商品房換房要注意什么?

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• 143****9165

  換房涉及的問(wèn)題及程序繁雜，對(duì)于換房者來(lái)說(shuō)要考慮以下四點(diǎn)：1.選擇哪種換房方案；2.換房時(shí)機(jī)；3.換房風(fēng)險(xiǎn)；4.注意事項(xiàng)。
  
  一、換房方案
  
  
  
  1、先買(mǎi)后賣(mài)
  
  先買(mǎi)后賣(mài)是先鎖定你要買(mǎi)的房子，然后再出售自有的房產(chǎn)。這種方式是首先推薦換房客戶(hù)選擇的，尤其在這樣穩(wěn)步微漲的市場(chǎng)，先定下房再去操作您的房屋會(huì)讓您經(jīng)歷一個(gè)高賣(mài)低買(mǎi)的過(guò)程，有看上的房源不會(huì)因?yàn)楠q豫不決而錯(cuò)過(guò)，劣勢(shì)是如果您對(duì)自己房子的心理價(jià)位過(guò)高而短時(shí)間賣(mài)不出去，造成違約。
  
  2、先賣(mài)后買(mǎi)
  
  先賣(mài)后買(mǎi)是先出售自己的房產(chǎn)，然后再去找想要買(mǎi)的房子。這種方式比較中規(guī)中矩也是我建議的第二種，尤其是對(duì)于本小區(qū)換房，你了解戶(hù)型，價(jià)位。優(yōu)勢(shì)是您可以掌握資金，不用擔(dān)心滿(mǎn)足不了業(yè)主的條件，但是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這樣的客戶(hù)必須抓緊時(shí)間定房，達(dá)到換房目的。如果遲遲猶豫不決，長(zhǎng)時(shí)間找不到滿(mǎn)意的房屋，逐漸市場(chǎng)上漲，您的心理價(jià)位如果不漲很難買(mǎi)到合適房源，您的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越低。
  
  3、邊買(mǎi)邊賣(mài)
  
  在實(shí)際的操作中，如果讓賣(mài)舊房和買(mǎi)新房這兩個(gè)過(guò)程同步進(jìn)行，就能極大地縮短換房戰(zhàn)線(xiàn)，是平穩(wěn)安全度過(guò)過(guò)渡期的選擇。然而，買(mǎi)賣(mài)雙方很難步調(diào)一致，如果有客戶(hù)想買(mǎi)您的房子，您總是用沒(méi)有合適的房子為由簽不了合同，而喪失一個(gè)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，買(mǎi)房那邊肯定又是以自己的房屋沒(méi)有出售而不敢定喜歡的房源。
  
  案例：A的房子在掛售期間，同時(shí)看了許多房子，期間有有許多房子合適，但是由于自己的房子沒(méi)賣(mài)，也不敢定房。有人要買(mǎi)自己的房子，價(jià)格都談好了，但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)合適的房子不敢簽合同，好幾個(gè)客戶(hù)都買(mǎi)了別的房子。
  
  二、換房時(shí)機(jī)
  
  
  
  1、先買(mǎi)后賣(mài)的時(shí)機(jī)
  
  當(dāng)市場(chǎng)處于上行的階段，建議采取先買(mǎi)后賣(mài)的方式。
  
  如：2015年5月，深圳房?jī)r(jià)飛漲，有些小區(qū)甚至達(dá)到每平米漲2萬(wàn)元的程度，如果把房子賣(mài)了之后，再買(mǎi)可能買(mǎi)不到理想的房子。
  
  還有一種情況適合先買(mǎi)：就是要買(mǎi)的房子，可能是同小區(qū)的房源，競(jìng)爭(zhēng)比較大，等不到你賣(mài)房之后再來(lái)買(mǎi)它，這種情況下，可以先買(mǎi)后賣(mài)的方式。
  
  案例：
  
  A買(mǎi)B的房，A先和B簽了合同定下房子，約定4個(gè)月后過(guò)戶(hù)，A是商業(yè)貸款，算了下時(shí)間，后續(xù)手續(xù)緊湊一點(diǎn)是一個(gè)月左右，再加上A的房子賣(mài)了會(huì)有后續(xù)也是一個(gè)多月的時(shí)間，也就是A的房子只要在將近兩個(gè)月的時(shí)間去出售，（只要價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)，99.99%的房子在兩個(gè)月內(nèi)都可以成功出售），A在經(jīng)紀(jì)人的建議下成功出售，換到了自己心儀的房屋。
  
