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怎樣催收物業(yè)費? 如何催繳物業(yè)費,催繳物業(yè)費技巧有哪些？

137****7015 | 2018-12-19 08:50:37

已有5個回答

  • 133****4119

    由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物管費一事，更有甚者覺得遲交1、2個月也沒什么。故我們應從每月5日起，按照下表中的時間節(jié)點及客戶類型進行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時繳納物管費是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。
    正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時間對付“困難戶”。
    預繳款用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時間。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:51:11
  • 137****7166

    惡意物業(yè)費拖欠應該怎么催收：
    一：我不是物業(yè)服務合同當事人，我不交費
    有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費。
    根據(jù)《**高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
    二：物業(yè)合同期限已屆滿，我不交費
    某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費，因無合同約定，故有權拒絕交納。
    根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務，業(yè)主也接受了物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，雙方形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，均應履行相應的合同義務。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
    三：物業(yè)服務企業(yè)沒來催收物業(yè)費，我不交費
    有些業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未對其催收過物業(yè)費為由，對物業(yè)服務企業(yè)主張的訴訟請求中超過訴訟時效的物業(yè)費拒絕交納。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:51:01
  • 153****2933

    催收物業(yè)管理費技巧：
    一，1、對象：
    未繳費的全體業(yè)主
    2、招數(shù)說明：
    由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物管費一事，更有甚者覺得遲交1、2個月也沒什么。故我們應從每月5日起，按照下表中的時間節(jié)點及客戶類型進行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時繳納物管費是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。
    正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時間對付“困難戶”。
    預繳款用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時間。
    二，1、對象
    滿口答應，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主；以工作忙、不在家、無時間等為借口的業(yè)主。
    2、招數(shù)說明
    如果業(yè)主以**近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式，并確定轉(zhuǎn)賬的時間。
    如果業(yè)主一直含糊其辭說”**近”“這兩天會來交”則要和業(yè)主約定一個有效的時間，到了時間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時間上產(chǎn)生緊迫感，同時也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，**終達到有效催費的目的。
    確定時間后一定要按著時間持續(xù)跟進。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:50:55
  • 131****4721


    發(fā)律師函給他，一般接到律師函后都會來交的，除非是他的房屋質(zhì)量問題沒有等到解決，但這和物業(yè)費并不能扯到一起，**多成為他不交物業(yè)費的借口。如果還不交的話你們只能多想一些其它損招了，例如每日多次電話、短信催繳，言辭可以嚴肅點，說再不交就起訴了等待，他每天會被這些電話短信搞的沒有好心情，就為了區(qū)區(qū)幾百塊的物業(yè)費不值得。呵呵！物業(yè)公司其實很不容易，希望廣大業(yè)主都能積極支持物業(yè)公司的工作，謝謝啦

    查看全文↓ 2018-12-19 08:50:48
  • 152****3881


    您好，
    收費現(xiàn)狀 1、業(yè)主未完全收樓，未收樓戶大部分戶內(nèi)工程遺留問題為得到徹底整改;2、收樓戶部分還存在工程遺留問題未處理;3、收樓戶入住較少，維修完成后來訪較少;4、園區(qū)配套設置不完善，業(yè)主不滿意; 5、物業(yè)服務質(zhì)量還有待提高(如停水停電等服務); 6、物管費收繳工作相對滯后，沒有形成良性的催繳機制。 以上現(xiàn)狀導致當前物管費大批量未收繳上來，收繳難度加大。

    二、催繳方式1、上門催繳 (1)適用范圍：已入住業(yè)主，或者入住率較高樓盤。 (2)優(yōu)點：面對面，便于建立關系，容易溝通解釋，更具說服力，方便多次催繳。2、銀行劃扣 (1)適用范圍：業(yè)主已辦理好銀行劃扣手續(xù)。(2)要求：物業(yè)公司制定出銀行劃扣方案。3、電話催繳(當前主要采用方式)(1)適用范圍：入住、未入住均可。 (2)優(yōu)點：適用范圍廣，快捷、便利、可多次使用。 (3)缺點：沒有面對面好溝通，受通話時間、彼此情緒等影響。不如面對面溝通，能給對方制造更大的壓力。 物管費催繳應貫穿在日常的工作中，實施在每一次業(yè)主來訪的接待中。

