二手房交易因房價(jià)上漲賣家毀約怎么辦?

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• 143****9087

  單方毀約，面對(duì)冷處理，該怎么做
  面對(duì)房價(jià)上漲利益的驅(qū)使，賣家想要單方毀約，卻不以明確的意思表示說自己要違約，比如不接電話不回微信、短信保持沉默?；蛘咭愿鞣N理由推三阻四，不接電話不回微信、短信保持靜默，甚至以把買家造成違約為目標(biāo)。
  對(duì)于這種賣家的破解方法是：在簽訂的書面房屋買賣合同中對(duì)于賣方要協(xié)助履行的義務(wù)，比如：解抵押、房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、銀行面簽、繳稅、過戶等事項(xiàng)約定明確的時(shí)間點(diǎn)，不能籠統(tǒng)的附條件。否者雙方一直僵持不下，到了合同總的履行期限到來時(shí)賣方往往會(huì)跳出來要求解除合同。買方也會(huì)隨之陷入被動(dòng)。
  并且買方一定要注意，要嚴(yán)格按合同約定的時(shí)間給付房款，不管是中介還是賣方提出要改變合同中的任何履行條款的時(shí)間和條件，即使你同意，也應(yīng)要求進(jìn)行書面簽字確認(rèn)。并就對(duì)方明示或者默示表示的將不履行房屋買賣合同的行為進(jìn)行取證。以備訴訟維權(quán)時(shí)使用。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 20:03:39
• 155****0382

  簽訂房屋買賣合同之后，要及時(shí)網(wǎng)簽備案
  網(wǎng)簽雖然只是行政備案手續(xù)，但是如果及時(shí)進(jìn)行了網(wǎng)簽，可以有效避免賣方一房二賣或者在房子上設(shè)置抵押。遇到房價(jià)上漲，賣方毀約的目的無非是想漲價(jià)，如果沒進(jìn)行網(wǎng)簽，賣方確實(shí)可能做得到把房子賣給其他人，甚至先于原來的買方辦好過戶手續(xù)。而如果雙方辦理了網(wǎng)簽之后，沒經(jīng)過買賣雙方同意或者法院的判決，網(wǎng)簽一般是不能解除的。
  房子在辦理網(wǎng)簽后沒有解除之前，是不能進(jìn)行第二次網(wǎng)簽的，而不進(jìn)行網(wǎng)簽是沒法過戶的。進(jìn)行網(wǎng)簽后，賣方即使毀約也不能順利把房子過戶給第三方。賣方毀約，協(xié)商不成，買方可以到法院起訴，要求繼續(xù)履行合同、過戶，不用擔(dān)心這段期間房子被再賣給其他人。
  毀約發(fā)生在網(wǎng)簽之前，又該如何處理？
  如果在房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的履行過程中，賣方擅自提出漲價(jià)要求或者單方要求解除合同，在雙方未就分歧協(xié)商一致的情況下，均應(yīng)按照已簽訂的房屋買賣合同及協(xié)議履行各自的義務(wù)。
  如果買方考慮到房價(jià)上漲，自己不可能再以簽訂合同時(shí)的價(jià)格在同一地段購買與爭(zhēng)議房屋面積、條件相同的房屋。并且擔(dān)心如果選擇解除合同，主張對(duì)方賠償房屋上漲的價(jià)差要求能否得到法官的支持存在不確定性，可要求賣方繼續(xù)履行合同。除非在法律上或事實(shí)上存在履行不能的障礙，或者債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高，否則這一主張是能得到法院的支持的。
  所以當(dāng)賣方毀約時(shí)，為了防止其一房二賣，買方應(yīng)及時(shí)向法院起訴，并盡快向法院申請(qǐng)對(duì)爭(zhēng)議房屋進(jìn)行訴訟保全。法院作出財(cái)產(chǎn)保全裁定，并到房管部門對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查封保全后，即使沒辦理網(wǎng)簽，該房產(chǎn)在訴訟期間也不能再進(jìn)行過戶交易了。保全查封后，如果賣家意識(shí)到?jīng)]機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)賣了，并且訴訟也不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利益時(shí)也許會(huì)直接同買家和解。即使賣家不同意和解，也可經(jīng)法院判決履行、過戶。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 20:03:31
• 147****0795

  可以通過訴訟途徑解決,根據(jù)房屋狀況和合同約定情況,主張繼續(xù)履行合同或違約賠償,因涉及你重大利益,建議委托律師代理,以切實(shí)保護(hù)你的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-01-20 20:03:28

