二手房過(guò)戶前注意事項(xiàng)有哪些? 二手房過(guò)戶九大注意事項(xiàng)

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• 158****3166

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個(gè)非常活躍的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當(dāng)可觀。
  注意事項(xiàng)
  （1）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  （3）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年

  查看全文↓ 2019-01-14 12:19:06
• 154****6276

  目前，政策利好，二手房交易市場(chǎng)也十分火爆，二手房成交量增高。但隨著成交量的增多，出現(xiàn)了很多二手房糾紛，其中的問(wèn)題主要出在過(guò)戶的過(guò)程中。有的購(gòu)房者因?yàn)榈貌坏酵暾a(chǎn)權(quán)，與賣方發(fā)生糾紛；有的賣方?jīng)]有補(bǔ)齊所有費(fèi)用甚至是將抵押中的房屋進(jìn)行買賣，與購(gòu)房者發(fā)生了糾紛。在眾多糾紛案例中，過(guò)戶問(wèn)題成了重點(diǎn)，到底購(gòu)房者該注意哪些問(wèn)題，才能有效的避免各種糾紛甚至是欺騙呢？請(qǐng)看下文二手房過(guò)戶九大注意事項(xiàng)。
  
  1、查房屋產(chǎn)權(quán)情況，過(guò)戶需共有人簽字。
  
  因?yàn)榉慨a(chǎn)可以有多個(gè)共有人，所以，二手房房產(chǎn)證上可能有好幾個(gè)人的名字，購(gòu)房者在辦理過(guò)戶或簽訂二手房買賣合同的時(shí)候，需要讓其他工人到場(chǎng)簽字。房屋共有形式有多種，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有等等。若在簽訂二手房買賣合同或者過(guò)戶的時(shí)候，只有部分共有人簽字授權(quán)，這種情況下的買賣通常被視為無(wú)效，所有購(gòu)房者應(yīng)該多做注意。
  
  2、房屋證件齊全，房產(chǎn)證必不可少。
  
  證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，這也是證明買房權(quán)利的惟一憑證。如果買沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，沒(méi)辦法確保購(gòu)房者的權(quán)益受到保障。所以，當(dāng)進(jìn)行二手房買賣的時(shí)候，房產(chǎn)證的查驗(yàn)是必須的。
  
  3、查驗(yàn)租賃情況。
  
  俗話說(shuō)“買賣不破租賃”，這句話在房產(chǎn)交易過(guò)程中同樣有用。在辦理二手房過(guò)戶的時(shí)候，如果該房屋還處于租賃狀態(tài)，是不能夠被允許的。在我國(guó)，房屋買賣合同不能對(duì)抗先前成立的租賃合同，無(wú)論您是通過(guò)中介買房還是自由交易，都應(yīng)該提前看好房屋物質(zhì)情況，避免因租賃情況影響過(guò)戶，甚至產(chǎn)生糾紛。

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• 141****6629

  目前，政策利好，二手房交易市場(chǎng)也十分火爆，二手房成交量增高。而過(guò)戶問(wèn)題一直是二手房買賣中比較棘手的。有的購(gòu)房者因?yàn)榈貌坏酵暾a(chǎn)權(quán)，與賣方發(fā)生糾紛；有的賣方?jīng)]有補(bǔ)齊所有費(fèi)用甚至是將抵押中的房屋進(jìn)行買賣，與購(gòu)房者發(fā)生了糾紛。在眾多糾紛案例中，過(guò)戶問(wèn)題成了重點(diǎn)，到底購(gòu)房者該注意哪些問(wèn)題，才能有效的避免各種問(wèn)題呢？Fang君為大家整理了二手房過(guò)戶九大注意事項(xiàng)。
  
  
  
