房屋租賃合同糾紛管轄如何確定呢？

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• 158****9170

  一、簡要案情
  原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對管轄權提出異議，認為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應由西湖區(qū)法院管轄，請求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。
  二、意見分岐
  對本案的管轄主要存在以下兩種意見：
  一種意見認為，本案雖不涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權的確認或變更，但它涉及到了承租人對不動產(chǎn)有無繼續(xù)使用權的問題，也屬于“因不動產(chǎn)提起的訴訟”，應適用民訴法第三十四條第(一)項有關不動產(chǎn)的專屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當事人作出的違反專屬管轄的約定無效，本案依法應駁回被告提出的管轄異議。
  一種意見認為，民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”，指的是因不動產(chǎn)物權提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實質(zhì)為合同履行中的爭議，屬于合同糾紛，當事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應移送被告住所地法院審理。
  三、評析
  本案管轄爭議焦點是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭議根源在于各自對不動產(chǎn)糾紛的界定不一。
  筆者認為，對于何為不動產(chǎn)糾紛這個問題，我國立法并無明確規(guī)定，但參照《法國新民事訴訟法典》第44條“不動產(chǎn)物權訴訟案件，不動產(chǎn)所在地的法院唯一有管轄權”及我國臺灣地區(qū)《民事訴訟法》第l0條“因不動產(chǎn)之物權或其分割或經(jīng)界涉訟者，專屬不動產(chǎn)所在地之法院管轄。其他因不動產(chǎn)涉訟者，得由不動產(chǎn)所在地之法院管轄”之規(guī)定精神，對我國民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”應理解為專指因不動產(chǎn)提起的物權訴訟，包括不動產(chǎn)登記糾紛、所有權糾紛、用益物權糾紛、擔保物權糾紛、占有保護糾紛。
  本案訴爭房屋租賃合同糾紛，雖與不動產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭法律關系發(fā)生的依據(jù)是當事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權債務糾紛，并非不動產(chǎn)物權糾紛，不應適用專屬管轄，而應適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。對此，**高人民法院在《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》中已作明確規(guī)定：“凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄?！奔热辉擃惣m紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據(jù)我國民訴法第二十五條之規(guī)定，當事人當然也就可書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地即不動產(chǎn)所在地法院管轄。本案當事人既已書面協(xié)議選擇被告住所地法院管轄，應尊重當事人的選擇權，移送被告住所地法院審理。(作者單位：江西省南昌市東湖區(qū)人民法院)

  查看全文↓ 2019-01-22 23:17:38
• 146****3843

  房屋租賃合同糾紛管轄地怎么確定
  涉及到房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄的問題。
  對我國民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”應理解為專指因不動產(chǎn)提起的物權訴訟，包括不動產(chǎn)登記糾紛、所有權糾紛、用益物權糾紛、擔保物權糾紛、占有保護糾紛。
  房屋租賃合同糾紛，雖與不動產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭法律關系發(fā)生的依據(jù)是當事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權債務糾紛，并非不動產(chǎn)物權糾紛，不應適用專屬管轄，所以應適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地(即不動產(chǎn)所在地)人民法院管轄。

  查看全文↓ 2019-01-22 23:17:32
• 153****6973

  房屋租賃糾紛合同糾紛應為專屬管轄，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。
  民事訴訟法
  第三十三條　下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄:
  (一)因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄;
  《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
  第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。
  農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。
  不動產(chǎn)已登記的，以不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地；不動產(chǎn)未登記的，以不動產(chǎn)實際所在地為不動產(chǎn)所在地。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 23:17:27

