??未交房的房子可以賣嗎?如何賣未交房房子?

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• 155****7393

  
  
  您好，理論上來(lái)說(shuō)，未取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋是不可以轉(zhuǎn)讓的。如果確實(shí)有需要轉(zhuǎn)讓，則分為兩種情況。
  1）只是和開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同，開(kāi)發(fā)商并未在房管局備案，此種情況可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商改底單，變更買房人。這個(gè)前提是開(kāi)發(fā)商配合，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商房屋已經(jīng)售出，原則上并沒(méi)有這個(gè)義務(wù)，也有開(kāi)發(fā)商會(huì)提供此服務(wù)并收取一些費(fèi)用。這種情況有一個(gè)好處就是**終拿到的是買您房子的客戶的房本，避免了一些稅費(fèi)。
  2）如果開(kāi)發(fā)商不配合改底單，或者說(shuō)已經(jīng)在房管局備案，理論上房屋權(quán)屬就是原買房人的了。這種情況只能等房本下來(lái)進(jìn)行過(guò)戶，按照實(shí)際情況繳納各種稅費(fèi)。如果必須現(xiàn)在交易，那只能按照無(wú)房本房屋進(jìn)行交易，買賣過(guò)程當(dāng)中存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于房本下來(lái)后直接就辦理過(guò)戶相應(yīng)的稅費(fèi)也會(huì)比較高，不建議您采取這樣的方式。

  查看全文↓ 2019-02-16 19:22:39
• 141****6401

  如何賣未交房房子技巧？
  一、讓價(jià)格看起來(lái)更低我們?nèi)ド痰曩I東西的時(shí)候，有沒(méi)有注意到很多商品的價(jià)格都是跟9有關(guān)，比如1．9，89等。其實(shí)，這是賣家常用的定價(jià)技巧，其實(shí)1．9與2相差無(wú)幾，但是卻會(huì)讓消費(fèi)者感覺(jué)比2便宜了很多。
  二、我們看價(jià)格的時(shí)候，經(jīng)常是一眨眼的功夫。比如你想要賣出價(jià)值80000元的車子，將價(jià)格定在79999元的時(shí)候，潛在的買家先讀到7之后，會(huì)將價(jià)格理解得比實(shí)際價(jià)格更加便宜。
  三、影響買家的出價(jià)購(gòu)房者買房之前，一般已經(jīng)在心里設(shè)定好了一個(gè)他們能夠承受的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格其實(shí)是賣房者可以影響的，售房者將房子的定價(jià)一般設(shè)定在要比你愿意接受的底價(jià)還高。
  四、你先開(kāi)出一個(gè)高價(jià)，對(duì)方一把會(huì)當(dāng)作他們出價(jià)的依據(jù)。但是如果你開(kāi)出的價(jià)格是不切實(shí)際的話，這招將會(huì)失敗。售房者還可以通過(guò)其他方式來(lái)影響買家的心理，比如告訴他們你的房子的價(jià)值，告訴他們附近同類型房屋的售價(jià)，這一技巧適合你的定價(jià)比別人低的時(shí)候。
  如何賣未交房房子技巧？交房需要哪些手續(xù)？
  交房需要哪些手續(xù)？
  一、在預(yù)定交房日期之前，業(yè)主會(huì)收到由開(kāi)發(fā)商發(fā)出的書(shū)面的收房通知（收到的時(shí)候心情一定很激動(dòng)的捏），在通知書(shū)里面會(huì)告知你在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。
  二、業(yè)主應(yīng)該根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋的工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單及新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。
  三、不要忘了讓開(kāi)發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》以及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
  四、由專門接待人員陪同共同驗(yàn)房并填寫《房屋驗(yàn)收情況表》。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要對(duì)業(yè)主提出的合理要求進(jìn)行整改到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，另外由此造成的延期交房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)全部的違約責(zé)任。
  五、簽署《商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付房門鑰匙。辦理完上述手續(xù)后，開(kāi)具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主登記。

  查看全文↓ 2019-02-16 19:22:21
• 145****2768

  先鋪墊一些基礎(chǔ)知識(shí)：期房現(xiàn)房是如何轉(zhuǎn)化的？
  期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋交接書(shū)，二是開(kāi)發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。
  當(dāng)滿足上述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。這種情況就簡(jiǎn)單多了，在此不多敘述，那接下來(lái)只講期房如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
  首先，期房轉(zhuǎn)讓要滿足以下條件：
  條件一：房屋尚處在期房階段
  也就是還沒(méi)有滿足上面提到的期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的任何一個(gè)條件，期房尚不能以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
  條件二：須征得開(kāi)發(fā)商同意
  預(yù)購(gòu)人必需取得開(kāi)發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》上加蓋公章的形式，表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
  那么問(wèn)題來(lái)了，貸款未還完是否允許轉(zhuǎn)讓？
  期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因?yàn)檫€存在房屋的買賣關(guān)系和借貸關(guān)系，因此轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商和貸款銀行的同意。開(kāi)發(fā)商和貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓的，需要轉(zhuǎn)讓人，開(kāi)發(fā)商與受讓人共同辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當(dāng)事人。
  期房轉(zhuǎn)讓的幾種情況：
  情況一：付清全款時(shí)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
  如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)，并書(shū)面通知房產(chǎn)商。第三方與開(kāi)發(fā)商重新簽訂購(gòu)房協(xié)議，權(quán)益轉(zhuǎn)讓。
  情況二：仍在還房貸中的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
  如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據(jù)《擔(dān)保法》49條規(guī)定：抵押期間想轉(zhuǎn)讓的話，應(yīng)通知銀行并告訴第三方轉(zhuǎn)讓物已抵押的事實(shí)，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
  至于銀行貸款既可一次性還清后再轉(zhuǎn)讓，也可辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，由第三方繼續(xù)還貸都可以，當(dāng)然雙方不要忘了簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)。
  情況三：未全部付清房款的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
  如果未全部付清房款，比如連**都還未交齊的情況，第一預(yù)購(gòu)人需征得開(kāi)發(fā)商同意，與開(kāi)發(fā)商辦理變更手續(xù)，并向開(kāi)發(fā)商交一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
  也就是說(shuō)，要從法律上解除在預(yù)售合同中與開(kāi)發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受，開(kāi)發(fā)商重新與第三方簽期房購(gòu)買合同。
  那么問(wèn)題又來(lái)了，轉(zhuǎn)讓期房還要繳稅嗎？
  轉(zhuǎn)讓期房的預(yù)購(gòu)人既是向開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣方，因此在開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。