  1、查房屋產(chǎn)權(quán)情況，過(guò)戶需共有人簽字。
  
  因?yàn)榉慨a(chǎn)可以有多個(gè)共有人，所以，二手房房產(chǎn)證上可能有好幾個(gè)人的名字，購(gòu)房者在辦理過(guò)戶或簽訂二手房買賣合同的時(shí)候，需要讓其他工人到場(chǎng)簽字。房屋共有形式有多種，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有等等。若在簽訂二手房買賣合同或者過(guò)戶的時(shí)候，只有部分共有人簽字授權(quán)，這種情況下的買賣通常被視為無(wú)效，所有購(gòu)房者應(yīng)該多做注意。
  
  2、房屋證件齊全，房產(chǎn)證必不可少。
  
  證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，這也是證明買房權(quán)利的惟一憑證。如果買沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，沒(méi)辦法確保購(gòu)房者的權(quán)益受到保障。所以，當(dāng)進(jìn)行二手房買賣的時(shí)候，房產(chǎn)證的查驗(yàn)是必須的。
  
  3、查驗(yàn)租賃情況。
  
  俗話說(shuō)“買賣不破租賃”，這句話在房產(chǎn)交易過(guò)程中同樣有用。在辦理二手房過(guò)戶的時(shí)候，如果該房屋還處于租賃狀態(tài)，是不能夠被允許的。在我國(guó)，房屋買賣合同不能對(duì)抗先前成立的租賃合同，無(wú)論您是通過(guò)中介買房還是自由交易，都應(yīng)該提前看好房屋物質(zhì)情況，避免因租賃情況影響過(guò)戶，甚至產(chǎn)生糾紛。
  
  4、看土地使用性質(zhì)，查詢土地使用年限。
  
  土地使用性質(zhì)分為劃撥、出讓兩種。劃撥的土地是無(wú)償使用的，但是政府可以無(wú)償收回，買這種二手房風(fēng)險(xiǎn)大，一旦政府收回土地，購(gòu)房者無(wú)補(bǔ)貼；出讓的土地已經(jīng)交了土地出讓金，在使用年限內(nèi)，購(gòu)房者可以有完整的權(quán)利，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一種法律保障。我國(guó)房屋所占用的土地使用年限有限，二手房已經(jīng)投入使用多年，您在買房過(guò)戶前看好房屋土地使用年限，看好房屋是否符合您的住房需求，算一下這筆錢花的是否合算。
  
  5、是否有市政規(guī)劃。
  
  在市政規(guī)劃中，該房屋可能面臨拆遷風(fēng)險(xiǎn)，或房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  
  6、房屋是否合法。
  
  對(duì)于房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等福利房，它們的轉(zhuǎn)讓是有限制的。因?yàn)楦＠康耐恋匦再|(zhì)、房屋所有權(quán)在一定范圍上有國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)，要看好房屋是否可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)買賣。
  
  7、單位房是否獲得范圍買賣允許。
  
  單位房屋出售分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)兩種，但是正常情況下的單位房土地性質(zhì)是劃撥的，如果要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，購(gòu)房者需要讓賣方交全土地使用費(fèi)；另外，單位房屬性特殊，在轉(zhuǎn)讓單位房的時(shí)候，單位擁有優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。所以，購(gòu)房者在辦理過(guò)戶之前，要讓對(duì)方繳納土地使用費(fèi)，并取得單位放棄“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的證明。
  
  8、是否拖欠物管費(fèi)。
  
  很多老舊二手房存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情況。購(gòu)房者在過(guò)戶之前應(yīng)該咨詢房屋的電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)情況，若賣方已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，購(gòu)房者卻不知情，買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  
  9、合同細(xì)節(jié)規(guī)定清楚。
  
  如：合同主體、交易方式、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。
  
  
  
  二手房買賣過(guò)程雖然簡(jiǎn)單，但是過(guò)戶需要注意的問(wèn)題卻不少。二手房過(guò)戶保障購(gòu)房者利益，但過(guò)戶后的任何問(wèn)題都必須有個(gè)人承擔(dān)，所以，在過(guò)戶之前，一定要將所有問(wèn)題看好、解決好。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:18:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房過(guò)戶注意事項(xiàng)
  答

