綜合用地上的住宅到底值不值得買?

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• 157****4318

  綜合用地是因為該地塊上國家允許建造商業(yè)用房屋和居住用房屋。綜合用地上的住宅與居住用地上的住宅，除土地使用年限有區(qū)別外，其它入戶口，上學(xué)區(qū)，民用水，民用電，煤氣等都相同。
  現(xiàn)在國家也明確表示住宅房使用年限到期后自動續(xù)。所以綜合用地上的住宅就是純住宅，與所謂的商住，商辦房是根本不同得。買房者應(yīng)關(guān)注房屋產(chǎn)證上用途。綜合用地大多是2000年之前批復(fù)出讓的，當(dāng)時沒有細(xì)分到住宅，商業(yè)，工業(yè)，綠化等，是時代變革的產(chǎn)物。當(dāng)然筆者是13年發(fā)布的，隨著時間變遷，國家政策也在變化，國家土地局近日明確規(guī)定2000年之前綜合用地上的住宅，所有政策處理等同住宅，因為2000年能拿地得基本是國企，當(dāng)時住宅房根本沒有人要，大家都是分公房得。
  當(dāng)時拿地得國企，為了拿到綜合用地還不是一般的國企，在那個年代能被批準(zhǔn)建商業(yè)是很了不起的事情，因為可以注冊公司和企業(yè)。
  現(xiàn)在國家居住用地上會要求商業(yè)配套。這和當(dāng)年綜合用地上除商業(yè)外要建住宅道理一樣。所以土地性質(zhì)也是隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐步細(xì)化的！所以看房屋是否是純住宅。1看產(chǎn)證上寫明的房屋用途。2看水，電單是否民用。3看是否可以落戶口（因為可以享受學(xué)區(qū)等戶籍福利）

  查看全文↓ 2018-12-20 00:46:16
• 155****1251

  1、國家對于土地使用年限的規(guī)定是，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，住宅用地70年。綜合用地一般也會以物業(yè)的用地性質(zhì)劃分使用年限的，如果只有一個使用年限的話，以主要物業(yè)的用地性質(zhì)為準(zhǔn)。
  2、這樣50年的土地使用年限一般為工業(yè)、倉儲等用地。但如果在綜合用地性質(zhì)中沒有明確用途，部分住宅也是可以的。
  3、這樣的用地開發(fā)住宅，可以銷售，但前提是能夠在當(dāng)?shù)厝〉妙A(yù)（銷）售許可證。因此，你要買他的房子，要先看他的手續(xù)，五證是否齊全。只有在5證齊全的情況下，你才可以掏錢。
  4、對于土地續(xù)期的事情，只要能夠銷售，就會受到自動續(xù)期的待遇，至于要繳納的費用，現(xiàn)在還沒有相關(guān)政策。

  查看全文↓ 2018-12-20 00:46:11
• 131****3917

  綜合用地總結(jié)弊端主要有以下幾點：
  1、使用年限 商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重； 產(chǎn)權(quán)時間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為房屋購買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權(quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！
  2、交易稅費 初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%； 如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高
  3、按揭方式 大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)**在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年
  4、日常生活成本 如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價格繳納。 如水費：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  5、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  6、落戶問題 無法遷入戶口

  查看全文↓ 2018-12-20 00:46:03

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• 問 ??綜合用地上的住宅到底值得買嗎?
  答

  1、國家對于土地使用年限的規(guī)定是，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，住宅用地70年。綜合用地一般也會以物業(yè)的用地性質(zhì)劃分使用年限的，如果只有一個使用年限的話，以主要物業(yè)的用地性質(zhì)為準(zhǔn)。2、這樣50年的土地使用年限一般為工業(yè)、倉儲等用地。但如果在綜合用地性質(zhì)中沒有明確用途，部分住宅也是可以的。3、這樣的用地開發(fā)住宅，可以銷售，但前提是能夠在當(dāng)?shù)厝〉妙A(yù)（銷）售許可證。因此，你要買他的房子，要先看他的手續(xù)，五證是否齊全。只有在5證齊全的情況下，你才可以掏錢。4、對于土地續(xù)期的事情，只要能夠銷售，就會受到自動續(xù)期的待遇，至于要繳納的費用，現(xiàn)在還沒有相關(guān)政策。

