未辦房產證的房子買賣有哪些風險？

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• 143****0777

  不合法?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。由于原房主未辦理房地產權證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。也就是說，商品房在原業(yè)主未辦理房產證前，交易雙方是不能完成全部買賣手續(xù)的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協(xié)議，也無論在合同或協(xié)議中作出如何的約定，都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產權過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-18 03:10:46
• 146****9395

  可以合同協(xié)議買賣，但是不能過戶，不可辦理產權轉讓。
  
  《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
  
  《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。

  查看全文↓ 2019-01-18 03:10:41
• 134****5959

  1、已備案但未辦房產證的房子，如何轉讓？
  
  答：按登記管理辦法規(guī)定，你必須先把房產證辦理到自己名下，再轉讓給第三方。這種方法稅費比較高。通常很多人是先辦到自己名下，再和第三方簽訂買賣契約，然后等到免稅期到再辦理第三方交易，這樣可以免去大量稅金。
  
  2、如果有買家要買房，此房轉讓的具體流程是什么？
  
  答：這個問題和上面是一回事，以上面解釋為準。
  
  3、轉讓費用是多少？
  
  答：按你以上的情況，費用包括：一、首次辦理房產證你應該繳納契稅、登記費。二、轉讓第三方你應該繳納營業(yè)稅、所得稅、增值稅、交易服務費。三、辦理對第三方名下的契稅和登記費由第三方承擔。四、主要是第二項里面的稅金太重，請重點考慮。
  
  4、更改備案期間與買家是否另立房屋交易合同？如何訂立合同？買家付一部分定金后，剩余尾款如何要回？
  
  答：你提到了更改備案，說明你在房產管理部門有一定關系，這樣辦理會很省錢。和前面的就不一樣了，步驟是：一、把你原來和開發(fā)公司簽的合同退回開發(fā)公司，同時由開發(fā)公司將買方直接變?yōu)榈谌?，這時要收清房款。二、收到全部款項后通知你房產管理部門的熟人，把備案變更掉或撤銷掉，這樣第三人才能去辦理房產證，如果尾款不清，就不要讓他們變更備案內容。

  查看全文↓ 2019-01-18 03:10:34
• 142****6568

  分兩種情況：
  
  1、將來不可以辦理房產證的，不可以購買，風險太大
  
  2、將來可以辦理房產證的，以租代購，房產證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購房款。
  
  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

  查看全文↓ 2019-01-18 03:10:29
• 155****3315

  一、正在還房貸，還沒有交房的情況：
  
  注意事項：
  
  1、房子在更名前賣房者必須還清銀行的全部貸款；
  
  2、更名必須取得開發(fā)商的同意；
  
  3、購房者不能再進行貸款，也就是說必須一次性交清全部房款。
  
  （1）房屋買賣雙方約定等房產證下來再過戶
  
  這種方式屬于二手房買賣，需要要繳納的稅費會比新房多一些。包括：個人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡單直接，能及時過戶，風險較低。不足之處就是稅費相對較高，且時間成本比較長。
  
  （2）、直接更名
  
  流程
  
  1、賣房者需要首先還清銀行貸款；
  
  2、賣房者拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  
  4、注銷完成后由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。
  
  通過這種方式進行買賣其手續(xù)相對比較簡單，并且整個房屋交易過程中沒有稅費。但是選擇這種方式的話購買者是不能再進行貸款購房者了，必須一次性繳納全部房款，且中間有很長的空白期，風險相對比較大。小編告訴大家，其實從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。所以，從法律上來看這種房屋交易行為是不保護的，一單交易過程中出現(xiàn)任何問題只能自己來承擔后果。
  二、剛交了**款，還沒有辦按揭的情況：
  
  這種情況比較好處理，因為開發(fā)商還沒有到房管局備案。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面需要做的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。
  
  注意事項：
  
  沒有房產證的房子在交易時有很大的風險，買方和賣方需要認真考察，謹慎交易！如果碰到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產證的房子，雙方應對該房產進行詳細了解，了解清楚房產證什么時間能拿到，并事先約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備。對買方來講，降低風險可以注意以下兩點：一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
  
  
  
  擴展資料：
  房產證糾紛解決：
  
  （一）開發(fā)商原因造成的
  
  勤于查詢購房人簽合同前應查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中心”的網站進行查詢。
  
  認真查驗文件簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。
  
  簽好《購房合同》，《購房合同》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定，不僅要約定具體辦理的**后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。
  
  1．關于初始登記
  
  （1）建議范本
  
  “出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。
  
  買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
  
  買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_日內向買受人支付?！?br/>
  （2）日期的確定
  
