買賣合同糾紛怎么處理呢？

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• 147****3481

  當發(fā)生合同糾紛后，雙方當事人協(xié)商不成，可以向法院起訴，通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來，隨著我國法制建設的不斷完善以及法律知識的普及，人們的法律意識不斷提高，企業(yè)通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多。
  
  應注意以下幾方面的問題：
  
  1)、訴訟時效。合同的訴訟時效就是指合同的一方當事人在法定期間不行使自己的權利即喪失了請求法院依訴訟程序強制義務人履行義務的權利。也就是說，合同的權利人在訴訟時效期間不起訴的便失去了勝訴權。合同作為民事合同的一種，訴訟時效適用于民法通則中一般的時效規(guī)定，即訴訟時效期間為二年(法律另有規(guī)定的除外)，從權利人知道或者應當知道權利被侵害時起計算。確立訴訟時效制度，對于促使當事人積極主張自己的權利，以及時結束法律關系不確定狀態(tài)，解決合同糾紛，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序都是十分必要的。實行這一制度，要求合同當事人一定要在法定的訴訟時效期間內，及時行使自己的訴訟權利。當然，如果超過訴訟時效期間，對方當事人自愿履行的，可以不受訴訟時效的限制。另外，民法通則還規(guī)定了訴訟時效的中止和中斷。按照民法通則第一百三十九條規(guī)定，訴訟時效的中止是指在訴訟時效期間的**后六個月內，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的情況。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。按照民法通則第一百四十九條規(guī)定，訴訟時效中斷是指訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。如果符合這兩項規(guī)定的，當事人仍可以在規(guī)定的期限內行使自己的訴訟權利。
  
  2)、訴訟管轄。民事訴訟法第二十三條規(guī)定，因合同糾紛提起訴訟，由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據(jù)這一規(guī)定，當事人應當向有管轄權的人民法院提起訴訟。
  
  3)、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度，是指法院對于可能因當事人一方行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，可以根據(jù)對方當事人的申請，或依職權而對一方當事人的財物采取查封、扣押、凍結、提供擔保等措施。根據(jù)這一制度，在訴訟過程中，如果一方當事人發(fā)現(xiàn)對方當事人的財產有可能很快滅失或被隱藏、轉移，使自己申請給付的訴訟難以達到預期的目的，就可以在法院作為判決之前，先行向法院申請訴訟保全，以保證自己權利的實現(xiàn)。當然，申請訴訟保全的一方，應有勝訴的把握，否則，如果將來敗訴了，則要賠償對方當事人因訴訟保全所遭受的財產損失。

  查看全文↓ 2019-01-15 21:35:14
• 141****0002

  解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據(jù)法律和合同的有關規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過調解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決，這兩種方式**省事、**簡便易行。
  其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。
  當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種**重要、**權威的途徑。

  查看全文↓ 2019-01-15 21:35:06
• 143****5804

  房屋買賣合同的效力認定
  《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解合同。依法成立的合同，受法律保護。”該條規(guī)定對合同依法成立后的法律效果——當對事人的法律約束力作出了規(guī)定。
  《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政規(guī)定應辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹摋l規(guī)定，對合同的生效要作了規(guī)定。
  上述兩條規(guī)定，對合同的約束力與合同的效力(生效)進行了區(qū)分。
  1、房屋買賣合同應當符合一般合同生效要件：
  (1)當事人具有相應的民事行為能力;
  (2)意思表示真實：
  (3)合同的內容合法。另外，不得違反《合同法》第五十二條的規(guī)定。
  2、房屋買賣合同未采取書面形式的效力。
  《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定：房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。因此，房屋買賣合同為要式合同。未采用書面形式，合同不能有效成立。另外，當事人申請房屋權屬移轉登記時，必須向登記機關提交書面的房屋買賣合同，否則無法辦理產權移轉登記。
  3、沒有進行土地過戶登記不影響合同的效力。
  作為房屋所有權變動要件的登記行為并非房屋買賣合同成立的法定要件，欠缺這一要件并不影響房屋買賣合同的效力。
  