  2、先賣(mài)后買(mǎi)的時(shí)機(jī)
  
  當(dāng)市場(chǎng)處于下行的階段，可以采取先賣(mài)后買(mǎi)的方式。
  
  市場(chǎng)比較低迷，可以先考慮把房子賣(mài)掉，然后再找個(gè)合適的機(jī)會(huì)，買(mǎi)到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)過(guò)程中，周期比較靈活，在賣(mài)房的時(shí)候，更有利于主動(dòng)地位，會(huì)賣(mài)到有更合適的價(jià)格。
  
  案例：
  
  A的房屋在某中介掛售，掛售期間也沒(méi)有看房，賣(mài)完之后瘋狂看房，由于前期經(jīng)驗(yàn)不足，耽誤了很長(zhǎng)時(shí)間，**終選擇了一個(gè)相對(duì)合適的房子，但不是特別中意。建議：賣(mài)了后盡快定房，不要猶豫，更不要忘了當(dāng)初賣(mài)房初衷，減少差額。
  
  三、換房風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、交易復(fù)雜，一個(gè)步驟出問(wèn)題，整個(gè)交易無(wú)法進(jìn)行下去。
  
  涉及多個(gè)買(mǎi)房人和賣(mài)房人，連環(huán)單，顧名思義就是多個(gè)交易連在一起，只有各環(huán)節(jié)都能順利進(jìn)行，才能保障整個(gè)交易安全通暢完成。而實(shí)際操作過(guò)程中，各購(gòu)房者的具體情況并不同。且由于客觀因素，購(gòu)房者對(duì)于自身交易關(guān)注多，而對(duì)連環(huán)單其他交易不了解，但是實(shí)際上交易的成功與否，被捆綁在一起。其中一單交易的小環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題很有可能影響兩單交易。
  
  2、連環(huán)單交易資金牽涉兩單交易，資金安全性，及時(shí)性關(guān)系交易成敗。
  
  二手房交易過(guò)程中，利用買(mǎi)房的部分房款還款解抵押是一種常見(jiàn)現(xiàn)象，但是如果一個(gè)連環(huán)單中遇到了這種情況的話(huà)，其復(fù)雜性和潛在風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)比普通交易高。因?yàn)橐粋€(gè)環(huán)節(jié)的違約，就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)幾單成交無(wú)法進(jìn)行，造成連續(xù)違約，多個(gè)購(gòu)房者的資金受到影響。
  
  3、更常見(jiàn)的是由于業(yè)主對(duì)于提前還款解抵押的流程不熟悉，導(dǎo)致周期拉長(zhǎng)的情況。
  
  在連環(huán)單交易中各環(huán)節(jié)的辦理時(shí)間越長(zhǎng)會(huì)給整個(gè)交易帶來(lái)很多不確定性。例如，如果業(yè)主“賣(mài)一買(mǎi)一”，賣(mài)房的房款遲遲不到位，導(dǎo)致無(wú)法支付購(gòu)房房款，導(dǎo)致原本就很長(zhǎng)的周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，而期間如果房屋價(jià)格上漲，則有可能出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況。二套房貸解禁、公積金貸款額度升級(jí)等政策利好，讓改善型換房需求迅速增長(zhǎng)，但只有政策利好是不夠的，“一賣(mài)一買(mǎi)”連環(huán)交易的換房客戶(hù)，在換房期間仍然面臨諸多問(wèn)題。
  
  四、注意事項(xiàng)
  
  根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論做哪種選擇，“時(shí)間”都是一個(gè)關(guān)鍵因素，對(duì)時(shí)間有底，盡可能大的爭(zhēng)取“時(shí)間差”，可以做這些動(dòng)作：
  
  1.對(duì)價(jià)格和時(shí)間，心中有數(shù)。
  
  
  
  既然打算換房，就要先了解自己房子的市場(chǎng)價(jià)和成交價(jià)，大概的成交周期。在北京，一套房子從“掛牌”到“簽約”，一般在一個(gè)半月左右。只要房子不存在瑕疵，賣(mài)不出去無(wú)非兩個(gè)原因：價(jià)格高；中介不給力。
  