  要找專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人,他會(huì)幫你注意

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房過(guò)戶注意事項(xiàng)
  答

  遼寧鼎晟律師事務(wù)所的主任律師紀(jì)永成為你提出幾項(xiàng)在二手房買賣過(guò)戶時(shí)應(yīng)該注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)。 (1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 (2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 (3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 (4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 (5)繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 (6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 (7)、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 (8)、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 更多的了解可以網(wǎng)上找沈陽(yáng)合同糾紛律師紀(jì)永成，到他的中心網(wǎng)查看相關(guān)資料和案例解析，希望可以幫助你。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房過(guò)戶注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  二手房過(guò)戶手續(xù)辦理注意事項(xiàng)：   (到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房出售登記、過(guò)戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。)   1：買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)。   2：煤氣過(guò)戶。   按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個(gè)月已繳訖的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。   3：結(jié)清電話費(fèi)。電話、寬帶過(guò)戶。   有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。   4： 協(xié)助有線電視過(guò)戶。   有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時(shí)無(wú)人居住，上家也沒(méi)有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過(guò)戶手續(xù)。   5：遷移戶口。   買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛**多的因素之一，也是**易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚。

• 問(wèn) 二手房過(guò)戶注意事項(xiàng)
  答

  二手房過(guò)戶注意事項(xiàng)：1、如果房屋有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，或者是繼承人，要所有的共有人簽署購(gòu)房合同，只是部分共有人是沒(méi)有權(quán)利處置共有財(cái)產(chǎn)的。2、要注意土地的性質(zhì)是劃撥還是出讓，如果房主沒(méi)有繳納土地出讓金，是無(wú)法正常出售房屋，還要注意土地的使用年限，購(gòu)買同等條件之下使用年限比較長(zhǎng)的房子。3、不要購(gòu)買現(xiàn)在還被人出租居住的房子。4、檢查房屋的手續(xù)是否齊全，房產(chǎn)證有無(wú)被抵押或者是被轉(zhuǎn)讓，要選擇有房產(chǎn)證的房子購(gòu)買。5、房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房都屬于福利性質(zhì)的購(gòu)房，在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候會(huì)有一定的限制。6、是否存在有拖欠物業(yè)費(fèi)和天然氣煤氣等費(fèi)用。7、要了解房子是否處于拆遷的范圍之內(nèi)，并且實(shí)地到周邊去了解一下有無(wú)采光或者是通風(fēng)上的問(wèn)題。

• 問(wèn) 二手房過(guò)戶注意事項(xiàng)
  答

  二手房過(guò)戶注意事項(xiàng)：①仔細(xì)查房屋產(chǎn)權(quán)的情況，而且過(guò)戶時(shí)需要共有人簽字。因?yàn)榉课萦卸喾N共有形式，如夫妻共有，繼承人共有及家庭共有等，所以購(gòu)房者在簽訂二手房買賣合同或者辦理房子過(guò)戶時(shí)，需要讓其他的共有人到場(chǎng)簽字，否者買賣通常會(huì)被視為無(wú)效。②房屋所有的證件要齊全，尤其是房產(chǎn)證不能缺少。在辦理二手房過(guò)戶時(shí)，查驗(yàn)房產(chǎn)證是必須的，因?yàn)檫@是證明買房權(quán)利的惟一憑證，也是確保購(gòu)房者的權(quán)益能得到保障的途徑，所以購(gòu)房者要引起注意。③查驗(yàn)房子租賃的情況。因?yàn)樵谖覀儑?guó)家，不管以什么方式購(gòu)買的房子，簽訂的房屋買賣合同都不能對(duì)抗在這之前成立的租賃合同，所以在辦理二手房過(guò)戶之前，你要提前仔細(xì)看好房屋的物質(zhì)情況，不要因?yàn)樽赓U的情況影響到了過(guò)戶，甚至導(dǎo)致糾紛。