二手房交易因房價上漲賣家毀約怎么辦？

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• 142****4475

  二手房買賣中賣方違約金的賠償如下：
  違約是對買賣雙方都具有效力的。若賣方違約，且合同中約定違約金是2萬的話，這個2萬的數(shù)額應(yīng)賣方補償給買方。同時退還買房所交的費用以及辦理貸款等造成的利息等。對于已簽訂合同的，一般視為交易成功，需支付中介相關(guān)的費用，但由于未完成過戶，可以協(xié)調(diào)減少中介費用。
  違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。
  違約金的主要作用，這一點歷來是學(xué)界爭議的焦點。對此，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點:
  1、擔(dān)保說
  一種觀點認為，違約金的主要作用在于擔(dān)保合同的履行。認為它"是當前社會主義組織間合同擔(dān)保的主要形式，社會主義組織間的經(jīng)濟合同，如果沒有違約金的規(guī)定，就是不完整的"。因而是一種擔(dān)保方式(擔(dān)保說)。
  2、責(zé)任說
  第二種觀點認為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔(dān)保方式存在著性質(zhì)上的差別，所以"違約金不是債的擔(dān)保方式，立法和法學(xué)理論也不應(yīng)該要求違約金發(fā)揮債的擔(dān)保作用"(責(zé)任說)。
  3、折衷說
  第三種觀點認為，違約金既是擔(dān)保方式，又是違約責(zé)任方式(折衷說)。

  查看全文↓ 2019-01-09 21:22:54
• 156****4947

  要求承擔(dān)違約責(zé)任， 違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種 （1）支付違約金.違約金：指合同當事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆斒氯酥Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。

  查看全文↓ 2019-01-09 21:22:47
• 148****8937

  一、二手房交易賣方違約一般有以下幾種方式的表現(xiàn)：
  　?。ㄒ唬┓繓|拒簽居間協(xié)議；
  　　（二）房東拒收定金；
  　?。ㄈ┰敢怆p倍返還定金；
  　　（四）房東拒簽買賣合同；
  　　（五）簽買賣合同時提出不合理要求；
  　　（六）簽訂合同之后拒絕過戶；
  　?。ㄆ撸┮筚r違約金而解除合同。
  二、二手房交易賣家違約的處理方式
  　?。ㄒ唬┽槍芎灳娱g協(xié)議和拒收定金：
  　　如果房東在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會先讓買家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買方簽字，所以居間協(xié)議還沒有成立，房東即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓房東簽字，再讓買方簽字。
  　　房東雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房價上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在房東簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，所以如果房東不簽收的話，那么意向金就不會變成定金，房東毀約就不會受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說的反向操作方式外，還應(yīng)當要求房東在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于房東收了定金，房東毀約就要承擔(dān)定金罰則。
  　?。ǘ┖炗喚娱g協(xié)議后雙倍返還定金
  　　通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  　　在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內(nèi)容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個對訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。
  　　（三）簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同
  　　居間協(xié)議簽訂后，房東可能會找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有：
  　　1、居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人，所以房東主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。2、房東在簽訂居間協(xié)議時還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以房東認為沒取得產(chǎn)權(quán)就簽的合同無效，要求退款了事。
  　　如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌，或者簽署過傭金確認書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒有證據(jù)證明，那么買方可以要求簽約人承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償買方的損失。
  　　如果房東購買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產(chǎn)證還在辦理過程中，此時房東出售房屋時盡管還沒有拿到產(chǎn)證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)（如違法建筑），或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無效的。根據(jù)法律規(guī)定，無效的合同應(yīng)由過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任，買方有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟損失。
  　　（四）簽訂購房合同后房東拒絕過戶
  　　房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù)，但可能會制造一些借口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，**終發(fā)信稱因買方原因未能按時過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時發(fā)出書面催告，要求房東在約定時間簽約。如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限。書面催告應(yīng)當同時抄送中介一份。買方應(yīng)盡量不要延期，如延期應(yīng)當征得房東的書面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認定違約。

