??使用權(quán)房屋過戶有哪些注意事項嗎？

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• 134****1257

  使用權(quán)的房過戶其實就是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不可買賣；如下：
  第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)利。
  第四十條 所有人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設立用益物權(quán)和擔保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。
  第一百一十七條 用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
  使用權(quán)房即是對他人的房屋占有、使用和收益。使用權(quán)人只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，且不得損害所有權(quán)人權(quán)益。
  簡單點說就是所有權(quán)人能賣房子，使用權(quán)人不能賣房產(chǎn)。
  一般城市的公房有兩種情況,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部門辦理,費用根據(jù)各城市消費水平而不同;后者要到單位產(chǎn)權(quán)單位辦理,費用不確定贈與繳納房價3%的契稅和0.05%印花稅,免其他稅.。
  如果轉(zhuǎn)讓,要承擔買賣雙方的全部稅費.。
  過戶申請書 ；
  由買方向公房管理部門提出承租申請，準備好由他來承租的書面材料、原公房租賃合約、他的身份證明和戶口簿等材料到房管部門辦理承租人變更手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-21 11:00:07
• 145****7691

  1、商品房稅
  購買超過5年、住房面積低于144平方
  1.5-2%契稅+0.1%印花稅+80元登記服務費+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費+20元配圖資料費+工商合同鑒證費
  購買超過5年、住房面積超過144平方 
  3-4%契稅+0.1%印花稅+5.5%營業(yè)稅(差額)+80元登記服務費+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費+20元配圖資料費+工商合同鑒證費
  2、如果是繼承房產(chǎn)的，費用還有
  (1)公證費 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積
  (2)繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人
  注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

  查看全文↓ 2019-01-21 11:00:02
• 157****7186

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個非?；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當可觀。
  注意事項
  （1）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  （2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-21 10:59:56
• 133****8044

  《土地登記辦法》第四十條規(guī)定:“因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當事人應當持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關證明材料，申請建設用地使用權(quán)變更登記?！比欢恍I(yè)主在進行房地產(chǎn)交易時，辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證過戶，經(jīng)常想當然地以為手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，并不在意國有土地使用權(quán)是否過戶。
  事實上，對于土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書分離的房產(chǎn)而言，不及時辦理土地變更登記手續(xù)，可能會影響房屋所有人維護自己的權(quán)利。依據(jù)《土地登記辦法》第七十條規(guī)定，依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)，才能受到法律保護。
  如果所購房屋的土地使用權(quán)沒有得到法律確認，在實際操作中就無法判定所購房屋的用地是否合法。沒有土地使用權(quán)證，該房屋的土地使用權(quán)不能抵押貸款，而且有被原土地使用者抵押的危險。筆者在以往的工作中，經(jīng)常會遇到這樣棘手的案例:買方購買房屋后，一直未辦理土地證過戶。若干年后，買方因小孩入學、遷入戶口或辦理抵押業(yè)務等事項，急需使用土地證時，才申請辦理土地證過戶手續(xù)，但由于房產(chǎn)價格呈持續(xù)上漲的態(tài)勢，賣方對當時的買賣行為感到后悔，就不予配合。遇到這種情況，有的通過協(xié)商給予原房主一定補償達成土地交易行為，有的甚至走上司法程序。
  此外，經(jīng)國土資源部會簽，原建設部發(fā)布的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市必須提交房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證書，沒有土地使用權(quán)證的房屋不能上市出售。所以，更為棘手的糾紛往往出現(xiàn)在數(shù)年后賣方其中一位已過世之后。過世一方的遺產(chǎn)繼承人包括其配偶、子女、父母。這時，如果買方想要過戶，首先必須征得所有遺產(chǎn)繼承人的同意，其次必須通過公證處公證。所有這些情況，房屋買方都需花費大量的精力和財力，如果當時及時辦理了土地過戶手續(xù)，這些麻煩是應該可以避免的。
  再者，公寓式住宅因其在售房時已將房屋所占土地及附屬公共用地計入房屋總價，購房人應共同享有這部分土地的使用權(quán)，但若不辦理住房用地登記，這部分土地的權(quán)利及范圍就不能在法律上予以明確，容易被其他人侵犯。

