??土地的評估價格能低于基準(zhǔn)地價嗎？

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• 157****8883

  土地的評估價格是可以低于基準(zhǔn)地價的
  1、根據(jù)基準(zhǔn)地價的解釋“基準(zhǔn)地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。”既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高于此價格的情況，也有低于此價格的情況。
  2、按現(xiàn)行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準(zhǔn)地價有聯(lián)系，但并沒有規(guī)定其不能低于基準(zhǔn)地價。
  (1)基準(zhǔn)地價修正法
  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價報告，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：
  基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系數(shù)
  ∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和
  K2——年期修正系數(shù)
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

  查看全文↓ 2019-01-07 15:17:32
• 146****3488

  根據(jù)我國《物權(quán)法》和《**高人民法院在司法實踐的指導(dǎo)》規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：
  1、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認(rèn)定無效：
  （1）城鎮(zhèn)居民購買；
  （2）法人或其他組織購買；
  （3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；
  （4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；
  （5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
  2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：
  （1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；
  （2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；
  （3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；
  （4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；
  （5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。
  但是，咱農(nóng)民需要注意的是，一旦轉(zhuǎn)讓、出賣了宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后，就不能再另外申請宅基地了。
  另外，提到了農(nóng)村宅基地的買賣，咱農(nóng)民就需要知道這樣一個概念，土地評估價與基準(zhǔn)地價；土地估價是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論，綜合評定出某塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下的價格；而基準(zhǔn)地價是指各種用途土地的使用權(quán)平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映，一般來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價；
  至于土地評估價能不能低于基準(zhǔn)價，普遍來講，我們是可以用基準(zhǔn)地價來評估土地的市場價格，但土地的市場價格是可能會低于或高于基準(zhǔn)地價的，所以，答案是肯定的；
  咱農(nóng)民朋友有必要具體了解這些內(nèi)容，因為，隨著今后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈加迅速，農(nóng)村土地價值的不斷提升，土地流轉(zhuǎn)、出租、轉(zhuǎn)讓等形式都會成為一種常態(tài)，有所了解才能避免自身利益不受侵犯；

  查看全文↓ 2019-01-07 15:17:23
• 146****6739

  據(jù)農(nóng)業(yè)百事通查找相關(guān)資料，農(nóng)村宅基地能夠在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員之間相互轉(zhuǎn)讓，但是不能向非農(nóng)村集體成員轉(zhuǎn)讓，因為宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，所以咱農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓并不違反法律規(guī)定，但是，咱農(nóng)民需要注意的是，一旦轉(zhuǎn)讓、出賣了宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后，就不能再另外申請宅基地了；
  另外，提到了農(nóng)村宅基地的買賣，咱農(nóng)民就需要知道這樣一個概念，土地評估價與基準(zhǔn)地價；土地估價是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論，綜合評定出某塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下的價格；而基準(zhǔn)地價是指各種用途土地的使用權(quán)平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映，一般來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價；
  至于土地評估價能不能低于基準(zhǔn)價，普遍來講，我們是可以用基準(zhǔn)地價來評估土地的市場價格，但土地的市場價格是可能會低于或高于基準(zhǔn)地價的，所以，答案是肯定的；
  咱農(nóng)民朋友有必要具體了解這些內(nèi)容，因為，隨著今后農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈加迅速，農(nóng)村土地價值的不斷提升，土地流轉(zhuǎn)、出租、轉(zhuǎn)讓等形式都會成為一種常態(tài)，有所了解才能避免自身利益不受侵犯；

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• 問 房屋怎么評估價格？
  答

  房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計算公式如下：房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。

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• 問 什么是拆遷評估價和基準(zhǔn)價
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)補償價格是按當(dāng)?shù)胤课萁灰资袌鰞r評估的，因房屋拆遷屬于強制性，所以，房屋拆遷評估價格應(yīng)該高于當(dāng)?shù)赝惙课莸氖袌鰞r格才合理。價格不合理的話，你就不簽房屋拆遷協(xié)議。你也可以委托你認(rèn)為比較公正的房地產(chǎn)估價單位給你的房屋作價。

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• 問 ??房屋拆遷評估價格是怎么評估的
  答

  一、拆遷評估比準(zhǔn)價格的確定（一）評估比準(zhǔn)價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按下述二個價格從高確定：1．核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價格；2．根據(jù)交易價從高原則，從類似房地產(chǎn)中選取3個以上可比實例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定的價格。二、非住宅用房拆遷評估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定（一）《關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評估系數(shù)有關(guān)問題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉儲用房采用成本法評估的土地評估價公式中，期日修正系數(shù)從1.05調(diào)整為1.18。（二）采用成本法評估非住宅房屋時，土地評估價也可采用市場比較法的方法求取。三、裝修補償標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修的評估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補償安置有關(guān)費用的通知》規(guī)定的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

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• 問 ?? 房屋價格評估價格如何定
  答

  根據(jù) 《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》相關(guān)法條的規(guī)定如果遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的,自收到估價報告之日起5日內(nèi),可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價,也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的,該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的,應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告;估價結(jié)果沒有改變的,出具書面通知。 拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的,受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。 拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的,自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi),可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi),對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的,應(yīng)維持估價報告;估價報告存在技術(shù)問題的,估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤,重新出具估價報告。但是我們要知道,估價專家委員會的復(fù)估只是針對估價報告的技術(shù)問題出具的書面鑒定,并不是進(jìn)行實地現(xiàn)場的再次調(diào)查評估,因此如果對于評估面積的丈量有錯誤或者依據(jù)有錯誤,在復(fù)估中是不能被糾正的

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• 問 二手房房屋評估價格是什么意思?能把評估價做高嗎？
  答

  二手房貸款的評估總價做得越高，能獲得的貸款就會越高，**就相應(yīng)的會**低。貸款購買二手房，總價-貸款=**，那么總價不變的情況下，要想**低，就只有多貸款，而二手房貸款購買，銀行貸款的發(fā)放是以評估值作為參考，那么就出現(xiàn)了**低的幾種情況：1、房子總價明顯低于市場價，假設(shè)評估價和市場價一致，一套價值50萬的房產(chǎn)只賣40萬，那么銀行就只貸到35萬，**只需5萬。2、高評高貸，一些評估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和銀行工作人員里應(yīng)外合，將評估價值虛高，本來只值40萬的房產(chǎn)，評估到50萬，這樣也造成低**的現(xiàn)象不管采取什么方式方法，這樣的低**或者0**的形為都是一種欺騙形為，一旦借款人還款出現(xiàn)問題，極易造成國有資產(chǎn)的流失，在此也呼吁相關(guān)從業(yè)人員恪守職業(yè)道德。

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