  查看全文↓ 2019-02-16 19:22:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??新房未交房可以賣嗎？已備案未交房的房子可以賣嗎?
  答

  只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同意原買受人轉(zhuǎn)讓房屋，您能夠與原買受人就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成一致，且開(kāi)發(fā)商愿意為你們的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)到有關(guān)主管部門辦理登記變更手續(xù)，房屋買賣就可以完成。

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• 問(wèn) 房子還未交房可以賣嗎？已備案未交房的房子可以賣嗎?
  答

  若是全款買房，合同沒(méi)有網(wǎng)簽備案就可以改合同出售，一般需要一定的改合同費(fèi)用。若是貸款買房，合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案了，一般不能出售了。如果沒(méi)有房產(chǎn)證，說(shuō)明這個(gè)房子不具備完整的所有權(quán)，嚴(yán)格的說(shuō)是不能交易過(guò)戶的，你的房子應(yīng)該是預(yù)售房，沒(méi)交房前是不可能有產(chǎn)證的，一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個(gè)月，這個(gè)日期和交房日期一樣，在合同中有約定，所以你的房子法律上是不能交易轉(zhuǎn)讓的。如果你一定要轉(zhuǎn)讓的話，有以下辦法：1、合乎法律的做法，就是和開(kāi)發(fā)商與下家都溝通好，你先去銀行把貸款還清，再把房屋的合同撤銷，開(kāi)發(fā)商再把房子賣給下家，下家能夠走正常手續(xù)，貸款什么的都行，這個(gè)是**合法的，沒(méi)有手尾和后遺癥，難點(diǎn)是要開(kāi)發(fā)商同意2、可以這樣去做；讓下家交給你一部分定金，可以多一點(diǎn)，簽署一個(gè)協(xié)議，意思是約定多少時(shí)間把房子過(guò)戶……，把這個(gè)協(xié)議去公證一下，等到房子交房了，辦理完產(chǎn)證了再去過(guò)戶，這個(gè)的優(yōu)點(diǎn)是不用通過(guò)開(kāi)發(fā)商，缺點(diǎn)是交易時(shí)間很長(zhǎng)，萬(wàn)一有變動(dòng)，大家都有麻煩風(fēng)險(xiǎn)

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• 問(wèn) 未交房的房子能賣嗎? 已備案未交房的房子可以賣嗎?
  答

  交房之前不會(huì)有房產(chǎn)證，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的房子無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。如果只是交了全款，但是沒(méi)有在房管局辦理備案登記，僅僅是跟開(kāi)發(fā)商簽了購(gòu)房協(xié)議（注：不能是商品房預(yù)售合同），則開(kāi)發(fā)商處找找關(guān)系可以做到更名的目的。如已經(jīng)簽了商品房預(yù)售合同，房管局已備案，無(wú)法更名，只能等產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后走買賣過(guò)戶手續(xù)。拓展資料：1、請(qǐng)按《入住通知書(shū)》安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。2、由專門接待人員陪同您共同查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》（即兩書(shū)一表）原件。3、由專門接待人員陪同您共同驗(yàn)房，并填寫《房屋驗(yàn)收情況表》。4、如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要對(duì)業(yè)主提出的合理要求進(jìn)行整改，直到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，另外，由此造成的延期交房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)全部違約責(zé)任。5、簽署《商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。6、開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付房門鑰匙。7、辦理完上述手續(xù)后，開(kāi)具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主登記。

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• 問(wèn) 未交房的房子可以賣嗎？
  答

  沒(méi)有交房沒(méi)有房產(chǎn)證等，無(wú)法過(guò)戶買賣?！　∵^(guò)戶需要取得住房產(chǎn)權(quán)，有住房的房產(chǎn)證，契稅證，土地證，住房貸款還請(qǐng)，無(wú)抵押。以上手續(xù)齊全，隨時(shí)可以申請(qǐng)辦理住房過(guò)戶手續(xù)?？梢耘c有房產(chǎn)證登記人和共有人以及買家當(dāng)事人一起，持有各自身份證，戶口本，婚姻情況證明，以上住房三證，一起到該住房所屬房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)?！　　斗课莸怯涋k法》規(guī)定：　　第四條　　房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理?！　〉谑龡l　　共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。　　共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。

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• 問(wèn) ??未交房的房子可以賣嗎？怎么賣？
  答

  是可以賣掉的，因?yàn)橘u方是擁有出售房產(chǎn)的合法權(quán)利.找到開(kāi)發(fā)商協(xié)商后給些好處是明確之舉，可以使事情解決的更利索且不出問(wèn)題。畢竟從法律角度便表明了在幾乎所有的房地產(chǎn)交易中，同開(kāi)發(fā)商協(xié)商好后再賣房，這樣更方便將房屋的所有權(quán)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移給賣方。如果是未交房只是已備案，買家即使按揭也可以辦下來(lái)，但也是屬于協(xié)議性辦下來(lái)。

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