    三、心理準備1、認識幾種情緒(1)抵觸 A、心理解析：對催繳物管費工作排斥、不主動不積極，甚至消極的認為業(yè)主就不應該、不可能交物管費。 B、表現(xiàn)形式：應付了事，效果不佳。 C、合理心態(tài)：物業(yè)的工作職責就包括物管費觜;前期的維保修類工作固然重要，但物管費工作是業(yè)主對我們工作的肯定形式;那些因工程遺留問題拒交物管費的業(yè)主其實誤解和混淆了物管費乃至物業(yè)服務的內(nèi)涵。(2)恐懼。 A、心理解析：對打電話給業(yè)主、特別是催費工作心生膽怯和恐懼。 B、表現(xiàn)形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求業(yè)主理解(這是我的工作，某某大哥您就幫幫我吧)的很為難的言語表現(xiàn)。 C、合理心態(tài)：欠債還錢、天經(jīng)地義;如果我是業(yè)主，別人給我打電話催費，我心里也會虛;打了再說唄，今后他們還需要我的服務呢;大多了就習慣了。多打打電話就習慣了，不害怕了。 (3)怕拒絕 A、心理解析：業(yè)主不交怎么辦?業(yè)主提工程問題怎么辦?業(yè)主罵我怎么辦? B、表現(xiàn)形式：業(yè)主提出刁難問題、無理取鬧便啞口無言。一旦遭拒，自信心受挫。 C、合理心態(tài)：不交拉倒，我把工作做好就行(拒不繳納的統(tǒng)計上報領導，有領導呢);準備好應答思路(如工程遺留問題的解釋);罵就罵唄，哼，下次還給你打。(各物業(yè)助理與絕大多數(shù)業(yè)主均建立了良好關系，業(yè)主一般不會罵我們，只會抱怨，要罵也只罵地產(chǎn))(4)堅定信心，調(diào)整策略，持續(xù)跟進。 電話邀約過程中就業(yè)主提出的問題盡量做出誠懇的回答，就切實存在的可以解決的問題進行快速跟進處理，以便下次電話催繳的成功。費是催出來的，需要多次電話邀約，方能成功。

    四、邀約準備1、心理準備 平靜心態(tài)，練習微笑，在談笑風生中輕松催費。2、內(nèi)容準備 (1)業(yè)主通訊錄(含業(yè)主姓名) (2)交談切入點(如以維修完成切入物管費催繳) (2)所轄片區(qū)工程問題臺賬(反映片區(qū)各戶維修完成情況)(3)常見問題回答思路(稍后制定出物管費常見問題統(tǒng)一說辭)(4)回訪記錄表(盡可能詳細記錄每一次的回訪情況，業(yè)主的要求或問題，以便下次跟進)3、把握時機 (1)避免在吃飯或休息時間與業(yè)主聯(lián)系，如果把電話打過去了，也要禮貌的征詢業(yè)主是否有時間或方便接聽。 (2)周末前催繳時機較佳，便于業(yè)主周末前來繳費。 (3)有條件的話，可以在晚上打，拋開工作，晚上的人內(nèi)心較平靜。

    五、自我介紹、確認身份1、熟悉的人 和自己接觸較多、相熟的、關系不錯的業(yè)主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告訴對方公司已經(jīng)開始收取物管費。2、不熟悉的人 收了房很少見的，對片區(qū)物業(yè)助理不認識不熟悉的業(yè)主，首先自報家門：您好，我是恒大金碧天下物業(yè)公司的×××(或您片區(qū)的物業(yè)助理某某某或小某)，請問您是翠峰苑×××戶的業(yè)主×××先生(女士)嗎?然后以切入點切入正題。3、注意事項 (1)語音語調(diào)適當，讓聽者舒服，吐字清晰; (2)在不確定業(yè)主性別的時候，可在確認對方身份后再行稱呼。 (3)如果電話打擾了對方，應馬上另約電話回訪時間，禮貌結束通話。

