買賣二手房貓膩都有哪些呢?

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• 146****7774

  常見(jiàn)的二手房買賣中介貓膩及解決辦法
  貓膩一：各種名目的代辦費(fèi)用,中介除了要2％的中介費(fèi)用外，往往還企圖在合同中約定一些所謂的手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等。其實(shí)這些費(fèi)用都可以包含在中介費(fèi)用里的。解決辦法：和中介簽訂居間合同前就把各項(xiàng)費(fèi)用說(shuō)清楚：合同里就簽一個(gè)總的中介費(fèi)用，以防范中介后期想方設(shè)法的尋找名目來(lái)敲詐。
  貓膩二：中介串通賣家抬高房?jī)r(jià),中介通常是連續(xù)讓買家看幾個(gè)明顯價(jià)高質(zhì)次的房子，然后再把買家?guī)У礁薪殛P(guān)系好的賣家的房子里，這樣買家當(dāng)然是眼前一亮迅速下定簽訂合同了。解決辦法：同時(shí)在幾家中介看房，多看幾套目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的二手房后做到心中有數(shù)（原則上至少要看到20－50套左右才可以大致做到心里有數(shù)）。
  貓膩三：違約責(zé)任,中介為回避自己的責(zé)任，往往在合同上把各種違約情況后的責(zé)任推諉給買賣雙方，而自己只拿錢不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。解決辦法：要認(rèn)真逐項(xiàng)思考合同中的相關(guān)條款，不該買家或賣家承擔(dān)的中介違約責(zé)任，一定要在合同中明確的寫清楚。
  貓膩四：跳過(guò)中介直接交易,有些買家通過(guò)中介看中房子后，就企圖直接找到賣家進(jìn)行交易，這樣可以把中介費(fèi)用省掉。但問(wèn)題是在看房前中介都和買家簽訂的有看房協(xié)議。拿著這協(xié)議、如果中介查到買家甩了他們，兩年內(nèi)中介都有仲裁或訴訟權(quán)的（一般中介合同內(nèi)約定仲裁的都是自己關(guān)系好的法院）；而且還可以有一些私人過(guò)激手段用來(lái)維護(hù)中介的利益。
  另外需要提醒的是，買賣雙方直接交易、特別是需要貸款的話手續(xù)還是比較繁瑣；交易過(guò)程中雙方也很難取得彼此的信任。這時(shí)候沒(méi)有中介在中間解釋溝通，雙方在辦理手續(xù)的過(guò)程中很容易產(chǎn)生各種各樣的矛盾和不信任感，大多難以順利達(dá)成交易。解決辦法：盡量不要甩開(kāi)中介，因?yàn)檫@樣既不道德也充滿了風(fēng)險(xiǎn)。
  常見(jiàn)的二手房買賣中介貓膩及解決辦法？買賣二手房的合同陷阱？
  買賣二手房的合同陷阱有什么？
  一、對(duì)交房時(shí)間約定中的陷阱，應(yīng)特別注意＂不可抗力＂在合同中是如何界定的。房產(chǎn)銷售合同一般都有＂銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任＂這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。
  二、房屋面積中的陷阱，對(duì)于商品房這種特殊的商品，一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，賣方就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是賣方違約，沒(méi)有履行合同。但如果合同中沒(méi)有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問(wèn)題，無(wú)論誤差超過(guò)或減少多少，法院可能判決購(gòu)房者敗訴，采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。
  比如：**后的實(shí)測(cè)面積比原來(lái)的初步測(cè)量面積一下子多出了20平米，如果你的合同里沒(méi)有約定只能誤差小于10平米，你也只能“吃進(jìn)”，這比支出可不是個(gè)小數(shù)目。
  三、房屋質(zhì)量問(wèn)題的陷阱，目前房屋質(zhì)量問(wèn)題在期房交易合同中較為多見(jiàn)，但二手房也不可避免，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購(gòu)買期較長(zhǎng)，交易過(guò)程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，這種復(fù)雜的因素往往使購(gòu)房者在簽約購(gòu)買房屋時(shí)難以辨清所購(gòu)商品的虛實(shí)，而只有等到商品房使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來(lái)。結(jié)果給購(gòu)買者帶來(lái)許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
  四、物業(yè)管理上的陷阱，在簽定物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)?gòu)房者有欺騙行為。同時(shí)應(yīng)對(duì)照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對(duì)。標(biāo)準(zhǔn)中沒(méi)有的收費(fèi)項(xiàng)目，可要求對(duì)方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。

