關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復

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• 146****6952

  北京市高級人民法院：
  
  你院（1985）京高法字第82號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時地審結案件。
  
  此復
  
  附：北京市高級人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示　〔1985〕京高法字第82號
  
  **近，本市宣武區(qū)法院收到一件房屋承租人請示出租人修繕房屋的起訴，原告肖承志所承租的房屋座落在宣武區(qū)廣外椿樹拐2號，被告即出租人袁振海的戶籍和工作地均在貴州省都勻市112廠。宣武區(qū)法院按一般地域管轄的原則將案件移轉貴州省都勻市法院。該院認為：房屋在北京，又將案件退回宣武區(qū)法院（宣武區(qū)法院已受理并趁被告來京出差之際調解結案）。與此同時，北京市中級人民法院在接待來訪中，也發(fā)現(xiàn)有上述類似情況，由于房屋座落地與被告戶籍地不一致，所涉及的兩個區(qū)、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁繼信收房一案，被告袁繼信承租原告苗義的房屋兩間，該房座落在東城區(qū)東四五條北巷4號，而袁的戶籍地和居所地均在朝陽區(qū)。原告因被告轉讓房屋和欠租向朝陽區(qū)法院起訴，請求收房自用。朝陽區(qū)法院讓原告向房屋所在地的東城區(qū)法院起訴；東城區(qū)法院認為被告戶籍在朝陽區(qū)應由朝陽區(qū)法院管轄讓原告仍找朝陽區(qū)法院（后已由中級法院指定朝陽區(qū)法院管轄）。
  
  出現(xiàn)以上管轄上的推諉，除系個別干部的工作作風上的問題以外，主要是對類似以上房屋租賃糾紛，應適用民事訴訟法（試行）（以下簡稱“民訴法”）所規(guī)定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認識不盡一致。大體有兩種意見：一種意見認為，按照“民訴法”第二十九條的規(guī)定，只有執(zhí)行特殊地域管轄有困難的，才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關系的訴訟，從兩便原則考慮，應當適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對于房屋座落地與被告所在地不一致的糾紛，不便于受訴法院查明案情和判決后的執(zhí)行。但持這種意見的同志，對適用具體條款又有兩種不同的看法，有的認為應適用民訴法第二十三條的規(guī)定，由房屋所在地即履行地法院管轄。理由是，凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，均屬于合同糾紛，因為這類糾紛產生的根據(jù)是雙方實際存在的租賃合同；民訴法第二十三條所稱“合同糾紛”并未指明只限于經(jīng)濟合同，自然，這類民事合同也應適用第二十三條的規(guī)定。有的則認為應適用民訴法第三十條第（一）項的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄。理由是這類糾紛雖不涉及不動產產權的確認或變更，但它涉及到了產權人對不動產使用方式的變更和承租人有無使用權的問題，也屬于“因不動產提起的訴訟”；審判實踐中，不少是由房屋所在地法院管轄的。第二種意見認為，根據(jù)審判實踐中的一貫做法，應適用一般地域管轄。理由是，民訴法第二十三條所稱“因合同糾紛提起的訴訟”，指的是經(jīng)濟合同，不包括民事合同，因為民事合同范圍較廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄；民訴法第三十條第（一）項所稱“因不動產提起的訴訟”，指的是不動產產權，房屋租賃糾紛，實質上是合同履行中的爭議，不涉及不動產的產權問題，所以，也不能適用對不動產的專屬管轄規(guī)定。
  
  我們的意見，凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
  
  當否，請批示。
  
  1985年7月24日
  
  **高人民法院

  查看全文↓ 2018-07-03 10:58:20
• 132****2349

  此批復已生效，目前執(zhí)行民事訴訟法司法解釋第二十八條第二款：農村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。。
  也就是房屋租賃合同糾紛，由房屋所在地法院管轄。

  查看全文↓ 2018-07-03 10:57:23
• 144****6725

  您好，**高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復
  
  北京市高級人民法院：
  你院（1985）京高法字第82號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時地審結案件。
  此復
  如能給出詳細信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/span>

  查看全文↓ 2018-07-03 10:56:51
• 138****8149

  北京市高級人民法院:
  
