住房：個(gè)人所得稅=（住房銷售收入-住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益-轉(zhuǎn)讓該住房所發(fā)生合理費(fèi)用）×20%個(gè)人出售公有住房以外的其他住房：個(gè)人所得稅=（住房銷售收入-該住房購(gòu)入價(jià)款-轉(zhuǎn)讓該住房所發(fā)生合理費(fèi)用）×20%個(gè)人出售住房以外的其他房屋：個(gè)人所得稅=（房屋銷售收入-該房屋購(gòu)入價(jià)款-轉(zhuǎn)讓該房屋所發(fā)生合理費(fèi)用）×20%（3）土地增值稅征免標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）2、非普通住房銷售：（1）營(yíng)業(yè)稅及附征：非普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：貴陽(yáng)市的普通住房三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以外的其他住房。非普通住房征免尺度：對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的

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• 問 賣房有個(gè)人所得稅，買房也有個(gè)人所得稅嗎
  答

  原則上來說是買方和賣方各交各的稅,但在實(shí)際操作中,賣方通常都是選擇凈收,而由買方統(tǒng)一繳納,如果買方要求由賣方繳納他個(gè)人應(yīng)上繳的部分,那么通常賣方也會(huì)在房?jī)r(jià)中加上這部分費(fèi)用,所以實(shí)際上都是一樣的,只是名義不同的區(qū)別而已。

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• 問 不滿兩年的商品房需要交個(gè)人所得稅嗎？
  答

  二手房交易涉及：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅①營(yíng)業(yè)稅：賣方（實(shí)際操作中往往買方負(fù)擔(dān)）普通住房不滿兩年，營(yíng)業(yè)稅=交易價(jià)款*5%②個(gè)人所得稅：賣方（實(shí)際操作中往往買方負(fù)擔(dān)）個(gè)人所得稅=（賣出價(jià)格-買入價(jià)格）*20%③契稅：買方負(fù)擔(dān)買方：A. 契稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)B. 交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積(平方米)×3元C. 交易印花稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%D. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)： 50元(每增加1人加10元，買家為單位的80元)E. 中介服務(wù)費(fèi)：1%賣方：A. 交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積(平方米)×3元

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• 問 個(gè)人所得稅是什么？
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  房子不滿五年或者是滿五年不唯一的情況下

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