僅有資產(chǎn)評估資質(zhì)能否評估土地

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• 155****7876

  一般來說具有資產(chǎn)評估的資質(zhì)可以進(jìn)行房地產(chǎn)評估，根據(jù)評估的目的不同，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠評估房地產(chǎn)土地，比如對整體企業(yè)或是股權(quán)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估的范圍比較廣泛，包括無形資產(chǎn)，房屋，土地以及機(jī)器設(shè)備等等進(jìn)行評估，主要是為了用于了解資產(chǎn)價(jià)值的大小，為以后產(chǎn)權(quán)交易的行為做保障。
  針對于相應(yīng)的土地評估，需要由縣級以上的地方人民政府，房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)，具備有房地產(chǎn)評估能力，會由住房建設(shè)部門頒發(fā)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)。進(jìn)行土地評估時，必須具備公平公正客觀到揚(yáng)州，特別是在針對于征地拆遷的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)資質(zhì)評估報(bào)告決定了拆遷人房屋的價(jià)格和能夠得到的補(bǔ)償。進(jìn)行土地評估時，首先要有明確的估價(jià)目的和估價(jià)對象，根據(jù)相應(yīng)的時間節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)確的評估報(bào)告。

  查看全文↓ 2020-12-03 10:32:54

相關(guān)問題

• 問 僅有資產(chǎn)評估資質(zhì)能否評估土地
  答

  一般來說具有資產(chǎn)評估的資質(zhì)可以進(jìn)行房地產(chǎn)評估，根據(jù)評估的目的不同，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠評估房地產(chǎn)土地，比如對整體企業(yè)或是股權(quán)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估的范圍比較廣泛，包括無形資產(chǎn)，房屋，土地以及機(jī)器設(shè)備等等進(jìn)行評估，主要是為了用于了解資產(chǎn)價(jià)值的大小，為以后產(chǎn)權(quán)交易的行為做保障。針對于相應(yīng)的土地評估，需要由縣級以上的地方人民政府，房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)，具備有房地產(chǎn)評估能力，會由住房建設(shè)部門頒發(fā)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)。進(jìn)行土地評估時，必須具備公平公正客觀到揚(yáng)州，特別是在針對于征地拆遷的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)資質(zhì)評估報(bào)告決定了拆遷人房屋的價(jià)格和能夠得到的補(bǔ)償。進(jìn)行土地評估時，首先要有明確的估價(jià)目的和估價(jià)對象，根據(jù)相應(yīng)的時間節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)確的評估報(bào)告。

• 問 土地評估與資產(chǎn)評估差別
  答

  土地評估時需要由專業(yè)人員，遵循土地評估的原則和方法，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)以及自然屬性進(jìn)行在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中的收益評估。而資產(chǎn)評估需要根據(jù)國家的規(guī)定以及相關(guān)資料，在特定的目的之下，遵循適用的原則，對相應(yīng)的資產(chǎn)做出估價(jià)。二者評估的對象不同，使用到的方法也各不相同，對于土地評估來說，更多的是綜合評定出土地或者是多塊土地在某一狀態(tài)之下的價(jià)格。二者在評估的過程當(dāng)中，實(shí)際不是由評估人員進(jìn)行定價(jià)，是通過市場價(jià)格的形成以及以社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心，預(yù)算出在經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中的收益狀況具有較高的專業(yè)性和技術(shù)性，并且是針對于某一特定時間內(nèi)所給出的合理價(jià)格。在評估的過程當(dāng)中，要遵循真實(shí)性和合法性，給予客觀的評估結(jié)果。尤其是對于資產(chǎn)進(jìn)行評估時，要對企業(yè)的資產(chǎn)情況、債權(quán)債務(wù)以及經(jīng)營情況做全面的清查。

• 問 土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要資產(chǎn)評估么
  答

  土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需要進(jìn)行資產(chǎn)評估，根據(jù)目前我國的法律規(guī)定，不僅涉及到土地的資產(chǎn)需要評估，針對于個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)重組等多種業(yè)務(wù)都需要進(jìn)行評估。在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，需要具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，對交易價(jià)格的公允性進(jìn)行審計(jì)和評估。土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身屬于一種買賣的行為，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓的客體以及交易的主體會產(chǎn)生較大的差異。比如在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，公司股東只能夠轉(zhuǎn)讓自己所擁有的公司股份，不能夠轉(zhuǎn)讓公司的資產(chǎn)。而且在進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是不需要繳納營業(yè)稅的。根據(jù)目前的相關(guān)法律，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照無形資產(chǎn)的稅目需要繳納5%的營業(yè)稅，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，需要提供原土地證或是土地證明材料，包括原始的土地出讓合同。

• 問 資產(chǎn)損失評估報(bào)告
  答

  可以作為法院判決的依據(jù)。

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• 問 土地怎么評估？土地評估的方法有幾種？
  答

  　土地價(jià)格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評估中常用的方法。　　(一)市場比較法　　市場比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租?！　∈找孢€原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)?！　』竟剑骸　⊥恋厥找鏋闊o限年期　　V= a / r　　V —土地收益價(jià)格　　a —土地純收益(地租)　　r —土地還原利率　　(三)成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重。

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