  查看全文↓ 2019-01-17 18:06:41
• 157****4235

  貓膩一：各種名目的代辦費(fèi)用
  中介除了要2％的中介費(fèi)用外，往往還企圖在合同中約定一些所謂的手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等。其實(shí)這些費(fèi)用都可以包含在中介費(fèi)用里的。
  解決辦法：
  和中介簽訂居間合同前就把各項(xiàng)費(fèi)用說(shuō)清楚：合同里就簽一個(gè)總的中介費(fèi)用，以防范中介后期想方設(shè)法的尋找名目來(lái)敲詐。
  貓膩二：中介串通賣家抬高房?jī)r(jià)
  中介通常是連續(xù)讓買家看幾個(gè)明顯價(jià)高質(zhì)次的房子，然后再把買家?guī)У礁薪殛P(guān)系好的賣家的房子里，這樣買家當(dāng)然是眼前一亮迅速下定簽訂合同了。
  解決辦法：
  同時(shí)在幾家中介看房，多看幾套目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的二手房后做到心中有數(shù)（原則上至少要看到20-50套左右才可以大致做到心里有數(shù)）。
  貓膩三：違約責(zé)任
  中介為回避自己的責(zé)任，往往在合同上把各種違約情況后的責(zé)任推諉給買賣雙方，而自己只拿錢不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。
  解決辦法：
  要認(rèn)真逐項(xiàng)思考合同中的相關(guān)條款，不該買家或賣家承擔(dān)的中介違約責(zé)任，一定要在合同中明確的寫清楚。
  貓膩四：跳過(guò)中介直接交易
  有些買家通過(guò)中介看中房子后，就企圖直接找到賣家進(jìn)行交易，這樣可以把中介費(fèi)用省掉。但問(wèn)題是在看房前中介都和買家簽訂的有看房協(xié)議。拿著這協(xié)議、如果中介查到買家甩了他們，兩年內(nèi)中介都有仲裁或訴訟權(quán)的（一般中介合同內(nèi)約定仲裁的都是自己關(guān)系好的法院）；而且還可以有一些私人過(guò)激手段用來(lái)維護(hù)中介的利益。
  另外需要提醒的是，買賣雙方直接交易、特別是需要貸款的話手續(xù)還是比較繁瑣；交易過(guò)程中雙方也很難取得彼此的信任。這時(shí)候沒(méi)有中介在中間解釋溝通，雙方在辦理手續(xù)的過(guò)程中很容易產(chǎn)生各種各樣的矛盾和不信任感，大多難以順利達(dá)成交易。