  查看全文↓ 2019-01-09 21:22:42

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• 問 二手房交易因房價上漲賣家毀約怎么辦?
  答

  單方毀約，面對冷處理，該怎么做面對房價上漲利益的驅(qū)使，賣家想要單方毀約，卻不以明確的意思表示說自己要違約，比如不接電話不回微信、短信保持沉默?；蛘咭愿鞣N理由推三阻四，不接電話不回微信、短信保持靜默，甚至以把買家造成違約為目標。對于這種賣家的破解方法是：在簽訂的書面房屋買賣合同中對于賣方要協(xié)助履行的義務(wù)，比如：解抵押、房屋核驗、網(wǎng)簽、銀行面簽、繳稅、過戶等事項約定明確的時間點，不能籠統(tǒng)的附條件。否者雙方一直僵持不下，到了合同總的履行期限到來時賣方往往會跳出來要求解除合同。買方也會隨之陷入被動。并且買方一定要注意，要嚴格按合同約定的時間給付房款，不管是中介還是賣方提出要改變合同中的任何履行條款的時間和條件，即使你同意，也應(yīng)要求進行書面簽字確認。并就對方明示或者默示表示的將不履行房屋買賣合同的行為進行取證。以備訴訟維權(quán)時使用。

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• 問 ??**近房價上漲，二手房賣家不賣了該怎么辦？
  答

  在簽好二手房買賣合同后，賣方又反悔的，就是實際違反合同約定了，此時，買方可以按照下面的做法維權(quán)：首先，如果買賣合同中對違約責(zé)任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。一般來說，雙方在簽合同的時候，就已經(jīng)說好誰不交房需要承擔(dān)什么責(zé)任，不過，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)?。其次，如雙方協(xié)商不成，買方可以到法院提起訴訟?？梢砸筚u方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。另外，在實際中，為避免在遇到這種房屋買賣合同糾紛，簽訂二手房買賣合同時就要注意下面幾個問題：1、要在合同中列出基本情況：基本上就是你們買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等，這是必須的，明確你們雙方的基本情況。要是以后不管是房子，還是合同出現(xiàn)問題，只要按照合同上寫到的相關(guān)信息就能夠找到對方。2、可以要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。3、涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。4、寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用。5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

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• 問 已經(jīng)看中一套二手房給了定金，但是**近房價上漲賣家想毀約，怎么辦？
  答

  房東給你付違約金么，不行了就上法庭？還有下次買二手房是把定金交多些？在合同上吧違約的責(zé)任寫大？

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  首先，二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買賣合同，據(jù)合同規(guī)定，由買方將資金付與賣方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，由賣方將房產(chǎn)騰退如期交與買方。其次，根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)買賣應(yīng)當辦理轉(zhuǎn)讓登記。但沒有登記的不影響買賣合同的生效（除非買賣合同本身存在瑕疵），未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。物權(quán)效力分離原則；**后，結(jié)合您提供的情況，第一步要確定雙方簽訂的協(xié)議是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果雙方簽有合同沒有瑕疵，合同內(nèi)容有合法約定違約金的，定金跟違約金可以選擇適用，但不能既沒收定金又讓對方賠付違約金，兩者不能并舉；您可以先跟對方協(xié)商，協(xié)商不成確定要打官司的話，可以到房屋所在地法院提起民事訴訟要求對方賠付違約金；如果要請律師的話，無論官司輸贏，律師費這一塊一般是己方承擔(dān)。即使一并提起要求對方承擔(dān)律師費的訴訟請求，法院一般不予支持。但有一點明確，案件受理費由敗訴方承擔(dān)；另外，各地律師代理費情況不一，沒有嚴格的統(tǒng)一標準的，可以雙方協(xié)商，但一般估計會以您的房子價值大小和訴訟請求對方支付違約金多少為標準；

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  二手房交易過程中導(dǎo)致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：第一種：買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。第二種：以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。第四種：因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款**額，提高貸款利率，后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。二、二手房交易買方反悔怎么辦如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，買方當對賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。

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