  對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。
  
  （3）退房違約金的確定
  
  不超過100%即可。
  
  2．關于轉移登記
  
  （1）建議范本
  
  “1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記：
  
  （1）雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。
  
  （2）買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。）
  
  （3）買受人同意委托____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用元人民幣（大寫）。
  
  2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_日內取得房屋所有權證書的，買受人有權退房。
  
  買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
  
  買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日內由出賣人支付?！?br/>
  （2）日期的確定
  
  對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。
  
  （3）退房違約金的確定
  
  不超過100%即可。
  
  不簽不合理的委托書
  
  很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產證、代收契稅和公共維修基金。
  
  這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產商代辦，自己就無法辦理房產證。根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條的規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！币虼?，不管購房人是否委托房地產商代辦房產證，房地產商都有法律責任協(xié)助購房人辦理產權過戶手續(xù)并取得房產證。
  
  解約與索賠
  
  根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。
  
  1．商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
  
  2．商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
  
  3．故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
  
  4．故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
  
  5．故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
  
  6．出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。
  
  （二）購房者本身原因造成的
  
  對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產證不發(fā)的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產證的行為已經構成違約，要求開發(fā)商
  
  

  查看全文↓ 2019-01-18 03:10:23

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• 問 未辦房產證的房子買賣有什么風險？
  答

  沒有房產證的房子有什么危害如果購房者在入住后不能取得房拆遷時，無法按國家政策及相關拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。3、沒有房產證的房子無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。5、沒有房產證的房子，開發(fā)商因債務糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產仍屬于開發(fā)商的財產，可以被開發(fā)商的債權人依法強制執(zhí)行；6、在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

  全部5個回答>
• 問 ??沒房產證的房子如何買賣，有哪些風險？
  答

  無房產證的房子買賣有何風險；肯定有一定的有風險的：：因為沒有房產證，就不能說明你真正的有房產，也是不受國家法委保護的。如果遇上自然災害、有折遷、政府征收等，就沒有房產證的賠償高了，因為你沒有房產證，是不能證明房產是何年何月修建的，只有按低的價贈償，或按成本估價了。另外你還不能買賣交易，因為沒有房產證是不能交易的，不能過戶。并且你也是不能用房產作抵押貸款了，因為沒有房產證，是不能貸款的。

  全部3個回答>
• 問 ??房子無房產證如何買賣？有哪些風險嗎？
  答

  無房產證的房子買賣有何風險；肯定有一定的有風險的：：因為沒有房產證，就不能說明你真正的有房產，也是不受國家法委保護的。如果遇上自然災害、有折遷、政府征收等，就沒有房產證的賠償高了，因為你沒有房產證，是不能證明房產是何年何月修建的，只有按低的價贈償，或按成本估價了。另外你還不能買賣交易，因為沒有房產證是不能交易的，不能過戶。并且你也是不能用房產作抵押貸款了，因為沒有房產證，是不能貸款的。

  全部5個回答>
• 問 沒房產證的房子交易有哪些風險？可以買賣嗎
  答

  目前相當一部分購房者只關心房屋的、地理位置、周邊環(huán)境、房屋質量、戶型、物業(yè)管理等問題，對《房產證》的重要性不了解，另外一部分已購房者由于已經使用房屋，認為即使《房產證》沒有辦理也沒有影響房屋的正常使用，因此對《房產證》的辦理所持聽之任之的態(tài)度，這樣可能會使自己的合法權益受到侵害。沒有房產證的房子能買嗎？從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產交易。那么，購房沒有房產證的房子風險有哪些？1、 有買賣合同無效的風險。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。因此，如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書，則買賣合同應認定無效。同時不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動。2、 沒有產權證就等于沒有所有權，所有的不當風險都是從這一點出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時誰都沒有所有權。由于這兩個特性，風險是無法完全消除的。3、現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。4、無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務：無法交房、按時交房、質量瑕疵等風險。5、無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。6、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。7、在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。購買沒有房產證的房子風險很多，鑒于此，小編不建議大家購買。畢竟房產投資不是一筆小數(shù)目，保障安全是首位的。

  全部5個回答>
• 問 無房產證的房子買賣有何風險？
  答

  1、與開發(fā)商簽訂的購房合同如果還沒到建設局備案過，買賣雙方可至房地產開發(fā)商處要求更改購房合同，這樣就是完全合情合法的。一般開發(fā)商也會支持，因為對他們房價銷售有利。2、如果購房合同已經在建設局備案，則無法規(guī)避風險。因為你們的交易不合法，就算簽訂了書面協(xié)議，也無法得到法律支持。只能靠買賣雙方的個人信用了。（一般協(xié)議中會約定付清一定百分比的房款，剩余房款在2證齊全辦理過戶后，付清。）

  全部8個回答>