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相關問題

• 問 小產權房買賣合同糾紛怎么處理？
  答

  小產權房”不是法律概念，是人們在日常生活中形成的一種約定俗成的稱謂，一般是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。該類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管部門不會給予備案。所謂的產權證不是真正合法有效的產權證。由于小產權房牽涉到方方面面的利益，其產生有特定的歷史、政策、法律和社會的原因，任何簡單的一刀切的處理方式都有可能會激化社會矛盾，引發(fā)人民群眾對司法機關的對立情緒，從而影響整個司法文明的進步。我國《物權法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！币蚨?，在現(xiàn)行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內部交易，農村集體土地希望進入市場進行交易就必須通過國家征收。由此，“商業(yè)小產權房”一律無效。對于“農民房”、“農民安置房”的買賣合同，原則上認定無效，但可以存在有效的例外情形，如經(jīng)過本農村集體經(jīng)濟組織同意的本農村集體經(jīng)濟組織成員之間的買賣;為取得遷入地戶口的出嫁女、入贅男的買賣;租種土地的外村村民在一定條件下購買的。小產權房買賣合同的效力認定因然重要，在認定小產權房買賣合同無效后的損失賠償問題也不容忽視。對此，有人認為小產權房買賣合同被認定為無效吃虧的是買受者，而且很多消費者購買的時候，他不可能對國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺得便宜就買了，因此，對這些人的合法利益，法律要給予更多的保護，買受人只能承擔次要責任。相比之下，出賣人為了獲利不惜違反誠實信用原則，其應當承擔主要責任。法院應以房屋**部分的價格作為損失判決出賣人按“三、七分”賠償買受人的信賴利益損失。

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• 問 小產權房產買賣合同糾紛怎么處理的呢
  答

  所謂小產權房屋是指經(jīng)過合法審批在農村土地上開發(fā)建設的住宅房屋。如果從土地的性質對房屋進行劃分，可以分為，在農村土地上開發(fā)建設的房屋就是小產權房屋，在國有無償劃撥土地上開發(fā)建設的房屋就是經(jīng)濟適用房，在國有出讓土地上開發(fā)建設的房屋就是商品房。正是因為小產權房屋是建筑在農村集體土地之上，而集體土地只有本集體組織的成員才有權占有使用，因此依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，小產權房是不允許上市交易的。也就是說只有與集體土地有特定身份關系的農村村民才能購買或者經(jīng)拆遷回遷取得小產權房。此外，任何人購買小產權房均為法律所禁止，所簽定的小產權房買賣合同，也會被法院確認為無效合同。合同被判決無效以后，出賣方就可以收回房屋，當然出賣方應將已經(jīng)收取的購房款退還給對方。

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• 問 分期付款買賣合同糾紛應該怎么處理？
  答

  (1)起訴要求對方支付某一期未付款及利息的，可自該期款項逾期未付之日起隨時向法院提起訴訟。(2)起訴要求對方提前償還所有未付款項及利息的，可自對方逾期未付款達到總款項五分之一，或對方以言語、實際行為等明示不會按合同付款時，可隨時向法院提起訴訟，要求償還所有未付款項及利息。在時效內起訴才能得到支持分期付款合同糾紛的訴訟時效為兩年，無正當理由逾期未向法院提起訴訟的，法院將不再保護。訴訟時效的計算如下：(1)如果合同約定履行期限的，應從分期付款合同約定的**后一期履行期限屆滿之日起計算，滿兩年;(2)如果合同沒約定履行期限或約定不明的，可根據(jù)雙方簽訂的補充協(xié)議確定履行期限，訴訟期限從履行期限屆滿之日起計算，滿兩年;(3)如果依然不能確定履行期限的，訴訟時效期間從守約方要求違約方履行付款付息義務的寬限期屆滿之日起計算，滿兩年。但違約方在守約方第一次向其主張權利之時明確表示不履行義務的，訴訟時效期間從違約方明確表示不履行義務之日起計算，滿兩年。分期付款合同常見的違約責任情形：1、買方違約的，體現(xiàn)在買方因個人原因不想買了，想解除合同的;買方嚴重逾期付款的，賣方想解除合同的，構成違約。2、賣方違約的，賣方未能按照合同約定履行義務的，構成違約。發(fā)現(xiàn)對方違約，不能協(xié)商解決的，要積極通過起訴來解決。