  有的中介為了多拿傭金，給你的房子定價(jià)很高，還做各種保證房子能賣(mài)出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市場(chǎng)行情，結(jié)合手里資金給房子定一個(gè)合理的價(jià)錢(qián)，這樣的房子才能成交。
  
  2.碰到滿(mǎn)意的房子，盡可能爭(zhēng)取時(shí)間。
  
  在掛牌開(kāi)賣(mài)的同時(shí)，尋摸房子。如果看到非常滿(mǎn)意的房子，必須要做的一件事，和業(yè)主聊周期。一定要把從簽約到過(guò)戶(hù)這個(gè)時(shí)間段的周期能拉多長(zhǎng)就拉多長(zhǎng)，至少6個(gè)月以上。
  
  如果賣(mài)家能給的周期在6個(gè)月以上的，而自己房子的報(bào)價(jià)在市場(chǎng)價(jià)，那么就可以先買(mǎi)后賣(mài)。
  
  3.更有效率換房：
  
  a.購(gòu)房前做好準(zhǔn)備工作，如看房、議價(jià)等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動(dòng)新房購(gòu)買(mǎi)程序；
  
  b.出售舊房時(shí)根據(jù)市場(chǎng)行情合理定價(jià)；
  
  c.購(gòu)房還價(jià)時(shí)，也不要獅子大開(kāi)口，這樣交易成功的可能性便會(huì)增加；
  
  d.盡量與大型的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。因?yàn)榇笮偷姆慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人綜合素質(zhì)較高，同時(shí)擁有大量真實(shí)的信息，能夠提供較為完善的服務(wù)，這也會(huì)為買(mǎi)、賣(mài)同步提供一定保障。
  
  當(dāng)然，如果一直也沒(méi)有看到合適的房子，而有合適的買(mǎi)家對(duì)自己的房子感興趣?？梢韵荣u(mài)，但商量好，說(shuō)明你換房的情況。是不是可以等“換好房子之后”，再搬家。
  
  總結(jié)一下，換房總要有一個(gè)開(kāi)始，先買(mǎi)或者先賣(mài)，多去看房，把自己房子掛出來(lái)多讓客戶(hù)看，你自己看好了別猶豫定下來(lái)，跟業(yè)主談一定的時(shí)效，如果賣(mài)你房子的業(yè)主同意那就OK，然后賣(mài)自己的房子，心里預(yù)期不要太高，符合上一個(gè)同戶(hù)型的成交價(jià)就好，或是遇到看上您家房子的客戶(hù)要定房，那就快速收定金然后拿著定金去定您想要買(mǎi)的房子，總之遇到哪一步就決定有哪一步，心態(tài)要好，換房肯定成功。

  查看全文↓ 2019-01-04 09:04:47
• 157****2046

  一、對(duì)價(jià)格和時(shí)間做到心中有數(shù)
  
  既然打算換房，就要先了解自己房子的市場(chǎng)價(jià)和成交價(jià)，大概的成交周期。
  
  一般來(lái)講，一套房子從“掛牌”到“簽約”，一般在一個(gè)半月左右。
  
  對(duì)于房子的定價(jià)，過(guò)高或者過(guò)低，都要多加留意?？梢砸酝囟蔚木鶅r(jià)作為參考，充分了解市場(chǎng)行情，結(jié)合手里的資金給房子定一個(gè)合理的價(jià)錢(qián)。
  
  二、碰到滿(mǎn)意的房子，盡可能爭(zhēng)取時(shí)間
  
  在掛牌開(kāi)賣(mài)的同時(shí)，尋找房子。如果看到非常中意的房子，必須做的一件事情，就是跟業(yè)主聊周期。
  
  一定要把從簽約到過(guò)戶(hù)的時(shí)間段周期盡量拉長(zhǎng)，至少6個(gè)月以上。
  
  如果賣(mài)家能給的周期在6個(gè)月以上，而自己房子的報(bào)價(jià)在市場(chǎng)價(jià)，就可以先買(mǎi)后賣(mài)。
  
  三、更有效率地?fù)Q房
  
  1、購(gòu)房前做好準(zhǔn)備工作，如看房、議價(jià)等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動(dòng)新房購(gòu)買(mǎi)程序。
  