相關(guān)問題

• 問 二手房交易因房價(jià)上漲賣家毀約怎么辦？
  答

  二手房買賣中賣方違約金的賠償如下：違約是對(duì)買賣雙方都具有效力的。若賣方違約，且合同中約定違約金是2萬的話，這個(gè)2萬的數(shù)額應(yīng)賣方補(bǔ)償給買方。同時(shí)退還買房所交的費(fèi)用以及辦理貸款等造成的利息等。對(duì)于已簽訂合同的，一般視為交易成功，需支付中介相關(guān)的費(fèi)用，但由于未完成過戶，可以協(xié)調(diào)減少中介費(fèi)用。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。違約金的主要作用，這一點(diǎn)歷來是學(xué)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。對(duì)此，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點(diǎn):1、擔(dān)保說一種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金的主要作用在于擔(dān)保合同的履行。認(rèn)為它"是當(dāng)前社會(huì)主義組織間合同擔(dān)保的主要形式，社會(huì)主義組織間的經(jīng)濟(jì)合同，如果沒有違約金的規(guī)定，就是不完整的"。因而是一種擔(dān)保方式(擔(dān)保說)。2、責(zé)任說第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔(dān)保方式存在著性質(zhì)上的差別，所以"違約金不是債的擔(dān)保方式，立法和法學(xué)理論也不應(yīng)該要求違約金發(fā)揮債的擔(dān)保作用"(責(zé)任說)。3、折衷說第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金既是擔(dān)保方式，又是違約責(zé)任方式(折衷說)。

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• 問 ??**近房價(jià)上漲，二手房賣家不賣了該怎么辦？
  答

  在簽好二手房買賣合同后，賣方又反悔的，就是實(shí)際違反合同約定了，此時(shí)，買方可以按照下面的做法維權(quán)：首先，如果買賣合同中對(duì)違約責(zé)任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。一般來說，雙方在簽合同的時(shí)候，就已經(jīng)說好誰不交房需要承擔(dān)什么責(zé)任，不過，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)?。其次，如雙方協(xié)商不成，買方可以到法院提起訴訟。可以要求賣方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。另外，在實(shí)際中，為避免在遇到這種房屋買賣合同糾紛，簽訂二手房買賣合同時(shí)就要注意下面幾個(gè)問題：1、要在合同中列出基本情況：基本上就是你們買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等，這是必須的，明確你們雙方的基本情況。要是以后不管是房子，還是合同出現(xiàn)問題，只要按照合同上寫到的相關(guān)信息就能夠找到對(duì)方。2、可以要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。3、涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房價(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件。4、寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用。5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)。6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

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• 問 已經(jīng)看中一套二手房給了定金，但是**近房價(jià)上漲賣家想毀約，怎么辦？
  答

  房東給你付違約金么，不行了就上法庭？還有下次買二手房是把定金交多些？在合同上吧違約的責(zé)任寫大？

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  首先，二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買賣合同，據(jù)合同規(guī)定，由買方將資金付與賣方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，由賣方將房產(chǎn)騰退如期交與買方。其次，根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓登記。但沒有登記的不影響買賣合同的生效（除非買賣合同本身存在瑕疵），未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。物權(quán)效力分離原則；**后，結(jié)合您提供的情況，第一步要確定雙方簽訂的協(xié)議是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果雙方簽有合同沒有瑕疵，合同內(nèi)容有合法約定違約金的，定金跟違約金可以選擇適用，但不能既沒收定金又讓對(duì)方賠付違約金，兩者不能并舉；您可以先跟對(duì)方協(xié)商，協(xié)商不成確定要打官司的話，可以到房屋所在地法院提起民事訴訟要求對(duì)方賠付違約金；如果要請(qǐng)律師的話，無論官司輸贏，律師費(fèi)這一塊一般是己方承擔(dān)。即使一并提起要求對(duì)方承擔(dān)律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院一般不予支持。但有一點(diǎn)明確，案件受理費(fèi)由敗訴方承擔(dān)；另外，各地律師代理費(fèi)情況不一，沒有嚴(yán)格的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，可以雙方協(xié)商，但一般估計(jì)會(huì)以您的房子價(jià)值大小和訴訟請(qǐng)求對(duì)方支付違約金多少為標(biāo)準(zhǔn)；

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• 問 二手房交易賣家違約怎么辦? 二手房交易，買方違約，賣方怎么辦
  答

  二手房交易過程中導(dǎo)致買方反悔的因素有很多，具體可以歸納成以下四種情形：第一種：買方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。第二種：以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。第三種：房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)。第四種：因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。二手房市場(chǎng)貸款政策先是銀行提高貸款**額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請(qǐng)沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。二、二手房交易買方反悔怎么辦如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，買方當(dāng)對(duì)賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息。

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