??哪些情況需要二手房屋評估呢？

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• 153****9035

  房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估：
  1、二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。
  二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關(guān)的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  2、買賣雙方認為有必要時需要評估。
  交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  3、進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。
  房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  4、申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。
  向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。
  5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進行評估。
  例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-01-15 17:05:00
• 142****3343

  一般二手房交易程序如下，在稅費繳納和貸款兩個環(huán)節(jié)是必須要評估報告的，因此二手房買賣必須先進行評估。
  1買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 17:04:52
• 134****9573

  二手房在以下情況下需要做房產(chǎn)評估：
  (1)二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。
  
  二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關(guān)的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  (2)買賣雙方認為有必要時需要評估。
  交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  (3)進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。
  房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  (4)申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。
  向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。
  (5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進行評估。
  例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-01-15 17:04:47

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• 問 ??二手房屋評估價怎么計算呢？
  答

  二手房評估費的比例如下：評估費只產(chǎn)生在公產(chǎn)過戶和私產(chǎn)過戶貸款下才會有；公產(chǎn)的評估費為50元人民幣整。；私產(chǎn)貸款的評估費規(guī)定為房屋評估價格的千分之五，據(jù)我所知千分之五里會反點給介紹給評估公司的中介；一般評估公司競爭十分激烈，房屋評估價格的千分之一，一般就會出評估報告了。

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• 問 ??二手房屋評估價一般是多少呢？
  答

  一、測算價格，二手房以同地區(qū)商品房價格為基準：　　1、房屋因素　　（1）折舊：年折舊－2%　?。?）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%　　（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；　?。?）朝向：無朝南外門窗－5%　　2、環(huán)境因素　?。?）無物業(yè)管理－5%　　（2）非獨立封閉小區(qū)－5%　?。?）有省、市重點**區(qū)+15%　　二、計算折舊　　房屋折舊是房屋價格補償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限?！　。?）建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進貨價。　　它只應(yīng)是住宅本身的進價，而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算?！　。?）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較?！　≡谟嬎銜r，都采用按當時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡單結(jié)構(gòu)為0?！　。?）使用年限，是住宅實物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響?！　》课菡叟f費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：　　造價－殘值　造價×（1－殘值率）　　消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：　　舊房價格=造價－年折舊費已使用年數(shù)　　當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

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• 問 ??在我國二手房屋過戶不用評估嗎？
  答

  是的。一般二手房交易程序如下，在稅費繳納和貸款兩個環(huán)節(jié)是必須要評估報告的，因此二手房買賣必須先進行評估。1買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4立契房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。5繳納稅費稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7銀行貸款對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8打余款完成交易買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 購買二手房屋的費用都有哪些呢？
  答

  一、契稅：在購買任何房產(chǎn)時，對于契稅的要求是首套房面積小于90平米，稅率為1%；面積大于90平米，稅率為1.5%。但是在北上廣深四個城市中購買二手房時，稅率高達3%。二、增值稅及其附加稅這個稅費和房產(chǎn)證時間有直接關(guān)系,房產(chǎn)證未滿2年的，稅率為5.6%，房產(chǎn)證滿2年的，則免收增值稅。同樣注意的是在北上廣深四個城市中二手房的增值稅及其附加稅的稅率為兩次交易差額的5.6%。三、中介費目前市場上90%的二手房時通過中介交易的，一般中介費為成交價的1%-3%之間，具體收費標準要看中介機構(gòu)。四、個人所得稅滿五唯一的房產(chǎn)，可以免收個人所得稅。其他的在出售二手房時，都需要繳納個稅，稅率為房屋計稅價格的1%或者是買賣交易差額的20%。五、印花稅按照規(guī)定印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅，但是從09年至今我國暫免收取住宅印花稅，只收權(quán)證印花稅，價格為5元/本。六、手續(xù)費交易手續(xù)費是根據(jù)房屋面積來征收，住宅一般為4-6元/平來計算。七、權(quán)證登記費個人住房登記費標準為每個80元，包括《房屋權(quán)證》工本費和《土地使用權(quán)證》工本費。拓展資料：二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個非?；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當可觀。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。交易術(shù)語1、紅本房術(shù)語詳解：指可以上市交易的商品房，因房地產(chǎn)證顏色為紅色而得名。律師建議：紅本房可以放心購買。2、綠本房術(shù)語詳解：指限制產(chǎn)權(quán)、不能上市交易的非商品房，因房地產(chǎn)證顏色為綠色而得名，如保障性住房、集資房等。律師建議：綠本房交易必須先轉(zhuǎn)紅本，時間跨度長，房價波動大，容易發(fā)生違約，建議慎重購買。3、期房術(shù)語詳解：期房是與現(xiàn)房相對應(yīng)的概念，指從開發(fā)商處購得尚未取得一手房地產(chǎn)證的房屋。律師建議：期房交易必須先辦出一手房地產(chǎn)證，同樣時間長，容易引發(fā)違約，同時存在二次交易的情況，交易稅費高，建議優(yōu)先選擇現(xiàn)房交易。4、傭金術(shù)語詳解：指中介方收取的居間報酬。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，傭金**高不超過交易價的3%，由買賣雙方分別支付，房價上升時期賣方會要求實收，即買賣雙方傭金均由買方承擔。律師建議：傭金一般在遞件過戶后支付，未能完成過戶的，僅需支付必要費用(一般為約定傭金的20%)。5、定金術(shù)語詳解：是履行合同的擔保方式之一，數(shù)額在成交價的20%以內(nèi)均為合法。定金罰則是指買方支付定金后毀約的定金由賣方?jīng)]收，反之賣方收取定金后毀約的需雙倍返還定金。律師建議：為了保證合同的履行，增加違約方的毀約成本，保障守約方合法權(quán)益，建議減少首期款，多支付定金，而不要指望高額的違約金約定(法院有權(quán)降低違約金，無權(quán)調(diào)整定金賠償)。6、首期款、**術(shù)語詳解：首期款指按揭購房情況下，買方支付的除定金、銀行貸款之外的款項。**是首期款與定金之和，即貸款之外的自有房款。律師建議：首期款建議監(jiān)管在銀行，而不要直接支付賣方，以免賣方違約時回收困難。不同時期銀行貸款政策不同，要求的**低**也不同。

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• 問 二手房屋交易需要手續(xù)
  答

  1、買賣雙方（賣方如果結(jié)了婚，必須夫妻雙方都到）持買賣協(xié)議、雙方《身份證》（賣方夫妻雙方都要，還要戶口本）、原《房屋所有權(quán)證》到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；并申報交易價格；2、房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)需要（實際上是必須，因為房地產(chǎn)交易管理部門一般和房地產(chǎn)評估機構(gòu)是一伙的），要求對交易的房地產(chǎn)進行價格評估；3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務(wù)局申報繳納營業(yè)稅、個人所得稅（根據(jù)情況有優(yōu)惠政策），任任何買賣雙方（也可以在合同或協(xié)議中約定一方）到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費、工本費；4、等待領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》5、買方持新的《房屋所有權(quán)證》和原來的《土地使用權(quán)證》到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，工本費，領(lǐng)取新的《土地使用權(quán)證》。稅費最關(guān)鍵三大稅：營業(yè)稅，個人所得稅，契稅