??土地怎么評估？土地評估的方法有多少種？

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• 145****1076

  (1)基準地價修正法
  基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：
  基準地價修正系數(shù)法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系數(shù)
  ∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和
  K2——年期修正系數(shù)
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
  其基本計算公式為：
  土地價格=土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
  (3)市場法
  市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

  查看全文↓ 2019-10-14 02:01:19
• 152****0802

  地價評估方法，按照其估價對象不同可分為基本估價法和應(yīng)用估價法?；竟纼r方法是為評估單個宗地價格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。
  應(yīng)用估價是在應(yīng)用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價的評估標準，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)宗地價格。此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。
  屬于此類的方法有：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修訂法等。
  ①市場比較法是地價評估方法中**重要、**常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個別因素等差別進行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實現(xiàn)的價格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。
  ②還原收益法也是地價評估中**常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價格=土地純收益÷土地還原利率。
  ③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。用公式表示為：地產(chǎn)價格=地產(chǎn)取得費+地產(chǎn)開發(fā)費+稅費+利息+利潤+地產(chǎn)所有權(quán)收益。

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• 156****1968

  剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定土地價格的一種方法。
  剩余法是一種科學實用的估價方法。剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價格剩余。
  計算公式：
  地價＝樓價－建筑費用－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤
  根據(jù)剩余法估價的原理和特點，剩余法估價的程序為：（1）調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；（2）確定土地的**佳開發(fā)利用方式；（3）估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；（4）估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤等；（5）測算土地價格。
  剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價：（1）待開發(fā)土地的估價；（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價，此時公式中的樓價為整理后的土地或房產(chǎn)價格，建筑費用為整理費用；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之數(shù)即為地價。

  查看全文↓ 2019-10-14 02:01:07

相關(guān)問題

• 問 土地怎么評估？土地評估的方法有幾種？
  答

  　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。　　(一)市場比較法　　市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租?！　∈找孢€原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。　　基本公式：　　土地收益為無限年期　　V= a / r　　V —土地收益價格　　a —土地純收益(地租)　　r —土地還原利率　　(三)成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重。

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• 問 有誰清楚土地地價評估的方法有幾種?
  答

  (1)基準地價修正法基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：基準地價修正系數(shù)法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益(3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

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• 問 有誰知道土地地價評估的方法有幾種?
  答

  成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重?！　』竟剑骸　〉貎r= 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益

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• 問 土地評估與資產(chǎn)評估差別
  答

  土地評估時需要由專業(yè)人員，遵循土地評估的原則和方法，根據(jù)土地的經(jīng)濟以及自然屬性進行在現(xiàn)實經(jīng)濟活動當中的收益評估。而資產(chǎn)評估需要根據(jù)國家的規(guī)定以及相關(guān)資料，在特定的目的之下，遵循適用的原則，對相應(yīng)的資產(chǎn)做出估價。二者評估的對象不同，使用到的方法也各不相同，對于土地評估來說，更多的是綜合評定出土地或者是多塊土地在某一狀態(tài)之下的價格。二者在評估的過程當中，實際不是由評估人員進行定價，是通過市場價格的形成以及以社會經(jīng)濟發(fā)展為核心，預算出在經(jīng)濟活動當中的收益狀況具有較高的專業(yè)性和技術(shù)性，并且是針對于某一特定時間內(nèi)所給出的合理價格。在評估的過程當中，要遵循真實性和合法性，給予客觀的評估結(jié)果。尤其是對于資產(chǎn)進行評估時，要對企業(yè)的資產(chǎn)情況、債權(quán)債務(wù)以及經(jīng)營情況做全面的清查。

• 問 僅有資產(chǎn)評估資質(zhì)能否評估土地
  答

  一般來說具有資產(chǎn)評估的資質(zhì)可以進行房地產(chǎn)評估，根據(jù)評估的目的不同，資產(chǎn)評估機構(gòu)能夠評估房地產(chǎn)土地，比如對整體企業(yè)或是股權(quán)進行評估。資產(chǎn)評估的范圍比較廣泛，包括無形資產(chǎn)，房屋，土地以及機器設(shè)備等等進行評估，主要是為了用于了解資產(chǎn)價值的大小，為以后產(chǎn)權(quán)交易的行為做保障。針對于相應(yīng)的土地評估，需要由縣級以上的地方人民政府，房地產(chǎn)行政主管部門進行核準，具備有房地產(chǎn)評估能力，會由住房建設(shè)部門頒發(fā)房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)。進行土地評估時，必須具備公平公正客觀到揚州，特別是在針對于征地拆遷的過程當中，房地產(chǎn)資質(zhì)評估報告決定了拆遷人房屋的價格和能夠得到的補償。進行土地評估時，首先要有明確的估價目的和估價對象，根據(jù)相應(yīng)的時間節(jié)點準確的評估報告。