有誰清楚土地地價評估的方法有幾種?

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• 148****4055

  (1)基準(zhǔn)地價修正法
  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價報告，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：
  基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系數(shù)
  ∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和
  K2——年期修正系數(shù)
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
  其基本計算公式為：
  土地價格=土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
  (3)市場法
  市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 01:00:08
• 151****9994

  1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  3、剩余法 房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  5、假設(shè)開發(fā)法 對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
  6、基準(zhǔn)地價法 針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整,**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
  7、路線價法 土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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• 147****0573

  　土地估價基本方法
  　　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
  　　(一)市場比較法
  　　市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。

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相關(guān)問題

• 問 有誰知道土地地價評估的方法有幾種?
  答

  成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重?！　』竟剑骸　〉貎r= 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益

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• 問 土地怎么評估？土地評估的方法有幾種？
  答

  　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法?！　?一)市場比較法　　市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租?！　∈找孢€原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價?！　』竟剑骸　⊥恋厥找鏋闊o限年期　　V= a / r　　V —土地收益價格　　a —土地純收益(地租)　　r —土地還原利率　　(三)成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重。

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• 問 有哪些方法可以評估地價？
  答

  1、市場比較法：根據(jù)替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行修正，以此估算估價對象價格的方法。2、收益還原法：將估價對象未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算估價對象價格的方法。3、剩余法：在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算估價對象價格的方法。4、成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。5、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價（路線價）、標(biāo)定地價等政府公示地價及其地價修正體系成果、按照替代原則，將估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取估價對象在估價期日價格的方法。6、一般住宅用地、商業(yè)用地用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與收益法比較多。工業(yè)用地用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與成本法。

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• 問 ??如何評估房產(chǎn)？房產(chǎn)評估的方法有誰清楚呢?
  答

  一、需要做房產(chǎn)評估的情形①二手房價格明顯過低購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。②買賣雙方認(rèn)為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。③申請抵押貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。二、如何進行房屋評估①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。　三、房產(chǎn)評估方法①成本法成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。②重置成本法它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。③市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。④剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。四、影響房產(chǎn)評估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

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• 問 ??土地怎么評估？土地評估的方法有多少種？
  答

  (1)基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價報告，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益(3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

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