  查看全文↓ 2019-01-17 18:06:34
• 131****2631

  一、假房源
  網(wǎng)上找好了性價(jià)比很高的房源，聯(lián)系了中介，卻發(fā)現(xiàn)要么就是已經(jīng)賣出去的，要么就是與網(wǎng)上的描述相差甚遠(yuǎn)，接著他們就會(huì)向你推薦其他價(jià)格貴得多的房源。這些網(wǎng)上的“好房源”，很多都是中介用來(lái)誘惑購(gòu)房者的，目的就是讓購(gòu)房者主動(dòng)與他們?nèi)〉寐?lián)系，繼而推銷其他更貴的房源。
  面對(duì)網(wǎng)上各式各樣的房源信息要謹(jǐn)慎，當(dāng)“好房源”價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)很多時(shí)，切記不要輕易相信。
  二、新裝修的二手房有貓膩
  一些房主會(huì)對(duì)賣相不佳的房子進(jìn)行裝修來(lái)迷惑購(gòu)房者，也許曾經(jīng)墻體滲過(guò)水或者發(fā)生過(guò)火災(zāi)，隱患就此埋下。所以購(gòu)房者一定要勤問(wèn)會(huì)問(wèn)，搞清楚房主裝修的目的，請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)看房，并且在買賣合同中有所備注。
  三、賣房者的“口頭承諾”有貓膩
  無(wú)論房子怎么樣，中介或房主總能讓購(gòu)房者以為自己買了這套房是很值得的。對(duì)于賣房者作出的口頭承諾，如果輕信并草率決定買房，交房后往往就會(huì)陷入無(wú)窮無(wú)盡的麻煩事里。
  例如“這個(gè)房子相對(duì)應(yīng)的**是市重點(diǎn)”、“房子裝修是終生質(zhì)保的”、“貸款不下來(lái)，定金可以退換”等等這些口頭承諾，是沒(méi)有法律效益的，必須落實(shí)到書面合同上。作為購(gòu)房者，書面合同才能**有效地保障自己的權(quán)益，千萬(wàn)別怕難為情。
  四、看房順序有貓膩
  為了提高交易達(dá)成率，中介往往會(huì)安排看房順序。中介會(huì)先安排購(gòu)房者看一些不甚理想的房源，不是價(jià)格明顯高，就是戶型相當(dāng)差。而在與購(gòu)房者的交流過(guò)程中，中介總能不經(jīng)意間透露還有一些其他房源沒(méi)有這些缺點(diǎn)。經(jīng)過(guò)這些鋪墊，當(dāng)購(gòu)房者再看其他較優(yōu)秀的房源時(shí)，通過(guò)對(duì)比更容易提高購(gòu)買欲，這樣可能很快就下決定了。
  五、房屋價(jià)格未標(biāo)清
  關(guān)于房屋價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，這也是容易出糾紛的地方。當(dāng)前很多房東都是說(shuō)賣的是“房屋到手價(jià)”，可到了后面原本房東應(yīng)該支付的稅費(fèi)轉(zhuǎn)到下家承擔(dān)。
  而哪些房子是可以少交稅的，房東可能自己也搞不清。比如：房東承諾是“滿五名下僅有住宅”的住房，但審核下來(lái)不是僅有住宅的，那就要收所得稅，對(duì)下家而言可能要多一筆費(fèi)用，如果不能協(xié)商就會(huì)引起糾紛。
  六、賣方資質(zhì)有問(wèn)題
  一定要對(duì)賣家的信息進(jìn)行核實(shí)，賣家是不是權(quán)利人，這套房屋一共有多少權(quán)利人是否都同意賣房了，沒(méi)有得到房屋權(quán)利人同意，房屋不可能過(guò)戶。

  查看全文↓ 2019-01-17 18:06:29
• 153****8380

  購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)：
  1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  6、物管費(fèi)用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  7、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

  查看全文↓ 2019-01-17 18:06:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房中介貓膩有哪些呢？
  答

  二手房便宜有幾個(gè)可能：首先，是房東急需用錢，要出手賣房。其次，房東有不止一套房子，要趕快出手，要不以后等國(guó)五條實(shí)施后要交 稅點(diǎn)。還有就是小區(qū)的門口的中介，看他有沒(méi)有工商執(zhí)照，是不是有沒(méi)有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的證（我們這邊都有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的）。您其實(shí)先看看房也沒(méi)什么損失??！現(xiàn)在都是合同辦事，看到房子后你可以問(wèn)問(wèn)鄰居，或者到物業(yè)問(wèn)問(wèn)，我覺(jué)的這樣真像就差不多了。如果是很便宜的房子你不下手，等人家訂了你會(huì)不會(huì)后悔！但是前提問(wèn)問(wèn)好，物業(yè)，房東啊 問(wèn)清楚點(diǎn)！畢竟現(xiàn)在騙子很多的哦！當(dāng)你想付錢之前，**重要的是要看到：房東的房產(chǎn)證。和房東的身份證是不是一個(gè)名字。預(yù)防騙子是租的這套房子，造個(gè)假的房產(chǎn)證給你看 。這個(gè)要中介把關(guān)的?；蛘叩椒慨a(chǎn)局 查下。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買賣二手房砍價(jià)技巧都有哪些呢？
  答