  2、出售舊房時(shí)根據(jù)市場(chǎng)行情合理定價(jià)。
  
  3、購(gòu)房還價(jià)時(shí)，也不要獅子大開(kāi)口，增加交易的可能性。
  4、盡量與大型的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。因?yàn)榇笮头慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人綜合素質(zhì)較高，同時(shí)擁有大量真實(shí)的信息，能夠提供較完善的服務(wù)，這也為買(mǎi)、賣(mài)同步提供一定的保障。
  
  5、如果一直沒(méi)有看到合適的房子，而有合適的買(mǎi)家對(duì)自家的房子感興趣?？梢韵荣u(mài)，然后雙方商量好，說(shuō)明換房情況，可不可以等“換好房子之后”，再搬家。
  
  四、根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)決定先買(mǎi)后賣(mài)還是先賣(mài)后買(mǎi)
  
  1、先買(mǎi)后賣(mài)
  
  當(dāng)市場(chǎng)上行的階段，采取先買(mǎi)后賣(mài)的方式。比如房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，如果著急把房子賣(mài)了，再買(mǎi)可能買(mǎi)不到理想的房子。
  
  還有時(shí)候，如果想買(mǎi)的房子是小區(qū)的稀缺房源，競(jìng)爭(zhēng)較大，等不到你賣(mài)房之后再來(lái)買(mǎi)它，這種情況下，可以先買(mǎi)后賣(mài)。
  
  2、先賣(mài)后買(mǎi)
  
  當(dāng)市場(chǎng)下行的階段，可以采取先賣(mài)后買(mǎi)的方式。市場(chǎng)比較低迷，可以先考慮把房子賣(mài)掉，然后再找個(gè)合適的機(jī)會(huì)，買(mǎi)到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)，在賣(mài)房時(shí)更處于主動(dòng)地位，會(huì)賣(mài)到更合適的價(jià)格。
  
  對(duì)于換房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)的時(shí)機(jī)和順序都很重要，由于買(mǎi)與賣(mài)之間都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉進(jìn)了“空檔期”，換房者應(yīng)該根據(jù)自身需求及條件作出抉擇，將買(mǎi)賣(mài)之間的風(fēng)險(xiǎn)降到**低，將損失減到**小。

  查看全文↓ 2019-01-04 09:04:37
• 148****9476

  隨著收入水平的提高，人們對(duì)居住需求也有了更高的要求。有了存款，為了讓家里人住的舒適一些，當(dāng)然就會(huì)考慮換房的問(wèn)題，但是換房也不是一件容易的事，換房涉及的問(wèn)題及程序繁雜，潛在諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此換房者一定要注意以下幾種風(fēng)險(xiǎn)，盡可能將損失降到**小。
  
  
  
  一、換房中的時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、付款時(shí)效
  
  換房者與賣(mài)方約定，需要用自己賣(mài)房所得部分房款來(lái)支付購(gòu)房的**款。但在約定時(shí)間到期后，舊房仍未賣(mài)出，導(dǎo)致?lián)Q房者不能在約定時(shí)效內(nèi)及時(shí)付款。因此，具體付款金額及交付日期需要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中明確下來(lái)并注明違約后果。
  
  2、交房時(shí)效
  
  購(gòu)房者在賣(mài)房環(huán)節(jié)需要注意如果沒(méi)有按照合同中約定的時(shí)間交房，就會(huì)面臨違約。同樣，在買(mǎi)房環(huán)節(jié)要明確交房的時(shí)間以及違約責(zé)任，一定要具體到某一個(gè)時(shí)間，比如，過(guò)戶(hù)后1個(gè)工作日，切勿做口頭約定，必須落實(shí)到合同中。
  
  二、換房中的資金風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、交易資金安全問(wèn)題
  
  從交易順序來(lái)看，換房者在買(mǎi)房付款環(huán)節(jié)一般包括：定金、**款、尾款、稅費(fèi)等幾筆，購(gòu)房者在這個(gè)階段上一定要特別注意資金的安全交易，以避免造成資金損失的局面。購(gòu)房者可以和賣(mài)方進(jìn)行協(xié)商，通過(guò)資金托管來(lái)保障資金安全，當(dāng)然，這也是規(guī)避資金交易風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)良好對(duì)策。
  
