廠(chǎng)房租賃合同修改要怎么做？

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• 131****2949

  合同的解除，是合同有效成立后，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。
  從是否需要雙方意思表示一致角度講，解除租賃合同可分為兩種情況：一種是雙方協(xié)商解除合同，另一種是單方解除合同。當(dāng)事人單方解除合同是法律或者合同賦予該方當(dāng)事人的解除權(quán)，適用于一方當(dāng)事人嚴(yán)重違約和不可抗力造成合同不能履行的情況。除了當(dāng)事人單方解除合同的情形外，其他情形解除合同則須由雙方協(xié)商一致。只要不違背法律規(guī)定或者社會(huì)公共利益，雙方可以隨時(shí)經(jīng)過(guò)協(xié)商解除其合同，這同樣體現(xiàn)了合同自由的原則。
  如能進(jìn)一步提出更加詳細(xì)的信息，則可提供更為準(zhǔn)確的法律意見(jiàn)。

  查看全文↓ 2019-01-21 18:48:31
• 157****3669

  一、 審查承租方與出租方的基本情況
  
  1、對(duì)出租方主要應(yīng)了解內(nèi)容：
  
  ① 租賃場(chǎng)所相關(guān)手續(xù)是否齊全。例：廠(chǎng)房是否有合法的產(chǎn)權(quán)證件?是否屬于共有產(chǎn)權(quán)?是否能正常使用，不屬于危險(xiǎn)房屋之列?是否屬于違規(guī)建筑等。
  
  ②　租賃物基本情況，如：租賃場(chǎng)所的位置、租賃場(chǎng)所實(shí)際有效使用面積、租賃場(chǎng)所功能、租賃場(chǎng)所設(shè)施設(shè)備等。
  
  2、對(duì)承租方主要應(yīng)了解的內(nèi)容有：
  
  ①法律地位; ②經(jīng)營(yíng)范圍; ③ 社會(huì)信譽(yù); ④ 財(cái)務(wù)情況;⑤履約能力即資金問(wèn)題。
  
  上述內(nèi)容是雙方基本情況的指標(biāo)，應(yīng)認(rèn)真分析和判斷。
  
  二、 租賃合同之租金及相關(guān)費(fèi)用的條款
  
  (一) 租金
  
  1、明確約定租金的支付方式，如以現(xiàn)金、匯票或是支票;實(shí)行按季支付制。
  
  2、明確約定租金支付時(shí)間，每期于每季的幾月幾日支付租金。如果承租方在一定寬限期內(nèi)沒(méi)有按時(shí)支付，應(yīng)支付遲延租金或違約金，或出租方有權(quán)解除合同。
  
  3、約定出租方在租賃期間不得擅自提高租金。
  
  (二) 相關(guān)日常費(fèi)用
  
  租賃期間，承租方使用該租賃場(chǎng)所發(fā)生的水、電、燃?xì)?、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理等費(fèi)用的承擔(dān)進(jìn)行明確約定。
  
  三、 租賃合同之維修責(zé)任條款
  
  為避免風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)特別注意租賃合同中出租方對(duì)租賃物的維修責(zé)任，以及租賃場(chǎng)所及相關(guān)的配套設(shè)施和經(jīng)營(yíng)條件，以保障承租方正常經(jīng)營(yíng)。
  
  出租方應(yīng)負(fù)責(zé)租賃場(chǎng)所固有配套設(shè)施設(shè)備等的免費(fèi)維修，在一定時(shí)間內(nèi)未派 員維修或未恢復(fù)正常使用的情況下，承租方自行維修產(chǎn)生的費(fèi)用可直接從應(yīng)付租金中予以扣除。
  
  四、 租賃合同之拆遷補(bǔ)償歸屬條款
  
  當(dāng)前由于規(guī)劃原因?qū)е碌牟疬w經(jīng)常發(fā)生，租賃合同中應(yīng)對(duì)拆遷中相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)約定，如一次性經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助、搬遷補(bǔ)助等。
  
  五、 租賃合同之押金條款
  
  在廠(chǎng)房租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防欺詐，承租方應(yīng)在合同訂立前交給出租方一定的押金，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在租賃物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。
  
  六、 其他事項(xiàng)
  
  簽訂廠(chǎng)房租賃合同時(shí)，建議根據(jù)實(shí)際情況對(duì)租賃用途、租賃期限、免租期裝修期、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)和保證合同順利履行，并盡可能保障承租方的合法、合理利益。
  
  簽訂廠(chǎng)房租賃合同是常見(jiàn)的一項(xiàng)法律活動(dòng)，為了盡可能保護(hù)企業(yè)承租廠(chǎng)房中的合法、合理利益，避免在租用過(guò)程中產(chǎn)生不必要爭(zhēng)議，對(duì)于相關(guān)條款應(yīng)明確約定，所以合同的簽訂一定要慎之又慎。