  你院(1985)京高法字第82號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即:凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合"兩便"原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時地審結案件。

  查看全文↓ 2018-07-03 10:56:27
• 155****5262

  1、不能。必須適用不動產所在地法院專屬管轄原則。
  2、《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：
  （一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；
  3、《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定：民事訴訟法第三十三條第一項規(guī)定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。
  4、《民事訴訟法》第三十四條規(guī)定：合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯(lián)系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-07-03 10:56:00

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• 問 房屋租賃合同糾紛管轄如何確定呢？
  答

  一、簡要案情 原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對管轄權提出異議，認為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應由西湖區(qū)法院管轄，請求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。 二、意見分岐 對本案的管轄主要存在以下兩種意見： 一種意見認為，本案雖不涉及不動產產權的確認或變更，但它涉及到了承租人對不動產有無繼續(xù)使用權的問題，也屬于“因不動產提起的訴訟”，應適用民訴法第三十四條第(一)項有關不動產的專屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當事人作出的違反專屬管轄的約定無效，本案依法應駁回被告提出的管轄異議。 一種意見認為，民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產提起的訴訟”，指的是因不動產物權提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實質為合同履行中的爭議，屬于合同糾紛，當事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應移送被告住所地法院審理。 三、評析 本案管轄爭議焦點是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭議根源在于各自對不動產糾紛的界定不一。 筆者認為，對于何為不動產糾紛這個問題，我國立法并無明確規(guī)定，但參照《法國新民事訴訟法典》第44條“不動產物權訴訟案件，不動產所在地的法院唯一有管轄權”及我國臺灣地區(qū)《民事訴訟法》第l0條“因不動產之物權或其分割或經(jīng)界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄”之規(guī)定精神，對我國民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產提起的訴訟”應理解為專指因不動產提起的物權訴訟，包括不動產登記糾紛、所有權糾紛、用益物權糾紛、擔保物權糾紛、占有保護糾紛。 本案訴爭房屋租賃合同糾紛，雖與不動產發(fā)生牽連，但因訴爭法律關系發(fā)生的依據(jù)是當事人間存在的合同，其性質仍屬于債權債務糾紛，并非不動產物權糾紛，不應適用專屬管轄，而應適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動產所在地人民法院管轄。對此，**高人民法院在《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》中已作明確規(guī)定：“凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”既然該類糾紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據(jù)我國民訴法第二十五條之規(guī)定，當事人當然也就可書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地即不動產所在地法院管轄。本案當事人既已書面協(xié)議選擇被告住所地法院管轄，應尊重當事人的選擇權，移送被告住所地法院審理。(作者單位：江西省南昌市東湖區(qū)人民法院)

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• 問 關于房屋租賃安全糾紛的問題咨詢律師
  答

  算是違約，因為租期是一年，你還沒有到，你提前退房，肯定算違約

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• 問 關于房屋租賃的問題！
  答

  作為第三方評論：這件事你們雙方都有責任，你的責任“你守不住了，萌生了退房的意愿，于是口頭跟商家提出，現(xiàn)在想繼續(xù)租”你原先的租賃合同到期了嗎？商家的責任：“你口頭跟商家提出，商家在這期間把這個房子租給了他人并簽訂了合同”和你手續(xù)結清了嗎？口頭協(xié)議也是合同的一種，這點你要記住。在你想退的時候并且口頭告知了商家，商家因為利益考慮，肯定會租給他人，這點毋庸置疑，現(xiàn)在后悔了，不是我打擊你，天下沒有后悔藥的，和商家協(xié)商吧，低調點，竟可能的挽回損失，打官司就斷了后路了？我不認為你能贏，你以為呢？

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• 問 關于房屋租賃合同的問題
  答

  如果說原來的租賃合同不是你和房東簽的,那就無效!無效你是沒有理的.

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• 問 租賃合同糾紛管轄地是怎么劃分的？
  答

  因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行，當事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應由被告住所地人民法院管轄。加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。財產租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外?！睹裨V法》第三十三條下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；（三）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。土地租賃涉及到不動產，由土地所在地法院管轄。

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