  2、資金無(wú)法按時(shí)到位，簽訂購(gòu)房合同，舊房賣(mài)不出，購(gòu)房資金難到位
  
  換房者近期打算換房，已交付定金并且與賣(mài)家簽署購(gòu)房合同，合同中約定在舊房賣(mài)出后支付購(gòu)房尾款，但舊房遲遲賣(mài)不出，導(dǎo)致購(gòu)房款遲遲不能到位，面臨著違約。
  
  如何降低風(fēng)險(xiǎn)？
  
  1、防備資金風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)資金安全
  
  換房所涉及的資金量相當(dāng)大，因此資金安全是首要防范的問(wèn)題。尤其在二手房資金交易中，每一筆款項(xiàng)支出數(shù)目都不小，選擇第三方的資金托管就好似加了把安全鎖，能夠更好的保障資金安全，也是規(guī)避資金交易風(fēng)險(xiǎn)的良好對(duì)策。
  
  2、要在合同上落實(shí)具體的節(jié)點(diǎn)、時(shí)間及違約后果
  
  為了防止風(fēng)險(xiǎn)，建議在合同上需確認(rèn)賣(mài)房環(huán)節(jié)房款到賬時(shí)間、買(mǎi)房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)金額、房屋交付時(shí)間、原戶(hù)口遷出時(shí)間和對(duì)購(gòu)房資質(zhì)產(chǎn)生的影響。如無(wú)購(gòu)買(mǎi)二套房的資質(zhì)，買(mǎi)賣(mài)雙方需簽署《換房后取得資質(zhì)的聲明》。
  
  3、買(mǎi)房準(zhǔn)備充足，尋找合適房源
  
  換房是一個(gè)并行的流程，買(mǎi)賣(mài)同時(shí)進(jìn)行的，在掛牌出售的時(shí)候，也要根據(jù)時(shí)間情況看房選房。然后根據(jù)自身的需求，找到合適的房屋戶(hù)型。
  
  如果已經(jīng)找到了合適的房源，看好了想要買(mǎi)的房子，價(jià)格又恰到好處，建議可以在支付了新房的定金之后，與開(kāi)發(fā)商或者賣(mài)房者進(jìn)行協(xié)商，將付款的周期盡量拉長(zhǎng)，以便有足夠的時(shí)間將舊房子賣(mài)掉，來(lái)及時(shí)支付新房的房款以免造成違約。

  查看全文↓ 2019-01-04 09:04:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??買(mǎi)商品房要注意什么
  答

  1.格局:基本上是要求方正,買(mǎi)房子之前一定要先考慮一下你現(xiàn)有的東西或是你要買(mǎi)的家具放的下嗎??若是買(mǎi)預(yù)售屋,注意一下梁柱位置,以及搞清楚實(shí)際室內(nèi)尺寸.但是如果礙于價(jià)位或者其他因素考量,看可不可以透過(guò)裝潢方式修飾, 2.方位:中國(guó)人對(duì)坐北朝南房屋特別喜好--冬暖夏涼,因?yàn)槎焓谴禆|北季風(fēng).但如果有信風(fēng)水不妨問(wèn)一下地理老師看朝哪一方位適合你.3.環(huán)境:如果是年輕人當(dāng)然要考慮到學(xué)區(qū)和市場(chǎng)及交通的便利性,如果無(wú)法兼得那就看自己**需要哪一方面.住家要安靜,店面要熱鬧.4.買(mǎi)賣(mài)流程:一般買(mǎi)賣(mài)分成四次交付款項(xiàng),因有無(wú)貸款及買(mǎi)賣(mài)雙方貸款金額不同,以下付款金額僅供參考,實(shí)際以當(dāng)時(shí)狀況調(diào)整.a.簽約--買(mǎi)賣(mài)契約成立.支付款項(xiàng)為總價(jià)一成b.用印--雙方準(zhǔn)備過(guò)戶(hù)文件,地政士就政府的公契蓋印鑑章,并申報(bào)契稅和土地增值稅.支付款項(xiàng)為總價(jià)一成c.完稅--契稅單及土地增值稅單核發(fā)后三日內(nèi)交付款項(xiàng).同時(shí)買(mǎi)方繳契稅,賣(mài)方繳土地增值稅.之后向地政申報(bào)過(guò)戶(hù)手續(xù).付款項(xiàng)為總價(jià)一成d.尾款--于過(guò)戶(hù)完成,貸款核撥后交付.付款項(xiàng)為總價(jià)七成.同時(shí)辦理交屋.

