??如何解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同?哪些情況下才可以？

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• 131****5229

  對(duì)方根本違約是可以要求解除的，合同解除的賠償是需要看你們的合同約定的，一般都是違約金和損失
  《合同法》第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  【法條釋義】【法條要點(diǎn)： 違約責(zé)任】【法條提示】
  ◆司法解釋
  **高人民法院關(guān)于安慶市康宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊新潮申請(qǐng)撤銷(xiāo)仲裁裁決復(fù)查一案請(qǐng)示的復(fù)函
  ◆典型案例
  鄭雪峰、陳國(guó)青訴江蘇省人民醫(yī)院醫(yī)療服務(wù)合同糾紛案（《**高人民法院公報(bào)》2004年第8期）
  （引用文檔：法規(guī)(11)篇【司法解釋(2)篇】 案例(1311277)篇 實(shí)務(wù)指南(42)篇 專(zhuān)業(yè)文章(8)篇 文書(shū)模版(1)篇 問(wèn)答(3)篇 案例評(píng)析(126)篇）
  第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿(mǎn)之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
  【法條釋義】【法條要點(diǎn)： 預(yù)期違約】（引用文檔：法規(guī)(2)篇 案例(28354)篇 專(zhuān)業(yè)文章(1)篇 問(wèn)答(1)篇 案例評(píng)析(2)篇）
  第一百零九條 當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。
  【法條釋義】【法條要點(diǎn)： 金錢(qián)債務(wù)的違約責(zé)任】（引用文檔：案例(349535)篇 實(shí)務(wù)指南(14)篇 專(zhuān)業(yè)文章(1)篇 案例評(píng)析(17)篇）
  第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
  （一）法律上或者事實(shí)上不能履行；
  （二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；
  （三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
  【法條釋義】【法條要點(diǎn)： 非金錢(qián)債務(wù)的違約責(zé)任】【法條提示】
  ◆典型案例
  新宇公司訴馮玉梅商鋪買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（《**高人民法院公報(bào)》2006年第6期）
  （引用文檔：法規(guī)(4)篇 案例(9986)篇 實(shí)務(wù)指南(3)篇 專(zhuān)業(yè)文章(4)篇 案例評(píng)析(8)篇）
  第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-19 07:28:18
• 137****5482

  法律上分為法定解除和約定解除。后面附有具體法條法條。合法解除的方式有如下12種：
  1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。
  2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
  3、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
  4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。
  5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
  6、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。
  7、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。
  8、出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，面積誤差比絕對(duì)值超出3％。
  9、出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。
  10、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限（自商品房交付使用之日起90日內(nèi)）屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。
  11、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。
  12、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。
  1、約定解除：《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
  2、法定解除：《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
  （1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
  （2）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
  （3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
  （4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
  （5）法律規(guī)定的其他情形。

  查看全文↓ 2019-01-19 07:28:08
• 145****7902

  　商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除并非在任何情況下都能獲得差價(jià)賠償，筆者認(rèn)為合同的解除應(yīng)符合一定的條件才能獲得該房?jī)r(jià)**差價(jià)的賠償，具體應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 　　
  1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同已成立，買(mǎi)受人已交付了大部分房款，因出賣(mài)人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，買(mǎi)受人有權(quán)提出解除合同并要求賠償房屋差價(jià)損失。 　　由于房?jī)r(jià)的暴漲，出賣(mài)人在利益的驅(qū)使下惡意違約，采取多種手段為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行制造障礙，造成房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除，比如拒收房款，制造買(mǎi)受人延期付款，再主張違約，要求解除合同;甚至直接以高價(jià)將房屋賣(mài)與第三人并辦理過(guò)戶(hù)。出賣(mài)人的行為嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，擾亂了良好的社會(huì)交易秩序。因此，買(mǎi)受人作為守約方在交付大部分房款，履行了合同義務(wù)后，因出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的情況下，房屋**所帶來(lái)的利益應(yīng)該由買(mǎi)受人來(lái)獲得。這樣既可以讓誠(chéng)信方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其有能力購(gòu)買(mǎi)到同區(qū)位、同類(lèi)型的房屋，也能夠遏制違約方的違約行為，從而不讓違約方通過(guò)違約行為獲利。 　　
  2、合同解除應(yīng)指法定解除，且出賣(mài)人因法定解除而會(huì)獲利。根據(jù)我國(guó)《合同法》和**高人民法院 《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，買(mǎi)受人解除合同的情形共有十六種之多，但這十六種法定解除的情形，并不當(dāng)然都能獲得房屋差價(jià)賠償，合同解除的原因應(yīng)僅限于房屋交付義務(wù)的不履行或遲延履行，因其他原因解除合同的，不應(yīng)支持房屋差價(jià)損失賠償。

