二手房怎樣估價?有什么計算公式嗎?

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• 137****0525

  1、市場因素
  二手房價格的評估既要符合市場價格規(guī)律，又要符合房屋的實際情況，估價的第一步就是要把房屋與市場同類房屋價格、臨近房屋價格等相比較，同時，要把房屋的成本與折舊進行折算，合理的折舊方法是每年大約折舊2％左右。
  2、區(qū)位因素
  這是買賣二手房必須考慮的因素。交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。
  而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減一定的價格。
  3、造型質(zhì)量因素
  看好房子的區(qū)域位置后，就考慮房子的成新率、建筑質(zhì)量、外立面造型等。次新房是準現(xiàn)房，質(zhì)量有保證，風險系數(shù)小，投資回報率高。它的外立面良好、造型獨特的房屋能夠提升房產(chǎn)的檔次，給人物有所值的感覺，反之，房屋在購買者心中就會相應地貶值。
  4、環(huán)境因素
  小區(qū)外部環(huán)境、綠化、人文環(huán)境也是估價的重要影響因素。所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認可，買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產(chǎn)。安靜、封閉的小區(qū)，是業(yè)主的隱私生活得到保障，二手房價格自然也是居高不下。
  5、樓層因素
  二手房的價格以具體的情況而定，每一套房子的價格都不一樣，好的樓房形態(tài)、樓層、朝向也能夠為房子相應地加分。
  頂層和底層是一般購買者都不會輕易觸碰的房屋類型，價格相對較低。
  一般來說，多層住宅的二層和五層**為標準，而三到四層則**好。因此從房價來看，二層和五層價格稍高，三到四層還要更貴些；高層住宅則是樓層越高，價格也越高，當然頂層除外。
  6、朝向因素
  房子的朝向?qū)r格的影響也是很大的，坐北朝南的房子，冬暖夏涼，一年四季都能得到陽光照射，因此南向的房子比北向的房子價位高很多。
  7、小區(qū)細節(jié)因素
  小區(qū)的一些細節(jié)會影響購買者對房屋的心理體驗，也是不容忽視的，如小區(qū)的電梯數(shù)量及品質(zhì)、小區(qū)是否是封閉式小區(qū)等。這些是一個小區(qū)安全性的重要表現(xiàn)，小區(qū)的安全指數(shù)越高，購買者就越愿意出高價。

  查看全文↓ 2019-01-17 08:19:31
• 138****2126

  1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準確的物業(yè)市值價格。
  2、繼承公證：申請人應當?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機關(guān)出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財產(chǎn)承諾證明。
  3、房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
  4、繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理，并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。
  5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權(quán)屬等事項是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書
  繼承需要公證,公證費是房屋評估值的2%,正常過戶就不需要了.
  如果房屋沒過五年,正常過戶要交營業(yè)稅,繼承不用交.
  繼承的房子如果以后想賣的話,永遠都有個人所得稅(全部房款的20%)如果正常過戶的話如果超過五年以后你父母(夫妻)只有這一套房子就沒有個稅,如果有的話也沒有這么多(房款差額的20%或房款的1.5%或1%根據(jù)房子的情況不同而定).

  查看全文↓ 2019-01-17 08:18:03
• 144****7392

  1. 房齡
  房屋的房齡是房屋評估的一個重要標準，房屋的新舊直接影響到房屋的價格。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，年折舊一般為－2％，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。
  2．戶型
  戶型的系數(shù)加減相對來說比較復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2％—5％，明間和暗間又有區(qū)別，一般兩室一廳、三室兩廳的正規(guī)戶型較受歡迎。反之，不規(guī)則戶型或者是較小抑或過大的戶型會對房屋的價格大打折扣。
  3．樓層
  樓層的高低也是決定房屋價格的一個因素，一般處于中間樓層的房屋價格可能較高點。一樓和頂樓的房屋價格可能會偏低點，一般來說，2、6樓（－3％）；7樓（－5％）；3、4樓（＋3％）；1、5樓為基準價；若是樓頂（－5％），但是如果一樓帶個小院子或者是頂樓帶天臺的話，那就另當別論了。另外，如果樓層無朝南外門窗則減5％。
  4．裝修
  二手房的結(jié)構(gòu)，是鋼筋混凝土或混合結(jié)構(gòu)，還是磚木結(jié)構(gòu)？結(jié)構(gòu)不同，造價就不同；使用年限不同，價格自然也不會相同。二手房的式樣、設(shè)備、質(zhì)量、裝修等也會影響價格。
  需要強調(diào)的是，所謂質(zhì)量至少應包括三個層面：設(shè)計質(zhì)量、建筑質(zhì)量、原屋主的使用質(zhì)量。對于二手房而言，使用質(zhì)量直接關(guān)系到成色、保養(yǎng)等問題，如果裝修的質(zhì)量高、成色好二手房評估價自然也就會高，如果裝修時間較長而且成色較老的，評估價自然也會降低。
  5．區(qū)位因素
  就住宅的區(qū)位而言，二手房價格與區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)良程度顯然密切相關(guān)。
  1、氣候條件：陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風起兮塵飛揚”。
  2、居民素質(zhì)如何：它決定了購房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿足購房者的社交需要。
  3、街道與交通狀況：如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等，在交通便利的地方價格可以增加個15％左右。
  4、基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施狀況如何：如住家附近是否有幼兒園、**、醫(yī)院、銀行、郵電局等。
  5、商業(yè)網(wǎng)點是否齊全：如購物是否便利。
  6、環(huán)境狀況：如是否有晨跑、散步或者遛狗的空間。
  7、住宅布局是否合理：如樓與樓之間的距離是否寬闊，是否狹窄而相互妨礙等。
  需要強調(diào)的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境**為重要。
  6. 配套因素
  配套條件主要是指二手房所在小區(qū)的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)，**、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲、娛樂休閑設(shè)備及設(shè)施配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地點二手房的附加價值及**潛力，同時也是決定人住后居家生活方便與舒適與否的關(guān)鍵因素。同交通條件相類似，配套條件也主要針對城郊新區(qū)的居住區(qū)而言，在城市中心區(qū)域大多不存在配套問題。
  注：由于市場政策的隨時變化，以上幾點也只能**為評估價判斷的參考，具體的還應結(jié)合房子本身進行判定。