相關問題

• 問 關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復
  答

  北京市高級人民法院：你院（1985）京高法字第82號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時地審結(jié)案件。此復附：北京市高級人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示　〔1985〕京高法字第82號**近，本市宣武區(qū)法院收到一件房屋承租人請示出租人修繕房屋的起訴，原告肖承志所承租的房屋座落在宣武區(qū)廣外椿樹拐2號，被告即出租人袁振海的戶籍和工作地均在貴州省都勻市112廠。宣武區(qū)法院按一般地域管轄的原則將案件移轉(zhuǎn)貴州省都勻市法院。該院認為：房屋在北京，又將案件退回宣武區(qū)法院（宣武區(qū)法院已受理并趁被告來京出差之際調(diào)解結(jié)案）。與此同時，北京市中級人民法院在接待來訪中，也發(fā)現(xiàn)有上述類似情況，由于房屋座落地與被告戶籍地不一致，所涉及的兩個區(qū)、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁繼信收房一案，被告袁繼信承租原告苗義的房屋兩間，該房座落在東城區(qū)東四五條北巷4號，而袁的戶籍地和居所地均在朝陽區(qū)。原告因被告轉(zhuǎn)讓房屋和欠租向朝陽區(qū)法院起訴，請求收房自用。朝陽區(qū)法院讓原告向房屋所在地的東城區(qū)法院起訴；東城區(qū)法院認為被告戶籍在朝陽區(qū)應由朝陽區(qū)法院管轄讓原告仍找朝陽區(qū)法院（后已由中級法院指定朝陽區(qū)法院管轄）。出現(xiàn)以上管轄上的推諉，除系個別干部的工作作風上的問題以外，主要是對類似以上房屋租賃糾紛，應適用民事訴訟法（試行）（以下簡稱“民訴法”）所規(guī)定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認識不盡一致。大體有兩種意見：一種意見認為，按照“民訴法”第二十九條的規(guī)定，只有執(zhí)行特殊地域管轄有困難的，才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關系的訴訟，從兩便原則考慮，應當適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對于房屋座落地與被告所在地不一致的糾紛，不便于受訴法院查明案情和判決后的執(zhí)行。但持這種意見的同志，對適用具體條款又有兩種不同的看法，有的認為應適用民訴法第二十三條的規(guī)定，由房屋所在地即履行地法院管轄。理由是，凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，均屬于合同糾紛，因為這類糾紛產(chǎn)生的根據(jù)是雙方實際存在的租賃合同；民訴法第二十三條所稱“合同糾紛”并未指明只限于經(jīng)濟合同，自然，這類民事合同也應適用第二十三條的規(guī)定。有的則認為應適用民訴法第三十條第（一）項的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄。理由是這類糾紛雖不涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權的確認或變更，但它涉及到了產(chǎn)權人對不動產(chǎn)使用方式的變更和承租人有無使用權的問題，也屬于“因不動產(chǎn)提起的訴訟”；審判實踐中，不少是由房屋所在地法院管轄的。第二種意見認為，根據(jù)審判實踐中的一貫做法，應適用一般地域管轄。理由是，民訴法第二十三條所稱“因合同糾紛提起的訴訟”，指的是經(jīng)濟合同，不包括民事合同，因為民事合同范圍較廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄；民訴法第三十條第（一）項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”，指的是不動產(chǎn)產(chǎn)權，房屋租賃糾紛，實質(zhì)上是合同履行中的爭議，不涉及不動產(chǎn)的產(chǎn)權問題，所以，也不能適用對不動產(chǎn)的專屬管轄規(guī)定。我們的意見，凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，可由被告戶籍地或居所地法院管轄。當否，請批示。1985年7月24日**高人民法院

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• 問 租賃合同糾紛管轄地是怎么劃分的？
  答

  因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行，當事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應由被告住所地人民法院管轄。加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。財產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外?！睹裨V法》第三十三條下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；（三）因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。土地租賃涉及到不動產(chǎn)，由土地所在地法院管轄。

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• 問 房屋租賃合同糾紛
  答

  第四條的意思是甲方要提前終止合同，需提前一個月通知乙方。而不是說一年的租期屆滿時提前一個月通知乙方。本身你們簽的就是一年的合同，提前一個月通知只是要確認是否續(xù)租而已，就算不通知他，也是該幾號到期就要終止合同的。所以我覺得甲方并無過錯。不能同意乙方延住一個月的需求。如果你不漲租金，那么合同到期時可以讓他交一個月的房租，再住一個月，租誰不是租呀。如果租金有變就讓他搬家。

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• 問 房屋租賃合同糾紛問題？
  答

  沒有約定租賃期限的，可以通知對方，并給予對方適當期限。

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• 問 ??審理房屋租賃合同糾紛應該怎么處理呢？
  答

  您好：一、對房屋租賃合同效力認定問題出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。(二)審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。建設部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;(九)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而無論是法理分析，還是具體考察國外關于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權，是否就認為出租行為無效呢?還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢?顯然，這些出租行為認為無效，極不利于經(jīng)濟的發(fā)展，也會導致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權的角度來分析，所有權人出讓占有權是很常見的，合法占有權人在所有權人允許的范圍內(nèi)享受收益權，理應恰當，否則光“占有”有何經(jīng)濟價值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權的另一種形式，即他物權人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權人的諸如出租等的許多權利。如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方，并非以所有權人為限，因為租賃關系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關系而言，各方均不與標的物的所有權發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權的出租人與通過其他方式合法獲得占有權的出租人之間并無不同，只是他們占有權的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權人。綜上所述，把所有權作為房屋租賃的權源是不恰當?shù)?，而應以合法占有權作為權源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中存在的另一個問題是對權屬受到諸如“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的情形一般是因為權屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認為應允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是建立在房屋租賃權源來自于所有權的基礎之上，所以所有權不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權源理論，即使權屬有爭議，在法院沒有**后裁決之前，合法占有人仍應有權出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應提供擔保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給**終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失，這樣做**終還是有利于房屋所有權人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的**大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進行。(三)審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關機關頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。筆者認為，應當根據(jù)強制性規(guī)范的強制性程度，以合同自由、鼓勵交易為基本原則，并考慮我國私法相對公法明顯欠發(fā)達的現(xiàn)狀，進一步把強制性規(guī)范區(qū)分為效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才是無效合同;違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理上的法律后果，并不影響當事人之間簽訂的合同的效力。該條款所規(guī)定的強制性規(guī)定即屬于管理性規(guī)范，因此違反此規(guī)定并不當然導致合同無效。(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。二、承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理(一)對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。(二)對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！?*高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，**高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。三、違章建筑的租賃合同糾紛的問題房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的?，F(xiàn)實中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領導都不愿看到的。 對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點。一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不像其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。筆者認為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認了違章建筑出租的合法性，與認定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認為，對于違章建筑出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會造成今天的尷尬局面。筆者認為，對違章建筑的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執(zhí)法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟發(fā)展是沒有多大價值的。

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