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• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售，商品房預(yù)售需要注意什么？
  答

  一手房必須是又預(yù)售許可證的,二手房不需要?？纯茨愫灥檬鞘裁春贤?。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)要注意什么 商品房買(mǎi)賣(mài)有什么須知
  答

  明辨商品房 新房子并不等于商品房。根據(jù)司法解釋?zhuān)唐贩渴怯煞康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的，向社會(huì)公眾銷(xiāo)售，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方的再建或已竣工的房屋。這類(lèi)房屋的核心要素有兩個(gè)：一是必須由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，二是必須向社會(huì)公眾銷(xiāo)售。 經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購(gòu)買(mǎi)人都被嚴(yán)格限制在特定的范圍，銷(xiāo)售價(jià)格比商品房市場(chǎng)價(jià)格低。消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)，不能貪圖便宜，要關(guān)注交易的合法性，否則會(huì)招來(lái)不必要的麻煩。 認(rèn)購(gòu)先查四證 　四證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。合法的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在具備四證的前提下才可開(kāi)工建設(shè)，也僅在具備四證的前提下，方可領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，從而成為已經(jīng)合法交易的商品房。 “認(rèn)購(gòu)協(xié)議”非“買(mǎi)賣(mài)合同” 　認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂之類(lèi)的協(xié)議往往較為簡(jiǎn)單，通常不被認(rèn)為是“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，而僅僅是一個(gè)“預(yù)約”。由于簽訂認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議時(shí)，開(kāi)發(fā)商的商品房建設(shè)項(xiàng)目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類(lèi)協(xié)議時(shí)，雙方都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。 如果未經(jīng)確定的商品房交易內(nèi)容，因?yàn)椴荒軞w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，在締約時(shí)刻來(lái)到時(shí)不能達(dá)成一致的，可以解除認(rèn)購(gòu)，歸還定金。反之，如果任何一方違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容，拒絕訂約的，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。 土地使用年限要搞清 我國(guó)的城市國(guó)有土地除了個(gè)別特殊情形外，均實(shí)行有償、有相應(yīng)使用期限的出讓制度，不同性質(zhì)的建設(shè)用地具有不同的**高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。購(gòu)房人要對(duì)照約定的房屋使用功能，考量買(mǎi)賣(mài)合同中約定的土地使用年限的合法性。 銷(xiāo)售公司口頭承諾莫輕信  銷(xiāo)售公司賣(mài)房時(shí)做出空頭承諾，開(kāi)發(fā)商也不知情，事后不予承認(rèn)。還有一些分明是一個(gè)前臺(tái)白臉，一個(gè)后臺(tái)不照面。對(duì)此，建議購(gòu)房人一是要搞清售樓人員的身份，二是**好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，**好明明白白寫(xiě)進(jìn)合同，對(duì)待口頭承諾也要適當(dāng)留一手，不妨將這些美言留在錄音機(jī)里。 “得房率”要補(bǔ)進(jìn)協(xié)議 商品房交易中，契載面積與實(shí)際交付面積有差異，是**常見(jiàn)的一類(lèi)糾紛。法律上，處理此類(lèi)糾紛的基本原則是“按約定辦理。”還有一類(lèi)面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購(gòu)房人將“得房率”寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，并約定相應(yīng)處理辦法。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)要注意什么 商品房買(mǎi)賣(mài)有什么陷阱
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  商品房買(mǎi)賣(mài)須知購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)商品房前，敬請(qǐng)仔細(xì)閱讀本《預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)須知》及開(kāi)發(fā)商展示的相關(guān)資料，認(rèn)真理解、反復(fù)斟酌條文內(nèi)容，謹(jǐn)慎購(gòu)房。一、預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)的必要條件預(yù)售商品房必須取得《通化縣商品房預(yù)售許可證》才能進(jìn)行銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品樓(房)的《商品房預(yù)售許可證》，不得向購(gòu)房者收取登記費(fèi)、誠(chéng)意金、認(rèn)購(gòu)費(fèi)等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。購(gòu)房人不能購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有取得《預(yù)售許可證》的預(yù)售商品房，否則購(gòu)房人的權(quán)益得不到保障。二、商品樓(房)預(yù)售必須明示的證件和資料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在售樓處張貼該項(xiàng)目預(yù)售樓(房)的《通化縣商品房預(yù)售許可證》原件、《項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖》及本《買(mǎi)賣(mài)須知》購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)前，應(yīng)看清《商品房預(yù)售許可證》上的內(nèi)容，核實(shí)預(yù)售樓宇在項(xiàng)目平面圖上的位置與實(shí)際是否相符;仔細(xì)閱讀“明示的證件和資料”，慎重考慮。三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂和備案1、購(gòu)房人應(yīng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)閱讀《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(示范文本)》的合同條款，并注意條款與售樓廣告書(shū)(或宣傳資料、售樓員承諾)所明示的內(nèi)容是否相符。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，以及商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中雙方承諾的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)合同(協(xié)議)中約定。商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人根據(jù)上述合同示范文本及相關(guān)補(bǔ)充條款，協(xié)商擬訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽定后，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在30天內(nèi)將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《商品房合同備案登記證明書(shū)》送房地產(chǎn)管理處辦理合同備案手續(xù)。合同備案后(同時(shí)辦理按揭手續(xù)的，《商品房合同備案登記證明書(shū)》由房管部門(mén)保存)。2、購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要確認(rèn)簽約對(duì)方必須是《商品房預(yù)售許可證》中注明的開(kāi)發(fā)企業(yè)，而不是代理機(jī)構(gòu)或投資商，以保障個(gè)人合法權(quán)益。四、商品房交付使用商品樓(房)竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人交付預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。五、辦理房屋所有權(quán)證由購(gòu)房人辦理，但購(gòu)房人也可委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其它中介機(jī)構(gòu)代辦。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品樓(房)竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》;在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，購(gòu)房人憑《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、契稅完稅證、身份證及復(fù)印件、夫妻關(guān)系證明、共有權(quán)人身份證及復(fù)印件、單位購(gòu)買(mǎi)還需提供《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、組織機(jī)構(gòu)代碼、法人身份證及復(fù)印件。申請(qǐng)辦理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地所有權(quán)證》。

