??二手房屋評估價怎么計算呢？

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• 152****4628

  二手房評估費(fèi)的比例如下：
  評估費(fèi)只產(chǎn)生在公產(chǎn)過戶和私產(chǎn)過戶貸款下才會有；
  
  公產(chǎn)的評估費(fèi)為50元人民幣整。；
  私產(chǎn)貸款的評估費(fèi)規(guī)定為房屋評估價格的千分之五，據(jù)我所知千分之五里會反點(diǎn)給介紹給評估公司的中介；
  一般評估公司競爭十分激烈，房屋評估價格的千分之一，一般就會出評估報告了。

  查看全文↓ 2019-01-15 17:02:16
• 144****8925

  評估費(fèi)只產(chǎn)生在公產(chǎn)過戶和私產(chǎn)過戶貸款下才會有。
  
  公產(chǎn)的評估費(fèi)為50元人民幣整。
  私產(chǎn)貸款的評估費(fèi)規(guī)定為房屋評估價格的千分之五，據(jù)我所知千分之五里會反點(diǎn)給介紹給評估公司的中介，一般評估公司競爭十分激烈，房屋評估價格的千分之一一般就會出評估報告了。

  查看全文↓ 2019-01-15 17:02:08
• 152****7014

  一、測算價格，二手房以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：
  　　1、房屋因素
  　?。?）折舊：年折舊－2%
  　?。?）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  　　（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價；
  　?。?）朝向：無朝南外門窗－5%
  　　2、環(huán)境因素
  　?。?）無物業(yè)管理－5%
  　?。?）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%
  　?。?）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%
  　　二、計算折舊
  　　房屋折舊是房屋價格補(bǔ)償?shù)男问?，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。
  　?。?）建筑造價是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價。
  　　它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
  　　（2）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費(fèi)用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。
  　　在計算時，都采用按當(dāng)時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡單結(jié)構(gòu)為0。
  　?。?）使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。
  　　房屋折舊費(fèi)的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
  　　造價－殘值　造價×（1－殘值率）
  　　消費(fèi)者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
  　　舊房價格=造價－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)
  　　當(dāng)然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

  查看全文↓ 2019-01-15 17:01:30
• 145****1934

  1、房齡，房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對二手房進(jìn)行銷售時，一定要計算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。
  2、戶型，市場上，正規(guī)的兩居、三居更受歡迎，評估價格更高；反之，不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。
  3、樓層，樓層的好壞也直接影響房價的高低，處于中間部位的房屋評估價相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。
  4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。
  5、房屋折舊費(fèi)的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
  造價－殘值　造價×（1－殘值率）。
  6、房屋折舊是房屋價格補(bǔ)償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 17:01:23
• 136****7322

  我們是做二手房交易的。正好可以回答你這個問題。評估費(fèi)我是有中介收的也不是由房管局收的，而是評估公司收的，一般的評估費(fèi)是評估價的0.5%，評估價是評估公司出的價格，并不是成交價。評估價，找人是可以高評或者低評的。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 17:01:13

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• 問 ??二手房屋評估價一般是多少呢？
  答

  一、測算價格，二手房以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：　　1、房屋因素　?。?）折舊：年折舊－2%　　（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%　　（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價；　?。?）朝向：無朝南外門窗－5%　　2、環(huán)境因素　?。?）無物業(yè)管理－5%　?。?）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%　　（3）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%　　二、計算折舊　　房屋折舊是房屋價格補(bǔ)償?shù)男问?，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。　?。?）建筑造價是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價?！　∷粦?yīng)是住宅本身的進(jìn)價，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算?！　。?）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費(fèi)用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。　　在計算時，都采用按當(dāng)時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡單結(jié)構(gòu)為0?！　。?）使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響?！　》课菡叟f費(fèi)的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：　　造價－殘值　造價×（1－殘值率）　　消費(fèi)者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：　　舊房價格=造價－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)　　當(dāng)然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

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• 問 二手房評估價怎么計算
  答

  二手房評估價一般是通過市場或者是通過成本進(jìn)行評估，會有相應(yīng)的評估方案，銀行在對二手房進(jìn)行評估的時候會挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的進(jìn)行對比，來得出比較客觀的價格和價值，除此之外通過成本的方法進(jìn)行評估，有相應(yīng)的評估公式，房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊。我們購買房屋的時候，也要考慮好之后房屋的價值，地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高，所以在購買之后，升值的概率也會比較高，所以別看現(xiàn)在購買房屋時的價格要略微高一些，但是在之后會比較保值，良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍右矔黾臃课莸膬r值，除了在居住的過程當(dāng)中舒適度會比較高之外，也方便之后的二手房出售。

• 問 ??二手房屋評估價高低會影響哪方面？
  答

  評估越高，**、貸款就越多，但是，相應(yīng)的交易稅費(fèi)用也會更多。這就是所謂的“高評高貸”。評估低可以省下交易的稅費(fèi)，可是房貸的額度也會減少。但是，每個樓盤有個政府“**低成交價”來決定稅費(fèi)，所以，評估值低于“**低成交價”是沒有意義的。

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• 問 ??房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。二手房的價格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。

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• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。二手房的價格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

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