  查看全文↓ 2019-01-21 10:59:51
• 136****2458

  除了普通商品房外，還有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、公租房等等。由于這類房屋政策性很強，能否繼承主要看政策規(guī)定。
  　　只有使用權(quán)，但可以繼承的房屋
  　　有一些央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等不能上市交易，雖然只有使用權(quán)，但政策允許繼承。當然，繼承的也只能是使用權(quán)，即死者的繼承人對該房屋共同擁有使用權(quán)。然而多個繼承人如何公平、合理并友好地行使共同的使用權(quán)，在實踐中一直是個復雜的問題。比如，有的繼承人要自己居住，有的繼承人希望出租，收取租金；有的繼承人抱怨自己使用的空間小，有的繼承人認為公共區(qū)域無人維護等，往往矛盾百出。
  　　只有使用權(quán)，但不能繼承的房屋
  　　此類房屋比較典型的是公租房。公租房的性質(zhì)是租賃，對于租賃的房屋，公民不擁有所有權(quán)，而且使用權(quán)也不能繼承。
  　　有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請變更為新的承租人，繼續(xù)承租居住該房屋。但有些公租房，已經(jīng)不能變更承租人，理論上，原承租人死亡后，除配偶尚活著需要居住外，房屋所屬單位可收回該房屋。
  　　實踐中，必須結(jié)合公租房的政策以及案件的具體情況，具體分析和處理。
  　　還有一類就是城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村集體土地上的房屋，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也不能繼承。
  　　按照我國現(xiàn)有的法律和政策，國家不允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋，更不承認此類房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，此類房屋不屬于繼承法上規(guī)定的公民的合法財產(chǎn)，因此不能繼承。

  查看全文↓ 2019-01-21 10:59:46

相關問題

• 問 使用權(quán)房屋過戶有什么注意事項嗎？
  答

  流程房產(chǎn)過戶流程1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。2、申請材料準備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

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• 問 商鋪使用權(quán)買賣有哪些注意事項?
  答

  使用權(quán)的房子本來就不受國家法律保護，這也是為了限制投機買房。使用權(quán)的商鋪只能是所有權(quán)的開發(fā)商有買賣權(quán)力

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• 問 使用權(quán)房能夠買賣嗎？有哪些注意事項？
  答

  　使用權(quán)房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權(quán)人所有?！　『芏嗳藢κ褂脵?quán)的含義了解甚少，購房時大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得購買的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳?！　嶋H上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關系，產(chǎn)權(quán)單位對使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應對使用權(quán)房主進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應的拆遷補償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)?！　∷袡?quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，**重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以"處分"房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等?！　∽⒁馐马棧骸　?、在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應當要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的"房本"沒有防偽標志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應與原單位確認，以防"房本"造假。　　2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及?！　?、使用權(quán)的房子按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計算，在具體交易的時候可以進行實際測量?！　?、不論購買還是置換使用權(quán)房，都一定要核實清楚之前的各項費用，如房租(物業(yè)費)、供暖費等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。　　5、購買使用權(quán)房要更加注意防范資金風險。因為產(chǎn)權(quán)關系相比更復雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風險。

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• 問 國有土地使用權(quán)出讓有哪些注意事項
  答

  所謂國有土地使用權(quán)出讓其實是指國家將土地的使用權(quán)在規(guī)定的年限內(nèi)出讓給土地的使用者，而土地使用者需向國家交付約定的土地使用權(quán)出讓費用的行為。由于國有土地使用權(quán)出讓的專業(yè)性比較強，所以在進行出讓時一定要小心謹慎。下面我們一起來看看國有土地使用權(quán)出讓的注意事項有哪些。國有土地使用權(quán)出讓的注意事項：一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。二、土地出讓須符合政府規(guī)劃國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。三、土地使用權(quán)的出讓方式對于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。四、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式1、土地使用權(quán)出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權(quán)出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強度(工業(yè)用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內(nèi)容，條款內(nèi)容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。五、出讓價格1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無效條款。2、如果土地使用權(quán)出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權(quán)出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權(quán)請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。六、合同公證土地使用權(quán)出讓合同專業(yè)性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對合同內(nèi)容是否符合有關法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。七、注意收回土地條件和時限1、土地使用權(quán)出讓合同應明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權(quán)出讓合同沒有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。2、以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。①超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。②滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。因此，受讓方應注意土地使用權(quán)出讓合同約定的開發(fā)時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發(fā)生。

• 問 ??商鋪使用權(quán)買賣有什么注意事項?
  答

  一、在法律上并無商鋪使用權(quán)買賣的規(guī)定，基于買賣關系的本質(zhì)是轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)，即需要轉(zhuǎn)移物的占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，而不動產(chǎn)的使用權(quán)不能夠單獨買賣的，因此，“商鋪使用權(quán)買賣”一說應當認定私下的一種運作方式，而并非一個合法的概念，是不收法律保護的。二、使用權(quán)不同于產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)意味著持有人完整獲得建筑物本身，使用權(quán)是租賃概念，不擁有建筑物本身，年限到期后所付款項即清空。合同期滿之后，開發(fā)商或者業(yè)主將會收回使用權(quán)。這其實就相當于開發(fā)商或者業(yè)主拿著投資者的錢去培育市場，等市場成熟以后，商鋪就被開發(fā)商或者業(yè)主收回，換句話來說開發(fā)商或者業(yè)主是把風險都轉(zhuǎn)嫁到了投資者身上。

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