  查看全文↓ 2019-01-21 18:48:25
• 141****6689

  變更廠(chǎng)房租賃合同變更的話(huà)，是指在合同成立以后，尚未履行或未完全履行以前，出現(xiàn)了不適宜按原合同條件繼續(xù)履行的情勢(shì)，當(dāng)事人就合同的內(nèi)容達(dá)成的修改和補(bǔ)充。
  由于我國(guó)房屋租賃的相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定具體的租賃合同的變更條件，所以變更條件主要由當(dāng)事人在合同當(dāng)中進(jìn)行約定。如鄰近房屋的租金價(jià)格明顯上漲時(shí)，出租人有權(quán)要求增加租金；或者當(dāng)鄰近房屋的租金價(jià)格下跌時(shí)，承租人有權(quán)要求減少租金等。

  查看全文↓ 2019-01-21 18:48:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 廠(chǎng)房租賃糾紛怎么做？
  答

  一、訂立租賃合同前應(yīng)盡可能了解對(duì)方當(dāng)事人的有關(guān)信息?！　∮喠S(chǎng)房，庫(kù)房出租租賃合同前應(yīng)對(duì)對(duì)方的法律地位、經(jīng)營(yíng)范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地的工商部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)，并且可以通過(guò)對(duì)方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。二、對(duì)代理人簽訂合同應(yīng)對(duì)其代理權(quán)進(jìn)行了解?！　?duì)于對(duì)方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營(yíng)管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對(duì)方的授權(quán)情況，包括授權(quán)范圍、授權(quán)期限、所開(kāi)立介紹信的真實(shí)性，對(duì)非法定代表人的高級(jí)管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長(zhǎng)等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。三、對(duì)于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中當(dāng)事人應(yīng)注意如下事項(xiàng)：　　a.合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛?！　.對(duì)合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多種解釋的語(yǔ)句出現(xiàn)?！　.在租賃合同中，對(duì)于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定，以避免出現(xiàn)糾紛?！　.在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額?！　.為避免合同欺詐，當(dāng)事人可以附加一些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行?！　.訂立租賃合同，期限在六個(gè)月以上的應(yīng)采用書(shū)面形式，未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。四、對(duì)租賃合同履行中欺詐行為的防范?！　.對(duì)出租人不按期交付租賃物致使承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失?！　.對(duì)技術(shù)要求較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用說(shuō)明、裝配圖紙、操作規(guī)程等，這些在制訂租賃合同時(shí)就應(yīng)加以明確約定。　　c.租賃物上存在權(quán)利瑕疵，第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。　　d.廠(chǎng)房承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同?！　.廠(chǎng)房承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價(jià)值，返還租賃物時(shí)承租人可以要求出租人支付一定開(kāi)支?！　.承租人未經(jīng)廠(chǎng)庫(kù)房出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，廠(chǎng)房出租人有權(quán)解除合同。五、對(duì)利用押金進(jìn)行合同欺詐的防范?！　≡趶S(chǎng)房出租，庫(kù)房出租，土地出租，等租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，而主要工作都應(yīng)在合同訂立前進(jìn)行。出租廠(chǎng)房人一般希望承租廠(chǎng)房的人能提供押金或擔(dān)保并希望金額能與租賃物價(jià)值相當(dāng)，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交押金。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)除要求承租人提供一定數(shù)額押金外，還應(yīng)對(duì)承租人的身份情況、資信能力等方面進(jìn)行綜合考察以免損失。對(duì)承租人來(lái)講，則應(yīng)對(duì)租賃物的價(jià)值有清楚了解，根據(jù)不同情況在租賃物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的多少。

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• 問(wèn) 廠(chǎng)房租賃推廣要怎么做呢？
  答

  百度是搜索引擎，能抓取相關(guān)信息，除了自費(fèi)做推廣，你要是做廠(chǎng)房出租廣告，沒(méi)必要，在58.趕集上發(fā)布信息就行了，能自動(dòng)抓取信息的

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• 問(wèn) 廠(chǎng)房租賃怎么做賬呢？
  答

  你的分錄并不正確。如果是租的廠(chǎng)子僅是為了生產(chǎn)，那么租金就需要計(jì)入“制造費(fèi)用---租賃費(fèi)”里面。 借：制造費(fèi)用---租賃費(fèi) 貸：其他應(yīng)付款（或銀行存款） 如果租賃期跨年度，且一次性付款，需要先計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”然后分期攤銷(xiāo) 借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用---租賃費(fèi) 貸：其他應(yīng)付款（或銀行存款）借：管理費(fèi)用（或制造費(fèi)用）----租賃費(fèi) 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

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• 問(wèn) 廠(chǎng)房租賃合同怎么寫(xiě)啊？
  答