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• 問 萬科大都會值得購買嗎？有啥缺點?
  答

  住宅應(yīng)用萬科裝修體系，趣味玄關(guān)空間系統(tǒng)、功能強(qiáng)大的收納空間系統(tǒng)、人性化的家居智能等8大創(chuàng)新系統(tǒng)，全屋除霾新風(fēng)系統(tǒng)，品質(zhì)省心裝修，幸福生活輕松開啟。

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• 問 車位值不值得買
  答

  車位值得買，不過也要看買的是什么車位。地下室車位有兩種類型，一種類型屬于地下普通車位，一種類型在人防工程地下車庫有使用權(quán)，即房地產(chǎn)證無土地證明，購房時必須簽訂購房合同。這后面的車位規(guī)定不允許開發(fā)商出售，不能買。**重要的是要知道車位產(chǎn)權(quán)證是可以辦理的。能夠處理產(chǎn)權(quán)的停車位還有能增值的。此時購買的唯一原因是方便。并非所有的停車位都可以“購買”，比如人防車庫，只能租用20年。大多數(shù)停車位是必須購買的，你買停車位越快越好。你不僅會選擇停車位，而且價格也相對便宜。購買汽車位置，需要與購買房屋合同相關(guān)的規(guī)則一起就**好。買一個無產(chǎn)權(quán)的停車位是有風(fēng)險的。業(yè)主和開發(fā)商簽訂的成本是10萬元以上的“汽車銷售合同”，實際上是一個長期租賃合同。如果發(fā)生自然災(zāi)害的可能出現(xiàn)，停車位就不屬于業(yè)主了。

• 問 公寓房到底值不值得買
  答

  公寓房到底值不值得買主要還是要看自己的實際情況，在購房之前要明確需求，以符合自身需要為目的來選擇相應(yīng)的房屋，公寓房的單價會比住宅的單價要低一些，而且居住功能齊全，大部分的公寓房屋面積是比較小的，對于很多進(jìn)入社會的年輕人來說，既節(jié)約了資金又能夠保證生活質(zhì)量，而且周邊的商業(yè)生活配套設(shè)施齊全，所以這也就是很多人考慮購買公寓房的主要原因，加上大多數(shù)城市的公寓房是不限購的，所以成為了很多人的首選。公寓房和住宅房的區(qū)別：1、大多數(shù)的公寓都是綜合用地或者是商業(yè)用地，只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)，住宅則是住宅用地是70年的產(chǎn)權(quán)。2、公寓所處的位置一般都是在繁華的商業(yè)中心，周邊的交通便利，配套齊全，而住宅在什么位置都有一般會配套有教育、醫(yī)療、農(nóng)貿(mào)市場等生活場景。3、從居住體驗感而言，大多數(shù)公寓是不如住宅的，特別是一些戶型的朝向、采光、通風(fēng)等，和住宅相比甚遠(yuǎn)。住宅設(shè)施是有明確要求是成套型，住宅的廚衛(wèi)功能可以在一套之內(nèi)實現(xiàn)。4、公寓針對的客戶群更多的還是投資或商業(yè)開發(fā)的用途，住宅的購買客群，就更加廣泛一些，無論是剛需還是改善，住宅幾乎適用于大多數(shù)想要在城市定居生活的家庭。5、在二手房市場上，公寓往往被歸屬為商業(yè)類產(chǎn)品，所以首付、稅費等一般要求比較高，交易成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

• 問 貸款買房值不值得
  答

  現(xiàn)在買房辦理銀行按揭貸款不麻煩，只要征信良好、符合銀行規(guī)定的要求條件、可以申請辦理，如下：1、一手房按揭貸款買的是剛開發(fā)的新房子，需要以剛買的房產(chǎn)抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。貸款手續(xù)需要：貸款人夫妻雙方的身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證（買賣合同）、土地證（或復(fù)印件）、無房證明、單位收入證明、擔(dān)保公司的擔(dān)保證明。一般由開發(fā)商集體辦理一手房按揭，比較簡單。2、二手房按揭貸款買的是二手房，需要以剛買的房產(chǎn)抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。貸款手續(xù)需要：買賣夫妻雙方身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證、土地證（或復(fù)印件）、買賣合同、契稅票、評估報告、買方夫妻收入證明和無房證明。

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