• 問(wèn) ??怎樣買(mǎi)商品房?購(gòu)買(mǎi)商品房需要注意什么?
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  　審查 購(gòu)房的必要準(zhǔn)備　　一、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)　　二、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍　　三、審查五證：1、國(guó)有土地證書(shū)，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書(shū)，4、開(kāi)工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書(shū)?！　∷?、審查所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已作抵押?！　『灱s 重中之重 謹(jǐn)防陷阱　　一、慎簽認(rèn)購(gòu)書(shū)　　大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是以簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)為一促銷(xiāo)手段。買(mǎi)房者在簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔(dān)保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過(guò)合同總價(jià)款的百分之二十,當(dāng)事人履行債務(wù)后定金應(yīng)該抵做價(jià)款或收回,給付定金的一方不履行債務(wù)不履行債務(wù)無(wú)權(quán)收回定金,收受定金的一方不履行債務(wù)應(yīng)該雙倍返還定金.關(guān)于訂金只是一種預(yù)付款的性質(zhì).如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有簽定,按照法律規(guī)定訂金應(yīng)該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購(gòu)房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿(mǎn)意或認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款不平等時(shí),要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購(gòu)房者慎簽<<房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無(wú)其他約定.　　二、填寫(xiě)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本空白處的應(yīng)該注意事項(xiàng)　　第一、關(guān)于合同雙方當(dāng)事人的空白事項(xiàng)應(yīng)該填寫(xiě)完整，清楚，如果出賣(mài)方有委托代理機(jī)構(gòu)或買(mǎi)受人有代理人也應(yīng)該填寫(xiě)清楚并有授權(quán)委托書(shū)。如果是父母或監(jiān)護(hù)人代理未成年人簽定合同那么應(yīng)該有經(jīng)過(guò)公證的該代理人是未成年人的證明文件?！　〉诙?、合同中關(guān)于應(yīng)該填寫(xiě)的相關(guān)許可證書(shū)即1、國(guó)有土地證書(shū)，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書(shū)，4、開(kāi)工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書(shū)。等內(nèi)容應(yīng)該與原來(lái)審查的證書(shū)的內(nèi)容時(shí)間文號(hào)相一致?！　〉谌?、應(yīng)該弄清建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積、的概念以及相互關(guān)系。　　第四、出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施正常運(yùn)行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時(shí)正常開(kāi)通外，其他的電話(huà)、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、等如有可能也可以寫(xiě)明?！　〉谖濉⒑贤母郊蝗莺鲆暋　『贤母郊呛贤挠行ЫM成部分應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)審查。　　付款 明明白白掏錢(qián)　　選擇一次性付款可能會(huì)得到開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當(dāng)房屋出現(xiàn)延期交付或質(zhì)量問(wèn)題時(shí)買(mǎi)房者就處于被動(dòng)了.**好是分期付款.按照商品房建設(shè)進(jìn)度來(lái)給開(kāi)發(fā)商支付款項(xiàng).直至商品房驗(yàn)收合格后才支付尾款**好.　　按揭 貸款　　一、按揭的含義　　我們現(xiàn)在一般說(shuō)按揭是指?jìng)€(gè)人買(mǎi)房抵押貸款，按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在期房的預(yù)售合同中購(gòu)房者先支付部分房款給賣(mài)方，其余部分由買(mǎi)方通過(guò)銀行貸款支付給賣(mài)方，在房產(chǎn)證辦理完畢之前由賣(mài)方通過(guò)協(xié)議將買(mǎi)方房產(chǎn)的期權(quán)讓與給銀行來(lái)作為償還貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢后，賣(mài)方解除擔(dān)保，買(mǎi)方將依合同取得的期權(quán)讓與給銀行作為貸款的擔(dān)保。買(mǎi)方還完所有貸款及利息后可將期權(quán)收回。取得房產(chǎn)證.如果買(mǎi)房在貸款期內(nèi)沒(méi)有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償.　　