  標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房租賃合同范本出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上就甲方將其合法擁有的廠(chǎng)房出租給乙方使用的有關(guān)事宜，雙方達(dá)成協(xié)議并簽定合同如下： 一、 出租廠(chǎng)房情況 甲方出租給乙方的廠(chǎng)房座落在 ，租賃建筑面積為 平方米。廠(chǎng)房類(lèi)型為 結(jié)構(gòu)。 二、 廠(chǎng)房起付日期和租賃期限 1、廠(chǎng)房裝修日期 個(gè)月，自 月 日起，至 月 日止。裝修期間免收租費(fèi)。 2、廠(chǎng)房租賃自 年 月 日起，至 年 月 日止。租賃期 年。 3、租賃期滿(mǎn)，甲方有權(quán)收回出租廠(chǎng)房，乙方應(yīng)如期歸還，乙方需繼續(xù)承租的，應(yīng)于租賃期滿(mǎn)前三個(gè)月，向甲方提出書(shū)面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。 三、 租金及保證金支付方式 1、甲、乙雙方約定，該廠(chǎng)房租賃每日每平方米建筑面積租金為人民幣 元。月租金為人民幣 元，年租金為 元。 2、第一年年租金不變，第二年起遞增率為3%—5%。 3、甲、乙雙方一旦簽訂合同，乙方應(yīng)向甲方支付廠(chǎng)房租賃保證金，保證金為一個(gè)月租金。租金應(yīng)預(yù)付三個(gè)月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。 四、 其他費(fèi)用 1、租賃期間，使用該廠(chǎng)房所發(fā)生的水、電、煤氣、電話(huà)等通訊的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并在收到收據(jù)或發(fā)票時(shí)，應(yīng)在三天內(nèi)付款。 2、租賃期間，乙方應(yīng)按月繳納物業(yè)管理費(fèi)，每日每平方米物業(yè)管理費(fèi)為 元。 五、廠(chǎng)房使用要求和維修責(zé)任 1、 租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該廠(chǎng)房及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù);甲方應(yīng)在接到乙方通知后的3日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。 2、 租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛(ài)護(hù)該廠(chǎng)房及其附屬設(shè)施。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該廠(chǎng)房及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修。乙方拒不維修，甲方可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 3、 租賃期間，甲方保證該廠(chǎng)房及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方對(duì)該廠(chǎng)房進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)提前3日通知乙方。檢查養(yǎng)護(hù)時(shí)，乙方應(yīng)予以配合。甲方應(yīng)減少對(duì)乙方使用該廠(chǎng)房的影響。 4、 乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書(shū)面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門(mén)審批的，則還應(yīng)由甲方報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。 六、廠(chǎng)房轉(zhuǎn)租和歸還 1、 乙方在租賃期間，如將該廠(chǎng)房轉(zhuǎn)租，需事先征得甲方的書(shū)面同意，如果擅自中途轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t甲方不再退還租金和保證金。 2、 租賃期滿(mǎn)后，該廠(chǎng)房歸還時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合正常使用狀態(tài)。 七、租賃期間其他有關(guān)約定 1、 租賃期間，甲、乙雙方都應(yīng)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，不得利用廠(chǎng)房租賃進(jìn)行非法活動(dòng)。 2、 租賃期間，甲方有權(quán)督促并協(xié)助乙方做好消防、安全、衛(wèi)生工作。 3、 租賃期間，廠(chǎng)房因不可抗拒的原因和市政動(dòng)遷造成本合同無(wú)法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。 4、 租賃期間，乙方可根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行裝修，但原則上不得破壞原房結(jié)構(gòu)，裝修費(fèi)用由乙方自負(fù)，租賃期滿(mǎn)后如乙方不再承擔(dān)，甲方也不作任何補(bǔ)償。 5、 租賃期間，甲方向乙方無(wú)償提供 門(mén)電話(huà)。如需 門(mén)以上的電話(huà)，費(fèi)用由乙方自理。 6、 租賃期間，乙方應(yīng)及時(shí)支付房租及其他應(yīng)支付的一切費(fèi)用，如拖欠不付滿(mǎn)一個(gè)月，甲方有權(quán)增收5%滯納金，并有權(quán)終止租賃協(xié)議。 7、 租賃期滿(mǎn)后，甲方如繼續(xù)出租該房時(shí)，乙方享有優(yōu)先權(quán);如期滿(mǎn)后不再出租，乙方應(yīng)如期搬遷，否則由此造成一切損失和后果，都由乙方承擔(dān)。 八、其他條款 1、 租賃期間，如甲方提前終止合同而違約，應(yīng)賠償乙方三個(gè)月租金。租賃期間，如乙方提前退租而違約，應(yīng)賠償甲方三個(gè)月租金。 2、 租賃期間，如因產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題而影響乙方正常經(jīng)營(yíng)而造成的損失，由甲方負(fù)一切責(zé)任給予賠償。 3、 可由甲方代為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)手續(xù)，其費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 4、 租賃合同簽訂后，如企業(yè)名稱(chēng)變更，可由甲乙雙方蓋章簽字確認(rèn)，原租賃合同條款不變，繼續(xù)執(zhí)行到合同期滿(mǎn)。 5、 供電局向甲方收取電費(fèi)時(shí)，按甲方計(jì)劃用電收取每千瓦用電貼費(fèi) 元，同時(shí)收取甲方實(shí)際用電電費(fèi)。