    六、通話切入1、節(jié)日問候 2、告知公司某項活動，邀約業(yè)主參加。(如周末會議中心的某項活動)3、各項通知、提示(如停水、停電通知，車位租賃等通知) 4、各類回訪(VIP、獨居老人、收樓慰問、五八天回訪、滿意度調(diào)查)，在此類回訪中切入物管費催繳要特別注意是否合適。5、維修完成回訪、銷單回訪。(在該類回訪中切入物管費催繳時機較好，可在業(yè)主前來確認工程問題的完成和銷單簽字時順便繳費)6、其他(業(yè)主因某項事物需要詢問及了解時主動打電話給物業(yè)助理時剛好切入物管費催繳事宜)

    七、溝通過程 在告知業(yè)主來電目的后，常見問題如下。1、對繳費通知無異議 A、清晰告知其欠費繳金額、欠費周期，以便其做好繳費準備;(如該戶可能對收費起始日期有異議，**好不要提及。) B、告知其繳費截止日期，必要的時候，可告知滯納金事宜。 C、確定繳費時間。**好不要詢問您什么時候有空過來?(該問題大多無效)，應主動給業(yè)主提出選擇題讓業(yè)主做答。如：王大哥，您看您是這個周周六還是周日過來呀?確定日期，緊接著確定具體時間點。您是周六早上還是下午過來啊?因為周末工作比較多、前來繳費業(yè)主較多(暗示業(yè)主交物管費的很多)，到時候我好協(xié)調(diào)好工作帶您繳費。如業(yè)主周六真來，到時帶其繳費有何不可。 D、注意事項:主動引導業(yè)主在我們的思路框架內(nèi)回答問題、確定時間。不要給其過多的思考和疑問時間，快速結束通話。2、對繳費通知有異議 A、對物管費起始日期不認可 耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議的同時，解釋物管費收取期限的標準。(業(yè)主已簽按合同角樓期開始收取，且物業(yè)前期已開始服務;工程遺留問題屬正常問題，可在收樓后維修完成。)B、無工程遺留問題或業(yè)主因無時間未收樓 這是業(yè)主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費。C、未入住能不能少交物管費。 要點：未入住物業(yè)服務照常進行，物業(yè)服務不只是針對個體住戶，而是屬于全體業(yè)主;未入住的很多照常交費;空置房的物管費國家法律規(guī)定，全額收取。(必要的時候可說出國家關于空置房物管費收取標準的法律條文)D、工程遺留問題未得到徹底處理 該問題屬于較難說服的問題，但仍需解釋。 ☆工程遺留問題(小問題)屬正常問題，在收樓后業(yè)主通過驗房保修的形式，物業(yè)會敦促地產(chǎn)公司進行整改，且在維修期內(nèi)，業(yè)主所提問題，地產(chǎn)公司都會負責安排維修。對于那些切實可以維修的小問題，可對業(yè)主做出維修完成期限承諾，讓業(yè)主先行安心繳費。此類業(yè)主常把工程問題與物管費相混淆，甚至拿物管費作為拒交或拖延的擋箭牌，一部分業(yè)主通過解釋可以做通工作，另一部業(yè)主則堅持要處理完工程遺留問題才繳費，針對此類業(yè)主。催繳后，應馬上跟進該戶問題的處理，越快越好，處理好了問題，業(yè)主答應過繳費的自然很少反悔?！钤谂c業(yè)主溝通的過程中，應該反復解釋我們的工作流程，特別是從業(yè)主報修問題到維修完成期間我們的工作流程。目的在于，向業(yè)主表明我們的工作的規(guī)范和嚴格，以及業(yè)主所認為的小問題的處理流程和時限，爭取讓業(yè)主理解和支持我們的工作。同時，話題轉(zhuǎn)到他今天電話里所提出的問題，作為公司代表，一定會如實向上反映，向業(yè)主表明他的問題會被得到重視、會有人負責到底的態(tài)度和決心。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:50:45

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