  查看全文↓ 2019-01-19 07:27:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同?什么情況下才可以？
  答

  按理說(shuō)，一旦簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同就必須履行，然而“不怕一萬(wàn)，只怕萬(wàn)一”，要真是履行不了，合同是否能夠解除呢？根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）有關(guān)規(guī)定以及其他法律法規(guī)的規(guī)定，商品房買(mǎi)受人在以下情況下可以行使解除權(quán)，解除與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)合同：1、 房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。按照《解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。2、 開(kāi)發(fā)商將商品房出賣(mài)后，又將同一房屋進(jìn)行抵押的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。按照《解釋》第八條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。此外，買(mǎi)受人還可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。3、 由于出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。按照《解釋》第十九條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。4、 出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后可以解除合同。按照《解釋》第九條第二項(xiàng)規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。5、 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。按照《解釋》第十三條款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。6、 套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同也無(wú)處理約定，且面積誤差比超出3%，買(mǎi)受人可以解除合同。按照《解釋》第十四條規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。7、 出賣(mài)人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿(mǎn)出賣(mài)人仍未交房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。按照《解釋》第十五條規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同如何解除？?什么情況下可以解除合同?
  答

  如果合同中沒(méi)有約定合同的解除條件，那么按照法律規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、臺(tái)風(fēng)等，在合同的履行過(guò)程當(dāng)中發(fā)生此類(lèi)事件，導(dǎo)致房屋滅失。(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)。比如賣(mài)方不想賣(mài)房，并明確告知買(mǎi)方房子不賣(mài)了，則買(mǎi)方就可以提出解除合同。(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如賣(mài)方不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，超過(guò)半年或者一年仍未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的。(四)當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同如何解除 合同解除會(huì)有哪些糾紛
  答

  解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院 民事調(diào)解書(shū) （2009）朝民初字第19754號(hào) 原告馬*，女，住北京市****** 委托代理人：楊麗 北京市振邦律師事務(wù)所律師 被告北京博成房地產(chǎn)有限公司，住所北京市朝陽(yáng)區(qū)****** 第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行，營(yíng)業(yè)地：北京市朝陽(yáng)區(qū)****** 案由：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 原告馬*與被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于2007年簽訂了一份《北京市商品房預(yù)售合同》，2008年11月26日，原告因支付房款與第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行簽訂了一份《個(gè)人住房抵押合同》。本案在審理過(guò)程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，各方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議： 一、解除原告與被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00七年六月二日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》。 二、解除原告與第三人交通銀行股份有限公司北京東區(qū)支行簽訂的《個(gè)人住房抵押貸款合同》。 三、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年七月二十四日前給付第三人貸款本金86萬(wàn)元。 四、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年八月十四日前退還原告七十八萬(wàn)購(gòu)房款。 五、被告北京博成房地產(chǎn)有限公司于二00九年九月十六日前退還原告購(gòu)房款100萬(wàn)元。

• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)商品房買(mǎi)賣(mài)如何解除買(mǎi)賣(mài)合同?
  答

  合同解除分為約定解除和法定解除兩種情況。故，要想解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)按此兩種方式進(jìn)行。合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦?。合同解?*重要的法律后果即“合同的權(quán)利義務(wù)終止”?！　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條（詳見(jiàn)**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3%；商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。

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• 問(wèn) ??知道說(shuō)下商品房買(mǎi)賣(mài)如何解除買(mǎi)賣(mài)合同?
  答

  合同解除分為約定解除和法定解除兩種情況。故，要想解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)按此兩種方式進(jìn)行。合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗：贤獬?*重要的法律后果即“合同的權(quán)利義務(wù)終止”?！　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條（詳見(jiàn)**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3%；商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。

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