  查看全文↓ 2019-01-17 08:18:02
• 131****4418

  二手房評估價是銀行委托評估公司，在一個具體價格區(qū)間內(nèi)，進行具體的路段，新舊程度的具體評估

  查看全文↓ 2019-01-17 08:16:49

相關(guān)問題

• 問 二手房**計算公式
  答

  二手房的**要按照房屋的評估價來進行計算，除此之外還涉及到買房的稅費以及中介費，所以無法按照新房成交價到30%進行計算。銀行對于房屋的評估價，會由專門的評估公司進行計算，比如一套房屋的評估價剛好能達到100萬，按照貸款70%進行計算可貸款的額度就在70萬，但如果說評估價沒有特別高，所貸款的額度也會隨之降低，所以二手房的**比例不是固定的。通過商業(yè)貸款的形式購買二手房**高的貸款比例為70%，如果購買的是第2套或者是兩套以上的住房，**比例**低的評估價的50%。如果選擇的是公積金形式貸款買房購買首套房，**的比例**低在評估價的20%，可以享受貸款額度較高的優(yōu)惠政策，如果通過公積金貸款購買第2套住房**低的**比例在房屋評估價的40%左右。

• 問 二手房過戶費計算公式是什么？
  答

  契稅加營業(yè)稅加綜合稅,再加上工本費,土地交易費

  全部3個回答>
• 問 請問各位大神，二手房營業(yè)稅計算公式是怎樣的？
  答

  該房屋出售方：該房屋由于未滿五年，涉及所有交易稅費！營業(yè)稅：40萬*5.55%=22200元個人所得稅：40萬*2%=8000元其余還有零星稅費約1000元（交易手續(xù)費、合同印花稅）不過現(xiàn)在一般出售方均選擇凈到手價，（通俗：出售方40萬到手，其余什么稅、費、中介費等均由買進繳納，這個是二手房交易常態(tài)操作，只需要在合同中明確即可）希望對你有所幫助！

  全部3個回答>
• 問 請問各位，二手房稅費計算公式是什么？有人知道嗎？
  答

  1、營業(yè)稅根據(jù)規(guī)定，營業(yè)稅的稅率為5.6%。轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的非普通住宅，或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過2年都需要全額征收營業(yè)稅。2、個人所得稅根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為交易總額的1%或兩次交易差額的20% 。如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年，則可以免交個人所得稅，任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

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• 問 二手房契稅計算公式是什么？請問有人知道嗎？謝謝！
  答

  二手房交易稅費計算公式如下：買入方: 契稅: 合同成交價*1% 中介費: 實際成交價*1% 賣出方: 差額營業(yè)稅:(合同成交價-買入發(fā)票價格)*5.55% 個人所得稅:保證金(合同成交價*1%) 或 (合同成交價-買入發(fā)票價格)*20% 目前二選一 中介費: 實際成交價*1% 如:該房買入價格為39萬 合同成交價格為40萬 買方費用:契稅: 4000 中介費: 4000 賣方費用:差額營業(yè)稅:(40萬-39萬)*5.55%=555 個人所得稅:40萬*1%=4000 或 (40萬-39萬)*20%=2000 可以選擇付2000 中介費:4000 共合計:14555 以上二手房交易稅費計算公式僅供參考,比較大的幾筆費用已列出來,實際交易中還有其它比較小的費用. 實際操作以上海市房地產(chǎn)交易中心各區(qū)縣交易當天細則為準.

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