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• 問 拆遷安置房買賣合同糾紛要怎么處理呢？
  答

  　　一、對拆遷安置合同的效力審查　　對拆遷安置合同的效力審查，應從合同的主體和內容兩個方面作為切入點?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》(以下簡稱《條例》)對拆遷安置合同的雙方進行了主體的界定。作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對于具備資質單位的分支機構或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問題，在審判實踐中，看法各異。筆者認為，拆遷安置合同的一方當事人，能否是其分支機構或被委托人的問題，應具體情況具體分析，不能一概而論。對于分支機構或被委托人在得到其單位或委托人的授權并以其主管上級單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時，其主體應為適格主體。被委托人、分支機構等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的，其授權人或上級法人應成為訴訟主體?！　∷^被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。對于持有房屋產權證明的人是被拆遷人這點不容置疑，但是對于一些通過繼承、買賣、離婚、贈與等形式已享有被拆遷人房屋的實際所有人，能否作為被拆遷人來看待呢?筆者認為，答案應是肯定的。對于拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，即界定為具有房屋產權證的人，否則將不利于保護被拆遷人的合法權利，亦不利于房地產市場的商品的流轉，對此應結合個案具體分析?！　τ诒徊疬w房屋的部分所有權人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，事先未經(jīng)其他所有權人的同意，事后又未經(jīng)其他所有權人追認的，或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的，該協(xié)議因侵犯了他人權利，應認定為無效。對于通過買賣已占有使用的被拆遷房屋的所有權人未履行房屋產權過戶手續(xù)，但已與原產權人結清房款手續(xù)的，原產權人未主張買賣合同無效的，房屋買受人與拆遷人達成的拆遷安置合同有效，但應責令其盡快辦理房產過戶手續(xù)。　　對于拆遷合同內容的審查，主要要看拆遷安置合同的內容是否是雙方當事人真實意思的表示，是否符合拆遷法規(guī)，對于其內容有悖于法律禁止性規(guī)定的，應認定其無效。　　二、拆遷安置合同的產權糾紛處理　　根據(jù)《條例》規(guī)定，被拆遷人享有實行房屋產權調換的權利。實踐中，大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產權進行了約定。在處理雙方因安置房產權發(fā)生糾紛時，合同有約定的，應按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產權約定的，應按拆遷時的法規(guī)處理。對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《條例》的規(guī)定可以進行產權調換的應確認產權，即被拆遷人對產權調換和作價補償享有選擇權。但對已進行了作價補償?shù)?，就不能再進行產權調換。對共同所有的房屋，有主張產權調換，有主張作價補償?shù)?，可進行產權調換，對其共有人因共有產權之間的爭執(zhí)，可作為析產案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產權調換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市規(guī)劃部門認為不屬于嚴重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ梢韵硎墚a權調換及補償?shù)拇?。對于拆除臨時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償?！　∪?、拆遷安置合同的補償糾紛處理　　由于拆遷人占比例較多的是房地產開發(fā)公司，這些部門的性質，決定其必須追求**大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方，應承擔違約責任?！　τ谧鲀r補償，應按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結合成新結算補償?shù)慕痤~，在補償時也應充分考慮地段的差異。對于不同使用性質的房屋應有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認為應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。　　對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權，對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金并賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換，承租人與原房屋所有權人之間的租賃關系應當繼續(xù)維持。在過渡期限內，承租人自行安排住所的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應承擔違約責任外，還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費。

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• 問 農村房屋買賣合同糾紛該怎么處理？
  答

  農村房屋買賣糾紛怎么處理農村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕?。審理此類案件應考慮到個案情況，做出不同處理：第一，對于發(fā)生在農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

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