二、按揭的條件　　各銀行都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。同時(shí)具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶(hù)口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，不低于購(gòu)買(mǎi)住房款20%作為**購(gòu)房款。享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，一個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購(gòu)房**款。3、有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有完全能夠償還貸款的個(gè)人或單位作為保證。4、具有購(gòu)房協(xié)議并有銀行認(rèn)可的基本價(jià)?！　≡诎唇視r(shí)一般需要以下材料1、身份證（戶(hù)口本或其他有效的身份證明）2、銀行認(rèn)可的相關(guān)部門(mén)出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議書(shū)。4、抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押質(zhì)押的證明和抵押物估價(jià)證明。5、保證人同意保證的書(shū)面證明和保證人的資信證明文件。　　收房糾紛多多　　主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質(zhì)量問(wèn)題3、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施房屋配套設(shè)施不齊全運(yùn)轉(zhuǎn)不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致?！　》课莓a(chǎn)權(quán)證　　一、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的重要性　　房屋所有權(quán)證是受?chē)?guó)家保護(hù)的唯一合法證書(shū)。取得所有權(quán)證書(shū)的人有依法出租、抵押、使用、收益的權(quán)利。任何人不得侵犯?！　《?、開(kāi)發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)　　退房　　可以退房的幾種情況1、延期交房三個(gè)月以上2、開(kāi)發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無(wú)效。3、開(kāi)發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計(jì)。4、無(wú)法獲得貸款5、開(kāi)發(fā)商的原因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證6、房屋面積誤差超過(guò)3％7、開(kāi)發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質(zhì)量不合格，導(dǎo)致合同目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。8、簽約后開(kāi)發(fā)商將房屋抵押或賣(mài)給第三人?！　≠?gòu)房者買(mǎi)房前可能有幾種擔(dān)憂(yōu)：一是交付的預(yù)購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價(jià)格是否合理，房屋是否會(huì)增值保值；四是實(shí)際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購(gòu)房時(shí)，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實(shí)力、講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)企業(yè)。購(gòu)房者如需了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站查閱。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房，需現(xiàn)場(chǎng)查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有在售房處顯眼的地方掛《商品房預(yù)售許可證》和附圖的原件；所選購(gòu)的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷(xiāo)售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場(chǎng)查看有無(wú)墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問(wèn)題?！　≌J(rèn)購(gòu)書(shū)在定性上為商品房買(mǎi)賣(mài)的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要了解上面提到的問(wèn)題；再看認(rèn)購(gòu)書(shū)條款的具體內(nèi)容?！　≌J(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）簽署契約的時(shí)限規(guī)定?？辞宄渲袃?nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)定金的約定。一是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，購(gòu)房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開(kāi)發(fā)商訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向商品房買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用抵作房?jī)r(jià)款。

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