  一、結(jié)合市場(chǎng)行情靈活決定是否砍價(jià) 在具有賣方市場(chǎng)特征時(shí)，買房砍價(jià)要講究策略。特別是在決定是否砍價(jià)時(shí)，應(yīng)提前對(duì)砍價(jià)目標(biāo)進(jìn)行研究，**好是針對(duì)報(bào)價(jià)虛高的物業(yè)出手砍價(jià)； 二、忌諱剛看到房源就砍價(jià) 有些買家在看到一套房源時(shí)，就在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都不清楚自身需求的情況下，隨口詢問(wèn)對(duì)方低價(jià)，這種問(wèn)價(jià)和砍價(jià)的方式一般都得不到對(duì)方的積極回應(yīng)。 三、砍價(jià)幅度不宜過(guò)高 買房還價(jià)并非買衣服，千萬(wàn)不要獅子大開(kāi)口。 一般在房市旺季，二手房賣家不會(huì)也不可能接受大幅度的要求。 四、掌握更多賣家信息 所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。了解賣家多方面的背景，如本次房屋的出售、是考慮換房出售房子還是急著“拋房”等等。 五、建立多次砍價(jià)策略 購(gòu)買二手房與購(gòu)買新房有所不同，房?jī)r(jià)的決定權(quán)在賣家手上，買賣雙方有多次見(jiàn)面機(jī)會(huì)，因此應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行還價(jià)。 六、暗示“備胎”法 在砍價(jià)的歷史中，有一條砍價(jià)方式永遠(yuǎn)都不會(huì)過(guò)時(shí)，那就是暗示賣家“我有備胎”，并不著急。 七、不能輕易開(kāi)口應(yīng)價(jià) 為了使自己居于主動(dòng)地位，砍價(jià)時(shí)要多聽(tīng)少講，特別是不能輕易開(kāi)口應(yīng)價(jià)，要堅(jiān)持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價(jià)的原則。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??個(gè)人二手房買賣都有哪些稅費(fèi)呢？
  答

  分析如下：1、二手房出售房屋的一方需要繳納的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅，房屋出售所得收益的5．5％；個(gè)人所得稅，房屋出售所得收益的1％；土地增值稅，房屋出售所得收益的1％；印花稅，房屋出售所得收益的0．05％。2、二手房購(gòu)買一方需要繳納的稅費(fèi)有：契稅，購(gòu)得房屋支出費(fèi)用的1％至3％之間，房屋面積在140平方米上限的，比例是3％，房屋面積在90平方米下限的，比例是1％，中間面積的房屋，比例是1．5％。3、二手房房屋交易費(fèi)：購(gòu)得房屋建筑面積6元每平方米的單價(jià)計(jì)算；印花稅，購(gòu)得房屋支出費(fèi)用的0．05％；房屋評(píng)估費(fèi)用，購(gòu)得房屋評(píng)估值的0．5％；產(chǎn)權(quán)變更登記費(fèi)用。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買賣二手房的稅費(fèi)都有哪些呢？
  答

  買二手房需要繳納的稅費(fèi)如下：1.個(gè)人所得稅：1%賣方出（以家庭為單位唯一一套住宅滿五年免征）；2.契稅：90平方以下1%；90平-144平1.5%；3.交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元，買賣雙方一家付一半；4.工本費(fèi)：80元，買方付；5.通過(guò)中介的話，還有1.2%的中介費(fèi)；6.如果房不滿五年，還有營(yíng)業(yè)稅5%。7.房產(chǎn)證未滿2年的，稅率為5.6%。房產(chǎn)證滿2年的，則免收增值稅。8.個(gè)人住房登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)80元，包括《房屋權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房便宜的貓膩會(huì)有哪些呢？
  答

  一 真的，房東真的急賣二 真的，此房可能出過(guò)問(wèn)題，比如屋里死過(guò)人，或有重大瑕疵，或有糾紛三 假的，中介以低價(jià)吸引買家你感興趣，可以到這個(gè)小區(qū)實(shí)地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，問(wèn)問(wèn)這個(gè)小區(qū)的人，近期是否出過(guò)什么事，再做決定

  全部3個(gè)回答>