所以，甲方向乙方同樣收取計(jì)劃用電貼費(fèi)和實(shí)際用電電費(fèi)。 九、本合同未盡事宜，甲、乙雙方必須依法共同協(xié)商解決。 十、本合同一式肆分，雙方各執(zhí)貳分，合同經(jīng)蓋章簽字后生效。 1、 租賃期間，甲、乙雙方都應(yīng)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，不得利用廠(chǎng)房租賃進(jìn)行非法活動(dòng)。 2、 租賃期間，甲方有權(quán)督促并協(xié)助乙方做好消防、安全、衛(wèi)生工作。 3、 租賃期間，廠(chǎng)房因不可抗拒的原因和市政動(dòng)遷造成本合同無(wú)法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。 4、 租賃期間，乙方可根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行裝修，但原則上不得破壞原房結(jié)構(gòu)，裝修費(fèi)用由乙方自負(fù)，租賃期滿(mǎn)后如乙方不再承擔(dān)，甲方也不作任何補(bǔ)償。 5、 租賃期間，甲方向乙方無(wú)償提供 門(mén)電話(huà)。如需 門(mén)以上的電話(huà)，費(fèi)用由乙方自理。 6、 租賃期間，乙方應(yīng)及時(shí)支付房租及其他應(yīng)支付的一切費(fèi)用，如拖欠不付滿(mǎn)一個(gè)月，甲方有權(quán)增收5%滯納金，并有權(quán)終止租賃協(xié)議。 7、 租賃期滿(mǎn)后，甲方如繼續(xù)出租該房時(shí)，乙方享有優(yōu)先權(quán);如期滿(mǎn)后不再出租，乙方應(yīng)如期搬遷，否則由此造成一切損失和后果，都由乙方承擔(dān)。 八、其他條款 1、 租賃期間，如甲方提前終止合同而違約，應(yīng)賠償乙方三個(gè)月租金。租賃期間，如乙方提前退租而違約，應(yīng)賠償甲方三個(gè)月租金。 2、 租賃期間，如因產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題而影響乙方正常經(jīng)營(yíng)而造成的損失，由甲方負(fù)一切責(zé)任給予賠償。 3、 可由甲方代為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)手續(xù)，其費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 4、 租賃合同簽訂后，如企業(yè)名稱(chēng)變更，可由甲乙雙方蓋章簽字確認(rèn)，原租賃合同條款不變，繼續(xù)執(zhí)行到合同期滿(mǎn)。 5、 供電局向甲方收取電費(fèi)時(shí)，按甲方計(jì)劃用電收取每千瓦用電貼費(fèi) 元，同時(shí)收取甲方實(shí)際用電電費(fèi)。所以，甲方向乙方同樣收取計(jì)劃用電貼費(fèi)和實(shí)際用電電費(fèi)。九、本合同未盡事宜，甲、乙雙方必須依法共同協(xié)商解決。 十、本合同一式肆分，雙方各執(zhí)貳分，合同經(jīng)蓋章簽字后生效。出租方：_________________ 承租方：________________授權(quán)代表人：_____________ 授權(quán)代表人：________________開(kāi)戶(hù)銀行：_______________ 開(kāi)戶(hù)銀行：________________帳號(hào)：____________________ 帳號(hào)：_________________電話(huà)：____________________ 電話(huà)：_________________簽約地點(diǎn)：_______________

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• 問(wèn) 廠(chǎng)房租賃合同糾紛怎么處理？
  答

  一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢?還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢?顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆](méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠(chǎng)房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒(méi)有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)?，而?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來(lái)，許多棘手的案件也就迎刃而解了?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中存在的另一個(gè)問(wèn)題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問(wèn)題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說(shuō)，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來(lái)自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒(méi)有**后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給**終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做**終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的**大作用。不過(guò)需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。(三)審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)強(qiáng)制性規(guī)范的強(qiáng)制性程度，以合同自由、鼓勵(lì)交易為基本原則，并考慮我國(guó)私法相對(duì)公法明顯欠發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀，進(jìn)一步把強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才是無(wú)效合同;違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理上的法律后果，并不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同的效力。該條款所規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定即屬于管理性規(guī)范，因此違反此規(guī)定并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無(wú)效。

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